在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)確保領(lǐng)先地位的同時(shí)，力爭(zhēng)在新的拓展區(qū)域多點(diǎn)布局，分散風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 羅舒晗 “下一步會(huì)更加堅(jiān)定地進(jìn)入一線城市，北京、上海是我們重點(diǎn)關(guān)注的地方。”2013年突破百億銷售的中駿置業(yè)未來將繼續(xù)加大一線城市的布局，中駿置業(yè)常務(wù)副總裁李維表示，由于2013年良好的銷售表現(xiàn)和現(xiàn)金回籠，中駿置業(yè)2014年將加大拿地力度。

　　截至2013年12月31日，中駿置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額108.19億元，合同銷售面積101.77萬平方米，同比分別增加80%和52%。

　　“今年中駿置業(yè)將力爭(zhēng)25-35%的增長(zhǎng)，初步預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)為130-150億元。”李維表示，中駿置業(yè)今年的貨量值超過200億，主要貢獻(xiàn)區(qū)域仍然集中在海西。

　　對(duì)于中駿來說，布局的調(diào)整也是快速發(fā)展的必要選擇，未來會(huì)繼續(xù)在海西區(qū)域精耕細(xì)作，并更多地進(jìn)入一線城市。

　　2013年底，中駿置業(yè)先后競(jìng)得上海閔行虹橋商務(wù)區(qū)和普陀區(qū)的兩宗地塊，順利進(jìn)軍上海，繼北京、深圳后再次擴(kuò)大一線城市的版圖。2014年上半年，中駿置業(yè)預(yù)計(jì)還將推出位于北京燕郊、深圳及南昌的新項(xiàng)目。

　　談及對(duì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，李維稱，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，但中駿置業(yè)通過產(chǎn)品、區(qū)域發(fā)展策略的針對(duì)性調(diào)整，還是能夠有效地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。

　　2015年，中駿置業(yè)繼續(xù)向200億元的目標(biāo)邁進(jìn)，“只要市場(chǎng)沒有太大的變化，我們能夠?qū)崿F(xiàn)200億的目標(biāo)。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)中駿置業(yè)常務(wù)副總裁李維先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：2014年中駿置業(yè)的銷售目標(biāo)是多少？

　　李維：2013年初定的目標(biāo)是75億，最終完成全年合同銷售金額108億，超過目標(biāo)約44%；和2012年相比，銷售金額同比增長(zhǎng)達(dá)到80%。

　　2014年，中駿會(huì)保持穩(wěn)健成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但是還沒有最終決定銷售目標(biāo)。根據(jù)初步測(cè)算，今年中駿在確保不低于25%的增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)達(dá)到35%的增長(zhǎng)，銷售金額目標(biāo)約為130-150億元。當(dāng)然，下半年可能也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況再進(jìn)行調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年中駿的貨量大概是多少，主要集中在哪些區(qū)域？

　　李維：今年的貨量值大概是200多個(gè)億，如果按照130-150億元的銷售金額目標(biāo)來計(jì)算，今年的去化率要求在65%-75%。海西經(jīng)濟(jì)區(qū)，包括廈門和泉州等地方還是我們的大本營，今年上半年還將推出在深圳、北京燕郊和南昌的新項(xiàng)目，下半年也會(huì)做更多的布局。

　　觀點(diǎn)新媒體：2014年海西區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)占比是多少？今年海西區(qū)域的市場(chǎng)行情預(yù)計(jì)是怎樣的？

　　李維：今年主要的銷售貢獻(xiàn)還是在海西，基本上占80-90%，未來海西區(qū)域的占比會(huì)有所下降，但是總的規(guī)模不會(huì)下降，因?yàn)榭偭吭谠鲩L(zhǎng)。

　　具體到海西區(qū)域來說，我們的主要業(yè)務(wù)是在廈門和泉州。廈門是福建省的區(qū)域中心城市，同時(shí)也是個(gè)移民城市，這樣的城市房?jī)r(jià)抗跌性比較強(qiáng)，去化速度也比較快，所以今年廈門房?jī)r(jià)有大波動(dòng)的可能性比較小。

　　泉州也比較特殊，泉州不能簡(jiǎn)單地看成是三線城市，泉州市GDP占福建省GDP的四分之一，并且泉州的上市公司非常多，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是一個(gè)藏富于民的城市，從過去幾年的表現(xiàn)來看，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的去化速度也是比較快的。

