推薦語：恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗告訴股東，電子商務(wù)雖然迅速成為一種生活模式，但網(wǎng)上購物也不會(huì)取代購物商場(chǎng)。然而，作為只在熊市買地的開發(fā)商，他告訴大家是時(shí)候出手買地了。

　　把握熊市機(jī)遇

　　與上年度相比，營(yíng)業(yè)額上升百分之二十四，至港幣九十一億三千八百萬元。由于出售的香港非核心投資物業(yè)較少，所得收益相對(duì)而言并不顯著，因此股東應(yīng)占純利減少百分之十四，至港幣七十二億一千二百萬元；每股盈利相應(yīng)下降百分之十四，至港幣一元六角一仙。

　　倘扣除重估收益的所有影響，股東應(yīng)占基本純利下降百分之十八，至港幣五十億五千萬元；每股基本盈利亦相應(yīng)下調(diào)至港幣一元一角三仙。

　　整體而言，倘不計(jì)入已售出的香港非核心投資物業(yè)的影響，租金收入及營(yíng)業(yè)溢利同告上升百分之十二。縱使香港的投資物業(yè)組合略為縮減，兩項(xiàng)數(shù)字仍見增長(zhǎng)百分之九。單從香港本土市場(chǎng)來看，倘按上述同比基準(zhǔn)，租金收入及營(yíng)業(yè)溢利分別上升百分之十及百分之十一；否則兩者分別增長(zhǎng)百分之三及百分之五。

　　內(nèi)地方面，租金收入上升百分之十四，營(yíng)業(yè)溢利則上升百分之十三。單以購物商場(chǎng)計(jì)算，租金收入增長(zhǎng)百分之十七；倘不計(jì)入沈陽的市府恒隆廣場(chǎng)及無錫的恒隆廣場(chǎng)，租金收入上升百分之五。辦公樓方面，租金收入上升百分之七。將這些數(shù)字與十二個(gè)月和六個(gè)月前的數(shù)字相比，增長(zhǎng)較一年前慢，但過去六個(gè)月開始有所改善。

　　單看上海這成熟市場(chǎng)，恒隆廣場(chǎng)和港匯恒隆廣場(chǎng)兩座購物商場(chǎng)的租金收入，均錄得百分之六的升幅；前者的辦公樓租金收入增加百分之七。以投資成本計(jì)算，兩者的無杠桿租金回報(bào)率約為百分之四十二。購物商場(chǎng)的租出率為百分之九十九，辦公樓的租出率為百分之九十五。

　　在我們較新的市場(chǎng)-沈陽和濟(jì)南(不計(jì)算營(yíng)運(yùn)期僅三至四個(gè)月的無錫) -我們觀察到一個(gè)有趣的現(xiàn)象：即使我們首次續(xù)訂租約時(shí)引致重整租戶組合，租出率難免有所下降，但實(shí)質(zhì)零售額較一年前卻有頗佳升幅，而下半年的租戶零售額亦較上半年明顯上升。這非市況改善所致，而是管理層之努力成果。事實(shí)上，過去一年市況仍乏善可陳。

　　我們大部分的租約期為兩至三年。踏入二零一三年，沈陽的皇城恒隆廣場(chǎng)和濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)已分別落成三年及兩年，更換部分租戶難免導(dǎo)致較高的空置率；這是購物商場(chǎng)之業(yè)務(wù)性質(zhì)使然，乃其長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展所需。因此，兩者的租出率維持于百分之八十八。彼等之租金收入與一年前比較并無改變，但與此同時(shí)，其租戶的零售額卻有增長(zhǎng)-以同比計(jì)算，沈陽的皇城恒隆廣場(chǎng)上升百分之九，濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)上升百分之八。倘以下半年與上半年相比，兩個(gè)購物商場(chǎng)的升幅分別為百分之二十及百分之七。

　　零售額與租金收入同樣重要，因?yàn)榍罢叩脑鲩L(zhǎng)必然會(huì)帶動(dòng)后者的上升，這道理顯淺易明。最近的數(shù)據(jù)顯示，我們重整租戶組合已開始取得成效；經(jīng)汰弱換強(qiáng)后，我們引入的新店已提升零售額。我亦很高興看到，我們配置的新管理團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)良佳。

