在“一大波”自住型商品房涌來的中低端市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)均不否認(rèn)未來北京會(huì)出現(xiàn)區(qū)域分化現(xiàn)象。　　

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜 3月18日，“住總?cè)f科橙降價(jià)了！”的消息在市場(chǎng)上引起熱烈討論，驚起北京樓市一灘鷗鷺。

　　據(jù)稱，位于北京南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙于3月16日開盤，毛坯房銷售均價(jià)2.1萬元/平方米，比之前萬科預(yù)計(jì)的2.6萬元/平方米的精裝房價(jià)格低了5000元/平方米，即使去掉精裝修價(jià)格，萬科橙此次開盤價(jià)格也要比吹風(fēng)價(jià)低3000元/平方米左右，出乎市場(chǎng)預(yù)料。

　　當(dāng)日，住總?cè)f科橙項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱“所開盤項(xiàng)目從未降價(jià)銷售”。據(jù)介紹，16日開盤的兩處住宅樓當(dāng)時(shí)上報(bào)時(shí)確實(shí)有兩套方案，一種是精裝修，一種是毛坯房，而北京萬科根據(jù)住建委的審批價(jià)，最終選擇了毛坯房出售方案。

　　北京業(yè)內(nèi)在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)也直接否認(rèn)“降價(jià)”一說。“所謂吹風(fēng)價(jià)，本身就是一種營銷策略，是企業(yè)試探的東西，所以還是要按實(shí)際的成交價(jià)格比較。比如和去年同期，上期開盤比等等，新盤就和周邊樓盤比較。和吹風(fēng)價(jià)比沒有意義。”北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總裁助理丁武稱。

　　北京亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也直接否認(rèn)稱：“沒有降價(jià)。萬科橙是新項(xiàng)目，第一次開盤，談不上降價(jià)，只是開發(fā)商調(diào)低了價(jià)格預(yù)期，被過度解讀了。”

　　但在“一大波”自住型商品房涌來的中低端市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)均不否認(rèn)未來北京會(huì)出現(xiàn)區(qū)域分化現(xiàn)象。郭毅認(rèn)為，如果信貸政策繼續(xù)收緊，在自住型商品房較為密集的區(qū)域，如房山、大興等，會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)平價(jià)推盤或者房價(jià)漲幅持續(xù)收窄的現(xiàn)象。

　　所謂“降價(jià)”

　　位于輿論中心的北京住總?cè)f科橙項(xiàng)目，于3月14日獲得預(yù)售許可證，獲批樓盤為11號(hào)住宅及公共服務(wù)設(shè)施樓的165套房，獲批價(jià)格21766元/平方米；以及8號(hào)住宅樓的168套房，批準(zhǔn)售價(jià)為22176元/平方米。該項(xiàng)目于3月16日首次開盤，一期333套房源已全部售罄。

　　據(jù)查，萬科橙項(xiàng)目地塊是住總?cè)f科聯(lián)合體于2012年9月29日摘得，扣除保障房面積后，樓面價(jià)為6809元/平方米。拿地總價(jià)10.8億元，樓面地價(jià)合計(jì)約6958元/平方米。

　　從2012年9月底拿地到2014年3月份開盤，其間間隔近18個(gè)月。“到現(xiàn)在才開盤，中間應(yīng)該是取證環(huán)節(jié)受到了限制。如果是完全市場(chǎng)化運(yùn)作，半年到9個(gè)月就應(yīng)該開盤了。”丁武稱。

　　而網(wǎng)絡(luò)上流出的一份該項(xiàng)目的營銷策劃文件指，“低價(jià)、快銷是大興區(qū)域項(xiàng)目去化的主流；高附加值、高贈(zèng)送、純粹的項(xiàng)目是保持售價(jià)及銷量的關(guān)鍵。”因此，該項(xiàng)目的突圍之道，首條即為“低價(jià)走量”。

　　對(duì)此，郭毅稱“平價(jià)走量”或許更為合適。去年萬科橙前期推廣的時(shí)候，透露計(jì)劃售價(jià)是精裝單價(jià)2.6-2.7萬元/平米左右，天宮院的一些項(xiàng)目都是以萬科橙的價(jià)格作為自身的定價(jià)標(biāo)桿。

　　“但是春節(jié)后，在各個(gè)項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售許可證的時(shí)候，住建部門對(duì)價(jià)格的管控比較緊，毛坯房的批售價(jià)格基本在2.1萬元/平方米，精裝的則在2.3萬/平方米左右，萬科衡量后覺得不劃算改為毛坯房銷售。”