　　總體來說，這兩個(gè)區(qū)域今年的市場(chǎng)會(huì)比較平穩(wěn)，受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響比較小。福建省是中駿的根據(jù)地和大本營，未來將繼續(xù)精耕細(xì)作，確保公司品牌和產(chǎn)品的美譽(yù)度。

　　觀點(diǎn)新媒體：中駿未來的布局會(huì)更多地往一二線城市調(diào)整？

　　李維：中駿置業(yè)下一步會(huì)更加堅(jiān)定地進(jìn)入一線城市，北京、上海是重點(diǎn)關(guān)注的地方。去年我們關(guān)注上海一整年，前期有一些地塊拍得很高，所以放棄了，但是在去年11月和12月，中駿把握住了機(jī)會(huì)，在上海拿到了兩個(gè)項(xiàng)目，而且這兩塊地從區(qū)位和條件來看也是物有所值，未來會(huì)繼續(xù)關(guān)注更多項(xiàng)目。

　　中駿的土地儲(chǔ)備接近1000萬平方米，拿地的壓力并不是特別大，但調(diào)整布局是發(fā)展的需要，我們會(huì)往一二線城市的方向走。今年會(huì)更好地把握市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)機(jī)，在地價(jià)飆漲的時(shí)候不一定要去拼地王，市場(chǎng)比較低迷的時(shí)候可能反而是拿地的時(shí)機(jī)。

　　觀點(diǎn)新媒體：中駿在上海拿下的兩塊地成交金額達(dá)到50億元，您怎么看上海的地價(jià)？

　　李維：中駿在上海拿下的兩塊地，其中一塊是在虹橋的商業(yè)辦公性質(zhì)地塊，和周邊出讓的地塊相比，12827元/平方米的樓面價(jià)是很有競(jìng)爭(zhēng)力的。

　　另外一塊地是在中心城區(qū)普陀區(qū)的純住宅用地，樓面價(jià)27180元/平方米，同樣也是比較有競(jìng)爭(zhēng)力的。上海的地價(jià)和其他普通城市不能相比，但是我們拿到的地塊相對(duì)都比較便宜，我們也很有信心能把這兩個(gè)項(xiàng)目做好。

　　觀點(diǎn)新媒體：上海兩個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃和項(xiàng)目定位是怎樣的？是否會(huì)在今年入市？

　　李維：虹橋項(xiàng)目整個(gè)方案還在具體規(guī)劃中，但虹橋商務(wù)區(qū)未來是上海新的CBD，我們的項(xiàng)目定位會(huì)和整個(gè)虹橋的定位相匹配，預(yù)計(jì)打造成一個(gè)高端商務(wù)寫字樓項(xiàng)目。

　　普陀區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將建成為中高端的精品住宅社區(qū)，產(chǎn)品的戶型和面積都會(huì)根據(jù)上海市場(chǎng)的需求特點(diǎn)來設(shè)計(jì)。

　　初步計(jì)劃這兩個(gè)項(xiàng)目的銷售貢獻(xiàn)期主要是在2015年，今年內(nèi)入市的機(jī)會(huì)不太大。因?yàn)榻衲曛序E貨量充足，而且上海是我們新進(jìn)入的區(qū)域，會(huì)適當(dāng)?shù)胤怕恍?/p>

　　觀點(diǎn)新媒體：2013年中駿置業(yè)的拿地支出是多少？今年的拿地預(yù)算是？

　　李維：2013年中駿實(shí)際的拿地支出不到50億，屬于很合理的范疇。因?yàn)橄裆虾勺诘氐牟糠值貎r(jià)款是到今年三、四月份才支付，還有部分是往后延的。我們的資金安排是很穩(wěn)健的，去年的拿地支出不是大的問題。

　　2014年，中駿會(huì)根據(jù)去年銷售資金回籠和今年的市場(chǎng)情況來合理安排拿地支出，拿地預(yù)算肯定會(huì)比去年大，因?yàn)殇N售金額上來了。當(dāng)然，我們也不會(huì)貿(mào)然出手，會(huì)根據(jù)自己的節(jié)奏和指標(biāo)來選擇。

　　觀點(diǎn)新媒體：中駿在去年宣布了三年銷售金額200億的目標(biāo)，2015年實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)有沒有壓力？