　　盡管皇城恒隆廣場(chǎng)的租出率的上升速度未如我們所愿般快，但大部分空置樓面現(xiàn)已租出，其租出率在未來數(shù)月將會(huì)回升。

　　另一項(xiàng)較新的物業(yè)-沈陽的市府恒隆廣場(chǎng)，現(xiàn)時(shí)表現(xiàn)理想。由于其開業(yè)僅有一年多，故衡量其進(jìn)展的較有效的方法是采用日均數(shù)，例如其二零一三年的日均租金收入較二零一二年上升百分之四，同期的日均零售額上升百分之十五。然而，當(dāng)該購物商場(chǎng)于未來一、兩年進(jìn)入首個(gè)續(xù)訂租約期后，在皇城恒隆廣場(chǎng)和濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)發(fā)生之情況勢(shì)必重演-租出率會(huì)暫時(shí)下降，但租戶零售額及購物商場(chǎng)的租金收入可望持續(xù)上升。

　　于年結(jié)時(shí)只開業(yè)了三個(gè)半月的無錫的恒隆廣場(chǎng)情況理想，其租出率達(dá)百分之九十五，并正拾級(jí)而上。

　　租金邊際利潤(rùn)方面，皇城恒隆廣場(chǎng)維持在百分之二十二至二十三；濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)仍約為百分之五十四，與市府恒隆廣場(chǎng)相同；無錫的恒隆廣場(chǎng)則為百分之十六。

　　以投資成本計(jì)算初期無杠桿租金回報(bào)率，是一個(gè)有效的衡量指標(biāo)。我們從數(shù)家機(jī)構(gòu)投資者中聽聞，某些市場(chǎng)參與者承諾回報(bào)率約百分之九，但實(shí)際上，其以模糊的成本定義所達(dá)至的回報(bào)率卻僅有百分之一至二，令人愕然。至于本集團(tuán)，我們經(jīng)常對(duì)股東表示，以百分之四至五為目標(biāo)，但過去四年，旗下所有新開業(yè)的購物商場(chǎng)，除其中一座外，全部表現(xiàn)均遠(yuǎn)勝預(yù)期。濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)的首年回報(bào)率達(dá)百分之七點(diǎn)九，沈陽的市府恒隆廣場(chǎng)約為百分之十，而無錫的恒隆廣場(chǎng)按其現(xiàn)況應(yīng)與濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)相約。換句話說，我們一諾而倍于千金。由于市況甚為疲弱，該等物業(yè)的回報(bào)率尚未見銳升，但這將指日可待。事實(shí)上，在未來一或兩年，沈陽的皇城恒隆廣場(chǎng)很有可能從后趕上，現(xiàn)時(shí)其回報(bào)率仍處于約百分之五。

　　本人現(xiàn)轉(zhuǎn)談內(nèi)地物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的宏觀市況。十八個(gè)月前，本人在致股東函中表示，雖然二零零八／二零零九年的金融危機(jī)更為嚴(yán)重，但今趟中國(guó)奢侈品之低迷銷售情況，可能需要更長(zhǎng)時(shí)間復(fù)蘇。本人不幸而言中?，F(xiàn)時(shí)的疲弱市道除了是因?yàn)檎５慕?jīng)濟(jì)周期外，部分亦是政府所促成。新政府針對(duì)政府官員推出的反腐反奢措施，其影響可謂立竿見影。

　　雖然該等措施對(duì)本集團(tuán)的業(yè)務(wù)帶來短期利淡影響，但我們?nèi)远αχС?。任何行業(yè)，例如我們的地產(chǎn)業(yè)，均不應(yīng)依賴社會(huì)歪風(fēng)以奢求致遠(yuǎn)，否則社會(huì)道德價(jià)值淪落，對(duì)經(jīng)濟(jì)必有禍殃。我們是長(zhǎng)期參與者，希望看到一個(gè)健康廉潔的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。再者，由于我們的財(cái)政極為穩(wěn)健，故在市道放緩下，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)較我們受創(chuàng)，歷史亦證明我們善于把握熊市帶來的機(jī)遇。

　　如股東所知，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑，我們負(fù)責(zé)土地購置的項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)便特別忙碌。當(dāng)市政府無法售出土地致財(cái)政緊絀之際，恒隆便翩然而至！每當(dāng)全國(guó)各地的市領(lǐng)導(dǎo)開始靠攏時(shí)，我們便知道機(jī)會(huì)正向我們招手。數(shù)一數(shù)有多少位市領(lǐng)導(dǎo)代表出席我們的開工剪彩儀式或商場(chǎng)開幕典禮等公開活動(dòng)，便知道市道放緩的程度。

　　在此背景下，我們?nèi)ツ甓略谌A中最大城市武漢購入一幅黃金地塊。該地塊坐落于市內(nèi)最繁盛的購物樞紐，面積宏大達(dá)八點(diǎn)二六公頃，是迄今為止我們?cè)趦?nèi)地購置的第二大土地，僅次于面積為九點(diǎn)二公頃的沈陽的市府恒隆廣場(chǎng)地塊。我們將首先興建一座購物商場(chǎng)，繼而興建一座辦公樓及數(shù)幢可逐個(gè)單位出售的公寓式酒店。整個(gè)項(xiàng)目的可建面積為四百九十萬平方尺；如計(jì)入停車場(chǎng)則總面積為七百萬平方尺。

