2014年還會(huì)在現(xiàn)有長三角區(qū)域范圍內(nèi)往外進(jìn)行拓展，像環(huán)渤海、珠三角，包括中部城市拓展。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 去年新城控股的三個(gè)拓展城市中，其中之一便是不久前發(fā)生降價(jià)的杭州。在新城控股2013年業(yè)績發(fā)會(huì)上，關(guān)于在杭州市場的發(fā)展成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　對此新城控股董事長、執(zhí)行總裁王振華表示，“我們有三個(gè)項(xiàng)目在杭州，但是三個(gè)項(xiàng)目都是偏小的項(xiàng)目，對我們的影響是比較小?！?/p>

　　王振華稱，在市場上看到的不是大規(guī)模降價(jià)，總體來說降價(jià)風(fēng)潮并未大范圍擴(kuò)散，不管是杭州，還是其他城市也好，情況并不是那么悲觀。

　　“項(xiàng)目降價(jià)就意味著土地價(jià)格會(huì)有所下跌，但是現(xiàn)在總體來說土地價(jià)格，尤其是一線城市和二線城市價(jià)格的土地，需求依然比較旺盛?！蓖跽袢A補(bǔ)充稱，“像上海這次推出幾塊土地，基本上每塊土地都有5家以上開發(fā)商去搶，而且總體上在原來基礎(chǔ)上還有比較平穩(wěn)的增長?！?/p>

　　他還透露，集團(tuán)將秉承加強(qiáng)長三角市場領(lǐng)導(dǎo)地位的發(fā)展戰(zhàn)略。2014年還會(huì)在現(xiàn)有長三角區(qū)域范圍內(nèi)往外進(jìn)行拓展，像環(huán)渤海、珠三角，包括中部城市拓展。

　　“我們大部分進(jìn)入的城市是二線城市，省會(huì)城市?！蓖跽袢A特別指出。

　　據(jù)了解，新城控股去年新進(jìn)入鎮(zhèn)江、杭州、南通市場，2013年公司購入9塊土地，增加土地儲(chǔ)備面積為354萬平方米，該土地儲(chǔ)備總量可滿足未來四到五年大規(guī)模的開發(fā)需求。

　　商業(yè)地產(chǎn)方面，據(jù)王振華介紹，2012年開業(yè)的常州吾悅廣場和吾悅國際廣場完成運(yùn)營一周年，開始進(jìn)入了收入期，為集團(tuán)貢獻(xiàn)較為穩(wěn)定的租金回報(bào)。

　　王振華稱，公司開發(fā)分成兩塊，一塊是住宅類的開發(fā)，有四個(gè)產(chǎn)品系列。商業(yè)方面的吾悅品牌已經(jīng)有三個(gè)產(chǎn)品系列，吾悅國際廣場、吾悅廣場和吾悅生活廣場，同時(shí)在城市里面進(jìn)行綜合體開發(fā)。

　　“商業(yè)開發(fā)就是綜合體開發(fā)，主要是以可售型物業(yè)所保持的現(xiàn)金流來覆蓋持有部分的現(xiàn)金流。商業(yè)開發(fā)和住宅開發(fā)沒有任何矛盾，也就是說并駕齊驅(qū)。商業(yè)中間有住宅，住宅中間也有部分的配套商業(yè)，可售型商業(yè)?！?/p>

　　“通過可出售型的物業(yè)基本上可以覆蓋現(xiàn)金流”，王振華還透露，在商業(yè)地產(chǎn)綜合類開發(fā)過程中還會(huì)加大獲取土地。

　　以下為新城控股2013全年業(yè)績會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：2013年新城進(jìn)入了一些新的城市，2014年有沒有計(jì)劃進(jìn)入其他新的城市？

　　王振華：2013年公司進(jìn)入三個(gè)城市，南通、鎮(zhèn)江和杭州，進(jìn)入這些城市也是鞏固我們在長三角的領(lǐng)先地位。2014年還會(huì)在現(xiàn)有長三角區(qū)域范圍內(nèi)往外進(jìn)行拓展，像環(huán)渤海、珠三角，包括中部城市拓展。我們大部分進(jìn)入的城市是二線城市，省會(huì)城市。

　　現(xiàn)場提問：今年公司在商業(yè)地產(chǎn)方面有怎樣的拓展計(jì)劃？未來怎么去平衡住宅和商業(yè)的發(fā)展？

　　王振華：公司開發(fā)分成兩塊，一塊是住宅類的開發(fā)，有四個(gè)產(chǎn)品系列。商業(yè)方面的吾悅品牌已經(jīng)有三個(gè)產(chǎn)品系列，吾悅國際廣場、吾悅廣場和吾悅生活廣場，同時(shí)在城市里面進(jìn)行綜合體開發(fā)。

