億城股份也不排除入股銀行的可能，要做投資轉(zhuǎn)型，沒有一個(gè)非常好的融資平臺(tái)是不合適的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 郭凈凈 自去年海航系入主以來，億城股份終在年末明確向金融投資平臺(tái)轉(zhuǎn)型。此后，業(yè)界紛紛猜測(cè)，轉(zhuǎn)型后的億城將扮演什么角色？

　　2014年3月12日，億城集團(tuán)股份有限公司副總裁楊維堯在2014觀點(diǎn)年度論壇現(xiàn)場(chǎng)接受觀點(diǎn)新媒體采訪，解密轉(zhuǎn)型后的億城股份。

　　“公司轉(zhuǎn)型分幾條腿走路，一個(gè)是在金融投資方面，這就涉及定向增發(fā)及入股一些凈投資類的機(jī)構(gòu)；另外，我們上半年可能還會(huì)成立房地產(chǎn)基金，”楊維堯還表示，億城股份目前是想打造三塊主要業(yè)務(wù)，一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；一個(gè)是經(jīng)營持有型商業(yè)物業(yè)，主要想持有寫字樓物業(yè)；第三塊是純粹的金融投資業(yè)務(wù)。

　　就轉(zhuǎn)型金融投資平臺(tái)的原因，楊維堯解釋稱，中國的房地產(chǎn)發(fā)展，最終也會(huì)成為西方那種房地產(chǎn)開發(fā)模式，是投資和開發(fā)慢慢地剝離，分為投資商和開發(fā)商，可以把轉(zhuǎn)型后的億城地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊視為一個(gè)開發(fā)型的企業(yè)。

　　而早前3月6日，億城股份募資30.6億元，其中90%的資金用于增資渤海信托。對(duì)此，楊維堯表示，公司現(xiàn)在定向增發(fā)就是為了融到資金，以將渤海基金并入上市公司的股權(quán)板塊范圍內(nèi)?！艾F(xiàn)在渤海基金還沒有進(jìn)入上市公司板塊，在管理上我們差不多已經(jīng)融合了，但還是需要有資金注入”。

　　此外，據(jù)楊維堯透露，億城股份也不排除入股銀行的可能?！耙鐾顿Y轉(zhuǎn)型，沒有一個(gè)非常好的融資平臺(tái)是不合適的”。

　　另據(jù)悉，億城股份2013年房地產(chǎn)業(yè)收入25.82億元，同比增長1.41%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額約23.43億元，據(jù)了解，其銷售業(yè)績同比下降的主因在于剩余主要在售項(xiàng)目北京燕西華府、蘇州胥江一號(hào)等大戶型產(chǎn)品，去化較慢。

　　實(shí)際上，億城股份自宣布轉(zhuǎn)型以來，便一直在出售燕西華府等旗下資產(chǎn)。對(duì)此，楊維堯坦言，燕西華府比較大，通過轉(zhuǎn)讓掛牌，把資金抽出來，可以使資金充裕一些，從而選擇一些周轉(zhuǎn)率高的項(xiàng)目去做。

　　但同時(shí)，楊維堯也強(qiáng)調(diào)稱，億城股份以后也不排除地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將繼續(xù)專注于一二線城市的寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，“自己持有好的商業(yè)性的物業(yè)，跟轉(zhuǎn)型金融方面是不沖突的，公司的地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)是相輔相成的”。

　　實(shí)際上，早在海航系入主之初，業(yè)內(nèi)便猜測(cè)海航或?qū)⒌禺a(chǎn)業(yè)務(wù)注入億城。對(duì)此，楊維堯表示，公司內(nèi)部也在探討相關(guān)可行方式；“我們還是希望資源共享，有些項(xiàng)目，海航操盤有難度的話，億城從管理、專業(yè)方面多輸出一些軟性的東西，如果需要我們也會(huì)占有一部分項(xiàng)目的股權(quán)，這要看哪種模式對(duì)海航最好，又不傷害我們的上市公司”。