　　我們購地的時(shí)機(jī)頗堪參詳。二零一二年市況疲弱，發(fā)展商缺乏財(cái)力添置地塊，結(jié)果令很多市政府亦面對(duì)財(cái)困。就在那時(shí)，我們購入了武漢的地塊。到了二零一三年，市況好轉(zhuǎn)，發(fā)展商售出不少住宅單位，故有需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備；而由于市政府財(cái)政得到改善，不再急于賣地，地價(jià)因而上升，地王涌現(xiàn)。在此等情況下，在我們購置武漢地塊的七個(gè)月后，有發(fā)展商在附近購置了另一塊面積相若，但無論地點(diǎn)、形狀或獲準(zhǔn)用途均遠(yuǎn)比我們遜色的地塊，其單位價(jià)格卻比我們的高出一倍。這再次說明，我們購置地塊的時(shí)機(jī)，連同武漢在內(nèi)，都是絕佳的。

　　一些投資者最近問及我們的股價(jià)，也許彼等一直慣見我們跑贏同儕。的而且確，在二零零零年代大部分時(shí)間直至二零一一年初，我們的股價(jià)節(jié)節(jié)上升；由股價(jià)飆升主力帶動(dòng)的總回報(bào)率，縱非超越所有亦必勝過大部分地產(chǎn)股。然則，為何我們最近表現(xiàn)暫時(shí)回軟？

　　原因包括數(shù)點(diǎn)。首先，許多機(jī)構(gòu)投資者對(duì)中國(guó)轉(zhuǎn)趨冷淡，特別是零售業(yè)，我們旗下購物商場(chǎng)等奢侈品的銷售額尤其深受打擊。這個(gè)市場(chǎng)行為其實(shí)可以理解，畢竟過去曾存在著一定的非理性憧憬；而最新一輪反腐反奢措施亦有如雪上加霜。

　　無用諱言，此乃長(zhǎng)久以來首次奢侈品銷售增長(zhǎng)落后于一般消費(fèi)?？v使我們旗下多個(gè)購物商場(chǎng)，如上海的港匯恒隆廣場(chǎng)、沈陽的皇城恒隆廣場(chǎng)，以至部分的濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)及無錫的恒隆廣場(chǎng)，均非以高檔時(shí)尚品牌的追隨者為對(duì)象，但我們作為世界級(jí)高檔購物商場(chǎng)發(fā)展商的名聲已根深柢固，以致投資者也許忘記了我們的其他業(yè)務(wù)。

　　市場(chǎng)還存在一個(gè)觀念，就是在蕓蕓香港地產(chǎn)公司中，恒隆是最精純的內(nèi)地概念股。這個(gè)看法有一定的道理，盡管我們?nèi)杂邪俜种氖叩淖饨鹗杖雭碜韵愀?，而迄今百分之一百的物業(yè)銷售收益亦來自本土市場(chǎng)。雖然如此，但當(dāng)一眾投資者不再鐘情于中國(guó)概念時(shí)，我們的股價(jià)便首當(dāng)其沖。

　　該觀念可能源于三項(xiàng)因素。首先，我們也許是首個(gè)香港頂級(jí)發(fā)展商公開表明以內(nèi)地為未來發(fā)展方向；其次，我們是首批在內(nèi)地市場(chǎng)獲利甚豐的公司之一；第三，我們自二零零一年起甚少在香港購置土地，但在內(nèi)地?cái)?shù)個(gè)城市則購入了多幅面積頗大的地塊。

　　個(gè)中一個(gè)普遍的誤解是，恒隆乃首家進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的公司，故能以便宜價(jià)格購入土地并因而獲利甚豐。實(shí)情是，許多香港公司早于一九七九年或一九八零年已北上投資，而我們直至一九九一年才開始研究?jī)?nèi)地市場(chǎng)，至一九九二年十二月才首次購置土地。由于我們當(dāng)年只屬初試牛刀，因此那兩幅上海地塊其實(shí)是于經(jīng)濟(jì)高峰期購入，需時(shí)將近十年價(jià)格才重返我們的入市水平?？v使當(dāng)年地價(jià)高昂，但我們?nèi)匀猾@利甚豐！

