如果保利置業(yè)繼續(xù)致力通過(guò)有限的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，來(lái)恢復(fù)盈利能力及改善負(fù)債，短期內(nèi)成效不會(huì)明顯，仍需一段時(shí)間才能徹底改善。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 過(guò)去5年在依托高杠桿模式實(shí)現(xiàn)復(fù)合增長(zhǎng)率62%的快速增長(zhǎng)后，保利置業(yè)今年的增速將大幅下降。

　　3月21日，保利置業(yè)主席雪明在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年公司的銷(xiāo)售目標(biāo)為280億元，較去年的實(shí)際銷(xiāo)售額267億元上升4.9%。

　　對(duì)此，雪明指出，由于有很多政策調(diào)控，以及國(guó)際金融形勢(shì)的影響等，綜合考慮這些因素，公司對(duì)市場(chǎng)的判斷是總體平穩(wěn)，但在不同的城市結(jié)構(gòu)上會(huì)產(chǎn)生分化。因而在這種形勢(shì)下，制定的銷(xiāo)售指標(biāo)以穩(wěn)健為主，相比去年增長(zhǎng)不多。

　　如果說(shuō)對(duì)于今年的銷(xiāo)售預(yù)期是基于市場(chǎng)前景，那么就事實(shí)來(lái)看，保利置業(yè)在2013年的銷(xiāo)售表現(xiàn)其實(shí)也并不是特別靚麗，尤其是利潤(rùn)率方面的下滑。

　　高負(fù)債增長(zhǎng)

　　據(jù)保利置業(yè)日前公布的年報(bào)顯示，2013年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約267億元，較去年同期增長(zhǎng)約14%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約286億港元，較2012年上升約38%，股東應(yīng)占利潤(rùn)約27億港元，同比僅上升3%。

　　而在利潤(rùn)率方面，保利置業(yè)在2013年則全面下降。首先毛利率由2012年底的30.4%下跌至23.4%，凈利潤(rùn)率則由12.7%下降至9.5%。

　　對(duì)于保利置業(yè)在利潤(rùn)率方面的表現(xiàn)，高盛發(fā)表報(bào)告稱(chēng)，主要是由于2013年下半年入帳的一些社保房項(xiàng)目及數(shù)個(gè)低利潤(rùn)項(xiàng)目，拖累其下半年的毛利率下跌12個(gè)百分點(diǎn)至19%，同時(shí)銷(xiāo)售、管理費(fèi)用及利息費(fèi)用的上升，也致使其下半年的凈利潤(rùn)率下跌8個(gè)百分點(diǎn)至4%。

　　此外，在負(fù)債方面，保利置業(yè)也面臨一定壓力。截至2013年末，雖然其凈負(fù)債率同比2012年下降約4個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于90%的高位，同時(shí)年末的資產(chǎn)負(fù)債比率則為70.6%。

　　而更為重要的是，保利置業(yè)還面臨較大的短期償債壓力。截至期末，其尚未償還的銀行及其他借款為381.2億港元，其中一年期需償還額為154.55億港元，所占比例為40.5%，一至兩年期內(nèi)償額約為154億港元，比例為40.5%，二到五年期償還比例為18.8%，五年以上則為0.2%。

　　由此看來(lái)，保利置業(yè)需在兩年內(nèi)償還的總債務(wù)約309億港元，占其總借貸的81%，短期還債壓力無(wú)疑較大。

　　至于是否存在資金壓力，保利置業(yè)副總經(jīng)理葉黎聞在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，截至2013年底，公司擁有123億元，同時(shí)還有能夠使用的銀行貸款87億，可以覆蓋短期債務(wù)。

　　雪明就此也指出，保利置業(yè)今年將積極拓展多種融資渠道，持續(xù)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，控制信貸規(guī)模，保持量入為出，爭(zhēng)取使凈負(fù)債率進(jìn)一步得到控制。

　　然而，高盛卻認(rèn)為，如果保利置業(yè)繼續(xù)致力通過(guò)有限的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，來(lái)恢復(fù)盈利能力及改善負(fù)債，短期內(nèi)成效不會(huì)明顯，仍需一段時(shí)間才能徹底改善。

　　持相同觀點(diǎn)的還有花旗，其也在報(bào)告中指出，保利置業(yè)今年不僅面臨財(cái)務(wù)再融資的壓力，同時(shí)也將面對(duì)預(yù)售放緩的挑戰(zhàn)。

　　加強(qiáng)一二線(xiàn)拿地

　　關(guān)于今年的貨量安排，保利置業(yè)投資者關(guān)系總監(jiān)蔡偉生在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹到，公司去年留存到今年的貨值約140億元，今年會(huì)新推出310億元貨值，全年可售貨量約450億元，按去化率約60%計(jì)算，目標(biāo)銷(xiāo)售額是280億元。

　　另外，雪明還表示，保利置業(yè)計(jì)劃每年新增土地儲(chǔ)備400萬(wàn)至600萬(wàn)平方米，今年計(jì)劃用于拿地的預(yù)算為91億元，同比增加29億元，同時(shí)工程資本開(kāi)支則按年增加10億元，至約150億。

　　其實(shí)在土地市場(chǎng)上，保利置業(yè)今年早已出手，并且是首次在香港拿地。2月底，保利置業(yè)曾以39.23億港元奪得香港啟德一幅住宅用地，樓面地價(jià)高達(dá)6530港元每平方呎。

　　而對(duì)于今年在內(nèi)地的拿地策略，雪明表示，不一定都要通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)的渠道拿地，也會(huì)參與一些舊改項(xiàng)目，同時(shí)要盡量按照內(nèi)部制定的毛利率水平去做選擇。

　　其實(shí)，從保利置業(yè)在內(nèi)地的區(qū)域布局來(lái)看，更多的還是集中于二三線(xiàn)城市。但在今年，市場(chǎng)多數(shù)觀點(diǎn)均認(rèn)為二三線(xiàn)樓市存在很大調(diào)整。

　　對(duì)此，雪明也表示，早前公司確實(shí)是在二三線(xiàn)城市布局，不過(guò)這幾年的土地儲(chǔ)備格局還是一直在調(diào)整，今后希望在一二線(xiàn)城市增加一些項(xiàng)目，但這個(gè)調(diào)整需要一定時(shí)間。

　　從2013年保利置業(yè)拿地的情況來(lái)看，其通過(guò)掛牌、收購(gòu)、拍賣(mài)等形式共獲取12幅地塊，分別位于上海、廣州、佛山、深圳、貴陽(yáng)、南寧、濟(jì)南、煙臺(tái)、武漢及哈爾濱，合計(jì)新增土地儲(chǔ)備建筑面積約504萬(wàn)平方米。

　　特別是在廣州，保利置業(yè)先后通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)與收購(gòu)，獲得了南沙與荔灣區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目，并且今年都將入市；而在深圳，也通過(guò)參與合作舊改方式，獲得了一個(gè)位于龍華新區(qū)的項(xiàng)目。

　　對(duì)此，雪明還特別強(qiáng)調(diào)，保利置業(yè)希望在每個(gè)進(jìn)入的城市能夠保持3到5個(gè)項(xiàng)目，但目前還有很多城市只有一個(gè)項(xiàng)目，這就需要補(bǔ)充。