華夏幸福之前較多采用的是信托融資，但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)信托貸款受到限制后，公司開始嘗試新的融資方法。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 王靜 3月7日，正處在上升通道的華夏幸福連發(fā)多個(gè)公告，通報(bào)了三筆融資。

　　其中包括一筆售后回租融資。其間接全資子公司大廠回族自治縣鼎鴻投資開發(fā)有限公司擬以其所擁有的大廠潮白河工業(yè)園區(qū)地下管網(wǎng)，以售后回租方式向中國(guó)外貿(mào)金融租賃有限公司融資3億元，融資期限為2年。

　　公告顯示，該筆融資第一個(gè)半年需償還租賃本金的10%，第二個(gè)半年償還租賃本金的10%，第三個(gè)半年償還租賃本金的30%，第四個(gè)半年償還租賃本金的50%。

　　第二筆融資是債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資。華夏幸福旗下子公司大廠華夏幸福基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，曾與廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《借款協(xié)議》，約定京御地產(chǎn)向大廠華夏借款總額不超過(guò)40億元。截至2013年12月1日，京御地產(chǎn)尚未償還大廠華夏共計(jì)19.78億元。大廠華夏擬將上述到期債權(quán)中的18.85億元轉(zhuǎn)讓給信達(dá)河北分公司。信達(dá)河北分公司向大廠華夏支付15億元作為債權(quán)收購(gòu)價(jià)款。大廠華夏為京御地產(chǎn)的全資子公司。

　　第三筆則是較為常見(jiàn)的股權(quán)融資，華夏幸福將全資子公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的無(wú)錫幸福基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)，以5億元價(jià)格出讓給華鑫國(guó)際信托有限公司。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析，除了一筆常用的股權(quán)融資外，華夏幸福此次另兩筆融資都包含一些財(cái)務(wù)技巧。

　　第一筆融資，融資性售后回租是指，承租方以融資為目的，將資產(chǎn)出售給有資格從事融資租賃業(yè)務(wù)的租賃企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。即中國(guó)外貿(mào)金融租賃有限公司只是獲得了大廠潮白河工業(yè)園區(qū)地下管網(wǎng)的所有權(quán)，實(shí)質(zhì)的資產(chǎn)還是掌握在華夏幸福手中。

　　根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-租賃》，賣主(即承租人)不得將售后租回?fù)p益確認(rèn)為當(dāng)期損益，而應(yīng)予遞延，分期計(jì)入各期損益。即資產(chǎn)的售價(jià)與資產(chǎn)的租金是相互聯(lián)系的，因此，資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓損益在以后各會(huì)計(jì)期間予以攤銷，而不作為當(dāng)期損益考慮。

　　正如華夏幸福在公告中所提，該筆融資“有利于拓寬公司融資渠道，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用”。某資管公司高層亦對(duì)觀點(diǎn)新媒體評(píng)價(jià)道：“售出以后負(fù)債率可以降低，可以通過(guò)這種方式的運(yùn)作可以來(lái)調(diào)節(jié)報(bào)表結(jié)構(gòu)，是巧用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。”

　　另一筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資也稱應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓融資。即大廠華夏將對(duì)京御地產(chǎn)到期債權(quán)中的18.85億元轉(zhuǎn)讓給信達(dá)河北分公司。該高管指出，因?yàn)榇髲S華夏是京御地產(chǎn)的子公司，所以該筆“應(yīng)收賬款”既可能是真實(shí)的債務(wù)關(guān)系，也可能是為了融資做了這樣一種安排，這兩種都是可以的。

　　據(jù)該人士介紹，相比于華夏幸福之前較多采用的信托貸款融資，應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓避開了較多限制，操作起來(lái)更為靈活。首先，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信托融資，銀監(jiān)會(huì)有“二三四”的限制，即二級(jí)資質(zhì)，35%自有資金，四證齊全。做應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓就沒(méi)有這些要求了，程序上簡(jiǎn)化。

　　其次，即使企業(yè)符合條件可以做信托融資，信托公司也需要到銀監(jiān)會(huì)、各級(jí)銀監(jiān)局報(bào)備，周期長(zhǎng)、各種手續(xù)復(fù)雜，應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓處理起來(lái)則更自如，沒(méi)有特定的限定措施。

　　而熟悉華夏幸福的分析師指出，華夏幸福的園區(qū)在開發(fā)房地產(chǎn)之前，需要先做周邊的公建設(shè)施、土地整理，類似一級(jí)開發(fā)。這個(gè)過(guò)程中沒(méi)法做銀行的開發(fā)貸，需要一些創(chuàng)新的融資方法。華夏幸福之前較多采用的是信托融資，但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)信托貸款受到限制后，公司開始嘗試新的融資方法。今年開工的無(wú)錫、鎮(zhèn)江等地的園區(qū)都是需要以非開發(fā)貸的方式進(jìn)行融資。