未來無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，只要條件允許，有好的機會，公司的發(fā)展都不會停步。

　　觀點網(wǎng)見習編輯何緣“它是個生意，我們不能永遠漲價，也不能夠不漲價或者不能夠減價”面對媒體追問華潤是否會加入降價行列，華潤置地董事局主席吳向東于2013年業(yè)績發(fā)布會上如是強調(diào)。

　　在其看來，今年的房地產(chǎn)市場分化情況較為明顯，有些城市仍然不錯，但有些城市可能就出現(xiàn)了降價，或者發(fā)展商經(jīng)營困難的情況。從這個角度講，華潤對2014年的房地產(chǎn)市場態(tài)度是比較謹慎樂觀的，對市場的預期也比前兩年調(diào)低了一點。

　　出于謹慎的預期，華潤置地在去年實現(xiàn)663億元銷售額的基礎上，今年的目標僅是微增至700億，對此吳向東亦坦承較為保守。

　　不過吳向東還是強調(diào)，“我們也有1000億的目標”。其提出，商業(yè)地產(chǎn)每年能提供幾十億的租金收入、幾十億的利潤，如果按照現(xiàn)在行業(yè)住宅10%的凈利潤率反算一下，也差不多有幾百億可以結算的銷售額，這樣實際也已經(jīng)進入到千億俱樂部里面。

　　此外，吳向東透露，未來無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，只要條件允許，有好的機會，公司的發(fā)展都不會停步。再過5年，公司希望商業(yè)地產(chǎn)能夠提供比較可觀的、穩(wěn)定的，而且能夠持續(xù)增長的現(xiàn)金流和投資回報。

　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，吳向東指出公司對于選擇進入城市的主要考慮當?shù)厥袌龈偁幍那闆r，然后決定去不去，以及做什么樣的定位和規(guī)模的產(chǎn)品。像成都、上海市場都很好，但是市場競爭甚至可以用慘烈來形容。

　　在住宅產(chǎn)品方面，吳向東明確表示，公司一直堅持的原則就是希望能快一點。加快周轉，包括去化的速度和比例，這是個生意，生意歸根到底就是要隨行就市。

　　值得關注的是，去年華潤的住宅毛利率有所下降。而針對這個問題，華潤置地總裁唐勇也強調(diào)稱，整個行業(yè)來講，2013年毛利率的表現(xiàn)都比2012年有一個不同程度的下滑。從公司來講，在2013年華潤的結算項目里面，低毛利率的比例占得比較多，所以影響了公司整體毛利率表現(xiàn)。

　　此外，唐勇續(xù)稱，這有兩方面的原因，第一是在三線城市的平均毛利率是比一二線城市要低的，第二是有個別項目當時在買地的時候，是在競爭比較激烈的情況下獲取的土地，地價比較高，所以影響了毛利率的表現(xiàn)。

　　“事實上，我們認為2013年比2012年下滑是一個客觀存在的情況，但公司管理層也有信心會在2014、2015年以后使我們的毛利率有一個緩慢的回升，我們并不認為這是一個趨勢，這個趨勢扭轉就在今年。”

　　而對于很多房企出走海外的戰(zhàn)略，吳向東表示，暫時沒有考慮進入海外市場。至少現(xiàn)在并沒有考慮過走出海外去發(fā)展的計劃，因為公司已經(jīng)覺得很忙、很累了。舉個例子，香港雖然是國際大都市，但是發(fā)展的機會比較少，因為香港的土地非常少。

　　以下為華潤置地有限公司2013全年業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：你們怎么看未來一年的樓市？近期有不少內(nèi)房房企降價，而專家們也說會雙向調(diào)控，那華潤置地今年在一二三線的政策或者定價會因此有一些改變嗎？另外一個問題，內(nèi)地有房企資金鏈斷裂的情況出現(xiàn)，你們管理層怎么看這個情況？會不會覺得這是趨勢？

