歐俊明稱：“越秀一年之內(nèi)到期的債務大概是80多億，占總的債務35%。因此，考慮到維護投資評級，對債務規(guī)?？刂茣且粋€非常關鍵的點?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 見習編輯趙思茵 3月21日，越秀地產(chǎn)股份有限公司在香港召開2013年全年業(yè)績發(fā)布會。董事長張招興、副董事長朱春秀、總經(jīng)理陳志鴻、財務總監(jiān)歐俊明、以及執(zhí)行董事唐壽春出席了現(xiàn)場。

　　和其它企業(yè)一樣，越秀地產(chǎn)也在業(yè)績會上公布其今年銷售目標。會上，張招興宣布，越秀地產(chǎn)2014年業(yè)績目標為220億元，較2013年146.34億的業(yè)績同比增長50%。并且，張招興說：“一般企業(yè)報得大一點更好，但是我們有信心會超額完成?！?/p>

　　公告顯示，2013年越秀地產(chǎn)營業(yè)收入為142.09億，核心凈利潤約為15.4億，同比增28.8%，毛利41.04億，同比增6.4%，但毛利率下降18.6%至28.9%。管理層認為，毛利率下降是由于產(chǎn)品結構以及區(qū)域結構變化。

　　據(jù)越秀地產(chǎn)管理層介紹說，2013年集團共有34個在建項目，在建面積773萬平方米，未來將加大建設，縮短開發(fā)周期，以實現(xiàn)項目能“半年開工、次年銷售”的目標。

　　據(jù)統(tǒng)計，2013年越秀地產(chǎn)共購入7塊土地，總金額約為201.24億元，總建筑面積約275萬平方米，其中4塊土地是通過與投資基金的合作模式投得，因此集團應付的土地款金額約58.17億元。截至2013年底，越秀地產(chǎn)土地儲備約1526萬平方米，分布于全國12個城市。

　　此種與基金合作拿地的方式，通常越秀地產(chǎn)占5%-20%權益，基金占80%-95%權益，雙方合作18個月后越秀地產(chǎn)可回購股權。張招興稱，與基金合作的拿地方式可以讓越秀地產(chǎn)的資金得到更好利用，集團未來的拿地仍會考慮和基金合作，但該種方式并不是主要方式，僅起補助作用。

　　商業(yè)地產(chǎn)方面，越秀地產(chǎn)旗下廣州財富中心于2013年6月完成主體封頂，已展開招商工作。廣州財富天地廣場2013年8月開業(yè)，目前簽約出租率為93%。張招興透露，在合適的時機，廣州財富天地廣場也將注入越秀房托。

　　對于融資方面，歐俊明稱：“越秀一年之內(nèi)到期的債務大概是80多億，占總的債務35%。因此，考慮到維護投資評級，對債務規(guī)?？刂茣且粋€非常關鍵的點?！?/p>

　　此外，越秀地產(chǎn)公告宣布，自3月21日起，張招興不再擔任總經(jīng)理但留任公司董事長及執(zhí)行董事，陳志鴻獲委任為該公司總經(jīng)理。同時，李鋒及歐俊明獲委任為公司執(zhí)行董事。

　　對此，張招興調(diào)侃說：“我一個人當那么多職務干嘛?！?/p>

　　以下為越秀地產(chǎn)2013全年業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：去年越秀和基金合作拿地的成本是11%左右，這有點像信托。一年到一年半時間，越秀可以用11%左右的價格買回來，這個會對融資成本有一定上升的壓力？

　　張招興：和基金合作的11%的成本不能看成是融資成本。如果沒有這個環(huán)節(jié)，沒有資源的整合，就把握不住現(xiàn)在的優(yōu)質土地儲備的機會。這里面有一個機會成本、機會的效益在，不能單純說是11%的成本。

　　現(xiàn)場提問：以你們?nèi)ツ?0月份在武漢拿的90億地塊來算，一年大概花去10億的成本。張總剛才說這是一個機會成本，你們對機會成本有沒有一個上限？以后會不會繼續(xù)與基金合作拿地，這樣的拿地方式會不會成為你們拿地的一種主要方式？此外，越秀還會繼續(xù)拿像武漢那樣90億地塊的高價地嗎？

