只要公司保證15%以上的凈利潤(rùn)率，我不介意在促銷(xiāo)方面調(diào)整我們的策略，包括價(jià)格。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 趙思茵、羅舒晗 “我們今年的目標(biāo)定得比較高，210億元，對(duì)比去年增長(zhǎng)30%”，合景泰富主席孔健岷在3月18日召開(kāi)的2013全年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，集團(tuán)新項(xiàng)目的數(shù)量增長(zhǎng)可以支撐目標(biāo)的完成。

　　針對(duì)此前提出的2015年達(dá)成250-300億目標(biāo)，孔健岷再次強(qiáng)調(diào)該目標(biāo)并無(wú)變化，“2015年接近300個(gè)億的目標(biāo)是指權(quán)益銷(xiāo)售，是全部為我們公司的銷(xiāo)售?！?/p>

　　合景泰富投資者關(guān)系總監(jiān)吳曉怡表示，集團(tuán)2014年將推出10-15個(gè)新盤(pán)，預(yù)計(jì)到2014年底將有35-40個(gè)項(xiàng)目在售，“我們非常有信心達(dá)成銷(xiāo)售的目標(biāo)，因?yàn)榻衲甑目墒圬浟砍渥?，貨值從去年?30億上升超過(guò)50%到350億?！?/p>

　　據(jù)其介紹，合景泰富今年的產(chǎn)品將繼續(xù)從過(guò)去幾年的大戶(hù)型、高端定位向中小戶(hù)型剛需調(diào)整，同時(shí)加快從拿地到銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)。

　　對(duì)于高周轉(zhuǎn)追求可能降低毛利率的質(zhì)疑，孔健岷現(xiàn)場(chǎng)回應(yīng)稱(chēng)，周轉(zhuǎn)速度加快對(duì)集團(tuán)的毛利率影響不會(huì)太大，“周轉(zhuǎn)速度加快，利息低了支出成本低了，也可以促進(jìn)公司負(fù)債率的改善。”

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資，孔健岷表示，集團(tuán)一直希望每年按照銷(xiāo)售總額5%-7%的比例去投資商業(yè)地產(chǎn)，在發(fā)展過(guò)程中也可能會(huì)視項(xiàng)目情況引入合營(yíng)方。

　　據(jù)其透露，2014年，合景泰富將會(huì)推出上海商場(chǎng)，2015年蘇州和成都商場(chǎng)也將面市，而目前集團(tuán)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的毛利率約36-38%，2013年5月開(kāi)業(yè)的W酒店預(yù)計(jì)今年的營(yíng)業(yè)收入目標(biāo)為2.5億。

　　談及內(nèi)地樓市和房?jī)r(jià)，孔健岷預(yù)期一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)會(huì)較平穩(wěn)，三四線(xiàn)城市視供應(yīng)關(guān)系房?jī)r(jià)表現(xiàn)可能有所不同，“整體來(lái)說(shuō)今年樓市是穩(wěn)定的，不存在大幅度降價(jià)的可能?！?/p>

　　關(guān)于近期熱議的樓市降價(jià)和房企風(fēng)險(xiǎn)話(huà)題，孔健岷舉例稱(chēng)，在北京并未看到有普遍大降價(jià)的跡象，并稱(chēng)合景在北京的新項(xiàng)目將按集團(tuán)預(yù)期售價(jià)推出。但其也表示，在保證利潤(rùn)率的前提下不介意價(jià)格調(diào)整，“只要公司保證15%以上的凈利潤(rùn)率，我不介意在促銷(xiāo)方面調(diào)整我們的策略，包括價(jià)格?！?/p>

　　以下為合景泰富2013全年業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2月份70個(gè)大中城市中絕大部分樓價(jià)繼續(xù)上升，一線(xiàn)城市升幅超過(guò)一成，合景泰富今年一線(xiàn)城市的推盤(pán)策略是怎樣的？會(huì)不會(huì)像萬(wàn)科一樣調(diào)整一下策略，會(huì)不會(huì)降價(jià)賣(mài)樓？有消息說(shuō)浙江有房企資不抵債欠超過(guò)30億的貸款，你們?cè)趺纯催@個(gè)情況？

　　孔健岷：地產(chǎn)市場(chǎng)的整體升幅是收窄的，一線(xiàn)城市可能樂(lè)觀(guān)一點(diǎn)，房?jī)r(jià)平穩(wěn)一點(diǎn)，三四線(xiàn)城市可能會(huì)根據(jù)供應(yīng)量的問(wèn)題有所不同。供大于求的三、四線(xiàn)城市，我相信有房?jī)r(jià)下跌。個(gè)別的二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，如果土地供應(yīng)量不是太大，供求關(guān)系比較平等，降價(jià)壓力就小一些。