　　吳向東：財務維持在一個安全、健康的水平，是華潤置地這么多年來最重視的一個事情，在行業(yè)特別好的時候，我們也有對風險很認真地把控。在華潤置地來講，我相信無論市場怎么樣變化，我們都會在穩(wěn)健的基礎上運作。

　　當然，最近注意到有個別的發(fā)展商出現(xiàn)了資金困難的情況，有幾個城市，有若干個樓盤，據(jù)說有比較明顯的房價下降的情況，綜合在一起我們就感覺，去年全行業(yè)量價齊升，成為所有房地產(chǎn)上市公司業(yè)績最好的一年。但是進入今年以來，大家對房地產(chǎn)市場的未來，觀點開始有明顯的分歧，有人說好，有人說不好。在過去兩個月，中國這么多城市，不同的公司，不同的產(chǎn)品的業(yè)績表現(xiàn)情況，我們也感覺到有分化的情況，有些城市仍然不錯，但有些城市可能就出現(xiàn)了降價比較明顯，或者發(fā)展商經(jīng)營困難的情況。

　　從這個角度來講，對于今年或者未來一段時間，我們的判斷是比較謹慎樂觀的，或者更趨向謹慎一點。如果這個問題在去年、前年問我們，我們可能是樂觀或者謹慎樂觀，現(xiàn)在這個預期又調(diào)低了一點。

　　面對現(xiàn)在的情況，每個公司既有自己確定的需要堅持的戰(zhàn)略目標、商業(yè)模式，但同時也一定要隨行就市，有一些新的策略上的調(diào)整。總的原則上，對于住宅這個問題，我們一直的原則就是希望能快一點，加快周轉，包括去化的速度和比例，這是個生意，生意歸根到底就是要隨行就市。

　　現(xiàn)場提問：您說隨行就市，意思是說可能也會加入降價的行列？

　　吳向東：它是個生意，我們不能永遠漲價，也不能夠不漲價或者不能夠減價，我覺得這是不對的。我們一定要根據(jù)所在城市的情況，我們項目自身的情況，以及我們對這個項目的要求來看。比如說它原來價格很高，利潤率也很高，降一點點恐怕也無所謂。但是我要強調(diào)的是，像華潤置地這樣比較大的公司，我們對風險的分析、判斷、把握始終是放在第一位的。

　　有個觀點我很贊同，去年下半年中國很多城市地價的增長幅度大大超過所有人的預期，我覺得這種情況就不理性，也不應該持續(xù)。所以在這種情況下，我們覺得適當?shù)慕迭c溫度是很好的，很快熱起來反而是不好的。

　　現(xiàn)場提問：公司去年在柳州拿了一塊地，請問公司目前商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展思路如何？是否像廣西柳州這樣的城市也有承接萬象城的市場容量？第二個問題，華潤股份在昨天增持了萬科股份2000多萬股，請問集團這樣的動作與公司在地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展方面是否會形成互動？

　　吳向東：增持萬科這個事我已經(jīng)注意到媒體有報道，但我看這個數(shù)量還是很少的，2000多萬股，但是那是我們母公司的行為。我想在這個時點上增持股份，表達了母公司未來對這個行業(yè)有信心，更重要的是對萬科這家公司他有信心。

　　關于商業(yè)地產(chǎn)的問題，我認為華潤置地有別于其它我們尊敬的業(yè)內(nèi)同行或者競爭對手，很重要的一方面是我們的商業(yè)地產(chǎn)起步比較早，體量也比較大，我們的經(jīng)營模式一直是住宅加商業(yè)雙輪驅動，這些年在商業(yè)地產(chǎn)的投資方面，我們的數(shù)量在不斷增加。

　　由于做這個項目門檻比較高，所以在土地的獲取方面競爭就很弱，也因此土地的性價比還是相當不錯的。所以我們下一步的商業(yè)地產(chǎn)會著力提升它的質量和效率，未來無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，只要條件允許，有好的機會，我們的發(fā)展都不會停步。