　　據(jù)了解，該版塊中毛坯交房的鑫苑鑫都匯及中水電云立方預(yù)售證審批均價(jià)在20900元/平方米左右，精裝交房的金融街融匯及首開熙悅春天預(yù)售證審批均價(jià)在21800-22300元/平方米左右。與萬科橙的價(jià)格基本持平。

　　而該項(xiàng)目所在的大興區(qū)生物醫(yī)藥基地-天宮院板塊成為去年嚴(yán)卡預(yù)售證的重災(zāi)區(qū)，近大半年的時(shí)間板塊基本處于斷供狀態(tài)。而今年2月份之后則出現(xiàn)了項(xiàng)目密集獲批的現(xiàn)象。據(jù)郭毅介紹，上述5個(gè)樓盤“共供應(yīng)商品住宅2806套，占到整個(gè)北京市場(chǎng)總供應(yīng)量的53%”。

　　因此郭毅認(rèn)為，如此大的供應(yīng)規(guī)模就意味著開發(fā)商必須在價(jià)格上做出讓步，否則市場(chǎng)的消化會(huì)有問題的，這是天宮院板塊的特殊情況，并不能覆蓋整個(gè)北京市場(chǎng)。

　　分化風(fēng)險(xiǎn)

　　關(guān)于此次萬科橙“降價(jià)”傳聞，有評(píng)論指出，春節(jié)后關(guān)于房地產(chǎn)的“壞”消息太多了，雖然消息有真有假，但市場(chǎng)預(yù)期改變了，信心指數(shù)降低了，今年地產(chǎn)下行或已是大概率事件。

　　此前對(duì)于樓市的普遍觀點(diǎn)是，一二線城市保持穩(wěn)定增長，三四線城市則出現(xiàn)區(qū)域分化。但目前來看，一線城市也會(huì)出現(xiàn)分化的聲音也開始出現(xiàn)。

　　眾多開發(fā)商似乎也做好了應(yīng)對(duì)“壞”消息的準(zhǔn)備。某房企高層在日前的香港業(yè)績會(huì)上直言，“現(xiàn)在即便是一、二線城市也有分化，分化是很明顯的，因?yàn)楣?yīng)量不一樣”，并稱會(huì)采取相關(guān)措施，“采取措施并不是降價(jià)，但是該降價(jià)就要降價(jià)，有升就有降。”

　　而就北京市場(chǎng)而言，業(yè)內(nèi)均不否認(rèn)存在分化風(fēng)險(xiǎn)。郭毅對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，就目前北京市場(chǎng)的貨幣信貸政策來看，一定程度是限制了剛需人群的購買力，有利空的作用，如果信貸政策持續(xù)保持收緊態(tài)勢(shì)的話，可能會(huì)出現(xiàn)分化的現(xiàn)象；相反信貸政策一旦出現(xiàn)松動(dòng)，這種情況則很快會(huì)得到緩解，畢竟需求還是相對(duì)比較旺盛。

　　就在3月12日，北京信貸再出新政，持續(xù)收緊態(tài)勢(shì)明顯。根據(jù)北京市住房公積金管理中心通知，北京將從4月1日起按新的最低工資標(biāo)準(zhǔn)審核貸款額度，這意味著，按照公積金貸款額度計(jì)算方式，若繳存額不變，貸款額度將減少。市場(chǎng)解讀稱，此次公積金收緊政策，無疑將加重剛需購房者的購房壓力。

　　丁武則指出，在北京自住型商品房供應(yīng)量較為集中的區(qū)域，剛需房去化將明顯下滑，區(qū)域房價(jià)亦會(huì)受到影響。此次風(fēng)波涉及的大興天宮院板塊以及房山版塊為高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，僅按2014年計(jì)劃推出的5萬套自住型商品房計(jì)算，就應(yīng)能占到當(dāng)年商品住宅銷量的50%，部分庫存結(jié)構(gòu)以中低價(jià)位剛需盤為主的開發(fā)商也因此看淡后市，并降低利潤預(yù)期。

　　郭毅指出，“天宮院的剛需市場(chǎng)現(xiàn)狀會(huì)出現(xiàn)向其他板塊傳導(dǎo)的現(xiàn)象，其他剛需盤比較集中的區(qū)域，開發(fā)商有可能也會(huì)采取平價(jià)走量的策略。”