　　然而，外界質(zhì)疑，如若不整合海航地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這是否會(huì)與億城股份形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)？對(duì)此，楊維堯否認(rèn)稱：“永遠(yuǎn)不會(huì)有直面的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。”

　　據(jù)其解釋，海航的地產(chǎn)更多是圍繞機(jī)場(chǎng)建設(shè)方面做的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，而億城股份的房地產(chǎn)更多的是純專業(yè)的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)，兩者在客戶群體上沒什么沖突。此外，海航的地產(chǎn)很多時(shí)候是圍繞它的10多萬員工，其很多房子都是內(nèi)部員工直接消耗掉了。

　　另外，楊維堯認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以分化為主，“關(guān)鍵看存量和購買力，有的城市存量過大的話，即使它的城市規(guī)模不小，老百姓不愿意去，那種地方也肯定會(huì)走下坡路，或者是一個(gè)波浪式下行的情況，至少在一定的時(shí)間段里面，它會(huì)有段時(shí)間很艱難”。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)億城集團(tuán)股份有限公司副總裁楊維堯的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：目前，億城是向金融投資型轉(zhuǎn)型？

　　楊維堯：上市公司轉(zhuǎn)型還要得到股民的認(rèn)可。我們現(xiàn)在的做法是把自己的地盤做深、做熟，同時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型是幾條腿走路，一個(gè)是在金融投資方面，這就涉及定向增發(fā)及入股一些凈投資類的機(jī)構(gòu)；另外，我們可能還會(huì)成立房地產(chǎn)基金，如果外面有好的項(xiàng)目，可以通過手段來為上市公司增加利潤手段，另外碰到好的項(xiàng)目，我們也可以自己開發(fā)。

　　觀點(diǎn)新媒體：這個(gè)房地產(chǎn)基金現(xiàn)在有在籌備嗎？大概什么時(shí)候出來？

　　楊維堯：正在籌備過程中。應(yīng)該是上半年出來，我們的轉(zhuǎn)型力度還是蠻大的。

　　觀點(diǎn)新媒體：轉(zhuǎn)型只是一個(gè)方面，還會(huì)在原有地盤上做深？

　　楊維堯：對(duì)，我們還是專注于做一二線城市。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前外界更關(guān)注你們是不是完全轉(zhuǎn)型？

　　楊維堯：我們這個(gè)還涉及到對(duì)外的部分，所以還是逐步轉(zhuǎn)型的。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前還是有地產(chǎn)業(yè)務(wù)部分？

　　楊維堯：以后也不排除地產(chǎn)業(yè)務(wù)，像好的持有型物業(yè)，如果地段非常好的話，這也是需要開發(fā)的。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年年底在上海前灘拿了一個(gè)地，億城會(huì)自己持有？

　　楊維堯：當(dāng)然，自己持有好的商業(yè)性的物業(yè)，跟金融方面是不沖突的。

　　觀點(diǎn)新媒體：此前還為前灘地塊做了一個(gè)信托融資，這是在確定轉(zhuǎn)型后做的第一個(gè)，會(huì)不會(huì)更有利？

　　楊維堯：應(yīng)該說這是相輔相成的手段做的，有利性會(huì)更大一些。我們也不是不做房地產(chǎn)，房地產(chǎn)需要很強(qiáng)的專業(yè)人員和管理人員，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)管理能力還是比較強(qiáng)的，我們不希望把這個(gè)團(tuán)隊(duì)放棄掉。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前公司向金融方面轉(zhuǎn)型，主要業(yè)務(wù)如何布局？

　　楊維堯：我們目前是想打造三塊主要業(yè)務(wù)，一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；還有一個(gè)就是經(jīng)營持有型商業(yè)物業(yè)，主要想持有寫字樓物業(yè)，因?yàn)槟阕鼋鹑谕顿Y，沒有優(yōu)良的資產(chǎn)，你的投資是沒有依托的；第三塊就是純粹的金融投資業(yè)務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：前灘那邊也是個(gè)寫字樓的項(xiàng)目？