　　再過5年，我們希望商業(yè)地產(chǎn)能夠給我們提供比較可觀的、穩(wěn)定的，而且能夠持續(xù)增長的現(xiàn)金流和投資回報。當然我們也要關注風險的問題。因為商業(yè)地產(chǎn)、傳統(tǒng)零售業(yè)的競爭在加劇，我們現(xiàn)在的客戶就是零售商，因為現(xiàn)在有電子商務對傳統(tǒng)零售業(yè)帶來的負面沖擊比較大，他們的競爭也在加劇，相信這個競爭也會部分的傳遞到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的領域中。

　　作為公司的管理層，我們肯定做不到先知先覺，像騰訊那樣在一夜之間在全世界成為某個行業(yè)最大的企業(yè)，但是我們至少始終有這樣的警覺，要關注到這個競爭市場的變化，以及給我們帶來的挑戰(zhàn)和機遇，然后怎么樣去應對它。

　　比如說面對這樣的競爭，我們在買地的時候要更加審慎，另外我們對它的定位、規(guī)劃、設計，業(yè)態(tài)之間的比例，包括要選擇的那些合作伙伴、零售商，我們都會有所不同。但是中國最大的特點就是人多，像柳州這樣的地方，主要得看當?shù)氐氖袌龈偁幥闆r，南寧也是一個不算很大的省會城市，但是我們在南寧的綜合體，它住宅的利潤率在我們公司所有住宅項目里面是名列前茅的，它的商業(yè)開業(yè)以后的市場表現(xiàn)也是很好的。比如現(xiàn)在有些城市，像成都、上海市場都很好，但是市場競爭也很激烈，甚至很慘烈，所以主要考慮市場競爭的情況，然后決定去不去，做什么樣的定位和規(guī)模的產(chǎn)品，這是需要特別認真考慮的。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提到2013年公司的毛利率成下行的趨勢，但是公司拿地大部分都是在一二線城市，這兩者是否有關系？今后的拿地會集中在哪些城市？

　　唐勇：毛利率的表現(xiàn)，整個行業(yè)來講，2013年都比2012年有一個不同程度的下滑。從公司來講，在2013年我們的結算項目里面，低毛利率的比例占得比較多，所以影響了公司整體毛利率表現(xiàn)。這有兩方面的原因，第一是在三線城市的平均毛利率是比一二線城市要低的，第二是有個別項目當時在買地的時候，是在競爭比較激烈的情況下獲取的土地，地價比較高，所以影響了毛利率的表現(xiàn)。

　　事實上，我們認為2013年比2012年下滑是一個客觀存在的情況，但公司管理層也有信心會在2014、2015年以后使我們的毛利率有一個緩慢的回升，我們并不認為這是一個趨勢，這個趨勢扭轉就在今年。

　　現(xiàn)場提問：管理層你們好，你們計劃今年和未來如何回升毛利率？目前現(xiàn)金情況怎么樣？最近人民幣開始貶值，你們有70%的債是美元，這樣對你們的支付情況會不會有影響？最近內(nèi)房有很多負面消息，有一些企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，這些負面因素會不會影響到你們今年的銷售情況？

　　唐勇：我為什么講毛利率是一個緩慢的回升呢？大家都知道，房產(chǎn)都是預售，過去的一些銷售會影響到第二年、第三年的利潤體現(xiàn)，它是一個滯后的反映。公司對這些問題還是非常重視，采取了一系列的措施，第一個是在投資上，在買地的時候更加謹慎，避免買一些過熱的項目，或者在一些不合適的時機做一些投資的行為。第二，從我們的產(chǎn)品結構來講，更加適合市場的需求。第三，我們在成本管理上，公司也會進一步強化，所以我說管理層有信心讓我們的毛利率有一個緩慢的提升。

