考慮到目前行業(yè)真實(shí)情況，預(yù)計(jì)優(yōu)先股發(fā)行利率很難低于目前國(guó)內(nèi)公司債AA-級(jí)發(fā)行成本，即大致在7.5%到9%之間。

　　事件：

　　中國(guó)證監(jiān)會(huì)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，正式發(fā)布《優(yōu)先股試點(diǎn)管理辦法》。

　　投資建議：

　　什么是優(yōu)先股？?jī)?yōu)先股是兼具股性和債性的一類金融產(chǎn)品。普通股、公司債券相比，優(yōu)先股的特征是固定股利、無(wú)表決權(quán)、不稅前扣除、清償權(quán)次于債券但優(yōu)于普通股。根據(jù)具體公司優(yōu)先股的條款設(shè)計(jì)，可分為是否可贖回、可轉(zhuǎn)股、可調(diào)整股息(累積)、可參與紅利分配等。

　　什么公司可以發(fā)行？本次規(guī)定明確表示三類上市公司可以公開(kāi)發(fā)行優(yōu)先股：1)其普通股為上證50指數(shù)成份股(目前地產(chǎn)入圍上證50指數(shù)的公司是保利地產(chǎn)和金地集團(tuán))；2)以公開(kāi)發(fā)行優(yōu)先股作為支付手段收購(gòu)或吸收合并其他上市公司；3)以減少注冊(cè)資本為目的回購(gòu)普通股的，可以公開(kāi)發(fā)行優(yōu)先股作為支付手段，或者在回購(gòu)方案實(shí)施完畢后，可公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)回購(gòu)減資總額的優(yōu)先股。

　　利率成本決定優(yōu)先股并非融資首選?？紤]到目前行業(yè)真實(shí)情況，預(yù)計(jì)優(yōu)先股發(fā)行利率很難低于目前國(guó)內(nèi)公司債AA-級(jí)發(fā)行成本，即大致在7.5%到9%之間。從2013年融資成本看，萬(wàn)科、保利、金地、招商海外債券平均融資成本只有4.1%。此外，考慮到A股地產(chǎn)再融資渠道已經(jīng)開(kāi)閘，因此單從融資需求看目前優(yōu)先股成本優(yōu)勢(shì)并不明顯。

　　是實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化和穩(wěn)定股價(jià)的手段?？紤]到以公開(kāi)發(fā)行優(yōu)先股可以作為支付手段收購(gòu)或吸收合并其他上市公司或者以減少注冊(cè)資本為目的回購(gòu)普通股，不排除地產(chǎn)公司在必要時(shí)刻采取優(yōu)先股形式實(shí)現(xiàn)多元化融資或者穩(wěn)定股價(jià)手段。目前H股恒大地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)均有回購(gòu)操作，A股地產(chǎn)可以通過(guò)優(yōu)先股形式效仿。

　　投資建議。截至3月21日，A股市場(chǎng)2014年P(guān)E(TTM)在12.21倍，房地產(chǎn)板塊PE(TTM)在11.14倍。再融資開(kāi)閘對(duì)板塊構(gòu)成實(shí)質(zhì)利好，板塊內(nèi)未來(lái)“五有企業(yè)”(有業(yè)績(jī)、有故事、有訴求、有人氣、有空間)將明顯增多。除再融資個(gè)股招商、城建、首開(kāi)、陽(yáng)光城外，繼續(xù)看好從股價(jià)訴求、區(qū)域熱點(diǎn)和轉(zhuǎn)型三方面選股，推薦萬(wàn)科、華夏幸福、世聯(lián)行、榮盛發(fā)展、萊茵置業(yè)。

　　主要內(nèi)容:

　　1、什么是優(yōu)先股？?jī)?yōu)先股是兼具股性和債性的一類金融產(chǎn)品。普通股、公司債券相比，優(yōu)先股的特征是固定股利、無(wú)表決權(quán)、不稅前扣除、清償權(quán)次于債券但優(yōu)于普通股。根據(jù)具體公司優(yōu)先股的條款設(shè)計(jì)，可分為是否可贖回、可轉(zhuǎn)股、可調(diào)整股息(累積)、可參與紅利分配等。

　　最基本的優(yōu)先股無(wú)到期日并按照約定股息率支付股息，其理論價(jià)格公式類似于永續(xù)年金(Vp=Dp/kp)，在必要收益率kp一定的條件下，Dp直接影響優(yōu)先股定價(jià)。Dp通常包括約定股息、轉(zhuǎn)股及贖回價(jià)格等內(nèi)嵌期權(quán)，優(yōu)先股定價(jià)本質(zhì)上由優(yōu)先股股息率、轉(zhuǎn)股價(jià)格及贖回價(jià)格確定。實(shí)際操作中優(yōu)先股定價(jià)分為兩個(gè)階段：

　　階段一：發(fā)行定價(jià)。優(yōu)先股的票面價(jià)值為約定價(jià)格，定價(jià)的核心問(wèn)題股息率、轉(zhuǎn)股或贖回價(jià)格的確定。發(fā)行定價(jià)與股票及債券的詢價(jià)制度類似，詢價(jià)的焦點(diǎn)也集中于以上三個(gè)問(wèn)題。

　　海通證券-優(yōu)先股對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響：并非融資首選，但增加融資渠道和穩(wěn)定股價(jià)工具