去年的銷售均價有一定上漲，主要是由于商業(yè)物業(yè)占一定比例。但是未來不會調(diào)高其占比，將控制在45%左右。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 趙思茵 3月18日，中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司舉行2013業(yè)績發(fā)布會。中國奧園董事局主席郭梓文、郭梓寧、執(zhí)行總裁楊忠、副總裁兼企業(yè)融資及投資者關(guān)系總監(jiān)陳嘉揚、首席財務(wù)官鐘平、副總裁王曙煜均有出席。在發(fā)布會現(xiàn)場，奧園跨越百億“門檻”之后的銷售計劃、銷售策略以及對市場的看法都成為現(xiàn)場的熱點。

　　中國奧園在業(yè)績會上稱，2014年銷售目標(biāo)為150億，較其2013年100億的銷售目標(biāo)增長50%，預(yù)計，2015年會有更大的增長幅度。

　　奧園3月17日發(fā)布2013年度的業(yè)績報告顯示，去年凈利潤7.52億，而年度核心純利(不包括稅后投資物業(yè)公平值收益及非經(jīng)常性收益)約為6.73億，同比大幅增長約344.1%；每股基本盈利為27.42分。

　　此外，執(zhí)行總裁楊忠還提及，去年的銷售均價有一定上漲，主要是由于商業(yè)物業(yè)占一定比例。但是未來不會調(diào)高其占比，將控制在45%左右。而去年負(fù)債率為74.9%，對于未來的負(fù)債率，公司要求不超過80%。

　　土地儲備方面，截至2013年，土地儲備建筑總面積約為11.18百萬平方米，建筑面積的平均成本約為1090元/平方米，主要分布在廣東、沈陽、湖南、重慶、廣西等地方。其中，49%的土地儲備位于廣東。奧園表示，現(xiàn)有充裕的土地儲備可滿足集團(tuán)未來五至七年項目發(fā)展。

　　今年奧園拿地的計劃也與去年差不多，準(zhǔn)備投入的資金是50億左右。而近期，奧園也會對北京、上海這些地區(qū)給予更大的關(guān)注。“北京和上海這兩個城市主要還是關(guān)注剛需產(chǎn)品。”董事局主席郭梓文如此說到。

　　而在公司的借款成本上，中國奧園首席財務(wù)官鐘平稱：關(guān)于內(nèi)地開發(fā)貸借款的利率，基本上還是維持在基準(zhǔn)利率上浮20%到30%，也就是9%到10%之間。而公司海外發(fā)債，從我們2012年第一次海外發(fā)債到今年為止，發(fā)債利率是不斷下降的。

　　“因為公司的業(yè)績和規(guī)模也在不斷地擴(kuò)大，投資者也不斷認(rèn)同企業(yè)的發(fā)展，所以奧園的境外利率也是在不斷下降的。綜合起來，公司總的債務(wù)成本控制的比例，應(yīng)該也是維持在11%左右的水平。”

　　以下為中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司2013全年業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：奧園的合同銷售，2014年的目標(biāo)是150億元人民幣，比去年多了一半，為什么會訂立這個目標(biāo)？有什么策略達(dá)到這個目標(biāo)？

　　楊忠：2014年是奧園進(jìn)入快速發(fā)展周期的第二年，我們早前也跟大家透露了，2013年是我們快速發(fā)展的第一年，實現(xiàn)了百分之百的增長，今年我們提出增長50%的銷售目標(biāo)，達(dá)到150億。提出這樣的目標(biāo)是基于以下三點考慮。

　　第一，目前具備的土地儲備以及開發(fā)的貨量，能夠滿足奧園這150億的銷售目標(biāo)?，F(xiàn)在所有的開發(fā)，是在奧園集團(tuán)三年開發(fā)計劃中的，即2014、2015、2016年。每一個月、每一個項目賣多少，都有一個詳盡的計劃，所以這不是拍腦袋拍出來的，而是根據(jù)我們每個項目實實在在的開發(fā)情況做出的統(tǒng)計預(yù)測。目前，前期的投資已經(jīng)做好了充足的儲備。

　　第二，奧園已經(jīng)有很成熟的開發(fā)模式和產(chǎn)品模式。奧園實行的是快速開發(fā)、快速銷售的開發(fā)策略，同時我們執(zhí)行的是商住雙線的產(chǎn)品策略。這樣的策略在制定是仔細(xì)研判了未來幾年政策市場的，而且奧園的產(chǎn)品策略和開發(fā)策略也是經(jīng)歷了2012、2013年的市場檢驗的。所以，我相信在2014年也是我們實現(xiàn)目標(biāo)的很好的保障。