　　李維：只要市場(chǎng)沒有太大的變化，我們的目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。今年完成130億到150億的銷售業(yè)績(jī)，明年沖刺200億。

　　觀點(diǎn)新媒體：從三年目標(biāo)來看，未來兩年中駿都會(huì)是快速發(fā)展期，會(huì)不會(huì)遇到一些風(fēng)險(xiǎn)？

　　李維：中駿想要的是比較快速而健康的成長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠保持每年30%的成長(zhǎng)就是健康的企業(yè)，我相信未來我們也會(huì)做到這樣。在市場(chǎng)行情好的時(shí)候增長(zhǎng)會(huì)高一點(diǎn)，在市場(chǎng)行情不好的情況下也要保證增長(zhǎng)，跳躍式發(fā)展的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可能還更大。

　　我們一直是用一種穩(wěn)健經(jīng)營的模式在發(fā)展，去年的現(xiàn)金回籠大概90多億，凈負(fù)債率控制在60%-70%，這是一種很健康的狀態(tài)。中駿在快速發(fā)展過程中也會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持一些東西，比如說高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、低負(fù)債、保證現(xiàn)金流。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年底和今年初時(shí)，中駿獲得了50億銀行授信額度及一筆5.53億的融資，是為今年的快速發(fā)展做準(zhǔn)備嗎？

　　李維：我們是在和銀行、信托、基金建立好關(guān)系，為未來更好的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。金融和地產(chǎn)是密不可分的，沒有充足的現(xiàn)金流作為保障，沒有很好的融資平臺(tái)，很難進(jìn)行健康快速的發(fā)展，所以我們一直在這方面進(jìn)行很好的布點(diǎn)。

　　中駿上市以后搭建了一個(gè)國際資本融資平臺(tái)，在國內(nèi)也有銀行、信托、基金等融資渠道，整個(gè)融資平臺(tái)都已經(jīng)搭建完成了。

　　觀點(diǎn)新媒體：有觀點(diǎn)說2014年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金狀況將不如以往，房企的融資可能會(huì)碰到一些困難，您怎么看？

　　李維：房企的融資渠道并沒有變窄，今年房企融資的困難更多是體現(xiàn)在融資成本可能會(huì)有所上升，融資渠道較過去反而更靈活了，包括這兩年基金的發(fā)展、國內(nèi)公司香港買殼上市等。

　　地產(chǎn)和金融是密切相關(guān)，房地產(chǎn)的發(fā)展一定要依托金融。可以看到去年以來有更多地產(chǎn)商投資銀行等金融機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略性投資，我們?cè)谶@方面也會(huì)進(jìn)行探索。

　　觀點(diǎn)新媒體：市場(chǎng)對(duì)今年的行情普遍看淡，怎么看2014年市場(chǎng)的變化和調(diào)控？

　　李維：今年從開年以來整個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)有點(diǎn)淡，但是中駿一二月份的銷售金額都在10億左右，和2013年相比增長(zhǎng)幅度比較高。

　　相比去年量?jī)r(jià)齊升的情況，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)比較嚴(yán)峻，但中駿通過產(chǎn)品策略、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的針對(duì)性調(diào)整，還是能夠有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。

　　第一，主要打造符合剛性需求的產(chǎn)品，小戶型、低總價(jià)的產(chǎn)品。從一、二月份的銷售表現(xiàn)來看，我們推出的剛需樓盤去化比較快，受到市場(chǎng)的影響比較小。

　　其次，在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)確保領(lǐng)先地位的同時(shí)，力爭(zhēng)在新的拓展區(qū)域多點(diǎn)布局，分散風(fēng)險(xiǎn)。普遍可以看到的是一二線城市和三四線城市市場(chǎng)的分化，一二線城市供求關(guān)系還是比較緊張，符合需求的剛需產(chǎn)品是有市場(chǎng)空間的。而三四線城市今年會(huì)面臨比較大的去庫存壓力，因此中駿的布局也已經(jīng)往一二線城市調(diào)整。

　　關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，我還是比較同意主流的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)未來會(huì)更多地交給市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，但行政調(diào)控措施不會(huì)馬上退出。政府未來更傾向于用市場(chǎng)化來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)，更多地去做保障性住房，包括在出讓地塊里面增加配建保障房等措施。但是，一二線城市供不應(yīng)求的緊張情況還沒有得到完全緩解，所以限購、限貸這些措施不會(huì)馬上就放開。