　　張招興：我覺得與基金合作拿地是一個補充方式，不會作為主要方式。至于的機會成本有沒有上限，所有成本我們都會有一個合理的控制限度。

　　一年要付出10億左右，但是如果當初不按照這個價格買下來，等第二年去買，地價漲幅就不止10億。武漢的高價地其實不高價，在我眼里看來它是合理的價格。這個地段的土地在這個城市中心升值的機會很大，一年成本10億，但是一年土地增值肯定不止10億。

　　現(xiàn)場提問：機會成本上限是多少？

　　張招興：機會成本的上限也要根據(jù)形勢變化而變化，怎么能夠設定一個上限呢。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在與基金合作拿地大概占比多少？會根據(jù)什么情況來進行回購的計劃？

　　張招興：至于回購協(xié)議上有條件，按照條件來執(zhí)行，這個條件有公告。

　　至于和基金合作的比例方面，沒有一個固定的比例，要看項目。因為基金投不投不是我讓他來，他就一定來?；鹩袀€管理公司，他也是市場化的運作，雙方都要按照市場化規(guī)則運作，沒有固定的比例。

　　現(xiàn)場提問：越秀定的220億的銷售目標是不是有點太保守？還是想像去年一樣，到中期業(yè)績的時候再調(diào)高目標？

　　張招興：至于說銷售目標，越秀現(xiàn)在預測是220億。因為投入的土地是我們的原材料，現(xiàn)在有什么具備開工條件的，今年、去年少了一半，是不是因為我們對后續(xù)不看好的問題。

　　其實現(xiàn)在所有房地產(chǎn)企業(yè)手上的東西，能夠做的都要盡快開發(fā)，不是說，看好了多開發(fā)一點，不看好少開發(fā)一點，這是根據(jù)節(jié)奏，根據(jù)開盤條件做投入。

　　正好去年具備條件的是300萬平方米，今年具備條件的是170萬平方米，越秀今年就有170萬方的計劃。這個不是說不看好后市的問題，而是具備不具備條件的問題。

　　220億銷售目標也是根據(jù)今年我們什么樓盤達到銷售的條件，價格預售是多少而預測出來的?，F(xiàn)在我們預測基本節(jié)奏可以算出來是220億，不是故意調(diào)低銷售目標。不會說先保守，后面再調(diào)高目標，當然我也希望后面不是220億的銷售目標，能夠給投資者帶來更好的業(yè)績。一般企業(yè)報得大一點更好，但是我們有信心會超額完成。

　　現(xiàn)場提問：PPT里提到今年新開工比去年降了一半左右，為什么？是不看好今年和明年的市場嗎？

　　陳志鴻：今年開工面積是170萬平方米，去年是388萬平方米。過去這三年整個開發(fā)規(guī)模大幅上升，2012年是200多萬平方米，2013年300多萬平方米，今年降到170萬平方米。

　　第一，這是一個生產(chǎn)計劃的鋪牌，不代表我們不看好市場。越秀去年的銷售面積是115萬平方米，三年下來，2012、2013，再加上2014年170萬平方米，三年開工的面積超過600萬平方米。所以，越秀的整個開工面積是結合規(guī)模的鋪牌，是按照戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃拿地開發(fā)。

　　今年越秀安排220億的銷售目標，200多萬平方米的銷售。也就是說這是按照我們資源狀況和整個發(fā)展規(guī)模的計劃鋪牌，不代表不看好今年市場。我們對整個行業(yè)的發(fā)展方向是堅定信心的。

　　現(xiàn)場提問：今年頭兩個月的銷售情況也不是很好，越秀對接下來的日子的看法是怎樣的？

　　張招興：頭兩個月合同銷售額不怎么樣，不是越秀一家的事情，整個行業(yè)都這樣。目前，有一種觀望的氣氛。

　　越秀主要還是在國內(nèi)，香港有部分業(yè)務，國內(nèi)房地產(chǎn)市場整個形勢肯定會比較穩(wěn)定。

　　一方面是供求關系。很多一線城市他的市場供應量都在半年到九個月左右，這說明有客觀的需求存在。另外一方面，房地產(chǎn)在國家整個國民經(jīng)濟中的關鍵作用也決定，房地產(chǎn)肯定是一個平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。