　　關(guān)于萬(wàn)科新盤(pán)的策略，我就不發(fā)表意見(jiàn)了。從我們北京的項(xiàng)目來(lái)看，沒(méi)有看到明顯的降價(jià)跡象。我們準(zhǔn)備推出的一個(gè)新盤(pán)，都是符合集團(tuán)的預(yù)期售價(jià)去推售。

　　我們今年的目標(biāo)210億元，對(duì)比去年增長(zhǎng)30%。這個(gè)目標(biāo)首先是基于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，第二基于我們今年新盤(pán)數(shù)量比前兩年要多，新的區(qū)域增加了兩個(gè)，一個(gè)是杭州一個(gè)是廣西，這對(duì)于公司完成今年銷(xiāo)售目標(biāo)的信心有助力。

　　個(gè)別項(xiàng)目的一些優(yōu)惠措施公司也會(huì)有，但整體上今年樓市是穩(wěn)定，相對(duì)健康的，也不存在大幅度降價(jià)的可能。

　　浙江那個(gè)公司可能是個(gè)別案例，可能是公司在以前買(mǎi)了很多貴地。這是很個(gè)別的案例，我相信地產(chǎn)還是比較穩(wěn)定的行業(yè)，我們2013年的總體負(fù)債率對(duì)比2012年從70%多下降到50%多，公司的財(cái)務(wù)是比較健康的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2013年合景收入下跌的原因是什么？今年合景物業(yè)整體銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)是多少？之前合景也有參加香港地塊的競(jìng)拍，會(huì)不會(huì)繼續(xù)參與？怎么看香港的樓市？

　　吳曉怡：去年的收入下降是因?yàn)槲覀儚?012年開(kāi)始有一些合營(yíng)項(xiàng)目公司的入賬，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則合營(yíng)項(xiàng)目公司的收入是不并入的，如果我們把合營(yíng)項(xiàng)目的收入按比例派回到收入的話(huà)，我們的收入是125億。今年銷(xiāo)售均價(jià)估計(jì)可以去到15000元/平左右，主要是因城市配比的變化，今年會(huì)多一些一線(xiàn)城市比如北京、上海、廣州的新盤(pán)銷(xiāo)售。

　　孔健岷：在香港我們是啟德項(xiàng)目入標(biāo)拿到了那一塊地。整體從經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，我們?cè)诰惩鈺?huì)適當(dāng)考慮投資一些項(xiàng)目，但還要看城市。城市方面，我個(gè)人比較傾向于香港，或者其他一些地價(jià)比較便宜，又適合集團(tuán)均衡發(fā)展的境外項(xiàng)目。

　　樓市主要是看每個(gè)城市的地理位置，香港有很多優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橄愀鄣膭傂璁a(chǎn)品市場(chǎng)還是很大的，豪宅市場(chǎng)我覺(jué)得現(xiàn)在可能是觀(guān)望期，集團(tuán)方面傾向于在香港做剛需產(chǎn)品。第二個(gè)是香港市場(chǎng)比較規(guī)范，稅收比較合理。

　　從風(fēng)險(xiǎn)投資的角度看，我們建議在境外做一些適當(dāng)?shù)耐顿Y，但比例一定要控制好，主要還是以國(guó)內(nèi)投資為主。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年是否還會(huì)繼續(xù)在香港投資？

　　孔健岷：我想會(huì)根據(jù)地塊來(lái)看，集團(tuán)一直在留意境外市場(chǎng)，不排除今年還會(huì)有。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：聽(tīng)說(shuō)月底公司會(huì)在上海發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)策略，能否透露一下未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)占公司業(yè)務(wù)的比例？剛才提到今年目標(biāo)290億，但之前曾提過(guò)2015年目標(biāo)是300億？公司內(nèi)部似乎有說(shuō)法是利潤(rùn)達(dá)到15%或者是18%前提下，為完成銷(xiāo)售目標(biāo)會(huì)做更多促銷(xiāo)，這個(gè)策略在盤(pán)源充裕的情況下適用嗎？合景一直是做高端產(chǎn)品，促銷(xiāo)會(huì)不會(huì)跟公司定位有沖突？蘇州年初的時(shí)候政府出了商業(yè)地產(chǎn)新政，部分資金要凍結(jié)三年，會(huì)不會(huì)影響合景未來(lái)在蘇州的投資呢？