　　楊維堯：對(duì)，一半是寫字樓，一半是住宅。在符合戰(zhàn)略的前提下，該開發(fā)的開發(fā)，該持有的持有，該作為好的融資平臺(tái)的就保留，關(guān)鍵是把這個(gè)實(shí)體經(jīng)營好。

　　觀點(diǎn)新媒體：億城以后會(huì)更偏重寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，是看好這個(gè)市場(chǎng)？

　　楊維堯：在商業(yè)地產(chǎn)里面，區(qū)位非常重要，因?yàn)閲医?jīng)濟(jì)要繼續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，持有型物業(yè)的價(jià)值倒掛的模式將會(huì)改變。原來住宅是比寫字樓貴的，北京這好多年都是這樣的，但是慢慢的它也回歸到正常了，在回歸正常的過程中，經(jīng)營性物業(yè)可能對(duì)你的融資，對(duì)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定性就會(huì)有更高的幫助。

　　當(dāng)然，你還是要從市場(chǎng)上找到合適的，不是隨便什么樣的寫字樓都是好的，絕對(duì)不能搞成現(xiàn)在三四線城市炒商鋪那樣的情況，100萬的商鋪，他一個(gè)月的租金就是1500塊錢，你算它的收益怎么行呢？

　　觀點(diǎn)新媒體：第三塊是投資業(yè)務(wù)，目前有沒有看好的？

　　楊維堯：現(xiàn)在我們正在籌備，外面有些好的項(xiàng)目，這是我們的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)在跟的，涉及到房地產(chǎn)這一塊的項(xiàng)目我們有參與?，F(xiàn)在渤海基金還沒有進(jìn)入上市公司板塊，在管理上我們差不多已經(jīng)融合了，但還是需要有資金注入，這個(gè)需要公司的融資團(tuán)隊(duì)做很多前期的工作，才能慢慢的把它做起來。我們現(xiàn)在定向增發(fā)就是為了融到資金，融入資金才會(huì)將渤?；鸩⑷肷鲜泄镜墓蓹?quán)板塊范圍內(nèi)。

　　觀點(diǎn)新媒體：海航自身也有一部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來有沒有可能把這部分業(yè)務(wù)剝離出來給億城，或是有其他考慮？

　　楊維堯：這個(gè)東西我們也一直在探討。任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的剝離或者注入都需要很多的前置條件，這其涉及的資金量是比較大的。我們還是希望資源共享，這個(gè)模式比較好一點(diǎn)，但是現(xiàn)在也沒有一個(gè)民主的意見。

　　資源共享就是有些項(xiàng)目，他們操盤有難度的話，我們從管理、專業(yè)方面多輸出一些軟性的東西，如果需要我們持有一部分股權(quán)的話，我們也會(huì)占有一部分項(xiàng)目的股權(quán)，看哪個(gè)模式對(duì)海航最好，然后又不傷害我們的上市公司。上市公司畢竟是完全獨(dú)立的，在管理上不能夠剝離，如果剝離的話，證監(jiān)會(huì)肯定是不同意的。

　　觀點(diǎn)新媒體：就海航整體來說，它的地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)不會(huì)和億城這個(gè)上市平臺(tái)存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題？

　　楊維堯：永遠(yuǎn)不會(huì)有直面的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。海航的地產(chǎn)其實(shí)更多是圍繞機(jī)場(chǎng)建設(shè)方面做的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，而我們做的房地產(chǎn)更多的是純專業(yè)的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)，兩者在客戶群體上沒什么沖突。另外，海航的地產(chǎn)很多時(shí)候是圍繞它的員工的，海航有10多萬員工，員工購房的內(nèi)部需求已經(jīng)很旺盛，海航地產(chǎn)事業(yè)部建的很多房子都是內(nèi)部員工直接消耗掉了。