　　此外，還要看公司的土地儲備地點。越秀地產(chǎn)土地儲備都是優(yōu)質的土地，現(xiàn)在儲備的土地的形勢都不錯。

　　現(xiàn)場提問：你說的供求關系的問題，申銀萬國出的報告說武漢、福州已經(jīng)屬于供求過剩的城市，除了一線是供求不足，二、三線城市普遍存在供求過剩的情況。你去年拿了武漢、杭州的地，會不會有這方面的擔心？

　　張招興：武漢也沒有供求過剩。

　　現(xiàn)場提問：但是報告說武漢是嚴重供應過剩的城市？

　　張招興：那可能是在邊緣，越秀拿的是市中心的地?，F(xiàn)在國家提出城鎮(zhèn)化策略，大城市要控制規(guī)模，控制規(guī)模只要是控制土地供應量，所以中心城市的地會越來越少。

　　現(xiàn)場提問：越秀一年之內(nèi)到期的債務大概是80多億，占總的債務35%，金額算比較高，越秀會有什么再融資的計劃嗎？如果按照基本支出和流出資金來計算，大概有100億的正流入現(xiàn)金流，這個是越秀今年土地儲備的一個預算嗎？

　　張招興：40億是今年準備新買土地的金額，14億是去年簽了合同今年要付的土地款。

　　歐俊明：2014年到期的債務80多億占總債務35%，這個情況是過去幾年發(fā)展的正常反應?；仡櫱皫啄昕梢钥吹剑叫愕禺a(chǎn)2010、2011年有比較大規(guī)模的提升融資規(guī)模，增加投入。

　　之前的融資品種主要是來自銀行，多數(shù)是三年期的，所以算下來，三年期的債務到2014年就有80多億到期。

　　目前，越秀既有發(fā)債的條件，也有和銀行良好合作的基礎，公司會在平衡債務結構和成本情況下，選擇更合適的方式來覆蓋到期的債務。越秀是根據(jù)市場的動態(tài)情況進行安排，通過資本市場的融資目前沒有計劃。

　　報告提到資源上有300多億可以支撐，但是其中包括了未使用銀行授信額度。雖然有那么多額度會用，也可以支撐需要投入，滿足再融資部分的金額。但是現(xiàn)在我們手上的資源是比較充足的，可能不會提高再大規(guī)模使用銀行額度來增加現(xiàn)金。并且，考慮到維護投資評級，對債務規(guī)?？刂茣且粋€非常關鍵的點。

　　現(xiàn)場提問：之前越秀完成了對創(chuàng)興銀行的股權收購，未來對123(越秀)有沒有互動的動作，或者在資金方面實質性的幫助？

　　張招興：關于收購創(chuàng)興銀行和123的互動。銀行和地產(chǎn)是兩個不同的行業(yè)，但是現(xiàn)在都是在越秀集團的控股范圍內(nèi)。只要是合規(guī)的，合理的互動都會有，但強調(diào)的是他們獨立的發(fā)展，銀行按照監(jiān)管的要求去做，地產(chǎn)也按照地產(chǎn)的規(guī)律運作。

　　至于之間的互動，會在合規(guī)，合理的前提下，地產(chǎn)可以和銀行打交道、做生意，進行互動。越秀集團買銀行不是專門為了地產(chǎn)買銀行，而是要做強做大金融主業(yè)，才買的。

　　現(xiàn)場提問：在未來，會不會在香港增加更多的土地儲備。或者像同行一樣去海外，諸如東南亞、馬來西亞這些市場？如果有，這種比例會占總銷售額的多少？

　　張招興：至于香港和海外市場，馬來西亞肯定暫時不去，飛機都失聯(lián)了。海外的市場條件成熟的時候可以考慮，包括香港，越秀拓展了12個城市，如果海外市場比較成熟，符合越秀的戰(zhàn)略和投資，會考慮走出去。

　　香港有一些項目，也有一些土地儲備，條件合適我們還會重點考慮。

　　在比例上，就像關于基金的比重一樣，海外市場還是看項目，沒有一個固定的比例要求海外要占多少。

　　現(xiàn)場提問：會不會積極去布局海外市場？

　　張招興：我認為現(xiàn)在越秀應該在國內(nèi)積極一點，因為中國市場很大，機會比較多。海外也要積極考慮，但是不會把資源往海外輸出而放棄國內(nèi)。

　　現(xiàn)場提問：廣州保利等一些開發(fā)商都有降價行為，你們怎么看廣州未來房價的走勢？

　　張招興：廣州保利沒有降價，保利在廣州和越秀有合作，還漲價了，這個可能搞錯了。降價不降價始終是供求關系，像杭州那些尾貨的處理，這些都不能說明一個問題?？偟内厔菔牵氖遣荒苓^快增長，要慢慢吻合的保持健康合理的水平。

