目前在五礦集團(tuán)，除了五礦建設(shè)之外，還有很多房地產(chǎn)的儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)，這將會(huì)是上市平臺(tái)未來(lái)的增長(zhǎng)潛力所在。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露、見(jiàn)習(xí)編輯 郭凈凈 除了將今年的銷(xiāo)售目標(biāo)明確定位在了80億，五礦建設(shè)有限公司還有另外一些事情要做，那就是要用3-5年的時(shí)間沖刺300億。

　　“我們希望未來(lái)3-5年之后能夠在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上有一個(gè)大的發(fā)展，初步定的目標(biāo)是達(dá)到300億元的銷(xiāo)售。”何劍波如是宣布。

　　3月21日，五礦建設(shè)在香港舉行媒體見(jiàn)面會(huì)，五礦集團(tuán)副總裁、五礦建設(shè)非執(zhí)行董事及主席孫曉民、五礦建設(shè)執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理何劍波、常務(wù)董事副總經(jīng)理尹亮、董事副總經(jīng)理何小麗以及中國(guó)五礦房地產(chǎn)與建設(shè)板塊副總經(jīng)理田景琦出席活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，并接受了包括觀點(diǎn)新媒體在內(nèi)的多家媒體訪問(wèn)。

　　對(duì)于300億的銷(xiāo)售目標(biāo)，何劍波顯得信心十足，他介紹，目前在五礦集團(tuán)，除了五礦建設(shè)之外，還有很多房地產(chǎn)的儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)，這將會(huì)是上市平臺(tái)未來(lái)的增長(zhǎng)潛力所在。

　　據(jù)了解，這部分資產(chǎn)總額共約300億元，涵蓋了土地、建成物業(yè)及在建工程，而且多為中高端項(xiàng)目，分布在北京、沈陽(yáng)、天津、營(yíng)口及汕頭等城市。

　　“從2008年到2011年，集團(tuán)曾做了4次注資，以后會(huì)陸續(xù)注入其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括一些在建工程、資產(chǎn)、項(xiàng)目，未來(lái)會(huì)加大這個(gè)力度。” 中國(guó)五礦房地產(chǎn)與建設(shè)板塊副總經(jīng)理田景琦如此表示。

　　于同日，五礦建設(shè)發(fā)布2013年度業(yè)績(jī)，回顧過(guò)去的一年，該公司實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售60.11億元，同比增加20%，且大部份來(lái)自一線及二線城市。簽約銷(xiāo)售總樓面面積約為44.8萬(wàn)平方米，年增長(zhǎng)率為15%，簽約銷(xiāo)售逾3493個(gè)單位，平均售價(jià)上升5%至1.34萬(wàn)元/平方米。

　　談及今年的發(fā)展計(jì)劃，何劍波表示，“今年的銷(xiāo)售目標(biāo)希望在去年基礎(chǔ)上有相應(yīng)的增長(zhǎng)，去年是60億元的簽約銷(xiāo)售額，今年我們的目標(biāo)是80億元，比去年會(huì)增長(zhǎng)33%。可售貨值約185億元，去化率大概在60%。”

　　據(jù)介紹，今年該公司會(huì)有3個(gè)新項(xiàng)目推向市場(chǎng)，包括北京如園、南京鄴城項(xiàng)目及廊坊香河項(xiàng)目。

　　以下是此次訪問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　銷(xiāo)售與毛利率

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年1、2月份，公司的銷(xiāo)售情況如何？今年銷(xiāo)售目標(biāo)是多少？

　　何劍波：截止到今年3月16號(hào)，現(xiàn)在我們的簽約銷(xiāo)售額是5.6億元，這并不是很大的數(shù)字，比去年同期不算很好，主要原因是1、2月份是春節(jié)期間，屬于傳統(tǒng)的淡季。另外，我們公司總體的銷(xiāo)售是從3月份開(kāi)始有一些推盤(pán)計(jì)劃，到三月底，隨著最近幾個(gè)新盤(pán)的推出，預(yù)計(jì)整個(gè)銷(xiāo)售情況符合全年計(jì)劃。