　　吳曉怡：剛才提到的290億是因?yàn)槭袌?chǎng)上有兩種統(tǒng)計(jì)口徑，一種是按照權(quán)益占比統(tǒng)計(jì)，這樣計(jì)算我們2013年銷(xiāo)售是163億，今年的目標(biāo)是210億。另外一種是總的銷(xiāo)售口徑，即合資公司項(xiàng)目產(chǎn)生的銷(xiāo)售全部都加到銷(xiāo)售總數(shù)里面，如果按照這個(gè)口徑，我們今年的目標(biāo)是290億。之前講的2015年?duì)幦∵_(dá)到250-300億目標(biāo)是沒(méi)有變的，這個(gè)目標(biāo)是按照權(quán)益的口徑而定的。

　　蘇州新政是針對(duì)2014年之后新拿的地。我們2014年在廣州、杭州、北京拿地，蘇州還沒(méi)有拿新的地。另外從拿地的方向來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在更注重拿住宅用地。因?yàn)槲覀冋w的小戶(hù)型剛需產(chǎn)品的住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售去化做得更好，所以蘇州是以拿住宅地塊優(yōu)先。

　　孔健岷：只要公司保證15%以上的凈利潤(rùn)率，我不介意在促銷(xiāo)方面調(diào)整我們的策略，包括價(jià)格。在整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，15%的凈利潤(rùn)是很高的，現(xiàn)在很多企業(yè)都保持在12-13%，我希望合景維持在這方面一個(gè)策略，保證高凈利潤(rùn)率。

　　蘇州商業(yè)地產(chǎn)出了兩個(gè)政策，一個(gè)政策要求三年凍結(jié)部分資金，第二個(gè)政策是不能分割小產(chǎn)權(quán)，要先經(jīng)過(guò)政府審批。我們蘇州的地是早期拿的，所以不存在這方面的情況。因?yàn)樘K州住宅項(xiàng)目貢獻(xiàn)份額比較大，我們還是堅(jiān)持在蘇州拿住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，如果合景在蘇州要拿新的商業(yè)用地，我們會(huì)跟政府進(jìn)行溝通后決定拿還是不拿。

　　關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，我們4月底會(huì)做一個(gè)上海發(fā)布會(huì)，因?yàn)槲覀儗?xiě)字樓項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)相對(duì)比較穩(wěn)定，而且回報(bào)率也不錯(cuò)。發(fā)布會(huì)主要是針對(duì)商場(chǎng)，明年我們會(huì)開(kāi)一個(gè)上海的商場(chǎng)，后年開(kāi)蘇州跟成都的商場(chǎng)，所以集團(tuán)會(huì)做一些關(guān)于招租或者是商業(yè)地產(chǎn)品牌方面策略的宣傳。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：能否解釋一下所得稅開(kāi)支大幅度減少的原因？另外，國(guó)務(wù)院提到可能在今年6月份推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例，可能會(huì)讓內(nèi)地房?jī)r(jià)下跌，管理層怎么看不動(dòng)產(chǎn)登記的條例對(duì)內(nèi)地樓價(jià)的影響？

　　徐錦添：所得稅開(kāi)支下降主要是我們今年售價(jià)下降了，相對(duì)土地增值稅是下降的。

　　孔健岷：一線(xiàn)城市都已經(jīng)有要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記，比如廣州?，F(xiàn)在只是針對(duì)一些沒(méi)有的城市推行，健全全國(guó)網(wǎng)絡(luò)，因?yàn)橐恍┒?、三線(xiàn)城市以前是沒(méi)有做的。

　　我不認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)樓價(jià)會(huì)有大的影響，只可能會(huì)對(duì)首付有一點(diǎn)影響，二套住房提升首付比例，但對(duì)于整體樓價(jià)、樓市是平穩(wěn)健康的促進(jìn)，不會(huì)有大的影響。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：合景W酒店去年正式營(yíng)業(yè)，去年入住率達(dá)到多少，營(yíng)業(yè)收入有多少？今年酒店的計(jì)劃收入是多少？

　　孔健岷：我們的酒店是去年5月份開(kāi)業(yè)的，是W品牌在國(guó)內(nèi)第一間酒店。去年的入住率從5月份開(kāi)業(yè)到年底平均的入住率大概在45%左右，今年1月到3月整體的入住率達(dá)到80%以上，預(yù)計(jì)今年的整體收入大概是2.5億。

　　整體來(lái)說(shuō)W酒店還是比較成功的，因?yàn)槿胱÷蕪娜ツ?5%很快上升到現(xiàn)在的平均80%。酒店人流比較多的時(shí)候價(jià)格會(huì)貴一點(diǎn)，平時(shí)也會(huì)做一些促銷(xiāo)策略，整體上只要能夠滿(mǎn)足2.5億的收入，我都覺(jué)得是一個(gè)非常理想的投資。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年的派息多了很多的原因是什么，未來(lái)是否保持這個(gè)水平？為什么今年會(huì)有以股代息的方式？另外，你們追求高周轉(zhuǎn)率會(huì)不會(huì)因?yàn)橥票P(pán)比較快影響到毛利率？

