未來行業(yè)的黃金十年是有的，但是小企業(yè)的生存空間會更加困難一些。

　　觀點網(wǎng) 魯鵬 “應該說廈門人對禹洲是有感情的，禹洲的業(yè)主這20年來是跟廈門這個城市共同成長起來的。”禹洲地產(chǎn)品牌總監(jiān)陳安在接受觀點新媒體采訪時不止一次強調，禹洲做的不是掠奪式開發(fā)，而是與城市共成長。

　　陳安介紹，在廈門好多閩商都走到外地，而禹洲總部依然還在廈門，“關注一個城市，深耕一個城市20年，這在中國房地產(chǎn)企業(yè)里面是不多的。”

　　據(jù)了解，禹洲近6年來一直保持在廈門市場10%的占有率。陳安進一步表示，禹洲在進入的每個城市都追求與城市共同成長，慢慢發(fā)展。

　　具體到操作層面，陳安稱：“近幾年國家在提新型城鎮(zhèn)化，作為禹洲來講，是要做國家政策的踐行者。”

　　他指出，比如禹洲在泉州拿了一塊地，幾期加起來大概是200萬平方米，如果是一個開發(fā)商自己去建超級大盤，或者建綜合體，實際上是對業(yè)主不負責任。因為醫(yī)療、交通、教育、養(yǎng)老等配套跟不上。

　　“禹洲要做國家政策的踐行者，一定是以政府為主導，配合政府去做城鎮(zhèn)化的改善。”陳安介紹稱，通過禹洲的產(chǎn)品，通過將來新技術的應用或者新材質的應用，比如說環(huán)保、智慧城鎮(zhèn)，這樣來改善民生，提升業(yè)主的幸福指數(shù)。

　　在追求與城市同步發(fā)展的同時，在一定程度上可能會放慢公司的發(fā)展速度。對此，陳安認為，精心打造并不一定會慢。

　　“我們會有自己的節(jié)點，各個部門按照這個節(jié)點去做就行，不是非要有意識搶到多快。每個企業(yè)每年30%的增量不算太多，我們是很穩(wěn)健的，實打實的向投資者、股東作出這種說明。”

　　對未來發(fā)展方向，陳安表示，當前戰(zhàn)略布局是以環(huán)渤海、長三角、海西等地為主?，F(xiàn)在進入的城市有天津、上海、合肥、福州、廈門、泉州、漳州，下一步會圍繞著這幾個板塊進一步深耕。雖然在長三角也有項目，但禹洲的主力戰(zhàn)場是海西，而不是長三角。

　　以下為觀點新媒體對禹洲地產(chǎn)股份有限公司品牌總監(jiān)陳安先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：禹洲知名度越來越高，有加強品牌方面的推廣么？

　　陳安：我們今年開始加強品牌推廣力度，通過整合過去的品牌理念，確定了新的品牌戰(zhàn)略，預計在5月份可能會開一個品牌戰(zhàn)略發(fā)布會。

　　觀點新媒體：去年公司的銷售超額完成，區(qū)域主要是在廈門、合肥兩個城市？

　　陳安：我們現(xiàn)在的戰(zhàn)略布局是以環(huán)渤海、長三角、、海西等地為主，進入的城市有天津、上海、合肥、福州、廈門、泉州、漳州，下一步會圍繞著這幾個板塊進一步深耕。

　　在海西做得還不錯，廈門這個城市我們深耕了20年，總部就在廈門，尤其是近6年以來市場占有率一直保持10%以上，連續(xù)領跑廈門。去年光在廈門一個城市就銷售了50多億。在廈門民營企業(yè)里面，我們是無可厚非的第一名。

　　觀點新媒體：去年年末和今年年初，禹洲有在廈門及合肥拿地，今年在區(qū)域拓展上有沒有一些具體的規(guī)劃和安排？

　　陳安：還是圍繞著環(huán)渤海、長三角和海西區(qū)域進行拓展。當然有新機會的話，也會去尋找。

　　觀點新媒體：如何評價去年109億的業(yè)績？是否達到了預期？

　　陳安：除了很少的一部分是合作，86%左右是自己的，我們的數(shù)據(jù)不含水分。可以看我們的財務報表，負債率相對不高，財務杠桿相對也不高，對外合作的項目也不多。

　　禹洲成立20年，我們重新對企業(yè)定位，現(xiàn)在定位叫注重價值經(jīng)營的穩(wěn)健企業(yè)，這個穩(wěn)健不一定代表保守，我們提出的口號是“穩(wěn)健、發(fā)展、國際、多元”，這是未來的方向。

　　可以發(fā)現(xiàn)，禹洲有自身的特質，比如說在廈門，好多閩商都走到外地，我們總部依然還在廈門，關注、深耕一個城市20年，這在中國房地產(chǎn)企業(yè)里面是不多的。而且我們不是掠奪式開發(fā)，而是伴隨著城市共同成長。應該說廈門人對禹洲是有感情的，禹洲的業(yè)主這20年來是跟著廈門這個城市和禹洲的項目共同成長起來的。

　　在廈門湖里和思明兩區(qū)，也就是我們所說的島內，10個樓盤里面就有1個是禹洲的，可見我們對城市的貢獻，絕對不是掠奪式的開發(fā)，做幾個大盤，盈利之后就撤。

　　觀點新媒體：這是不是跟廈門這個城市本身的特質有關？比如其他城市很多開發(fā)商，都是追求速度，追求高周轉。

　　陳安：對別的企業(yè)不太好評論，只是我們自己。比如說在天津，我們進去四年，還是在與城市共同成長。進入上海，從進駐到現(xiàn)在快10年，也是在慢慢發(fā)展。