　　除外在市場(chǎng)因素外，股價(jià)受壓亦關(guān)乎我們業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)上的問題。首先是沈陽的皇城恒隆廣場(chǎng)面對(duì)的困難，其在施工時(shí)已挑戰(zhàn)重重，而于二零一零年底開業(yè)后，更多挑戰(zhàn)接踵而來。本人曾以長(zhǎng)篇論述，在此不贅言，只消說此乃我們?cè)谏虾Ｒ酝獾氖讉€(gè)內(nèi)地項(xiàng)目，故股東有理由懷疑我們能否在其他地方重演上海的成功故事?，F(xiàn)時(shí)市道持續(xù)放緩，更增加投資者對(duì)本公司業(yè)務(wù)的疑慮。

　　從管理層的角度來看，我們不怎么憂心本公司的股價(jià)；我們的職責(zé)是管理好公司而非股價(jià)。我們知道本公司的業(yè)務(wù)模式卓越，并作出了多項(xiàng)正確的決策(如土地購置及建筑設(shè)計(jì)等)，很快便會(huì)見到成果。營(yíng)運(yùn)挑戰(zhàn)或需時(shí)解決，但不會(huì)長(zhǎng)期存在，彼等都只是初期問題。

　　話說回來，我們深諳部分股東(尤其那些短線投資者)感到沮喪。這也許可解釋為何一些股東不時(shí)問我們有否計(jì)劃回購本公司的股份。我的標(biāo)準(zhǔn)答案是：當(dāng)有一天你看到恒隆地產(chǎn)回購本身股份，你應(yīng)在同日沽售。我們現(xiàn)正面對(duì)二十一世紀(jì)以來其中一個(gè)最宏大及絕佳的經(jīng)濟(jì)機(jī)遇-中國(guó)的崛起及其持續(xù)不斷的城鎮(zhèn)化和消費(fèi)增長(zhǎng)勢(shì)頭。在這有利環(huán)境下，本公司已手執(zhí)致勝之道(即發(fā)展、持有和管理世界級(jí)商業(yè)綜合物業(yè))；而由于市場(chǎng)參與者大多缺乏專業(yè)知識(shí)，因此我們面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)不太激烈。在中國(guó)內(nèi)地，人口逾五百萬的城市有八十五個(gè)，人口介乎三至五百萬的城市有九十一個(gè)，市場(chǎng)發(fā)展空間無限。

　　同時(shí)，經(jīng)過多年努力，恒隆以成功的項(xiàng)目和扎實(shí)的管理團(tuán)隊(duì)為后盾，建立了一個(gè)卓越非凡的聲譽(yù)。加上我們擁有非常強(qiáng)勁的財(cái)政實(shí)力，因而處于罕能比擬的優(yōu)越地位，足可把握這些巨大的發(fā)展機(jī)遇。

　　當(dāng)我們實(shí)力雄厚，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足市場(chǎng)需求時(shí)，我們便應(yīng)擴(kuò)大資本，皆因公司規(guī)模乃非常重要。既然如此，我們又何需回購本身股份致令資本縮少？！這等于向投資界表明：我們不懂得如何妥善調(diào)配資金。

　　然而，我們認(rèn)為，由母公司恒隆集團(tuán)購買恒隆地產(chǎn)的股份，卻是完全合理及審慎之舉。我們一直以來如此做，并已開誠(chéng)布公。事實(shí)上，要證明恒隆地產(chǎn)近期股價(jià)相宜并非難事，只需略看其資產(chǎn)表內(nèi)，包括香港和內(nèi)地的銷售物業(yè)及租賃物業(yè)的主要資產(chǎn)類別，便略知一二。

　　首先，香港可供出售的已落成單位乃根據(jù)會(huì)計(jì)規(guī)則以成本入賬，其賬面值約為港幣五十七億元。以今天稍為疲弱的市道來計(jì)算，其價(jià)值可能仍達(dá)港幣二百億元。

　　其次，當(dāng)我們于二零一二年把賬面值約港幣五十三億元的香港非核心投資物業(yè)出售時(shí)，彼等之作價(jià)較賬面值平均高出百分之七十四。由于我們是每六個(gè)月為該等物業(yè)重新估值，因此有關(guān)賬面值之列賬時(shí)間不會(huì)超過半年。這說明該等物業(yè)擁有很大的潛在價(jià)值。

　　再看看我們?cè)趦?nèi)地的投資物業(yè)。在上海的兩項(xiàng)成熟項(xiàng)目，由獨(dú)立專業(yè)估值師采用的資本化率，介乎百分之七點(diǎn)五至八點(diǎn)二。

　　約兩年前，另一家項(xiàng)目盈利遠(yuǎn)遜于我們的購物商場(chǎng)發(fā)展商(根據(jù)公開資料顯示)，以約百分之四點(diǎn)五的資本化率公開上市。我們相信彼等項(xiàng)目的增長(zhǎng)前景不及我們。正如上文所述，我們?cè)谏虾Ｒ酝赓徶玫乃型恋鼐汛蠓?。行?nèi)皆知，在蕓蕓地產(chǎn)商中，我們的地塊位置最好而且成本最低。我們一向較善于掌握時(shí)機(jī)；以百分比計(jì)算，土地成本占我們的項(xiàng)目總成本低于兩成，而行內(nèi)的基準(zhǔn)約為四至五成。

