未來花樣年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重會(huì)愈來愈少，會(huì)集中發(fā)展其他輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理、酒店管理及商業(yè)管理服務(wù)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè)、李雯露 “在這里我也提醒大家關(guān)注一下，2014年我們更希望大家稱我們是社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，而不僅僅是一個(gè)開發(fā)商。”

　　在3月18日的花樣年2013年年度業(yè)績(jī)會(huì)上，花樣年執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官潘軍多次呼吁媒體，希望今后能冠以花樣年社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商頭銜，而非開發(fā)商。

　　值得注意的是，在花樣年目前的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中，最重要的莫過于旗下彩生活社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，而花樣年也一直在推進(jìn)彩生活拆分上市的工作。

　　當(dāng)天業(yè)績(jī)會(huì)上潘軍也明確透露，關(guān)于彩生活的分拆，花樣年正在進(jìn)行當(dāng)中，一切都在按既定的步驟進(jìn)行，且對(duì)于今年完成彩生活分拆上市非常有信心。

　　同時(shí)，花樣年首席財(cái)務(wù)官林錦堂也補(bǔ)充指出，目前集團(tuán)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入中有70%來自彩生活，而彩生活利潤(rùn)率較房地產(chǎn)高一倍。

　　另就拆分彩生活對(duì)花樣年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)否有影響，林錦堂明確回應(yīng)稱，彩生活分拆上市和花樣年的負(fù)債沒有關(guān)系。

　　林錦堂同時(shí)補(bǔ)充表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，花樣年處于轉(zhuǎn)型期，從重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)，但現(xiàn)在花樣年的土地儲(chǔ)備已經(jīng)足夠其未來幾年的增長(zhǎng)，所以花樣年的負(fù)債率預(yù)期也會(huì)從91%一直往下走，未來花樣年的負(fù)債水平會(huì)維持在70%到80%比較健康的水平。

　　此外，于業(yè)績(jī)會(huì)上，還被問及去年底宣布發(fā)新股引入TCL是出于怎樣的戰(zhàn)略考慮。對(duì)此，潘軍指出，一方面是TCL作為傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)，擁有很多政策性的土地，而花樣年可以分享股東一些更優(yōu)質(zhì)的，價(jià)格更便宜的土地。

　　另一方面，TCL成為公司股東后，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)包括資金問題在內(nèi)的各種不確定性因素時(shí)，TCL則可成為其財(cái)務(wù)上的支撐者。

　　“他是我的股東，他賬上有現(xiàn)金，他們有100多億的現(xiàn)金，可以在我最缺錢的時(shí)候，銀行不給貸，香港資本市場(chǎng)沒有錢了，信托也發(fā)不出，房子也賣不出來的時(shí)候還有股東。從這一點(diǎn)來講，我們比其他開發(fā)商多了一層安全保障”。

　　于業(yè)績(jī)會(huì)上，潘軍還透露，花樣年2014年的銷售目標(biāo)為150億元，全年的推盤節(jié)奏為上半年占三成，下半年占七成。其中，于上半年會(huì)在二季度推出一些新的貨量，同時(shí)還有一些商業(yè)性物業(yè)也在采用更靈活的方式推進(jìn)銷售。

　　至于早前市場(chǎng)傳聞多地降價(jià)消息，會(huì)否給花樣年旗下樓盤銷售造成壓力，潘軍認(rèn)為杭州出現(xiàn)的現(xiàn)象是個(gè)案，花樣年不會(huì)遇到該類問題。

　　“現(xiàn)在我們看到一些中小型地產(chǎn)商遇到了信托付款到期的壓力，他可能會(huì)采取一些極端的手段，但是一、二線城市并沒有出現(xiàn)大的雪崩式市場(chǎng)反轉(zhuǎn)。對(duì)于我們來講，我們的城市分布，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)各方面都是比較健康的，所以對(duì)于大幅降價(jià)這樣的一個(gè)信號(hào)我們是不會(huì)遇到的”。

　　以下為花樣年2013年度業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年你們的銷售目標(biāo)是多少？花樣年之前提到過分拆彩生活上市，現(xiàn)在這個(gè)進(jìn)度怎么樣？去年下半年你們用超過10%的現(xiàn)金做股份回購(gòu)，為什么會(huì)用這么多現(xiàn)金做這個(gè)動(dòng)作？

　　潘軍：第一個(gè)，我們今年的銷售目標(biāo)是150億，在去年的基礎(chǔ)上希望能夠有50%的增長(zhǎng)。

　　第二個(gè)，關(guān)于彩生活的分拆，我們正在進(jìn)行當(dāng)中，一切都在按既定的步驟在進(jìn)行。當(dāng)然因?yàn)楣芾項(xiàng)l例的限制，我無法給你明確的回答，但是一旦有相關(guān)消息我們會(huì)第一時(shí)間給媒體一個(gè)明確的回復(fù)。