　　近幾年國家在提新型城鎮(zhèn)化，作為禹洲來講，是要做國家政策的踐行者。

　　比如我們在泉州拿了一塊地，幾期加起來大概是200萬平方米，如果是一個開發(fā)商自己去建一個超級大盤，或者建一個綜合體，實際上是對業(yè)主不負責任，因為醫(yī)療、交通、教育、養(yǎng)老等配套跟不上。

　　禹洲做國家政策的踐行者，一定是以政府為主導，配合政府去做城鎮(zhèn)化的改善，通過我們的產(chǎn)品，通過將來新技術的應用或者新材質的應用，比如說環(huán)保、智慧城鎮(zhèn)，這樣來改善民生，提升業(yè)主的幸福指數(shù)。

　　觀點新媒體：禹洲不久前發(fā)了3億美元的債券，是不是要加快擴張速度？

　　陳安：發(fā)債是正常的，作為上市公司，打通多元化融資渠道，都屬于正常范圍的融資。
禹洲是一家注重價值經(jīng)營的穩(wěn)健企業(yè)，追求穩(wěn)健而快速的發(fā)展，以確保項目盈利空間和確保股東利益以及企業(yè)價值的最大化。這次票據(jù)的發(fā)行非常成功，超額認購約6.5倍，反映了國際投資者對公司財務狀況及未來發(fā)展的信心。這次票據(jù)發(fā)行降低了集團內的融資成本，優(yōu)化了債務結構，集團財務實力將更為雄厚，為我們補充優(yōu)質的土地儲備以及實現(xiàn)長遠戰(zhàn)略目標奠下穩(wěn)固基礎。發(fā)行票據(jù)也將進一步充實公司現(xiàn)金流，支持其2014年的發(fā)展。還會延長公司債務組合的平均年限，加強其融資平臺的穩(wěn)定性。公司在廈門的市場處于領軍地位，土地儲備成本較低，盈利能力高于同業(yè)公司的平均水平。
我們的理念是要對股東負責，拿地的時候要拿高質量的地，不是說以量取勝，或者說以很低廉的價格拿了地，然后囤幾年。

　　觀點新媒體：高質是指回報率高，還是把項目做出來的產(chǎn)品高質量？

　　陳安：土地的本身質量要高，不是說在某個城市以很低廉的價格，或者是跟政府協(xié)議拿一片地，然后建一個很不負責任的產(chǎn)品，之后很快就離開，這種事我們不做。我們一定是要拿優(yōu)質的土地，這個高是指地段本身的高質。

　　同時我們的產(chǎn)品一定是高質，而且還是高毛利。要對股東負責，高毛利就代表要周轉。還有一個是高派息，內房股在港上市企業(yè)里面，我們的派息不敢說是第一、第二，但是排名是靠前的，董事會承諾公司每年盈利的30%或以上作為派息，回報股東多年來的支持。

　　觀點新媒體：禹洲在增長速度上有沒有相應的規(guī)定？比如說要達到多少增長率？

　　陳安：上市公司股東是有要求的，一年的增量大概在20%到30%之間才是正常的增速，這個我們要做到，首先要保障股東的權益。

　　觀點新媒體：增速和股東權益以及禹洲在產(chǎn)品的精心打造方面，可能會導致速度有所變慢，這幾者之間是如何平衡的？

　　陳安：精心打造并不一定會慢，我們會有自己的節(jié)點，各個部門按照這個節(jié)點去做就行，不是非要有意識搶到多快。每個企業(yè)每年30%的增量不算太多，我們是很穩(wěn)健的，實打實的向投資者、股東做這種說明。

　　觀點新媒體：有觀點認為現(xiàn)在房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，若不盡快發(fā)展規(guī)模擴大的話，在后面就會喪失話語權，您怎么看這個觀點？

　　陳安：這個事要分兩個層面來看，整個行業(yè)的黃金十年，我個人感覺還是在的，甚至它會比十年更長。2014年“兩會”以及一些政策的出臺，實際上還是加快城鎮(zhèn)化的過程，包括國家一直在提新型城鎮(zhèn)化的建設。農(nóng)民要進城，需要配套的醫(yī)療、教育，國家也要逐步取消農(nóng)業(yè)和非農(nóng)戶口的限制，實際上這都是促進城鎮(zhèn)化的進程。

　　城鎮(zhèn)化的這些配套誰來做？還是需要房地產(chǎn)行業(yè)來做，這是行業(yè)大勢。對于企業(yè)來講，大吞小可能是一種趨勢。前一段時間萬科去兩個企業(yè)學習，一個是到海爾，一個是到小米，一個是最傳統(tǒng)的企業(yè)，一個是最前端的IT的企業(yè)，實際上是想了解這個新的時代，怎么樣更好地擁抱互聯(lián)網(wǎng)，更好地進步。

　　這方面比較傳統(tǒng)的企業(yè)，比如說過去做四五線城市的，只在當?shù)刈鲩_發(fā)的企業(yè)，慢慢隨著品牌力的退化，融資渠道的退化，以及周轉周期跟不上，必然會被市場淘汰。

　　通過數(shù)據(jù)來分析，我個人認為有可能是這個樣子：未來行業(yè)的黃金十年是有的，但是小企業(yè)的生存空間會更加困難一些。作為像我們這種上市公司來講，實際上是很有保障的，生存的擔心暫時還不會有。