從住房信貸的角度來說，當(dāng)前既對(duì)縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準(zhǔn)備金率，又對(duì)部分商業(yè)銀行加大定向銀行降準(zhǔn)的措施，意味著貨幣政策轉(zhuǎn)向“微刺激”定向?qū)捤伞?/h3>

　　6月16日消息，中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司副司長(zhǎng)徐諾金近期表示，目前社會(huì)各界應(yīng)認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)已處于準(zhǔn)通縮之中，穩(wěn)健的貨幣政策要側(cè)重長(zhǎng)期引導(dǎo)資金成本下降，近期側(cè)重適度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利率。

　　而招商銀行、興業(yè)銀行6月16日晚間公告稱，兩家銀行均獲準(zhǔn)降低人民幣存款準(zhǔn)備金率，降準(zhǔn)幅度均為0.5個(gè)百分點(diǎn)。另外，據(jù)媒體報(bào)道，民生銀行、寧波銀行也獲得降準(zhǔn)機(jī)會(huì)。

　　此前，中國人民銀行決定從2014年6月16日起，對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行（不含2014年4月25日已下調(diào)過準(zhǔn)備金率的機(jī)構(gòu)）下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　從4月25日及6月16日央行兩次定向降準(zhǔn)目的來看，很明顯，央行只對(duì)特定銀行或縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準(zhǔn)備金率，有利于進(jìn)一步提升農(nóng)村金融服務(wù)的能力和水平，促進(jìn)“三農(nóng)”發(fā)展。

　　而招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等4家股份制銀行獲準(zhǔn)降低人民幣存款準(zhǔn)備金率，則意味著此前的定向降準(zhǔn)進(jìn)一步加大力度，或者稱之為基本上演變成為全面降準(zhǔn)。

　　從此次央行加大定向降準(zhǔn)的貨幣政策背景來看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2014年3月末，中國廣義貨幣（M2）余額116.07萬億元，同比增長(zhǎng)12.1%，已明顯低于13%的年度控制目標(biāo)，也為13年來新低水平，此時(shí)貨幣政策偏緊。雖然截至今年5月末，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)增速回升至13.4%，但目前仍然為相對(duì)偏緊的狀態(tài)。

　　同策咨詢認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)基本面與貨幣政策表現(xiàn)來看，2013年下半年以來，伴隨美國實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，美元回歸強(qiáng)勢(shì)，人民幣現(xiàn)貶值傾向，外資流出中國，國內(nèi)市場(chǎng)流動(dòng)性減少。而此時(shí)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍然處于“觸底”階段，經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)，落后于美國等發(fā)達(dá)國家節(jié)奏。此時(shí)，中國資本市場(chǎng)錢荒與超發(fā)同在，結(jié)構(gòu)性問題凸顯，配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與保增長(zhǎng)目標(biāo)，勢(shì)必會(huì)有定向?qū)捤傻奈⒄{(diào)措施出臺(tái)，比如，當(dāng)前只對(duì)縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準(zhǔn)備金率、央行加大特定銀行的定向降準(zhǔn)的力度等，但是，從目前貨幣政策特征來看，盡管出現(xiàn)定向?qū)捤纱胧?，但是短期?nèi)難以有大幅放水的動(dòng)作。

　　從住房信貸的角度來說，當(dāng)前既對(duì)縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準(zhǔn)備金率，又對(duì)部分商業(yè)銀行加大定向銀行降準(zhǔn)的措施，意味著貨幣政策轉(zhuǎn)向“微刺激”定向?qū)捤?。因此，在縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準(zhǔn)備金率與央行加大對(duì)部分商業(yè)銀行定向降準(zhǔn)之后，樓市信貸政策將轉(zhuǎn)向“微刺激”，樓市“微刺激”定向?qū)捤傻摹按碳傂琛闭呋驅(qū)⒊雠_(tái)，各地可以針對(duì)自住需求進(jìn)一步出臺(tái)“差別化”信貸政策，鼓勵(lì)自住需求入市。