　　因此，很明顯我們的資產(chǎn)價(jià)值實(shí)應(yīng)較賬面值為高。

　　最后，我們尚有多達(dá)八百萬平方尺的豪宅物業(yè)可供逐個(gè)單位出售。這些物業(yè)分布于沈陽、無錫、昆明和武漢，當(dāng)落成并售出后，其銷售所得的稅后純利輕易超過港幣一百億元。其現(xiàn)時(shí)的賬面值為何？只以土地成本列賬。這些都是公開資料，卻鮮有分析員能指出。

　　盡管股市長(zhǎng)期而言頗能反映股價(jià)，但短期而言它可造成股價(jià)錯(cuò)配。我們最清楚本公司的核心價(jià)值和潛力，而由于我們可長(zhǎng)期持有股份，我們的表現(xiàn)定必勝過絕大部分短期炒家。倘母公司恒隆集團(tuán)繼續(xù)購買本公司的股票，本人難以想到有任何不利于雙方股東的情況會(huì)發(fā)生。

　　電子商務(wù)與購物中心

　　多年來，管理層一直留意電子商務(wù)的發(fā)展。我們邀請(qǐng)了內(nèi)地專家向董事局(包括非執(zhí)行董事)作出講解并為行政人員提供指導(dǎo)。初步結(jié)論如下：

　　毫無疑問，包括“企業(yè)對(duì)消費(fèi)者”(B2C)及“消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)者”(C2C)在內(nèi)的電子商務(wù)零售，將在個(gè)人消費(fèi)中占愈來愈大的比重。二零零九年至二零一二年間，其每年增長(zhǎng)率約為百分之七十，并料以每年百分之三十二的比率繼續(xù)增長(zhǎng)至二零一五年。

　　在二零零八年至二零一二年間，中國(guó)的非網(wǎng)路零售額增加一點(diǎn)八倍；同期，盡管其起步基數(shù)甚低，網(wǎng)路零售額飆升十九倍。到二零一五年，網(wǎng)路零售額料將占消費(fèi)品零售總額的百分之十以上，在實(shí)體商鋪內(nèi)進(jìn)行的交易將無可避免受到影響。

　　電子商務(wù)正迅速成為一種生活模式，情況就如一百年前出現(xiàn)的電話，或約十年前出現(xiàn)的智能手機(jī)一樣。由于人們?nèi)匀恍枰獙?shí)地交往，因此這些早年的革新發(fā)明并沒有取代汽車或飛機(jī)；同一道理，網(wǎng)上購物也不會(huì)取代購物商場(chǎng)。畢竟人是群居動(dòng)物，不僅需要耳聞目見，也需要感受和接觸事物，及與別人交往。就本人而言，不同意這個(gè)看法的人，應(yīng)該是外星人！

　　某些類型的產(chǎn)品交易較易被網(wǎng)上購物取代，首當(dāng)其沖的是標(biāo)準(zhǔn)化和商品類產(chǎn)品，電子用品和廉價(jià)衣履是最佳例子。另一方面，快速消費(fèi)品，如鮮果、度身訂制、具“長(zhǎng)尾效應(yīng)”或高感性產(chǎn)品，如高檔時(shí)裝，以及提供體驗(yàn)為本的商店，如餐廳等，所受到的影響會(huì)較小，甚至毫無影響。由于我們一直專注于高檔購物商場(chǎng)，所受到的沖擊會(huì)較小。

　　這從中國(guó)電子商務(wù)的一個(gè)現(xiàn)象可見一斑：城市的發(fā)展程度愈低，其受電子商務(wù)的影響愈大。因此，中國(guó)的一線城市對(duì)電子商務(wù)的倚賴程度不及二線城市，如此類推。原因很簡(jiǎn)單，發(fā)展較落后城市的銷售渠道不足，例如缺乏百貨公司和購物商場(chǎng)等，市民在缺乏選擇下唯有依賴網(wǎng)上購物。

　　而在北京和上海等大城市，盡管市民的平均教育程度較高因而較多人上網(wǎng)，但由于市內(nèi)店鋪林立，故他們對(duì)網(wǎng)上購物的需求較少。這可解釋為何在香港等網(wǎng)民普及的地方，網(wǎng)上購物不算十分普及。