　　第三個(gè)，我們?nèi)ツ甑幕刭?gòu)基于兩點(diǎn)：第一，我們認(rèn)為當(dāng)時(shí)的價(jià)值是被低估的，而且我們的現(xiàn)金也比較充裕；第二，當(dāng)時(shí)我們準(zhǔn)備要收購(gòu)TCL地產(chǎn)，因?yàn)閭幸?guī)定，必須大股東不能低于50%的控股權(quán)，所以我們進(jìn)行了相關(guān)的回購(gòu)。

　　林錦堂：我補(bǔ)充一點(diǎn)，回購(gòu)的金額是4.7億港幣。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：你們到2月份合約銷售了4億，但是你們今年的目標(biāo)是150億，你們的信心來自于哪里？哪一些數(shù)據(jù)能支撐你們完成今年的目標(biāo)？

　　潘軍：去年也面臨這個(gè)問題，這也是我們管理層認(rèn)為有問題的地方。我們大量的推盤節(jié)奏沒有調(diào)過來。因?yàn)?011、2012年有比較多的商業(yè)物業(yè)和寫字樓，這部分在去年去化是慢的，所以去年我們大量?jī)?yōu)質(zhì)的項(xiàng)目都在年底四季度推出來，才實(shí)現(xiàn)了全年100億的銷售。因此，今年150億的目標(biāo)，我有兩個(gè)安排，第一，在推盤節(jié)奏上面我們安排的是三七比例；第二，今年上半年我們?cè)诙径葧?huì)有一些新的貨量推出，還有一些商業(yè)性物業(yè)現(xiàn)在也在采用更靈活的方式推進(jìn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才你們提到了三七目標(biāo)，你們今年第三、第四季度的推盤計(jì)劃是什么，有多少個(gè)盤？

　　林錦堂：剛才潘總也提到了推盤的時(shí)間表，去年我們拿地都有時(shí)間表，但是我們希望能夠加快?？傮w來說，上半年是30%，下半年是70%。我們第一季度量很小，上半年密集的推盤區(qū)間大部分是四月底開始到六月份，下半年大概從八、九、十月份會(huì)有大量樓盤推出。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才有談到分拆上市的問題，因?yàn)楸O(jiān)管這邊可能不太同意你們分拆的計(jì)劃，你們今年會(huì)不會(huì)調(diào)整分拆的計(jì)劃，你們的目標(biāo)是今年能夠成功分拆上市嗎？如果不可以，會(huì)不會(huì)繼續(xù)影響到你們的負(fù)債率？你們現(xiàn)在有沒有信托的貸款，如果有金額是多少，或者說有沒有增加或者減少？

　　潘軍：我先糾正一下，我們分拆是獲得了聯(lián)交所的同意，不是不同意，是非常支持，而且我們是有公告的，是聯(lián)交所同意我們分拆上市的?，F(xiàn)在只是我們?cè)谏鲜猩暾?qǐng)的過程中雙方還在按照程序進(jìn)展。我們對(duì)于今年上市非常有信心，不是說我們有什么重大的變故，沒有，只是程序問題。我不知道你是不是得到了什么內(nèi)幕消息，說我們上市他們不批準(zhǔn)，我不知道有沒有，我得到的信息是沒有任何重大的障礙。

　　林錦堂：我們?nèi)ツ臧l(fā)債之后現(xiàn)在賬上沒有任何信托貸款。彩生活分拆上市和我們的負(fù)債沒有關(guān)系。2013年底的時(shí)候，包括我們?cè)谠鲁醢l(fā)行新股的時(shí)候凈負(fù)債率是91%。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，我們處于轉(zhuǎn)型期，從重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)，我們現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備已經(jīng)足夠我們未來幾年的增長(zhǎng)，所以我們的負(fù)債率預(yù)期也會(huì)從91%一直往下走。未來我們會(huì)維持在70%到80%這樣比較健康的水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：你們今年的社區(qū)服務(wù)能夠產(chǎn)生多少利潤(rùn)，能不能提供一些具體的數(shù)據(jù)，讓我們看到成果？

　　林錦堂：因?yàn)楝F(xiàn)在物業(yè)分拆出來準(zhǔn)備上市，所以具體數(shù)字不能說。但是我們公告里面有提到物業(yè)經(jīng)營(yíng)的數(shù)據(jù)，當(dāng)然里面不全部是彩生活，有部分是其它業(yè)務(wù)。但面大概有70%是屬于社區(qū)服務(wù)，而且它的利潤(rùn)率非常高，比我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的利潤(rùn)率高一倍。這個(gè)從數(shù)據(jù)上可以給一些概念來說明小區(qū)經(jīng)營(yíng)的情況。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年底你們引入了TCL作為你們的股東，可不可以談一談他們?cè)谀銈児臼鞘裁唇巧?，是純粹的投資者還是什么？

