公司本期實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入256,302.79萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)36.47%，本期歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為31,828.81萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)50.64%。

　　董事會(huì)報(bào)告

　　一、概述

　　（一）市場(chǎng)環(huán)境和政策分析

　　花開(kāi)花落。

　　這是一個(gè)分化的時(shí)代，2013年以來(lái)核心城市主流產(chǎn)品價(jià)格上漲明顯與三四線城市去庫(kù)存并行。

　　回顧全年，北京五環(huán)的房?jī)r(jià)已經(jīng)成功邁入5萬(wàn)/平米的時(shí)代，這充分反映出來(lái)一線城市的漲幅；與此同時(shí)，我們調(diào)研了很多三四線城市，發(fā)現(xiàn)供給壓力巨大而總量的需求有限，很多樓盤從年初到年底價(jià)格幾乎沒(méi)有怎么漲過(guò)，其中東北三省的三四線城市已經(jīng)成為了不少開(kāi)發(fā)商的夢(mèng)魘，某些城市例如丹東的去化周期高達(dá)近7年，如果把未來(lái)的供應(yīng)算上，那去化周期更是長(zhǎng)得可怕；即使部分擁有產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚能力的二線大城市，例如供給非常巨大漲價(jià)壓力不大的武漢、重慶和成都，部分開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐挠揭膊桓撸渲羞€不乏知名房企。在一些傳統(tǒng)的發(fā)達(dá)區(qū)域，例如蘇南地區(qū)的蘇錫常，因?yàn)橥庑璧钠＼涀罱K導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)并不如意；而溫州這樣民間資本特別活躍的地方，也會(huì)因?yàn)槊耖g資本危機(jī)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的暴跌，與之對(duì)應(yīng)的是在四大國(guó)有銀行壞賬里面，溫州是排名第一的城市；即使在杭州這樣的大家公認(rèn)的1.5線城市，不少開(kāi)發(fā)商在這里也面臨著去化并不如意的挑戰(zhàn)。

　　在這個(gè)分化的時(shí)代里面，我們也可以看到開(kāi)發(fā)商的分化在加劇，集中度在顯著地提升。由于核心城市主流產(chǎn)品供不應(yīng)求的狀態(tài)，刺激資金實(shí)力雄厚的主流開(kāi)發(fā)商回歸一二線城市，直接推升核心城市的地價(jià)，從而導(dǎo)致行業(yè)的進(jìn)入門檻被拔高，因此在當(dāng)前拿地越來(lái)越難的時(shí)候，大開(kāi)發(fā)商憑著品牌和產(chǎn)品的號(hào)召力，有與地方政府談判的實(shí)力，在拿地方面較中小開(kāi)發(fā)商更加有優(yōu)勢(shì)；由于利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，當(dāng)前市場(chǎng)利率雙軌并軌推高利率中樞的趨勢(shì)越加明顯，刺激開(kāi)發(fā)商更愿意從海外融入廉價(jià)資本，疊加國(guó)內(nèi)以資產(chǎn)作為信用的融資現(xiàn)狀使得大開(kāi)發(fā)商擁有更高的額度，這樣的開(kāi)發(fā)商其IRR與融資成本的裂口更大，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更大。例如某公司項(xiàng)目18%的IRR要求，最低時(shí)其從香港能融到Libor加200~300多個(gè)BP的廉價(jià)資本；由于在公司管理、組織架構(gòu)和發(fā)展前景等多方面的優(yōu)勢(shì)，吸引著更多的人才流向大的開(kāi)發(fā)商；在行業(yè)整體利潤(rùn)率逐步走下坡路的趨勢(shì)下，已經(jīng)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)和成熟產(chǎn)品體系的大開(kāi)發(fā)商在成本控制上優(yōu)勢(shì)明顯，利潤(rùn)表現(xiàn)方面較中小開(kāi)發(fā)商要好。上述這些，都是開(kāi)發(fā)商集中度不斷加速的原因。