　　第三，奧園執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品開發(fā)模式。奧園有很完善的流程、制度，以及與之匹配奧園的操作團(tuán)隊，這也是我們這幾年經(jīng)過檢驗的。

　　另外還有一點，奧園的資金也很充裕，所以有十分充足的信心，2014年能夠?qū)崿F(xiàn)150億的銷售目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：剛才楊總說到，公司對2015、2016年是否已經(jīng)有一個完整的計劃，未來這兩年的銷售是不是還是按每年50%這樣的比例增長？

　　楊忠：關(guān)于我們的快速增長，我們說從2013年，奧園進(jìn)入了新一輪的快速增長時期，所謂叫一輪，肯定不會是一年，不會是兩年，甚至不會只是三年，所以我們對2014年50%的增長非常有信心，目前我們看到2015年也會是一個較大幅度的增長，至于再談到更遠(yuǎn)，談到2016年的情況，起碼從我個人的角度，我還沒看到會影響到我們快速增長的因素出現(xiàn)。

　　現(xiàn)場提問：奧園今年拿地的計劃大概是多少？

　　郭梓文：我們今年拿地的計劃也同去年差不多，準(zhǔn)備投入的資金是50億左右，這也是為了今后每年能夠持續(xù)一定比例的發(fā)展來奠定基礎(chǔ)。

　　現(xiàn)場提問：奧園的項目和土地儲備都集中在廣東省，未來會不會發(fā)展其他的地區(qū)？如果有的話，大概會是什么地區(qū)？

　　郭梓文：就目前來看，奧園的投資策略主要是放在已有的區(qū)域里頭，擴(kuò)大延伸。奧園在現(xiàn)有的區(qū)域，主要布局在廣東、重慶、沈陽、廣西、湖南，以及昆山。奧園會在加大在現(xiàn)有項目的基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模，同時奧園會關(guān)注一線和二線城市的布局，包括北京和上海。近期，奧園也會對北京、上海這些地區(qū)給予更大的關(guān)注。

　　現(xiàn)場提問：前面說到會對北京和上海更加關(guān)注，想問一下關(guān)注的點是住宅方面還是商業(yè)方面。

　　郭梓文：我們對北京和上海這兩個城市主要還是關(guān)注剛需產(chǎn)品，我們認(rèn)為這兩個地方的剛需產(chǎn)品，在未來還是有很大的市場。

　　現(xiàn)場提問：公司現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)方面自持和出售的比例是怎樣的？

　　楊忠：奧園現(xiàn)在堅持商住雙線。商業(yè)物業(yè)中含有三個產(chǎn)品線，第一個是主題和社區(qū)商業(yè)街；第二個是公寓和寫字樓；第三個產(chǎn)品線是商業(yè)Mall和酒店?，F(xiàn)在，第一類產(chǎn)品和第二類產(chǎn)品是全部銷售的，這部分占到商業(yè)總貨值的80%左右。酒店和商業(yè)Mall這個產(chǎn)品線大概占20%左右的貨值。其中，持有的貨值在每年的銷售額中大概占8%左右。

　　現(xiàn)場提問：有分析認(rèn)為，在中國的三四線城市商業(yè)物業(yè)有供應(yīng)過量的問題，風(fēng)險比較大，公司對今年商業(yè)物業(yè)的銷售收入增長的預(yù)期是怎樣的？會不會調(diào)整自持和出售的比例？有沒有什么應(yīng)對的方法，在布局上又是怎么考慮的？

　　楊忠：現(xiàn)在有一些學(xué)者、媒體預(yù)測，目前商業(yè)有一些過剩，但是從我們的產(chǎn)品線來看，商業(yè)80%是銷售的，我們認(rèn)為商鋪、公寓、寫字樓這一類其實在市場上風(fēng)險不大。而主要擔(dān)心過剩的在商業(yè)Mall上，這方面占的比例比較小，所以我認(rèn)為，目前的這種商業(yè)和市場上的商業(yè)過剩，還不足以影響到我們的開發(fā)和銷售。當(dāng)然，關(guān)于奧園未來的商業(yè)布局，商住雙線的開發(fā)策略還是不變，但是在商業(yè)的開發(fā)上，我們更要注意。

　　我們認(rèn)為商業(yè)Mall的開發(fā)，無論在一線城市還是二線城市，其實都有機(jī)會，關(guān)鍵要抓好幾個控制點。第一個控制點就是位置問題，位置一定要選好，哪怕在三線城市，也一定要選擇核心的位置。第二個是規(guī)模問題，規(guī)模的大小以及要在一二三線城市需要做出差異化的定位。第三是商業(yè)Mall本身的業(yè)態(tài)定位問題，這就是大家現(xiàn)在談到的，減少一些百貨業(yè)態(tài)，增加一些體驗式的消費，更能夠貼近目前人們的消費習(xí)慣。