　　我們今年全年銷(xiāo)售目標(biāo)希望在去年基礎(chǔ)上有相應(yīng)的增長(zhǎng)，去年是60億元的簽約銷(xiāo)售額，今年我們的目標(biāo)是80億元，比去年會(huì)增長(zhǎng)33%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年80億的銷(xiāo)售目標(biāo)中，有多少會(huì)在今年出售？

　　何小麗：80億元的簽約銷(xiāo)售目標(biāo)中，我們的銷(xiāo)售面積是56萬(wàn)平方米，均價(jià)是1.4萬(wàn)元/平方米。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：可售貨值以及去化率是多少？

　　何劍波：今年可售貨值是185億元，去化率是60%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：新盤(pán)主要分布在哪里？

　　何劍波：我們目前有8個(gè)項(xiàng)目在售，今年會(huì)有3個(gè)新的項(xiàng)目推向市場(chǎng)，包括北京如園、南京鄴城項(xiàng)目及廊坊香河項(xiàng)目。在南京，除了現(xiàn)有的3個(gè)項(xiàng)目之外，去年我們拿的河西鄴城項(xiàng)目也會(huì)是今年的銷(xiāo)售主力之一，這個(gè)項(xiàng)目屬于中高端，目前進(jìn)展順利，計(jì)劃3月25日推出示范區(qū)，3月26日對(duì)客戶開(kāi)放，4月份就會(huì)開(kāi)始銷(xiāo)售。另外，長(zhǎng)沙也是我們的傳統(tǒng)銷(xiāo)售基地，除了原有的兩個(gè)項(xiàng)目在做之外，去年底拿的一塊地預(yù)計(jì)今年十月份推向市場(chǎng)。我們還在河北廊坊香河有一塊土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)今年第四季度會(huì)推出新的產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：南京項(xiàng)目售價(jià)會(huì)達(dá)到多少？預(yù)計(jì)南京、長(zhǎng)沙兩個(gè)新樓盤(pán)可以貢獻(xiàn)多少銷(xiāo)售額？

　　何劍波：這個(gè)樓盤(pán)還沒(méi)有正式推出，預(yù)計(jì)推出的價(jià)格會(huì)在2.5萬(wàn)元/平方米左右，但也不是同區(qū)域最高的價(jià)格。這個(gè)項(xiàng)目今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是25億元。長(zhǎng)沙新的樓盤(pán)因?yàn)殚_(kāi)盤(pán)時(shí)間比較晚，要到年底才開(kāi)，所以我們今年銷(xiāo)售目標(biāo)是5億元。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：為什么會(huì)比較看好南京和長(zhǎng)沙這兩個(gè)市場(chǎng)？

　　何劍波：五礦建設(shè)的投資策略一直是積極穩(wěn)健的，我們的策略主要是“區(qū)域深耕，就地拓展”，在我們有基礎(chǔ)的一些城市集中發(fā)展。同時(shí)，在區(qū)域選擇上，我們也盡量貼近一線和二線城市的核心地段。所以，南京、長(zhǎng)沙、北京這三個(gè)城市現(xiàn)在是整個(gè)公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的主力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前來(lái)看，今年公司會(huì)如何安排供貨節(jié)奏？對(duì)今年上半年和下半年的市場(chǎng)有什么樣的預(yù)期？

　　何劍波：今年我們預(yù)計(jì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是穩(wěn)中趨緊的，去年一線城市上漲20%、二線城市上漲10%，這樣的現(xiàn)象在今年會(huì)改變，不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲。我對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持基本穩(wěn)定的趨勢(shì)有信心，目前市場(chǎng)的變化主要還是在于市場(chǎng)的分化，并非一邊倒的漲價(jià)或者一邊倒的跌價(jià)，而是不同市場(chǎng)、不同地段、不同樓盤(pán)之間的價(jià)格不一樣。

　　我們盡量在一些核心城市的主流地段進(jìn)行投資，并對(duì)今年整個(gè)銷(xiāo)售情況有信心。我們根據(jù)這樣一個(gè)判斷進(jìn)行開(kāi)發(fā)節(jié)奏的鋪牌，并按照開(kāi)發(fā)計(jì)劃穩(wěn)步向前推進(jìn)。當(dāng)然不排除今年下半年市場(chǎng)會(huì)有新的變化，有可能向好，有可能更差一點(diǎn)，我們會(huì)及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況再做新的調(diào)整。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：怎么看整個(gè)行業(yè)毛利率向下走的情況？有沒(méi)有信心把毛利率保持在穩(wěn)定的水平？