　　同一現(xiàn)象亦顯示，電子商務(wù)的發(fā)展空間總會(huì)有個(gè)上限，盡管該上限離我們?nèi)匀活H遠(yuǎn)。每個(gè)社區(qū)對(duì)某類商品的網(wǎng)上交易需求，占該商品的總銷售額的百分比，總會(huì)有一個(gè)平衡點(diǎn)。隨著網(wǎng)上購物增加，一些品牌將毋須大量開設(shè)分店，這是一個(gè)必然的結(jié)果。舉例說，他們可能在中國(guó)策略性地選擇三十個(gè)地點(diǎn)開店，而非在過百個(gè)地點(diǎn)。無論如何，實(shí)體商店是必不可缺的。早前美國(guó)有線電視新聞網(wǎng)向一位駐上海的電子商務(wù)專家提問：“如西方品牌有意進(jìn)軍中國(guó)網(wǎng)路零售市場(chǎng)，第一步該怎樣做？”這位專家的答案是：先找一個(gè)最佳的地點(diǎn)開店！

　　迄今，我們只在中國(guó)的八個(gè)城市(不包括香港)有十個(gè)購物商場(chǎng)，其中六個(gè)已投入營(yíng)運(yùn)，四個(gè)正在興建。由于彼等全部坐落于頂級(jí)商業(yè)城市的最佳地段，即使租戶的數(shù)目減少，我們?nèi)杂心芰ξ麄冞M(jìn)駐，此乃無人能及。因此，電子商務(wù)零售對(duì)我們不會(huì)帶來太大負(fù)面影響。相反，正如我在上文所述，隨著品牌在一個(gè)城市減少商鋪，全市的銷售額將會(huì)集中于更少商店，我們置身其中定可受惠。

　　部分人擔(dān)心，電子商務(wù)將令市內(nèi)尚余的商鋪?zhàn)兂芍皇怯靡哉故酒放频牡胤?，?shí)質(zhì)的交易少之又少。就此而言，蘋果專賣店提供了一個(gè)與眾不同的例子。這家科技公司的店鋪裝修時(shí)尚，簇?fù)碇昵鄦T工，但公司并不期望在商店內(nèi)有龐大的銷售額。該商店除發(fā)揮宣傳效益，亦讓客戶體驗(yàn)和認(rèn)識(shí)產(chǎn)品。隨之而來的大部分銷售交易有可能在網(wǎng)上完成，原因是蘋果基本上出售標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。如上文所述，具“長(zhǎng)尾效應(yīng)”或高感性產(chǎn)品所受到的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)較小。

　　就此，恒隆幸好從一開始便堅(jiān)持向租戶收取穩(wěn)健的基本租金，這與許多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法迥然有別。當(dāng)然，能否商議出一個(gè)穩(wěn)健的保證租金，取決于業(yè)主與租戶之間的相對(duì)議價(jià)能力。我們的一貫做法是安位自處，令我們屬意的租戶同樣需要我們。我們能臻此境，乃靠堅(jiān)持旗下所有購物商場(chǎng)的四大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即黃金地段、合適規(guī)模、卓越設(shè)計(jì)和優(yōu)質(zhì)施工，均是本人于過往函件中論及的。

　　讓本人談?wù)勛鈶舻淖庥贸杀?。就上述蘋果專賣店的極端例子而言，該成本可謂極高；但以其商鋪之效用而論，此模式的可持續(xù)性甚高。

　　某些分析員對(duì)此頗為武斷，認(rèn)定倘租用成本太高，業(yè)主的加租能力必然有限。一般而言這是對(duì)的，但很難界定何謂最佳水平。應(yīng)當(dāng)注意，不同城市之間的成本可迥然有別，例如同一品牌在香港的租用成本便普遍較其在內(nèi)地者顯著為高。即使在同一城市，同一品牌的不同店鋪，其租用成本的可接受水平亦必然互有參差，此乃由于多項(xiàng)因素的影響，包括：購物商場(chǎng)的聲譽(yù)、目前和潛在的銷售額、店鋪的宣傳效益、租客和業(yè)主的關(guān)系等。因此，我們切勿以偏概全。以理論理，租用成本在我們這種較佳的購物商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)較高。

　　無可否認(rèn)，互聯(lián)網(wǎng)已徹底改變我們的生活。對(duì)購物商場(chǎng)業(yè)務(wù)而言，互聯(lián)網(wǎng)帶來的影響，并非單單在于網(wǎng)上購物奪去我們部分業(yè)務(wù)，更在于它可以幫助我們創(chuàng)造銷售。它確實(shí)是一個(gè)影響深遠(yuǎn)的推動(dòng)者，影響人與人-包括我們的顧客在內(nèi)-以及人與周遭世界的關(guān)系，并帶來了跨越時(shí)空的效應(yīng)。它徹底改變了我們的生活種種，并將徹底改變我們的購物體驗(yàn)。