　　關于資金鏈的問題，企業(yè)和每個家庭都是一樣的，每家的財政狀況都是不一樣的，華潤置地一直堅守比較穩(wěn)健的財務戰(zhàn)略，大家看到我們2013年比2012年的整體負債有了大幅度的下降，公司已經(jīng)對過去市場上出現(xiàn)的土地過熱或者投資過熱的情況開始有了預警。華潤置地還是本著穩(wěn)健的經(jīng)營思路，維持我們公司未來的發(fā)展?？赡苡行┕驹诎l(fā)展過程中過高的負債，或者過強的杠桿，快速發(fā)展，或者過度擴張，影響了他們自己的資金安全，我覺得這只是個別現(xiàn)象，對于家庭來講，有的家庭存款多一點，有的家庭借債多一點，甚至有的家庭未來做一件事情要借高利貸，這都有可能，但是我覺得這不是一個普遍現(xiàn)象。人民幣的問題請我們的財務總監(jiān)俞建回答。

　　俞建：央行上月15號公布有關人民幣對美元波動的幅度，1%或者2%，我們覺得央行主要是基于人民幣匯率市場化。另外在這個時候做出這個波動幅度，也是基于目前經(jīng)濟有所疲軟的趨勢，所以想通過這個來增加人民幣的彈性。同時還有一個目的，就是把一些套利的投資趕出相關領域。從我們的角度來講，我們預期人民幣相對還是穩(wěn)定的，目前的貶值只是短期的情況。

　　從華潤置地來講，30%的人民幣融資，70%的外幣融資，我們比較一下華潤置地的融資成本就會發(fā)現(xiàn)，華潤置地的融資策略對于我們保持這么低的融資成本起了很大的作用。從去年年初開始，我們就關注到人民幣的走勢，我們在內(nèi)部也建立了一個非常精準的模式，時刻評估人民幣對美元的匯率走勢，因為我們的主要外幣融資就是港幣和美元。我們也做過一個比較精確的測算，人民幣貶值3%，對我們的利潤影響也不大。但是我們今年也會適當增加境外人民幣的融資，這一塊也是在我們的計劃之中。

　　現(xiàn)場提問：你們2014年的銷售目標是怎樣的？另外管理層剛才說內(nèi)地市場預計不會很好，會不會考慮和其它房企一樣，到海外找一些機會，比如說來香港，或者去其它華人比較多的城市？

　　吳向東：我們前年確定了去年住宅簽約額是570億元，但是后來我們做到了663億元，比預定的目標大幅提升。今年我們的目標肯定要比去年保持增長，但是我們又適當?shù)卣{(diào)低了一點點，我們希望做到700億左右。當然是否還可以更多一點？因為華潤置地跟你們關注的其它很多公司有個很大的不同，就是我們商業(yè)地產(chǎn)的比重很大。

　　最近大家在討論1000億俱樂部的問題，我們非常祝賀我們的很多同行進到了1000億的行列，當然這里面大部分都是以住宅銷售為主，像萬達和綠地也進入了，當然他們是大量的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)售，我們和他們也不一樣，我們的商業(yè)物業(yè)絕大部分都是長線持有經(jīng)營的。而商業(yè)地產(chǎn)每年能提供幾十億的租金收入、幾十億的利潤，如果按照現(xiàn)在行業(yè)住宅10%的凈利潤率反算一下，也差不多有幾百億可以結算的銷售額，這樣實際也已經(jīng)進入到千億俱樂部里面。每家公司的情況都不太一樣，我們希望在未來，我們有新的三年計劃、五年計劃，我們會一步一步按照確定的方向很穩(wěn)健地前進。

　　我們暫時沒有考慮進入海外市場。香港雖然是國際大都市，但是發(fā)展的機會比較少，因為香港的土地非常少。至少現(xiàn)在我們沒有考慮過走出海外去發(fā)展的計劃，因為我們已經(jīng)覺得很忙、很累了。關鍵是我們的商業(yè)地產(chǎn)比重越來越大，住宅的量也在增加，甚至我們也有1000億的目標?？偟膩碇v，我覺得我們對中國未來5年、10年宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)的發(fā)展，以及在這個行業(yè)競爭中真正有能力、有實力的企業(yè)能夠持續(xù)的生存、發(fā)展，都還是比較有信心的。