　　孔健岷：以股代息其實(shí)是給股東多一個(gè)選擇，股東可以選現(xiàn)金派息，也可以選以股代息。公司以前都曾有20%以上的派息，今年按照盈利是29%，略高一點(diǎn)，但今年整個(gè)行業(yè)派息的水平都高了。公司派息主要是看兩個(gè)方面，第一看現(xiàn)金流充裕程度，第二是能否維持公司未來(lái)的高速發(fā)展，如果這兩個(gè)條件都可以滿(mǎn)足，財(cái)務(wù)也比較穩(wěn)健，公司提高一點(diǎn)股東收益是合理的。

　　至于周轉(zhuǎn)速度，我想哪個(gè)行業(yè)的公司都希望能貨如輪轉(zhuǎn)。集團(tuán)的策略同樣如此，可以促進(jìn)公司財(cái)務(wù)更健康，可以看到我們的負(fù)債率從之前的70%多下降到2013年的50%多。

　　當(dāng)然負(fù)債率下降的同時(shí)，我們毛利率偏差不是太大。這和幾方面有關(guān)，因?yàn)橹苻D(zhuǎn)速度快了，利息低了，支出成本就低了，這其實(shí)是做一個(gè)平衡，所以我認(rèn)為未來(lái)周轉(zhuǎn)速度加快對(duì)集團(tuán)的毛利率影響不會(huì)太大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：未來(lái)會(huì)不會(huì)進(jìn)一步降低負(fù)債率？每年投資商業(yè)物業(yè)的比例是多少？合景會(huì)不會(huì)考慮分拆酒店物業(yè)？

　　孔健岷：公司多年維持的策略是希望通過(guò)銷(xiāo)售還債去降低總的負(fù)債比率或者總債，我們可以接受中期的負(fù)債率稍微高一點(diǎn)。

　　集團(tuán)一直希望每年按照銷(xiāo)售總額5%-7%的比例去投商業(yè)地產(chǎn)，即是用增加相應(yīng)比例的收益維持公司每年商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)，這是公司未來(lái)的策略。

　　暫時(shí)沒(méi)有分拆酒店的計(jì)劃。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才您說(shuō)今年的樓市會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，但一線(xiàn)城市樓價(jià)升幅會(huì)放慢，有沒(méi)有特別原因？

　　孔健岷：主要是市場(chǎng)的觀(guān)望情況會(huì)有一點(diǎn)影響。另外要看供求關(guān)系，一線(xiàn)城市相對(duì)來(lái)說(shuō)是供不應(yīng)求，而三、四線(xiàn)有個(gè)別城市出現(xiàn)了供大于求，但整個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系是成正比的，所以我覺(jué)得一線(xiàn)城市因?yàn)橥恋刭Y源比較稀缺，樓價(jià)會(huì)比較平穩(wěn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年你們跟南寧政府簽訂了一個(gè)1000億框架協(xié)議，相信未來(lái)投入的資金會(huì)不少，但剛才提到流動(dòng)資金只是54億，你們會(huì)如何解決資金問(wèn)題？許多開(kāi)發(fā)商都逐漸回到一線(xiàn)城市，你們?yōu)槭裁磿?huì)選在南寧這樣的二線(xiàn)城市做這么大的投入？

　　孔健岷：南寧方面我們是簽訂了一個(gè)框架協(xié)議。但是54億凈現(xiàn)金是指收入減去銷(xiāo)售，沒(méi)有計(jì)算存款，我們的存款有一百多個(gè)億，加起來(lái)是不止54億的。

　　另外，從目前的盈利能力來(lái)看，南寧還是比較好的市場(chǎng)，而且南寧目前的品牌發(fā)展商還比較少。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)比較大，有考慮做合營(yíng)的模式或者找一些股份入股來(lái)減少持有比例嗎？上海的商業(yè)項(xiàng)目都是自持的嗎？

　　孔健岷：有的，我們成都的商場(chǎng)是和香港置地合作的。目前商場(chǎng)自持比例是一半一半。上海的寫(xiě)字樓是賣(mài)的，商場(chǎng)是持有的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們的寫(xiě)字樓出售的毛利率大概是多少？

　　孔健岷：寫(xiě)字樓部分我們的毛利率都是維持在36%-38%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您剛才提到想去地價(jià)低的海外市場(chǎng)，你覺(jué)得香港現(xiàn)在地價(jià)算低嗎？還是預(yù)計(jì)土地會(huì)是一個(gè)回落的趨勢(shì)呢？

　　孔健岷：香港的地價(jià)不算低，但是能維持利潤(rùn)率，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)香港市場(chǎng)是可以的。