　　基于這個(gè)原因，我們最近制定了一個(gè)名為EST的內(nèi)部計(jì)劃，意思是體驗(yàn)(Experience)、服務(wù)(Service)和科技(Technology)。從管理層的角度來看，先后次序應(yīng)是倒轉(zhuǎn)的：我們先從科技尤其是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)入手，讓我們可提供前所未有的服務(wù)，最終令顧客在我們的購物商場(chǎng)享受愉快的購物體驗(yàn)。這些都是我們業(yè)務(wù)上的軟件。

　　然而，就我們的業(yè)務(wù)而言，無論軟件有多好，除非硬件理想，否則亦是徒然。畢竟，前者可以隨時(shí)安裝、修改或提升，但后者一旦建成便永不能改變；此乃為何本人稱之為“地產(chǎn)業(yè)基因”。我們切勿愚昧地誤以為硬件不甚重要，此乃本末倒置！

　　很多人跟我們一樣，認(rèn)為恒隆在業(yè)內(nèi)擁有數(shù)一數(shù)二的硬件。現(xiàn)在，我要求我的團(tuán)隊(duì)必須在軟件方面亦名列前茅，否則我們已建立的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位將會(huì)動(dòng)搖。反過來說，倘恒隆引入科技，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而為顧客帶來非凡的體驗(yàn)，我們?cè)跇I(yè)內(nèi)的地位將穩(wěn)如泰山。管理層已就此擬定多項(xiàng)計(jì)劃，并將其逐步引入至旗下購物商場(chǎng)。部分計(jì)劃只可意會(huì)，其他則較易察覺，所有計(jì)劃應(yīng)能提升顧客體驗(yàn)，從而增加盈利。

　　未來的前景

　　連同我們?cè)谖錆h最新購置的地塊，倘不計(jì)入兩個(gè)上海項(xiàng)目在內(nèi)，我們?cè)趦?nèi)地將坐擁合共近四千二百萬平方尺的世界級(jí)商業(yè)物業(yè)。其中略多于一千萬平方尺的物業(yè)已經(jīng)落成，其余則處于不同的施工階段。該八個(gè)項(xiàng)目位于七個(gè)城市，當(dāng)中兩個(gè)項(xiàng)目位于沈陽。計(jì)入合理的財(cái)務(wù)費(fèi)用后，總成本約為港幣九百二十億元，其中近一半已經(jīng)支付，未付部分主要為施工費(fèi)。

　　過去四年，我們每年完成一個(gè)相等于紐約帝國(guó)大廈的項(xiàng)目。按此速度計(jì)算，正在施工的三千二百萬平方尺物業(yè)，全部竣工需時(shí)十二至十三年。這是一個(gè)非常進(jìn)取的計(jì)劃。

　　一俟所有項(xiàng)目落成后，不計(jì)入未來任何新項(xiàng)目在內(nèi)，我們將在中國(guó)擁有近四千七百萬平方尺的最佳商業(yè)物業(yè)；加上我們?cè)谙愀壑甙偃f平方尺投資物業(yè)(假設(shè)我們不作增購或出售)，我們將擁有一個(gè)約五千四百萬平方尺的物業(yè)組合，其中八成七將在內(nèi)地。相比下，內(nèi)地現(xiàn)占六成八。至于香港的分額，將由今天的三成二減至屆時(shí)的一成三。

　　今年第三季，天津的恒隆廣場(chǎng)將會(huì)開幕，項(xiàng)目包括面積一百六十萬平方尺的大型購物商場(chǎng)及八百個(gè)停車位。此乃我們于二零零五年在上海以外購置的首幅土地開發(fā)而成的項(xiàng)目，其后購置的四幅土地-包括沈陽的兩幅及濟(jì)南和無錫各一幅-所發(fā)展的購物商場(chǎng)均已落成。事實(shí)上，沈陽的皇城恒隆廣場(chǎng)于三年多前經(jīng)已落成。天津項(xiàng)目之進(jìn)度如斯緩慢，無論從規(guī)?；蚪ㄖ?fù)雜性而言，都無法作出合理解釋。事實(shí)上，濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)亦有相若的規(guī)模和建筑復(fù)雜性。延遲的原因只有一個(gè)：要得到天津市政府多方面的同意，這個(gè)過程既復(fù)雜且漫長(zhǎng)。

　　由于此項(xiàng)延誤，與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的一座大型購物商場(chǎng)已于約十八個(gè)月前開業(yè)。盡管其位置、設(shè)計(jì)和施工均遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如我們，但因彼乃現(xiàn)時(shí)市內(nèi)唯一之選，故許多頂級(jí)奢侈品牌均已在彼落戶。因此，初期而言，天津的恒隆廣場(chǎng)的定位將與上海的港匯恒隆廣場(chǎng)相近，即以副奢侈品牌為主力的四星級(jí)購物商場(chǎng)。然而，我們位處天津市的最佳地點(diǎn)，設(shè)計(jì)出類拔萃，硬件卓越，有朝一日不難晉身成為五星級(jí)購物商場(chǎng)。