　　現(xiàn)場提問：越秀發(fā)債的比例相對比較高，最近人民幣貶值近3%，在這方面越秀有沒有對沖機制，未來會怎么應對這個問題？

　　張招興：因為香港資金相對國內(nèi)比較便宜，所以我們調(diào)結構，把外面貸款比例調(diào)到高于國內(nèi)，這是我們的優(yōu)勢。反過來人民幣升值有一個匯率差，人民幣如果貶值可能有一個負面效益。

　　這方面我們會作為一個重點監(jiān)控點，會密切處理。需要做對沖的時候就會做對沖，但是到底什么時候需要要看整個匯率，利率情況的判斷。但是這個問題我們一直在關注。

　　現(xiàn)場提問：廣州珠江新城里面有很多寫字樓是爛尾，甚至很多落成的寫字樓都沒有租滿。在商業(yè)地產(chǎn)方面會不會在廣州，或者在其他市場看到供過于求的情況？

　　張招興：珠江新城沒有爛尾寫字樓，但是現(xiàn)在推出的量比較大。目前什么產(chǎn)品都有一個消化過程，包括寫字樓。所以像你說的現(xiàn)在有很多空置現(xiàn)象，但是作為廣州這樣一個特大城市，廣州珠江新城是現(xiàn)在廣州新的中心和中軸線，它的前景還是不錯，但是我沒有看到珠江新城有爛尾樓。

　　商業(yè)地產(chǎn)方面，因為越秀是住宅加商業(yè)，也是個戰(zhàn)略上的布局，所以有好的商業(yè)地產(chǎn)我們還是會去做。在土地儲備里面，我們也有300萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，只要地理好我們還是會去做商業(yè)地產(chǎn)。

　　現(xiàn)場提問：會不會有一些商業(yè)物業(yè)注入越秀房托？

　　張招興：有合適的我們會考慮，條件成熟就會。

　　現(xiàn)場提問：財富天地出租率很高，您覺得這個項目成熟嗎？

　　張招興：財富天地簽約率還是很高的，但是要看后面的運營情況，還有一段時間考驗。

　　現(xiàn)場提問：今年國金中心的出租率有沒有達到當時承諾注入房托的出租率？

　　張招興：達到了，到年底是90%。

　　現(xiàn)場提問：今年地產(chǎn)會給房托那邊多少補貼？

　　張招興：一定會按照原來承諾的數(shù)目給。

　　現(xiàn)場提問：有沒有一個預計？

　　張招興：這個不好說。

　　現(xiàn)場提問：房托業(yè)績會上說以后會優(yōu)先注入寫字樓和批發(fā)市場，房托入住的物業(yè)是不是都由地產(chǎn)這邊開發(fā)？

　　張招興：不一定，他外面有合適的也可以去買。

　　現(xiàn)場提問：地產(chǎn)這邊會不會對商業(yè)青睞多一點，像寫字樓和出租市場？

　　張招興：因為越秀有這么一個雙平臺互動的優(yōu)勢，以后看到地點好的，有可能注入到房托的項目，別的地產(chǎn)商不敢做，越秀就應該有能力和信心去做。做多了以后，資金占用就很大，但是越秀有平臺和這方面的信心。

　　現(xiàn)場提問：你覺得開業(yè)率能夠達到100%嗎？

　　張招興：這個要看情況，現(xiàn)在93%了，一個新項目不可能馬上100%，這樣很容易出問題。那個地方整個市場的氛圍很好，到處都是人。按照香港協(xié)會的會長說，是在那里做五星級的展示平臺。

　　現(xiàn)場提問：你為什么不當總經(jīng)理了？

　　張招興：我一個人當那么多職務干嘛。

　　現(xiàn)場提問：什么時候決定的？

　　張招興：以前我們集團董事長沒退休，他接任董事長，我就接總經(jīng)理，現(xiàn)在我接了地產(chǎn)公司董事長以后，他就兼地產(chǎn)董事長。

（審校：楊曉敏）