　　何劍波：五礦建設(shè)去年的毛利率是30%，接近行業(yè)的平均水平。前幾年，我們的毛利率曾經(jīng)達(dá)到45%的高水平，但是總的看來(lái)，隨著行業(yè)的發(fā)展，各種因素導(dǎo)致毛利率往下走。

　　一是地價(jià)的大幅上漲，我們可以看到前兩年地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)上升速度，如果房?jī)r(jià)漲10%，地價(jià)可能是漲50%，這毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)侵蝕我們的毛利率。第二，建筑成本和勞工成本也在穩(wěn)步上漲。第三，現(xiàn)在央行的貨幣政策還是穩(wěn)中趨緊的政策，銀根比較緊，資金成本也在上升，作為地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，很大一部分成本是融資成本，種種因素導(dǎo)致我們的毛利率從長(zhǎng)期來(lái)看是逐步走低的，我覺(jué)得這也符合行業(yè)發(fā)展的事實(shí)。

　　作為五礦建設(shè)來(lái)說(shuō)，我們?cè)谖磥?lái)幾年還是要努力使我們的毛利率保持在合理的水平之內(nèi)，所謂合理的水平就是希望達(dá)到，甚至優(yōu)于行業(yè)的平均水平。

　　我們要做的幾件事情是：第一，在土地拓展方面，我們要把握好市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和節(jié)奏，不去片面的搶高價(jià)土地，要善于去挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值。第二，做產(chǎn)品差異化，我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)上給客戶提供額外的價(jià)值，包括我們現(xiàn)在很多項(xiàng)目，不管是從概念定位，還是從戶型設(shè)計(jì)上能夠讓客戶得到額外的價(jià)值，提高我們產(chǎn)品的溢價(jià)率。第三，嚴(yán)格控制土地成本，盡量降低成本。第四，在資金方面，我們通過(guò)發(fā)揮上市公司的平臺(tái)作用，能夠更好的去低成本融資，合理安排我們債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，從整體上降低公司的融資成本，這樣來(lái)提高我們的毛利率。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才您提到在2012、2013年公司的毛利率是30%，但是報(bào)告實(shí)際上顯示是25%？

　　何劍波：這個(gè)主要是因?yàn)楣镜臉I(yè)務(wù)現(xiàn)在除了房地產(chǎn)，還有專業(yè)建筑等其他業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)占80%以上，我剛才說(shuō)的毛利率是指房地產(chǎn)的毛利率。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：預(yù)計(jì)在今年還是明年可以再次提高毛利率？

　　何劍波：我們?cè)谖磥?lái)的目標(biāo)是希望能夠保持，甚至優(yōu)于這個(gè)水平。因?yàn)槊磕甑拿蕰?huì)有一個(gè)波動(dòng)，不但是剛才說(shuō)的整個(gè)行業(yè)毛利率下降的趨勢(shì)，另外一方面也和我們每年入賬的產(chǎn)品組合有很大的關(guān)系。所以，我們?cè)谖磥?lái)幾年可能也會(huì)有一些高毛利率的產(chǎn)品入賬，這樣體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上就會(huì)更好一些。

　　300億與注資

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：五礦建設(shè)對(duì)于中長(zhǎng)期發(fā)展是如何考慮的？

　　何劍波：我們希望未來(lái)3-5年之后能夠在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上有一個(gè)大的發(fā)展，初步定的目標(biāo)是達(dá)到300億元的銷(xiāo)售。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您的意思是到2017年銷(xiāo)售達(dá)到300億？那么每年需要增加多少土地儲(chǔ)備？

　　何劍波：這個(gè)我們有詳細(xì)的規(guī)劃，因?yàn)榈禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是滾動(dòng)的，每2、3年滾動(dòng)一次，我們會(huì)根據(jù)資金情況進(jìn)行土地的儲(chǔ)備，同時(shí)也要根據(jù)市場(chǎng)的情況來(lái)決定我們購(gòu)買(mǎi)土地的節(jié)奏。

