稍加分析，不難發(fā)現(xiàn)降價(jià)幅度與區(qū)域位置有很大的關(guān)系，越邊緣的區(qū)域降價(jià)幅度越大，而越核心的位置抗跌能力越強(qiáng)。

　　推薦語：在前述文章中，我們判斷本輪的房地產(chǎn)調(diào)整是大U型走勢，即U型的底部長度超過2011年的調(diào)整，但U型的跌幅深度又小于2008年。本輪調(diào)整還有一個特點(diǎn)，就是各個城市的U型底部的長度不同，一線城市的調(diào)整時間較短，二三線城市的調(diào)整時間較長，這主要取決于各個城市市場供需的情況，且城市之間的分化會比2011年更加激烈。因?yàn)閺囊痪€城市的供求看，原本應(yīng)該降價(jià)，但觀望之風(fēng)從二三線城市吹過來，風(fēng)力強(qiáng)勁，自然也無法幸免。這也為購房者提供了絕佳的窗口期，但窗口期不會很長，短則幾個月長則半年。

　　之前的兩篇文章分別從房地產(chǎn)大勢和政府心態(tài)兩個維度對當(dāng)前的市場格局進(jìn)行了梳理，所有這些分析最終還是要服務(wù)于我們的投資策略。如何判斷哪些房子會降價(jià)？哪些房子的抗跌性最強(qiáng)？是本文回答的重點(diǎn)。歷史總是驚人的相似，不妨我再回顧一下2008年這輪調(diào)整的特點(diǎn)。

　　2008年年底是上上輪調(diào)整中市場最低迷的波段，一者次貸危機(jī)的影響已全面展開，二者四萬億刺激方案還沒有出臺。按照機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年12月北京六環(huán)之外的新房（不含保障房）成交均價(jià)為5,527元/㎡，相比1月份下跌36%；五六環(huán)之間的均價(jià)為6,665元/㎡，相比1月份下跌22%；三四環(huán)之間的均價(jià)為10,483元/㎡，相比1月下跌了3%；二三環(huán)之間的成交均價(jià)為20,467元/㎡，相比1月份下跌了4%。典型項(xiàng)目如“珠江御景”，位于西南五環(huán)和西南六環(huán)之間，2008年7月份開盤價(jià)為8500元/㎡，年底就降至6500元/㎡。對于二手房市場，按照鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年全年北京二手住宅掛牌價(jià)格指數(shù)平均跌幅約為7.4%，成交價(jià)格的跌幅為13%左右。其中，通州區(qū)的跌幅約為21%，而核心區(qū)如東城不僅沒有下跌，反而是微漲。典型項(xiàng)目如通州新華路家園，2008年降幅接近30%。稍加分析，不難發(fā)現(xiàn)降價(jià)幅度與區(qū)域位置有很大的關(guān)系，越邊緣的區(qū)域降價(jià)幅度越大，而越核心的位置抗跌能力越強(qiáng)。

　　在前述文章中，我們判斷本輪的房地產(chǎn)調(diào)整是大U型走勢，即U型的底部長度超過2011年的調(diào)整，但U型的跌幅深度又小于2008年。本輪調(diào)整還有一個特點(diǎn)，就是各個城市的U型底部的長度不同，一線城市的調(diào)整時間較短，二三線城市的調(diào)整時間較長，這主要取決于各個城市市場供需的情況，且城市之間的分化會比2011年更加激烈。因?yàn)閺囊痪€城市的供求看，原本應(yīng)該降價(jià)，但觀望之風(fēng)從二三線城市吹過來，風(fēng)力強(qiáng)勁，自然也無法幸免。這也為購房者提供了絕佳的窗口期，但窗口期不會很長，短則幾個月長則半年。

　　到底應(yīng)該用什么樣的分析工具判斷一線城市哪些房子會降價(jià)呢？“降價(jià)指數(shù)”是不錯的選擇。

　　何為“降價(jià)指數(shù)”？主要包含三個維度的分析視角：第一、從區(qū)域分布來看，非核心區(qū)域的房價(jià)下跌的可能性更大，越是核心區(qū)域房價(jià)越堅(jiān)挺。根本原因還是在于供給與需求，核心區(qū)域的供給有限，但需求卻很強(qiáng)勁。第二、同一個區(qū)域內(nèi)，哪些產(chǎn)品降價(jià)的可能性更大？我們判斷是同質(zhì)化競爭越激烈的產(chǎn)品，降價(jià)的可能性更大。理由很簡單，就是買家的選擇更多了，自然會貨比三家。第三、同一區(qū)域內(nèi)，哪些開發(fā)商會降價(jià)？這取決于現(xiàn)金流和開發(fā)商的銷售策略。這一點(diǎn)尤為值得大家關(guān)注，我們認(rèn)為大型品牌開發(fā)商在近期降價(jià)的可能性更大。一方面，近幾年隨著一線城市土地價(jià)格的飆漲，依然能拿到土地的開發(fā)商一般不會是小型開發(fā)商，現(xiàn)金流問題不大；另一方面，上半年市場深度觀望，雖然市場成交低迷，但上市房企的高管絕不敢在年中就下調(diào)今年的銷售目標(biāo)，否則資本市場會用腳投票。更有可能的是在近期選擇一兩個項(xiàng)目降價(jià)沖全年的銷售業(yè)績，尤其是選擇個別非核心區(qū)域的、降價(jià)能大幅去化的樓盤或個別項(xiàng)目的尾房。

　　對于自用型客戶，應(yīng)該怎樣抓住機(jī)會呢？我們推薦三步走策略。第一步選定自己認(rèn)為適合置業(yè)的幾個區(qū)域，綜合考慮包括交通、生活配套和教育資源等因素。第二步應(yīng)用“降價(jià)指數(shù)”原理分析哪些房子會降價(jià)。第三步抓住窗口期選擇性價(jià)比最高的房子。

　　對于投資型客戶，有沒有適合的工具可選擇呢？那就是“保險(xiǎn)指數(shù)”。過去房價(jià)一路飆漲的時代已一去不復(fù)返，未來市場的波動將成為常態(tài)，這就客觀上要求我們重新調(diào)整投資策略。投資房地產(chǎn)時，更值得我們關(guān)注的是長期價(jià)值的投資，首先考慮的不是賺多高的利潤而是降低自己的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要我們通過分析“保險(xiǎn)指數(shù)“來選擇樓盤。

　　“保險(xiǎn)指數(shù)”與區(qū)域、性價(jià)比及資產(chǎn)管理服務(wù)的相關(guān)性最大。我們也推薦三步走策略。第一步要選擇最核心的區(qū)域或有發(fā)展?jié)摿Φ母鄙虡I(yè)中心區(qū)；第二步要選擇性價(jià)比高的房產(chǎn)；第三步要選擇有資產(chǎn)管理服務(wù)的房子，對商辦樓宇也稱資產(chǎn)精裝修。對于投資型客戶，即便是最精明的投資者，也無法精準(zhǔn)的判斷何時是最低點(diǎn)。選擇市場的低迷期入市，可以使投資者在談判中取得更有力的位置，從容的選擇性價(jià)比最佳的房產(chǎn)。

　　蘇鑫 高和投資董事長