　　迄今，該購物商場(chǎng)已租出約五成樓面，本人預(yù)料其租出率至第三季時(shí)應(yīng)超逾九成。一如以往，我們以百分之四至五作為其初期租金回報(bào)率之目標(biāo)。

　　香港方面，我們于市況許可下將繼續(xù)出售已落成的住宅物業(yè)。從過去三個(gè)月所見，市場(chǎng)存在著遏抑的需求，同時(shí)亦有許多發(fā)展商渴望沽售存貨。雖然我們并不急于出售，但亦樂意于現(xiàn)時(shí)價(jià)格沽出該等單位。“藍(lán)塘道23-39”豪宅項(xiàng)目已接近完成，此乃全球首個(gè)獲得美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)“能源及環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒獎(jiǎng)-住宅”金獎(jiǎng)?wù)J證的住宅項(xiàng)目。我們打算首先將其出租，但倘價(jià)格合適亦會(huì)考慮出售。

　　物業(yè)租賃乃我們的核心業(yè)務(wù)所在。就其市場(chǎng)而論，中國(guó)內(nèi)地可能仍有一段時(shí)間處于平滯狀態(tài)。雖然如此，本人期望集團(tuán)今年的內(nèi)地業(yè)績(jī)會(huì)較好，因?yàn)闃I(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)已有所改善。沈陽的皇城恒隆廣場(chǎng)的初期問題已得到解決，而濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)的情況亦將差不多。我們應(yīng)當(dāng)知道，一項(xiàng)物業(yè)需要一至兩個(gè)租賃周期，才會(huì)開始邁向成熟。

　　正如我們過去四年，按步就班，每年為一座購物商場(chǎng)開業(yè)一樣，如今它們又一個(gè)接一個(gè)逐漸成熟。這總是一個(gè)教人興奮的轉(zhuǎn)變，其不久應(yīng)可帶來更佳的業(yè)績(jī)。

　　本土市場(chǎng)方面，本人預(yù)期集團(tuán)的租賃物業(yè)將錄得與回顧年度相若的表現(xiàn)。

　　多年來，本函件獲得股東熱切垂注，本人深感欣慰。各忠實(shí)讀者均知，本公司的管理層在過去兩至三年有如脫胎換骨。本人與董事總經(jīng)理陳南祿合作無間，并深信我們今天擁有一支更佳的團(tuán)隊(duì)以應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)發(fā)展。當(dāng)然，我們還需更加努力。

　　試想想，我們現(xiàn)在是一家快速增長(zhǎng)的跨地域公司。自二零一零年底至今，我們的投資物業(yè)組合已由一千三百萬平方尺增至約二千三百萬平方尺，租金收入由港幣四十八億元增至港幣六十六億元。我們以往只于兩個(gè)城市營(yíng)運(yùn)，現(xiàn)在已達(dá)五個(gè)，未來數(shù)年內(nèi)每年還將增加一個(gè)。要落實(shí)施工及繼而為新增物業(yè)做好租賃和管理，我們需要的不單是一支更大而且水平更高的團(tuán)隊(duì)。

　　同時(shí)，許多服務(wù)多年的高級(jí)管理人員年紀(jì)漸長(zhǎng)，我們確有需要更新管理層。今天部分同事經(jīng)已退休，我們已聘請(qǐng)亦會(huì)繼續(xù)增聘更多新血。

　　南祿和本人從沒有一刻低估此項(xiàng)工作的難度，過程當(dāng)中確實(shí)有痛苦的時(shí)刻。雖然如此，我相信最困難的時(shí)候經(jīng)已過去。由于新項(xiàng)目如武漢已經(jīng)上馬，我們的團(tuán)隊(duì)仍有需要補(bǔ)充生力軍。此等努力應(yīng)有助我們實(shí)現(xiàn)由南祿前任人制定的卓越發(fā)展策略的潛力。本人為已取得的成果感到鼓舞，并期待著更佳日子的來臨。市場(chǎng)總會(huì)像最近般有波動(dòng)，但只要我們策略方向正確，管理團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備就緒(兩大因素均已置備)，我們定可享有燦爛的未來。

　　備注：本文摘自2013恒隆地產(chǎn)年報(bào)致股東函  章節(jié)有部分刪節(jié)與標(biāo)題調(diào)整  作者 香港恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng) 陳啟宗   

（審校：楊曉敏）