　　當(dāng)然，商業(yè)開發(fā)的第四個要點就是本身的商業(yè)經(jīng)營能力。

　　奧園在2013年也專門成立了商業(yè)集團(tuán)，就是針對業(yè)態(tài)調(diào)整和開發(fā)能力，在這方面奧園在2013年取得了很好的整體性的提升。所以在未來商業(yè)的開發(fā)上，我們也更有信心，能夠應(yīng)對市場出現(xiàn)的形勢變化。

　　現(xiàn)場提問：商業(yè)物業(yè)的銷售收入增長有什么樣的預(yù)期？

　　楊忠：2014年總體的商業(yè)銷售收入占總的銷售收入的比例也大致是在45%左右。

　　現(xiàn)場提問：剛才您說今年開發(fā)主要還是以商業(yè)物業(yè)為主，土地儲備里，住宅物業(yè)的土地儲備占到了68%，是不是可以解讀為這一部分今年會留到以后再開發(fā)，還是如何？

　　楊忠：關(guān)于我們的商業(yè)比例，剛才談到，我們預(yù)測的商業(yè)銷售比例會占到總銷售的45%左右，我們在未來的三年計劃，這個數(shù)值估計在40%左右。就是說我們2014年的商業(yè)比例和總體的四六比例略高一點，但是這個屬于項目正常開發(fā)節(jié)奏所致，正好這段時間商業(yè)的比例稍微多一點。

　　至于土地儲備，其實這和我們的四六比例是正常的，你看到土地儲備比例，住宅是占68%，商業(yè)占24%，但是這個比例是一個面積比，實際上商業(yè)的價格比住宅價格普遍要高。假如按價格高一倍的話，這個數(shù)據(jù)是基本符合四六比例的開發(fā)比例定位。

　　現(xiàn)場提問：之前楊總說奧園已經(jīng)進(jìn)入快速開發(fā)、快速銷售的第二年，現(xiàn)在看來，成都、杭州等一些城市出現(xiàn)了局部樓盤降價促銷的情況，奧園未來會不會為了加快銷售而降低售價或毛利率？

　　楊忠：奧園目前為止還沒有考慮一個降價的策略安排。我們認(rèn)為前一段杭州，以及現(xiàn)在北京的個別樓盤出現(xiàn)降價的情況，這都不是一個普遍的現(xiàn)象，但并不代表未來房價會大幅的走低。關(guān)于今年的毛利率，我們總體預(yù)測是和2013年基本相當(dāng)，還是要達(dá)到30%以上。

　　現(xiàn)場提問：今天公布了全國70個大中城市的房價，在您看來廣州城區(qū)今年的價格，尤其是下半年，有沒有往下走的空間？奧園針對的是剛需客戶，今年房貸開始收緊，但剛需客戶對房貸和房價的敏感度是非常高的，在這種情況下，預(yù)期價格是往上走還是往下走？

　　楊忠：第一個，我認(rèn)為像廣州這樣的城市基本上是穩(wěn)定的，波動會有，但不會有大的調(diào)整。針對廣州可能會出現(xiàn)今年一季度偏低，然后逐步回暖的態(tài)勢，我認(rèn)為不會出現(xiàn)比較大幅度的降價問題。

　　第二個，剛才談到國家的新的信貸政策對剛需購買力的影響問題。其實今年以來，國家的信貸政策應(yīng)該是對各類房地產(chǎn)的投資、買賣和成交都是有影響的，不僅僅是剛需問題。我認(rèn)為對剛需的影響跟其它的產(chǎn)品基本上是差不多的。對于我們的產(chǎn)品來講，剛需、商住這類產(chǎn)品線在市場上的銷售的熱度，都是經(jīng)過了市場考驗的，對此我們始終是有信心的，一切的政策變化都是在我們的預(yù)料范圍內(nèi)。

　　第三個，關(guān)于今年的價格策略問題。奧園今年整體均價估計會比2013年略有增長，這種增長主要原因表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的增長。而對于今年總的價格策略，奧園暫時沒有做降價促銷的打算，但是作為一個在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下運行這么多年的開發(fā)商，我們也會十分敏銳地關(guān)注市場的變化，及時根據(jù)市場情況，根據(jù)我們競爭對手的情況，以及自身的情況，在合適的時候采取合適的應(yīng)對措施。