　　但是總的目標(biāo)是這樣，未來(lái)3-5年內(nèi)我們能夠達(dá)到300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。當(dāng)然，我們還不僅僅是自身的發(fā)展，還會(huì)得到母公司五礦集團(tuán)的支持。因?yàn)樵谖宓V集團(tuán)，除了五礦建設(shè)之外，還有很多房地產(chǎn)的儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)，這個(gè)也是我們未來(lái)增長(zhǎng)潛力所在。今天我們田總也來(lái)到了現(xiàn)場(chǎng)，由他介紹接下來(lái)五礦建設(shè)并購(gòu)重組方面的情況。

　　田景琦：五礦集團(tuán)一直把五礦建設(shè)上市公司視為香港唯一的上市平臺(tái)，對(duì)五礦建設(shè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面非常支持。

　　從2008年到2011年，集團(tuán)曾做了4次注資，以后會(huì)陸續(xù)注入其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括一些在建工程、資產(chǎn)、項(xiàng)目，未來(lái)會(huì)加大這個(gè)力度。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前五礦建設(shè)主要獲得母公司哪方面的支持？注資一事現(xiàn)在有沒(méi)有具體的時(shí)間表？

　　孫曉民：這涉及到兩個(gè)方面，首先母公司在財(cái)務(wù)或?qū)I(yè)建筑上對(duì)五礦建設(shè)予以支持。五礦集團(tuán)本身的體量很大，品牌價(jià)值在國(guó)內(nèi)金融界非常好，所以，在五礦建設(shè)融資的時(shí)候，尤其是去年發(fā)債的時(shí)候，五礦集團(tuán)出了安慰函，這對(duì)五礦建設(shè)融資是一個(gè)巨大的支持。同時(shí)五礦集團(tuán)下面還有一個(gè)61年歷史的五礦二十三冶建筑公司，主要從事專業(yè)建筑的公司，它在五礦建設(shè)的項(xiàng)目上，按照市場(chǎng)原則進(jìn)行建筑施工。

　　第二個(gè)層面，五礦集團(tuán)還有一些其他企業(yè)從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在我們計(jì)劃在未來(lái)若干年內(nèi)要把這些資產(chǎn)逐步注入到五礦建設(shè)這個(gè)上市平臺(tái)中。當(dāng)然，這個(gè)注入不僅取決于我們自身，還有市場(chǎng)條件，我們正在抓緊努力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：這部分資產(chǎn)大概有多少？全部是土地價(jià)值還是出售物業(yè)？主要分布在哪里？

　　孫曉民：這部分資產(chǎn)總額有300億元。土地、建成物業(yè)及在建工程都有，而且主要是中高端項(xiàng)目。分布在北京、沈陽(yáng)、天津、營(yíng)口及汕頭等城市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年會(huì)不會(huì)有這方面的動(dòng)作？

　　田景琦：這個(gè)要根據(jù)市場(chǎng)的情況和股價(jià)的表現(xiàn)來(lái)有序的啟動(dòng)注入動(dòng)作。我們都做好了這樣的準(zhǔn)備，也有這樣的計(jì)劃，但是要看時(shí)間窗口的問(wèn)題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們?cè)趺纯次磥?lái)3-5年市場(chǎng)的情況？

　　何劍波：對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為在未來(lái)十年，從中長(zhǎng)期來(lái)看還是一個(gè)很有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，并沒(méi)有成為一個(gè)夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。這主要是取決于國(guó)家在城市化過(guò)程中處于中期階段，還有大量的人口沒(méi)有轉(zhuǎn)移到城市中。

　　最近中央提出了三個(gè)“一個(gè)億”，一億的棚戶區(qū)改造，一億的中西部城市化，一億農(nóng)村人口進(jìn)城。這三億人口的住房要解決，可能十年都干不完。

　　當(dāng)然，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)也要演變，可能會(huì)由粗放式的發(fā)展變成集約式的競(jìng)爭(zhēng)。同業(yè)之間更多會(huì)從管理、品牌、開(kāi)發(fā)能力、設(shè)計(jì)能力、售后服務(wù)等方面競(jìng)爭(zhēng)。所以，企業(yè)未來(lái)應(yīng)該都會(huì)從這些方面去努力。