　　我們所講的商業(yè)開發(fā)就是綜合體開發(fā)，主要是以可售型物業(yè)所保持的現(xiàn)金流來覆蓋持有部分的現(xiàn)金流。商業(yè)開發(fā)和住宅開發(fā)沒有任何矛盾，也就是說并駕齊驅(qū)。商業(yè)中間有住宅，住宅中間也有部分的配套商業(yè)，可售型商業(yè)。

　　發(fā)展過程中大部分土地，通過可出售型的物業(yè)基本上可以覆蓋現(xiàn)金流，在商業(yè)地產(chǎn)綜合類開發(fā)過程中還會(huì)加大獲取土地。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在像萬科等企業(yè)在一線城市的項(xiàng)目開始降價(jià)，你們會(huì)不會(huì)支持降價(jià)？同時(shí)會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)情況擔(dān)心銷售放緩，甚至減少收購好地的計(jì)劃呢？

　　王振華：從市場來看，有的是局部戰(zhàn)略性降價(jià)，為了促銷某一個(gè)樓盤而采取降價(jià)措施。我們在市場上看到的不是大規(guī)模降價(jià)，也沒有哪個(gè)公司已經(jīng)宣布所有樓盤打折。到目前為止也沒有看到這樣的跡象，包括前段時(shí)間杭州個(gè)別房企出現(xiàn)的個(gè)案降價(jià)現(xiàn)象。

　　總體來說降價(jià)風(fēng)潮并未大范圍擴(kuò)散，不管是杭州，還是其他城市也好，基本上沒有出現(xiàn)大幅度、大面積的降價(jià)現(xiàn)象，情況并不是那么悲觀。

　　項(xiàng)目降價(jià)就意味著土地價(jià)格會(huì)有所下跌，但是現(xiàn)在總體來說土地價(jià)格，尤其是一線城市和二線城市價(jià)格的土地，需求依然比較旺盛。像上海這次推出幾塊土地，基本上每塊土地都有5家以上開發(fā)商去搶，而且總體上在原來基礎(chǔ)上還有比較平穩(wěn)的增長。

　　現(xiàn)場提問：最近人民幣浮動(dòng)幅度擴(kuò)大，相應(yīng)貶值預(yù)期也很大，國內(nèi)房地產(chǎn)在這方面也蒙受了一定損失，人民幣貶值對公司會(huì)有什么影響？

　　黃茂莉：我們在美元方面的償款額非常小，債務(wù)結(jié)構(gòu)里有兩筆海外債券，只有一筆是美元，就是去年發(fā)的2億美元債；從金額上來講差不多是12億人民幣，占整體有息負(fù)債比率小于10%。

　　美元的匯率變動(dòng)對我們的影響非常小，但我們也的確在密切關(guān)注人民幣和美元匯率變動(dòng)的趨勢，在未來的融資安排會(huì)上考慮這一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在內(nèi)地公司違約的熱潮逐步浮現(xiàn)出來，這方面有沒有什么影響？

　　王振華：到現(xiàn)在為止真正房地產(chǎn)企業(yè)違約的很少。全國房地產(chǎn)企業(yè)有幾萬家，一般的小規(guī)模企業(yè)，或者有單個(gè)項(xiàng)目，在單個(gè)城市里面受到的影響比較大，有可能會(huì)出現(xiàn)違約狀況。

　　但是在中國大城市里面大規(guī)模違約的現(xiàn)象很難出現(xiàn)，我認(rèn)為是不可能的。地方政府要求穩(wěn)中求進(jìn)，如果企業(yè)違約，所有的資金要么是信托，要么是銀行貸款，還有基金。一家公司違約會(huì)帶來一連串的社會(huì)問題，中國政府不會(huì)讓企業(yè)進(jìn)行全面違約。

　　從經(jīng)濟(jì)層面來看，大部分企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，利潤總體來說還是比較豐厚的。就算是現(xiàn)在的小規(guī)模企業(yè)，只要不是剛進(jìn)入房地產(chǎn)，只要是做了三、四年以后，總體來說經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較雄厚。

　　若是覺得這個(gè)市場不好，形勢不好，完全可以轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目，在承受范圍內(nèi)打個(gè)折脫手，從而不會(huì)造成大規(guī)模違約的情況。不管從政治層面，還是經(jīng)濟(jì)層面都不會(huì)造成全方位、大規(guī)模的違約。

　　現(xiàn)場提問：出現(xiàn)降價(jià)的情況會(huì)對消費(fèi)者的信心和預(yù)期造成影響，公司在這幾個(gè)城市的項(xiàng)目在今年會(huì)有什么變化，會(huì)不會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整？怎么看待常州、無錫、南京這三個(gè)城市的市場？

　　王振華：杭州和常州個(gè)別項(xiàng)目打折以后，要說對于整個(gè)市場沒有任何影響不可能，多多少少會(huì)影響到一批人。但是總體來說常州和杭州這兩個(gè)城市，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)總量大，一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理，產(chǎn)生的影響并不是很大。