　　觀點(diǎn)新媒體：幾天前剛做的一個(gè)增資，現(xiàn)在的進(jìn)展怎么樣？

　　楊維堯：現(xiàn)在正在做，具體的進(jìn)展就不好說了，現(xiàn)在我們正在做前期審核，把這些工作全部做到位之后才會(huì)報(bào)上去。

　　觀點(diǎn)新媒體：跟渤海信托在融資上有一個(gè)融合后，還會(huì)有哪些步驟？

　　楊維堯：其實(shí)我們億城下面就有一家投資公司。就是之前旗下改名“億城投資”的公司。

　　觀點(diǎn)新媒體：進(jìn)一步的融合是和渤海信托有一個(gè)結(jié)合嗎？

　　楊維堯：側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所差異，我們內(nèi)部的公司將來可能向好的房地產(chǎn)基金發(fā)展，而渤海信托就是一個(gè)純粹的信托公司，各行各業(yè)，只要合適的項(xiàng)目都會(huì)去投。

　　觀點(diǎn)新媒體：你剛提到的房地產(chǎn)基金，這是億城自己的投資公司做的？

　　楊維堯：也可能的，現(xiàn)在這一塊我們?cè)诠芾砩蠜]有明確，如果我們做好的話，房地產(chǎn)基金放到哪一塊都是可行的。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來在金融和地產(chǎn)結(jié)合方面你們會(huì)怎么做？

　　楊維堯：現(xiàn)在如有適合的項(xiàng)目，如果我們干的項(xiàng)目比投資的其它項(xiàng)目干得還好，還不如我們自己操盤，可能效率更高，可控性更高。

　　觀點(diǎn)新媒體：在資金上不愁了？

　　楊維堯：對(duì)。其實(shí)這還要看海航實(shí)業(yè)決策層的思路，海航實(shí)業(yè)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)這一塊怎么處理，怎么管，他們應(yīng)該也有一些想法，這個(gè)事情也不好說。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年一直在出售燕西華府，目前怎么樣？

　　楊維堯：正在掛牌，應(yīng)該已經(jīng)掛出來了。我們主要還是加快資金的周轉(zhuǎn)率。因?yàn)檠辔魅A府比較大，通過轉(zhuǎn)讓掛牌，把資金抽出來，可以做一些其它的事情，可以使自己的資金充裕一些，可以選擇一些周轉(zhuǎn)率高的項(xiàng)目去做。

　　觀點(diǎn)新媒體：還有哪些像燕西華府這樣可以加快資金周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目？

　　楊維堯：現(xiàn)在，我們正在做增發(fā)，增發(fā)完了以后再考慮下一步的安排。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年在金融方面，房企也有不少的調(diào)整，比如入股銀行？

　　楊維堯：也不排除我們會(huì)入股銀行。我們肯定還是希望能把億城的融資平臺(tái)做得更好一些。要做投資轉(zhuǎn)型，沒有一個(gè)非常好的融資平臺(tái)是不合適的。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果投資銀行的話，也是海航把控？

　　楊維堯：對(duì)，因?yàn)檫@是他們的特長，海航的優(yōu)勢(shì)就是戰(zhàn)略方向把握得比較準(zhǔn)確，在資本運(yùn)作方面很專業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：億城作為金融平臺(tái)，也會(huì)圍繞海航的其它業(yè)務(wù)進(jìn)行投資？

　　楊維堯：可以，這個(gè)沒有明確說只能投什么，不能投什么。當(dāng)我們手上有足夠多資金的時(shí)候，在面對(duì)機(jī)遇的時(shí)候，選擇權(quán)就大了。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前地產(chǎn)和金融結(jié)合越來越深，您怎么看？去年向金融方面轉(zhuǎn)型的房企做得也很多，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這方面環(huán)境成熟嗎？

　　楊維堯：中國的房地產(chǎn)發(fā)展，最終也會(huì)成為西方那種房地產(chǎn)開發(fā)模式，就是投資和開發(fā)慢慢地剝離，分為投資商和開發(fā)商，可以把億城的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊視為一個(gè)開發(fā)型的企業(yè)。

　　任何一個(gè)行業(yè)成熟之后它都會(huì)分化，有起有落，有聚有散，行業(yè)里面存在的公司都是那些真正能夠有市場(chǎng)、有客戶、實(shí)力強(qiáng)的公司，投機(jī)性的公司只能在初期階段存活得了，一旦到了成熟階段，它就沒有競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)最大的特點(diǎn)，就是對(duì)資金的需求比較大，沒有資金他做不了。