　　國(guó)內(nèi)與海外

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在北京有一些樓盤(pán)降價(jià)，您怎么看？

　　孫曉民：對(duì)于北京房?jī)r(jià)的下降，這個(gè)我們也很關(guān)心，我們自己也在詢問(wèn)北京房?jī)r(jià)是不是真的下降了。從我們銷(xiāo)售的樓盤(pán)來(lái)看，并沒(méi)有出現(xiàn)降價(jià)的現(xiàn)象，每次開(kāi)盤(pán)的房?jī)r(jià)還是在穩(wěn)定的價(jià)格區(qū)間內(nèi)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你怎么看待三、四線城市的市場(chǎng)，包括供求和價(jià)格的走勢(shì)？

　　何劍波：我們目前的土地儲(chǔ)備主要是集中在一、二線城市，三、四線城市土地儲(chǔ)備大概占了24%，從價(jià)值來(lái)說(shuō)占比較低，因?yàn)槿⑺木€城市的價(jià)格更低。五礦集團(tuán)和營(yíng)口有戰(zhàn)略合作，在那里有產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)在也做一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這是一個(gè)業(yè)務(wù)的協(xié)同。

　　市場(chǎng)的波動(dòng)也是在我們的預(yù)計(jì)之中，對(duì)于三、四線城市我們一直也是比較慎重的，根據(jù)市場(chǎng)需求情況來(lái)調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，以“以銷(xiāo)定產(chǎn)、小批量、價(jià)格貼近市場(chǎng)、加快周轉(zhuǎn)”等這樣的策略來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)新的變化。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：價(jià)格貼近市場(chǎng)的意思是不是未來(lái)會(huì)考慮提價(jià)銷(xiāo)售嗎？

　　何劍波：我認(rèn)為所有的項(xiàng)目都要貼近市場(chǎng)，如果市場(chǎng)有價(jià)格上行的時(shí)候，我們當(dāng)然應(yīng)該隨行就市，提升價(jià)格，最大限度地實(shí)現(xiàn)價(jià)值；當(dāng)市場(chǎng)下行的時(shí)候，我們也會(huì)根據(jù)情況調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，在利潤(rùn)率、資金成本、銷(xiāo)售速度方面去形成平衡。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在土地市場(chǎng)方面有什么安排？

　　何劍波：今年我們土地市場(chǎng)投資的目標(biāo)總額是60億元，土地儲(chǔ)備的目標(biāo)是120萬(wàn)平方米。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：比較關(guān)注哪些區(qū)域？

　　何劍波：我們投資總的策略是“區(qū)域聚焦，就近拓展”，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。所以，今年的拓展區(qū)域會(huì)緊密關(guān)注長(zhǎng)三角、珠三角、中部地區(qū)以及長(zhǎng)沙、武漢等地，另外在環(huán)渤海區(qū)域比較重點(diǎn)的一、二線城市，我們也會(huì)關(guān)注。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：這段時(shí)間越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商關(guān)注海外市場(chǎng)，五礦建設(shè)在這方面有沒(méi)有想法？

　　何劍波：的確有很多企業(yè)走出海外，五礦也是很早就走出海外的企業(yè)，比如在海外從事貿(mào)易業(yè)務(wù)，甚至也包括一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

　　但是從五礦建設(shè)來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)階段的重點(diǎn)還是在國(guó)內(nèi)，我們的戰(zhàn)略非常明確，要聚焦于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的幾個(gè)區(qū)域，同時(shí)聚焦產(chǎn)品，以住宅開(kāi)發(fā)為主，在商業(yè)方面，也以可售商業(yè)為主。

　　盡管，以目前的發(fā)展階段來(lái)說(shuō)，五礦建設(shè)還不具備大規(guī)模向海外拓展的條件，但是我們一直在密切關(guān)注，甚至考察海外的項(xiàng)目。不排除將來(lái)在條件成熟的時(shí)候，我們?nèi)ズＭ獍l(fā)展項(xiàng)目的可能。因?yàn)槲宓V作為一個(gè)全球化的跨國(guó)公司，在全球30多個(gè)國(guó)家都有自己業(yè)務(wù)的公司，我們做海外經(jīng)營(yíng)，跨國(guó)經(jīng)營(yíng)有很多優(yōu)勢(shì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們覺(jué)得前景還不錯(cuò)的地區(qū)會(huì)有哪些？