　　事實(shí)上，住房信貸政策層面在局部地區(qū)或城市已經(jīng)開始進(jìn)行“微調(diào)”，出臺(tái)一些“微刺激”措施，比如：“央五條”研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作，“優(yōu)先滿足”首套自住購房的需求；各地對(duì)于人才類購房需求給予積極的落戶及稅費(fèi)優(yōu)惠政策；在當(dāng)前商貸利率高企的市場(chǎng)背景下，安徽宣城、蕪湖、馬鞍山、沈陽等地在公積金貸款上針對(duì)對(duì)于首套房置業(yè)者的進(jìn)一步的定向?qū)捤?，降低貸款利率，提高信貸額度及審批周期，降低購房者入市的門檻等。

　　但是，短期內(nèi)來看，繼央行5月12日“喊話”要求支持個(gè)人住房貸款后，銀監(jiān)會(huì)也提出繼續(xù)實(shí)行差別化的房貸政策，支持首套房貸需求，盡管當(dāng)前首套房貸的貸款審批速度比此前有明顯提高，但是，大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至廣州、石家莊等城市首套房貸利率還出現(xiàn)上浮的現(xiàn)象。因此，一定意義上來看，“央五條”支持首套自住房貸的政策落空。從調(diào)研情況來看，目前市場(chǎng)上首套房貸利率的主流變動(dòng)情況并不大，仍是基準(zhǔn)利率或上浮，并且視購房者個(gè)人資質(zhì)而定，最高上浮10%。

　　同策咨詢認(rèn)為，從“央五條”政策至今仍然沒有落地的原因來看，主要有以下三點(diǎn)：

　　第一、商業(yè)銀行存款成本受利率市場(chǎng)化、互聯(lián)網(wǎng)金融等因素影響，成本較高，目前還很難降下來，雖然隨著央行對(duì)影子銀行、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等整頓措施的拉開，余額寶等貨幣基金收益率會(huì)降低，這有可能會(huì)為商業(yè)銀行利率降低提供機(jī)會(huì)，但是，這不會(huì)那么快，市場(chǎng)調(diào)節(jié)的變化仍然需要一個(gè)過程。

　　第二、目前來看， 銀行業(yè)內(nèi)稱，即使首套房貸維持基準(zhǔn)利率，其盈利水平保持為微利，從這個(gè)角度來講，銀行也很難有首套房貸利率下調(diào)的動(dòng)力。

　　第三、從銀行自身來講，由于存準(zhǔn)率的限制，沒有辦法釋放市場(chǎng)流動(dòng)性，短期內(nèi)來看商業(yè)銀行對(duì)于實(shí)際利率的下調(diào)力不從心，也難說釋放較大的額度。

　　而目前，招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等商業(yè)銀行均獲準(zhǔn)降低人民幣存款準(zhǔn)備金率，降準(zhǔn)幅度均為0.5個(gè)百分點(diǎn)。盡管當(dāng)前對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來講流動(dòng)性釋放有限，但是，這對(duì)于部分銀行來講，一定程度上可以緩解銀根緊縮的狀態(tài)。

　　同策咨詢認(rèn)為，招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等商業(yè)銀行獲準(zhǔn)降低人民幣存款準(zhǔn)備金率后，若大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)資金面仍然還會(huì)相對(duì)緊張，那么，在未來2-3個(gè)月里就會(huì)有更大范圍、更大幅度的降價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)，樓市“降價(jià)潮”將真正來臨。

　　因此，在“央五條”及國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出加大“定向降準(zhǔn)”措施力度之后，在招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等商業(yè)銀行獲準(zhǔn)降低人民幣存款準(zhǔn)備金率后，當(dāng)前住房信貸政策層面應(yīng)該是基本圍繞“自住需求”進(jìn)行點(diǎn)式微調(diào)，在降低首套房貸實(shí)際貸款利率、提高貸款審批額度、加快貸款審批周期等方面應(yīng)該給予“自住需求”更多定向支持，繼續(xù)支持合理的市場(chǎng)需求，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

（審校：勞蓉蓉）