　　觀點(diǎn)新媒體：不只是房企在分化，城市之間也在分化？

　　楊維堯：對(duì)，城市之間在分化，同樣一個(gè)城市的不同區(qū)間也在分化。對(duì)房企的要求更高，需要你對(duì)市場(chǎng)有更強(qiáng)的判斷能力。

　　觀點(diǎn)新媒體：這怎么理解？

　　楊維堯：一個(gè)是對(duì)項(xiàng)目的研發(fā)能力，對(duì)客戶定位的精準(zhǔn)能力，產(chǎn)品制造的管理能力要強(qiáng)。特別是要有不同的定位，例如目前的主流產(chǎn)品是剛需產(chǎn)品，這里考驗(yàn)的是成本控制能力，因?yàn)楝F(xiàn)在價(jià)格天花板效應(yīng)越來越大，毛利率越來越低，這就是成熟的一個(gè)表現(xiàn)，市場(chǎng)成熟了就會(huì)這樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年調(diào)控政策收緊，今年兩會(huì)又提雙向調(diào)控，您怎么看？

　　楊維堯：這些政策沒有從行業(yè)的根本要素出發(fā)，沒有從一個(gè)行業(yè)純市場(chǎng)化的眼光去看待問題。要做房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，第一個(gè)是要規(guī)范市場(chǎng)、規(guī)范供求關(guān)系；第二是房地產(chǎn)行業(yè)兩個(gè)最根本的點(diǎn)，一是資金，二是土地，根本不需要管其它的東西。

　　觀點(diǎn)新媒體：這兩年一直在說房地產(chǎn)稅就是一個(gè)長效機(jī)制，您怎么看？

　　楊維堯：任何一個(gè)稅都有一個(gè)定稅的目的，目的都沒有討論清楚，我們干這個(gè)事為了實(shí)現(xiàn)那個(gè)目的，這本身就有問題。大部分人都是不清楚的，老百姓不知道房地產(chǎn)稅有多重，這一塊錢的東西，要交一塊多的稅。

　　觀點(diǎn)新媒體：有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年地產(chǎn)增速要從去年的20%多降到個(gè)位數(shù)，您怎么看？

　　楊維堯：這是很正常的，哪有天天過大年的？一直20%的復(fù)合增長率的話， 10年之后是什么情況，翻了多少番？！任何一個(gè)市場(chǎng)都是有容量的，這才是真正理性的市場(chǎng)。今年賣3000億，明年賣5000億，后年賣10000億，永遠(yuǎn)這樣發(fā)展下去還得了？不可能的。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在一二手房的交易過程中，一手房的交易占比應(yīng)該是不超過15%的。

　　現(xiàn)在除了一些一線城市，相對(duì)成熟的地方，像北京、上海這些地方二手房的交易量很大，好多三四線城市二手房交易基本上沒有的，主要是一手房的交易。沒有二手房的盤活，怎么會(huì)有一個(gè)成熟的市場(chǎng)出現(xiàn)？那都是投機(jī)性的。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來像鄂爾多斯那種情況不會(huì)再出現(xiàn)吧？您怎么看今年甚至未來的市場(chǎng)發(fā)展？

　　楊維堯：誰也不會(huì)那么傻再做那個(gè)了，我們做市場(chǎng)研判的時(shí)候一直比較理性。

　　未來會(huì)是分化為主。關(guān)鍵看存量，看購買力。任何一個(gè)城鎮(zhèn)，縣城不一定比小鎮(zhèn)更好，就看它的地位，對(duì)人群的吸附力強(qiáng)，大家愿意買房子，這個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)向好的方向走。那個(gè)地方即使它的城市規(guī)模不小，但老百姓不愿意去，那種地方肯定會(huì)走下坡路，或者是一個(gè)波浪式下行的情況，至少在一定的時(shí)間段里面，如果它存量過大的話，它會(huì)有段時(shí)間很艱難。

（審校：勞蓉蓉）