　　何劍波：現(xiàn)在大家都比較關(guān)注幾個(gè)區(qū)域，馬來(lái)西亞、歐洲的英國(guó)和西班牙、美國(guó)、澳大利亞以及新西蘭等國(guó)家。馬來(lái)西亞主要是地理位置和中國(guó)比較近，同時(shí)是華人較多。英國(guó)、美國(guó)、澳大利亞是中國(guó)移民的去向，包括孩子留學(xué)。當(dāng)然，這更多也要取決于當(dāng)?shù)卣?，法?guī)的限制。

　　財(cái)務(wù)與資金

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：浙江房企倒閉問(wèn)題發(fā)生之后，整個(gè)債券息率上升了很多，公司會(huì)不會(huì)相應(yīng)調(diào)整未來(lái)融資的策略？作為國(guó)資背景的房企，你們有什么優(yōu)勢(shì)？

　　何劍波：浙江興潤(rùn)置業(yè)發(fā)現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，行業(yè)都非常關(guān)注，我相信這個(gè)情況是個(gè)案，但是也反映出我們整體的融資環(huán)境是趨緊的情況。

　　作為五礦建設(shè)來(lái)說(shuō)，我們的優(yōu)勢(shì)主要是，一方面我們有一個(gè)很好的大股東，五礦集團(tuán)是一個(gè)央企，不管是從國(guó)家的戰(zhàn)略地位，還是公司的實(shí)力，以及各方面銀行的支持來(lái)說(shuō)，都是我們一個(gè)很好的股東支持。第二，五礦建設(shè)有廣闊的多元化融資渠道，保證資金來(lái)源。過(guò)去幾年，我們不僅有股權(quán)融資，也發(fā)行美元債進(jìn)行債券融資，還有銀團(tuán)貸款，這樣我們不僅有外幣融資，也有國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)貸款融資。此外，我們還有廣泛的合作伙伴，包括和基金及一些商業(yè)伙伴進(jìn)行合作。第三，五礦建設(shè)的策略是穩(wěn)健發(fā)展。所以在負(fù)債率、融資成本等方面，我們都會(huì)嚴(yán)格控制。比如，去年五礦建設(shè)的凈負(fù)債率僅為34.7%，比其他內(nèi)房股都要好很多，這也反映了我們穩(wěn)健的財(cái)務(wù)。

　　其實(shí)做房地產(chǎn)很重要的是要防范行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)，所以我們對(duì)未來(lái)有可能出現(xiàn)的調(diào)整也是有準(zhǔn)備的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司去年的融資成本是多少？

　　何劍波：去年我們?nèi)谫Y主要是兩方面。一方面是在香港的外幣融資，這個(gè)融資成本大概是3.5%左右；另一方面是在國(guó)內(nèi)的人民幣融資，這個(gè)融資成本大概是6%-7%的水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年公司的銷(xiāo)售目標(biāo)是80億元，買(mǎi)地60億元，這個(gè)資金方面會(huì)不會(huì)偏緊？負(fù)債率會(huì)不會(huì)提高？

　　何劍波：今年我們的資金還是比較合理的，雖然銷(xiāo)售目標(biāo)是80億元，但年初我們已有60億元現(xiàn)金在手，所以有很多資金可以拿去做投資。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：那么公司今年在資本開(kāi)支方面的增長(zhǎng)是多少？

　　何小麗：我們有16億元是去年年底沒(méi)有支付的地價(jià)，而在2月份已經(jīng)付了一大筆。今年土地的支出計(jì)劃是60億元，拿去購(gòu)置土地，因?yàn)橛袝r(shí)候付地價(jià)并不是全額付清的，我們會(huì)根據(jù)實(shí)際付款情況來(lái)安排資金。除此之外，預(yù)計(jì)會(huì)有58億港幣要支付在工程建設(shè)上。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：這樣算下來(lái)今年資本開(kāi)支是120億？

　　何小麗：對(duì)。

　　尹亮：這兩年，五礦建設(shè)屬于土地拓展的高速增長(zhǎng)時(shí)期，我們公司現(xiàn)在制定的目標(biāo)是希望能夠有一個(gè)比較大的增長(zhǎng)，在3-5年內(nèi)使公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)到行業(yè)中等偏上的水平，這樣就意味著公司在土地儲(chǔ)備方面有大幅增長(zhǎng)。