　　潘軍： TCL在中國(guó)家電行業(yè)里面排第三，去年銷售是850億。大家都知道他原來為什么做房地產(chǎn)，因?yàn)樗谕顿Y的同時(shí)有很多政策性的土地，政府會(huì)推出來給他們。作為我們的股東，未來我們可以分享一些優(yōu)質(zhì)、便宜的土地。第二個(gè)，作為股東來講，他本身是我們的聯(lián)姻方，聯(lián)姻方有什么好處呢？諸位都知道，我們必須得做最壞的打算。比如說出現(xiàn)2008年最差的情況，房子沒人買了，還要蓋怎么辦呢，需要給錢，誰有錢呢？銀行不給錢就只能股東出錢。在最不好的情況下工業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流是比較好的，在我們雙方的約定里面，我們可以成為他的一個(gè)子公司，他的財(cái)務(wù)公司可以給我們公司分享。這是我最后的一招，我們可以比其他發(fā)展商多一個(gè)融資的渠道，這算一個(gè)聯(lián)姻。他是我的股東，他賬上有現(xiàn)金，他們有100多億的現(xiàn)金，可以在我最缺錢的時(shí)候，銀行不給貸，香港資本市場(chǎng)沒有錢了，信托也發(fā)不出，房子也賣不出來的時(shí)候還有他，還有股東。你有這樣一個(gè)股東是不是好事，因?yàn)樗梢詮你y行拿到錢，可以貸給我，從這一點(diǎn)來講，我們比其他開發(fā)商多了一層安全保障。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：看到報(bào)道說浙江房企有欠債35億的問題，如果有更多的內(nèi)房企業(yè)財(cái)務(wù)惡化，如果他們都要急于降價(jià)賣出他們的房子，這個(gè)會(huì)不會(huì)給你們帶來降價(jià)的壓力？

　　潘軍：2014年從我們行業(yè)來講是一個(gè)大的增發(fā)年，一、二線城市我相信仍然是一個(gè)穩(wěn)固增長(zhǎng)的市場(chǎng)，三、四線城市面臨比較大的去化壓力。對(duì)于杭州出現(xiàn)的現(xiàn)象我覺得是個(gè)案，現(xiàn)在我們看到一些中小型地產(chǎn)商遇到了信托付款到期的壓力，他可能會(huì)采取一些極端的手段，但是一、二線城市并沒有出現(xiàn)大的雪崩式市場(chǎng)反轉(zhuǎn)。對(duì)于我們來講，我們的城市分布，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)各方面都是比較健康的，所以對(duì)于大幅降價(jià)這樣的一個(gè)信號(hào)我們是不會(huì)遇到的。當(dāng)然，在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)面臨下滑的同時(shí)，我個(gè)人認(rèn)為或會(huì)出現(xiàn)行業(yè)重組的現(xiàn)象。我們現(xiàn)在做房地產(chǎn)開發(fā)不純粹是為了賺一點(diǎn)開發(fā)利潤(rùn)，更重要的是希望給我們后期的服務(wù)平臺(tái)提供客戶。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格下降的預(yù)計(jì)逐漸加強(qiáng)，你們會(huì)不會(huì)說在今年的時(shí)候，或者在未來推盤的時(shí)候提供更多優(yōu)惠，以此來吸引更多的客戶？

　　潘軍：我們更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在下半年推出，今年我們后續(xù)還會(huì)推200億左右的貨值。對(duì)于完成今年的銷售目標(biāo)我非常有信心。對(duì)于其他行業(yè)大的變化來講，我認(rèn)為短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下滑的可能性不大。不同的產(chǎn)品線可能面臨著不同的銷售壓力，對(duì)于滿足城市主要增長(zhǎng)的剛需住宅來講，這個(gè)產(chǎn)品是市場(chǎng)的主導(dǎo)。在個(gè)別城市，比如說去年溫州、鄂爾多斯，那是沒有辦法，降了也賣不出去，不是降價(jià)的問題，那是城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題。

　　今年我們認(rèn)為會(huì)有一些個(gè)案出現(xiàn)，包括一些小型地產(chǎn)商因?yàn)樾磐械葐栴}面臨倒閉的現(xiàn)象，但是不至于蔓延到全行業(yè)。我們要持一個(gè)平常心來看，房地產(chǎn)仍然是這個(gè)國(guó)家和社會(huì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是大發(fā)展高歌猛進(jìn)，價(jià)格大漲的時(shí)代已經(jīng)過去了，分化時(shí)代到來。大家更應(yīng)該多關(guān)注主流地產(chǎn)商、主流產(chǎn)品和主流市場(chǎng)。