　　現(xiàn)場提問：之前說奧園2014年的均價會有所增長，是不是因為低密度住宅的占比今年會提升？

　　楊忠：剛才我們講到2014年的均價會比2013年略有增長，這個增長主要表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)上的，這個結(jié)構(gòu)上的增長不是低密度的增長，主要是商業(yè)產(chǎn)品，商業(yè)產(chǎn)品的占比增大。但是商業(yè)產(chǎn)品方面，我們是有三個產(chǎn)品線的，社區(qū)和主題商鋪的毛利率是比較高的，但是商業(yè)公寓和寫字樓的毛利率跟住宅是大致相當(dāng)?shù)?，這些產(chǎn)品的價格會比住宅價格高很多，但是并不代表這種公寓的毛利率也會高很多，所以你會看到我們的均價有所增長，但是毛利率還是和去年大致相當(dāng)。

　　現(xiàn)場提問：奧園的負(fù)債率還是有上升的，兩年內(nèi)要還的債也比較多，而且還有信托，奧園未來的負(fù)債率目標(biāo)會保持在什么水平？

　　陳嘉揚：有關(guān)負(fù)債率的問題，奧園2013年年底的凈負(fù)債率是在64%，這個比例雖然有所增加，但是在這個行業(yè)里面還是屬于中低的水平，奧園的凈負(fù)債率的目標(biāo)是控制在不超過80%。

　　現(xiàn)場提問：公司現(xiàn)在大概借款成本是多少？因為近年來在海外發(fā)債比較多，成本是不是有所下降？近幾年的信托和貸款政策的影響，內(nèi)房企業(yè)借錢可能也會有一些壓力，不知道管理層怎么看這個問題？

　　鐘平：關(guān)于內(nèi)地開發(fā)貸借款的利率，基本上還是維持在基準(zhǔn)利率上浮20%到30%，也就是9%到10%之間。而公司海外發(fā)債，從我們2012年第一次海外發(fā)債到今年為止，發(fā)債利率是不斷下降的。

　　因為公司的業(yè)績和規(guī)模也在不斷地擴(kuò)大，投資者也不斷認(rèn)同企業(yè)的發(fā)展，所以奧園的境外利率也是在不斷下降的。綜合起來，公司總的債務(wù)成本控制的比例，應(yīng)該也是維持在11%左右的水平。

　　現(xiàn)場提問：一線城市的地價會越來越高，發(fā)展商投地之后，如果說商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展越成熟的話，自持應(yīng)該比散售能帶來的長期收益會更高，所以想問問管理層，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化未來的空間以及走勢有什么樣的看法？或者隨著國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟，會不會逐漸提高自持的比例，來最大化地利用土地的收益？

　　郭梓文：關(guān)于商業(yè)物業(yè)證券化的問題，我們公司管理層也研究過這個問題，我們認(rèn)為目前奧園的規(guī)模是處于一種正在發(fā)展的上升期，當(dāng)我們的規(guī)模到達(dá)一定的程度以后，商業(yè)的比例也到達(dá)一定的規(guī)模以后，把商業(yè)資產(chǎn)證券化是一個很好的選擇。

　　但目前由于我們的商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模還不算太大，自持的物業(yè)還不算太多，我們目前主要的經(jīng)營戰(zhàn)略還是以銷售為主，自持為輔，所以我們還是先把目前的物業(yè)以銷售為主，保持一種良好的現(xiàn)金流為我們的主要策略。

　　現(xiàn)場提問：從2010年開始，國內(nèi)的住宅調(diào)控趨緊，地產(chǎn)商逐漸把錢和精力投到?jīng)]有調(diào)控的地方，所以才導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)更加繁榮。但是今年總理工作報告中已經(jīng)不再提房價調(diào)控的控制，而轉(zhuǎn)向分類調(diào)控。是不是說明有些地方住宅的調(diào)控會趨松？奧園會不會把更多的精力和資產(chǎn)投入到住宅方面？

　　郭梓文：大家也看到，前兩年由于國家政策的調(diào)控，催生了很多地產(chǎn)商都做商業(yè)地產(chǎn)?，F(xiàn)在新的政策出來以后，整個政策環(huán)境相對來說寬松了很多，有可能住宅調(diào)控也會越來越寬松。

　　奧園在做商業(yè)布局的時候，會很慎重地選擇商業(yè)的位置和地點，一般要做商業(yè)的自持物業(yè)，地點是十分重要的。我們起碼在兩年內(nèi)保持商住雙線開發(fā)的經(jīng)營模式，以及快速開發(fā)、快速銷售的經(jīng)營特點是不會變的，當(dāng)然我們也會密切關(guān)注整個政策環(huán)境的變化，我們認(rèn)為在兩年內(nèi)，政策層面會保持一種相對寬松、平穩(wěn)的態(tài)勢。