對于開發(fā)主體的選定，譚權(quán)稱這屬于市場行為，企業(yè)跟村民、業(yè)主談判的進(jìn)度很難預(yù)測。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) “沒有太多地，卻有很多人，有些記憶帶不走，有的或可留下來”，對于深圳白石洲留給自己的回憶，曾有人如此描述。

　　而在這個被深圳外來人口喻為第二故鄉(xiāng)的地方，未來或隨著城市更新而將多數(shù)人心底那些記憶慢慢抹滅。

　　在2014深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃中，沙河五村城市更新單元正式列入深圳2014年城市更新名單中，而沙河五村城市更新單元正處于白石洲片區(qū)，這也意味著白石洲舊改正式列入深圳城市更新名單中。

　　根據(jù)公示的計(jì)劃顯示，沙河五村城市更新單元申報(bào)主體為“深圳市白石洲投資發(fā)展股份有限公司”，擬拆除重建用地面積45.9萬平方米，擬更新方向?yàn)榫幼?、商業(yè)等功能；公共利益項(xiàng)目等用地不小于13.59萬平方米。

　　據(jù)了解，白石洲是深圳最大的幾個城中村之一，其位于深南大道邊，就深圳公交工具來說，除了已通地鐵外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)共有38路公共汽車經(jīng)過白石洲站，其交通便利程度，也讓讓其輕而易舉地連接到了福田、羅湖、蛇口等各個區(qū)域；此外，該區(qū)域還毗鄰深圳標(biāo)志性建筑華僑城、歡樂谷，因此多數(shù)外來務(wù)工者或都與其有過關(guān)系。

　　資料顯示，白石洲片區(qū)(南北)總面積7.4平方公里，有6個社區(qū)，包括白石洲、上白石、下白石、新塘和塘頭、沙河五村等5個自然村，居住總?cè)丝?2萬余人，其中，流動人口占據(jù)主力，片區(qū)內(nèi)有出租屋2340棟、3.5萬套。

　　白石洲舊改

　　白石洲舊改項(xiàng)目體量巨大，再加上其位于關(guān)內(nèi)的南山中心地段，因此在以舊改謀地的深圳，自然成為各房企爭奪的蛋糕。其中，坊間傳聞最多的便是深圳綠景集團(tuán)將接手該項(xiàng)目。

　　據(jù)接近綠景集團(tuán)的人士早前曾向觀點(diǎn)新媒體表示，該項(xiàng)目的建面將近500萬平米，總投入超過1000億，啟動資金估計(jì)也要一兩百億。而初步計(jì)劃是2013年做完專項(xiàng)規(guī)劃和舊改立項(xiàng)，今年可以啟動拆遷談判。該人士還透露，不排除未來項(xiàng)目的規(guī)劃定位將很高，建成后會集寫字樓、大型商場、Mall、住宅于一體。

　　不過，對于綠景集團(tuán)參與白石洲項(xiàng)目的消息，綠景集團(tuán)方面向觀點(diǎn)新媒體回應(yīng)，目前項(xiàng)目還只是一個計(jì)劃的公示，因此無法對外披露更多的信息，“這個項(xiàng)目還只是以政府的名義去推動舊改，綠景還只是個參與者的身份”。

　　顯然，現(xiàn)在白石洲舊改項(xiàng)目最終操盤者花落誰家還不得而知，不過值得注意的是，作為臨近白石洲片區(qū)的強(qiáng)者華僑城近些年來也在對白石洲舊改進(jìn)行跟進(jìn)。

　　據(jù)了解，事實(shí)上，華僑城早在多年前就有向白石洲拓展的想法。于2010年開盤的僑城馨苑就位于華僑城沙河?xùn)|路與香山西街交匯處，即在白石洲邊緣。而華僑城在白石洲片區(qū)邊緣早就建有包括歡樂谷、波托菲諾、僑城馨苑等大面積豪宅。