　　同樣的，我們也可以看到客戶的分化。世聯(lián)行已經(jīng)累計(jì)了超過(guò)500萬(wàn)的客戶信息，我們篩選出超過(guò)80萬(wàn)成交客戶數(shù)據(jù)樣本，基本覆蓋了全國(guó)主要的新房成交城市，因此這些數(shù)據(jù)能夠反映出當(dāng)前市場(chǎng)的現(xiàn)狀。我們的成交數(shù)據(jù)顯示首次置業(yè)和改善型置業(yè)已經(jīng)成為了目前市場(chǎng)的絕對(duì)主流：2012年至今的這一輪市場(chǎng)回暖，投資客占比基本上都處于15%以下的水平；2013年我們35歲以下的客戶占我們所有成交客戶的近65%；從我們各區(qū)域的銷售面積段來(lái)看，144平米以下的產(chǎn)品基本上占到我們銷售總量的85%以上，分月份上來(lái)看，144平米以下的產(chǎn)品的占比在最低的時(shí)候也有80%，高的時(shí)候該數(shù)值高達(dá)95%。投資客萎縮剛需爆發(fā)這樣的分化局面，除了限購(gòu)和支持首次置業(yè)等行業(yè)政策之外，80后嬰兒潮的結(jié)婚高峰到來(lái)隨之誕生的婚房需求更是客戶分化最重要的內(nèi)在因素。

　　面對(duì)2013年市場(chǎng)的變化，公司的經(jīng)營(yíng)策略隨之做出了調(diào)整，成功地跨過(guò)3000億銷售額的門檻。同時(shí)，公司基于本身業(yè)務(wù)發(fā)展的特性，堅(jiān)持規(guī)?；l(fā)展和地區(qū)公司的升級(jí)。公司主要的管理舉措包括：

　　第一、代理通過(guò)執(zhí)行大客戶策略，持續(xù)提升大客戶份額，同時(shí)公司加強(qiáng)代理在千億城市的突破。通過(guò)各類工具箱的落地推廣、呼叫中心協(xié)助作用的不斷提升、對(duì)標(biāo)桿公司研究及系統(tǒng)增效（代理ERP的開(kāi)發(fā)及落地）來(lái)提升經(jīng)營(yíng)效能，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)。

　　第二、顧問(wèn)通過(guò)組織架構(gòu)的完善，成立了工商業(yè)務(wù)線和開(kāi)發(fā)咨詢線，綜合業(yè)務(wù)部落地子公司，根據(jù)城市創(chuàng)新新業(yè)務(wù)品類，推動(dòng)顧問(wèn)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)。此外與恒安照護(hù)戰(zhàn)略合作探索養(yǎng)老顧問(wèn)。

　　第三、金融業(yè)務(wù)方面，推廣家圓云貸。全年放貸1.5億，初步建立業(yè)務(wù)流程，產(chǎn)品細(xì)分，培訓(xùn)，微信平臺(tái)建設(shè)。2013年金融業(yè)務(wù)已進(jìn)駐城市11個(gè)，覆蓋項(xiàng)目197個(gè)，成交的物業(yè)價(jià)值8億。

　　第四、資產(chǎn)管理方面，成功收購(gòu)北京安信行，此外新簽全委托項(xiàng)目8個(gè)，合同簽約金額為1.04億。

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)分析

　　概述

　　公司本期實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入256,302.79萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)36.47%，本期歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為31,828.81萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)50.64%，主要是因?yàn)楸緢?bào)告期代理業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)42.83%，顧問(wèn)業(yè)務(wù)也穩(wěn)步增長(zhǎng)，從而確保了公司盈利的增長(zhǎng)。

　　公司本期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為46,327.08萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)105.59%，其主要原因是：1）本期公司的業(yè)務(wù)收入回款情況良好，和上年同期相比凈增加8.21億元，增長(zhǎng)48.38%；2）本期收回合作誠(chéng)意金7,100萬(wàn)元。

　　瀏覽完整報(bào)告--世聯(lián)行：2013年年度報(bào)告