　　在2014年的開發(fā)過程中，杭州項(xiàng)目對公司不會(huì)有大的影響。降價(jià)也是個(gè)案，現(xiàn)在沒有出現(xiàn)大范圍降價(jià)的現(xiàn)象。對我們公司來說，我們有三個(gè)項(xiàng)目在杭州，但是三個(gè)項(xiàng)目也是偏小的項(xiàng)目，對我們的影響是比較小的。

　　常州我們的項(xiàng)目比較多一點(diǎn)，但是總體來說政府的趨勢是減少供應(yīng)。原來常州市每年供應(yīng)量大概是6000畝土地，現(xiàn)在降了50%，只有3000畝，常州市政府也采取了一定的措施，執(zhí)行中央政策進(jìn)行分類調(diào)控。

　　大量減少土地供應(yīng)，這可能讓市場在兩三年以后會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在常州除了一些公司單項(xiàng)目促銷以外沒有發(fā)現(xiàn)任何大規(guī)模降價(jià)行為。

　　關(guān)于常州、無錫和南京這三個(gè)城市，這三個(gè)城市總體來說經(jīng)濟(jì)總量全國地級(jí)市排名都在20名以上，南京也是20名以上。人口基數(shù)來說都比較高，包括外籍人口，南京有800萬人口，常州500萬左右，無錫600萬左右。

　　這兩年南京的市場比較好，主要是土地供應(yīng)節(jié)奏政府把握得比較好。常州和無錫在這方面比南京要做得比南京弱一點(diǎn)，供地的節(jié)奏前三年偏激進(jìn)了一點(diǎn)，現(xiàn)在都在調(diào)整供地的總量，希望在兩三年以內(nèi)解決原來土地供應(yīng)大于需求的問題。

　　現(xiàn)場提問：公司現(xiàn)在信托的水平是多少？2013年有增長還是減少？你們總負(fù)債利息水平現(xiàn)在是多少，有沒有一些調(diào)整？

　　黃茂莉：截止到2013年底沒有任何信托貸款，從整個(gè)有息負(fù)債余額來看沒有信托貸款。在2012年底當(dāng)時(shí)有22億，但是這22億去年都還掉了。

　　從另外一個(gè)角度來講，也不會(huì)完全排除未來不做任何信托貸款，總體來講上市之后整個(gè)融資渠道有所拓寬。現(xiàn)在也有海外融資渠道，從整體運(yùn)營角度來講，去年運(yùn)營現(xiàn)金流還是很健康的，截止到去年年底也還有80多億的現(xiàn)金。

　　我們?nèi)谫Y需求不迫切，應(yīng)該不會(huì)有太大的可能性大幅增加信托貸款。2013年底有息負(fù)債是139億，平均利息成本是7.59%。

　　現(xiàn)場提問：公司的融資成本在上一年度有比較大上升，請問今年會(huì)保持什么樣的水平？

　　黃茂莉：融資成本去年沒有明顯上升。融資成本、利息成本的變化和有息負(fù)債結(jié)構(gòu)有關(guān)系。

　　2013年底139億的有息負(fù)債分成幾大塊，有27億左右是去年做的兩筆海外債券，這兩筆海外債券的平均利息成本大概是10%。

　　除此之外都是在境內(nèi)的銀行貸款，開發(fā)貸方面平均利息成本是6.7%。開發(fā)貸之外，在境內(nèi)有兩筆經(jīng)營性物業(yè)的貸款，總共差不多15億，這部分年限比較長，一個(gè)是8年，一個(gè)是10年，平均利息成本是8%。

　　另外，我們只有少量的美元委托貸款，但是這些成本都是在10%以下，所以我們加權(quán)利息成本是7.59%，這個(gè)水平在整個(gè)香港上市房地產(chǎn)企業(yè)中算是很低的水平。

　　現(xiàn)場提問：凈負(fù)債處于怎樣的水平，未來會(huì)如何把控？

　　黃茂莉：到2013年底凈負(fù)債率還是保持非常低的水平為52.8%，比2012年底略有上升，但是從整個(gè)絕對水平來看還是處于比較低的水平。

　　2013年上半年的時(shí)候，整個(gè)融資環(huán)境還是比較有利，所以也做了兩筆海外債券，增加了一些融資。但是總體來講，我們的凈負(fù)債率還是相當(dāng)?shù)偷摹?/p>

　　凈負(fù)債率總體管理目標(biāo)是希望控制在80%以下。但是會(huì)根據(jù)經(jīng)營的需要有一些波動(dòng)，不一定會(huì)一直維持一個(gè)水平?，F(xiàn)在我們相當(dāng)于50%出頭的水平，不一定會(huì)一直維持50%的水平。