　　因此，此前市場傳出消息稱，華僑城將與深業(yè)集團(tuán)共同參與白石洲沙河五村的改造。據(jù)悉，沙河五村改造項(xiàng)目當(dāng)中，其中劃歸南山區(qū)政府所有的沙河街以東約8.16萬平方米的大地塊，由于緊鄰華僑城的波托菲諾純水岸豪宅項(xiàng)目，因此傳聞曾稱南山區(qū)政府正在與華僑城協(xié)商，華僑城將負(fù)責(zé)此部分的改造任務(wù)。

　　不過對其介入白石洲改造一事，華僑城一直不曾給出明確的回應(yīng)，不過大多數(shù)市場人士還是認(rèn)為，華僑城對白石洲舊改蛋糕亦屬志在必得。

　　日前，就白石洲舊改目前的進(jìn)展情況，觀點(diǎn)新媒體向深圳市規(guī)劃國土資源委員會城市更新辦副主任譚權(quán)致電了解。

　　“目前項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到確認(rèn)主體的時候，企業(yè)需跟所有村民及業(yè)主簽完協(xié)議之后，才能確認(rèn)為開發(fā)主體”。譚權(quán)介紹，目前白石洲項(xiàng)目只是處于一個計(jì)劃公示階段，今后還需對項(xiàng)目進(jìn)行編制規(guī)劃后，再確定開發(fā)主體。

　　對于開發(fā)主體的選定，譚權(quán)稱這屬于市場行為，企業(yè)跟村民、業(yè)主談判的進(jìn)度很難預(yù)測。

　　“更新大餐”難啃

　　關(guān)于白石洲舊改最終開發(fā)主體的問題，深圳金鷹地產(chǎn)營銷總監(jiān)林曉華則表示，對于這類舊改項(xiàng)目，首先需要明確開發(fā)主體的問題。

　　“如老舊商品房，歷史單位遺留的集資房用地，審計(jì)權(quán)歸政府，村集體項(xiàng)目的就歸村民大會，需村集體的股份公司來決定，而且村集體的項(xiàng)目如果沒有跟90%以上的村民簽約，很難確定是誰去參與”。

　　林曉華稱，在爭奪村集體的舊改項(xiàng)目中，不排除一些企業(yè)做了很多努力，但最后有另外一些企業(yè)突然插足進(jìn)來的可能。

　　“一些企業(yè)先進(jìn)去以后只能說它先走一步有先發(fā)優(yōu)勢，但成功的幾率也只有一半對一半。因?yàn)樗臎Q定權(quán)不在政府，而在村民大會，現(xiàn)實(shí)中主要以利益劃分為參考線，看怎么分紅”。

　　林曉華認(rèn)為，村里的決策要由所有村民投票，因此這里面本身會涉及很多的利益牽扯。而待與村民簽完拆遷協(xié)議之后，還需得到政府認(rèn)可批復(fù)，因此，在與村民簽完協(xié)議之后還要跟政府進(jìn)行第二次博弈，而企業(yè)最終要拿下這塊蛋糕還需經(jīng)過長期的跟進(jìn)與磨合。

　　“與政府的博弈主要是指，舊改項(xiàng)目中有多少是給政府的用地，需建多少保障房、公建設(shè)施怎么預(yù)定等等”。

　　不過，林曉華建議，政府可以引入香港的勾地制度，由政府主導(dǎo)設(shè)一個低度的門檻，然后限定幾家公司來競標(biāo)，有興趣參與有報(bào)名的門檻，由村集體看方案來做，這樣公平公開一點(diǎn)。

　　“之前京基蔡屋圍舊改，就只圈定了一家合作方，對白石洲舊改來這種模式不可能再延續(xù)”。

　　林曉華補(bǔ)充表示，在對項(xiàng)目的規(guī)劃中，不一定是規(guī)格高就一定有優(yōu)勢，需考慮市場需求是什么，對白石洲來說，附近大的商場已經(jīng)飽和了，因此并不需要這么多的shoppingmall，而是需要更多的住宅。

　　“商業(yè)是開發(fā)商持有的，如果開發(fā)商給予更多現(xiàn)金或住宅，村民可能更有需求一些”。