　　我們目前在手的土地儲(chǔ)備是450萬(wàn)平方米，這些土地儲(chǔ)備質(zhì)量非常好，有80%土地儲(chǔ)備都位于一線和核心二線城市，只有20%位于三線城市。從貨值角度來(lái)說(shuō)，絕大部分都是位于北京、南京、長(zhǎng)沙、天津等城市。

　　另外在土地成本方面，我們只有2400元/平方米，而去年的銷(xiāo)售均價(jià)大概是13500元/平方米左右。從這個(gè)角度來(lái)看，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備質(zhì)量非常好，也確保我們?cè)谖磥?lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可以保持一個(gè)比較好的毛利率。

　　未來(lái)五礦建設(shè)會(huì)繼續(xù)保持這樣的土地儲(chǔ)備策略，在區(qū)域上聚焦核心城市，特別是北京、上海、廣州等一線城市，以及現(xiàn)已進(jìn)入的核心二線城市。

　　比如長(zhǎng)三角的重點(diǎn)城市南京、蘇州；珠三角我們現(xiàn)在進(jìn)入了惠州，過(guò)去曾在珠海做過(guò)，廣州、東莞、珠海這些城市是今年發(fā)展的目標(biāo)城市，還會(huì)參加這邊的土地拍賣(mài)。

　　除此之外，今年我們的目標(biāo)是進(jìn)入武漢。同時(shí)希望在環(huán)渤海區(qū)域繼續(xù)擴(kuò)大和萬(wàn)科的合作，在北京、河北看看有沒(méi)有機(jī)會(huì)再拓展一下。另外，在遼寧省擴(kuò)大到大連。

　　我們的布局可以概括為“3+1”，基本上把環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、華中的長(zhǎng)沙、武漢這幾個(gè)中國(guó)核心經(jīng)濟(jì)圈覆蓋到，實(shí)現(xiàn)全國(guó)性的布局。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：未來(lái)會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)與萬(wàn)科的合作，五礦建設(shè)在合作模式方面是如何考慮的？

　　何劍波：現(xiàn)在行業(yè)中，開(kāi)發(fā)商之間的合作非常普遍，尤其是在面對(duì)一些比較大型的地塊之時(shí)，合作開(kāi)發(fā)更為適合。過(guò)去幾年，我們?cè)谶@方面也很積極、開(kāi)放，與不同的開(kāi)發(fā)商有很多合作項(xiàng)目。

　　與萬(wàn)科的合作是很成功的，雙方注重的是發(fā)揮各自的管理、品牌、資金等優(yōu)勢(shì)。在管理過(guò)程中保持友好的溝通，共組團(tuán)隊(duì)、共同管理，把項(xiàng)目做好。未來(lái)我們也不排除在合適的機(jī)會(huì)、合適的項(xiàng)目上與其他一些開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年有沒(méi)有計(jì)劃再融資去買(mǎi)地，或者尋找新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)？

　　何劍波：從我們目前的資金情況來(lái)看，和我們自身的資本支出是匹配的。我們自身現(xiàn)有的資金，再加上我們今年銷(xiāo)售的回款，我們的資金應(yīng)該都是夠用了。但是，不排除在市場(chǎng)有機(jī)會(huì)的時(shí)候，我們也會(huì)積極利用各種融資渠道，包括股本和債權(quán)融資，從而再去獲取更多的資金來(lái)推動(dòng)公司的發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司人民幣債和美元債的比例分別是多少，因?yàn)樽罱嗣駧刨H值非常厲害，如果外債比較多，會(huì)不會(huì)對(duì)你們產(chǎn)生影響？

　　何小麗：我們2013年底借款余額是101億港幣，這里面美元債是26.7億，人民幣的貸款是7億，其他的都是港幣。所以，我們的借款大部分都是港幣和美元，人民幣貸款非常少，主要是開(kāi)發(fā)貸款，以及流動(dòng)資金貸款。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年有沒(méi)有還債的壓力？

　　何小麗：經(jīng)過(guò)去年53億元銀行的重組以后，我們大部分資金還款是在2016年以后，所以短期來(lái)講沒(méi)有什么太大的影響。

（審校：楊曉敏）