走不動(dòng)，唯一的問(wèn)題是價(jià)格不合適。價(jià)格策略不足以支撐其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 作為上海閘北區(qū)受關(guān)注度最高的項(xiàng)目，華僑城蘇河灣去年銷(xiāo)售表現(xiàn)，也隨著華僑城(亞洲)公布年報(bào)數(shù)據(jù)而浮出水面。

　　3月6日早間，華僑城(亞洲)控股有限公司發(fā)布2013年全年業(yè)績(jī)顯示，期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入約40.59億元，同比增加約17.5%；股東應(yīng)占溢利約2.36億元，同比上升約33.1%。

　　其中，上海蘇河灣項(xiàng)目于2013年推出了位于1街坊的住宅T3塔樓，在售的產(chǎn)品還有位于41街坊的行政公館及部份商業(yè)。期內(nèi)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積及金額分別約2.87萬(wàn)平方米和18.62億元；已結(jié)算面積及金額分別約2.64萬(wàn)平方米和約16.3億元。

　　2013年，華僑城共有5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分別為上海蘇河灣、成都華僑城、天津天瀟、北京臻園及西安華僑城項(xiàng)目，共營(yíng)收32.79億，凈利潤(rùn)較上年增加43.2%。蘇河灣項(xiàng)目銷(xiāo)售表現(xiàn)則占據(jù)集團(tuán)總營(yíng)收45%。

　　然而據(jù)政府相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月31日，華僑城蘇河灣項(xiàng)目去年推出部分，售30套、未售69套，去化速度并不理想。

　　對(duì)此有上海業(yè)內(nèi)評(píng)論稱(chēng)，蘇河灣項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)很豐富，但是價(jià)格有問(wèn)題。“走不動(dòng)，唯一的問(wèn)題是價(jià)格不合適。價(jià)格策略不足以支撐其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。”

　　定價(jià)策略

　　據(jù)了解，2012年9月，華僑城蘇河灣率先推出商辦項(xiàng)目“行政公館”，首批房源共有223套，總面積達(dá)3.75萬(wàn)平方米，網(wǎng)上備案價(jià)格為6.34萬(wàn)-8.26萬(wàn)元/平方米。

　　按照該定價(jià)粗略估算，全部出售可收回投資25億元以上。但事實(shí)上，蘇河灣入市以來(lái)均價(jià)只有5萬(wàn)多元/平方米。

　　事實(shí)上蘇河灣當(dāng)時(shí)的營(yíng)銷(xiāo)策略被認(rèn)為是效仿新鴻基濱江凱旋門(mén)。彼時(shí)上海業(yè)內(nèi)人士直言，如果蘇河灣住宅項(xiàng)目以濱江凱旋門(mén)為營(yíng)銷(xiāo)樣本，那么最終的銷(xiāo)售結(jié)果不會(huì)強(qiáng)于凱旋門(mén)。

　　“因?yàn)榫蛥^(qū)域而言，凱旋門(mén)所處的浦東陸家嘴濱江板塊是上海最核心的地段，而蘇河灣項(xiàng)目所處的閘北區(qū)域還是有一定差距，該區(qū)域目前的定價(jià)最高只在8萬(wàn)元/平米左右，如果超過(guò)10萬(wàn)元/平米，市場(chǎng)認(rèn)可度會(huì)降低。”

　　事實(shí)上，華僑城蘇河灣項(xiàng)目周邊有兩大商圈，分別為人民廣場(chǎng)商圈和七浦路商圈。其中七浦路商圈就在蘇河灣北面，距蘇河灣項(xiàng)目酒店式公寓不到200米。

　　據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士介紹，“七浦路環(huán)境比較復(fù)雜，人流密集，整體環(huán)境實(shí)在稱(chēng)不上好”。身處其周邊的蘇河灣項(xiàng)目也受其影響，難以呈現(xiàn)高端形象。

　　此外，業(yè)內(nèi)還稱(chēng)相比濱江凱旋門(mén)，蘇河灣項(xiàng)目在目標(biāo)客戶(hù)群方面也存在劣勢(shì)，因?yàn)樾馒櫥诟缓捞貏e是海外富豪中認(rèn)可度極高，其項(xiàng)目中有相當(dāng)比例的客戶(hù)群是跟隨其投資的，這方面華僑城無(wú)疑存在差距。

　　在這樣的前提下，蘇河灣其銷(xiāo)售成績(jī)與高端定價(jià)之間，被業(yè)內(nèi)指“走不動(dòng)，唯一的問(wèn)題是價(jià)格不合適。”

　　“蘇河灣項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)很豐富，但是價(jià)格有問(wèn)題。今年的市場(chǎng)行情還是不錯(cuò)的。市場(chǎng)情緒還是在的，交易的都還可以。蘇河灣定價(jià)過(guò)高，自己吃不飽是自己搞的。價(jià)格策略不足以支撐他的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)”，上述業(yè)內(nèi)如是稱(chēng)。

　　不過(guò)對(duì)2014年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)劃，華僑城亞洲依然充滿(mǎn)信心。據(jù)華僑城亞洲方面透露，2014上海蘇河灣將有多條豐富的產(chǎn)品線入市，除目前已推出的住宅及商業(yè)產(chǎn)品將繼續(xù)銷(xiāo)售外，將新推位于1街坊濱水多層住宅、聯(lián)排及豪華高層住宅，計(jì)劃新推可供租售面積約3.67萬(wàn)平方米。

　　波折蘇河灣

　　蘇河灣項(xiàng)目作為華僑城最大手筆項(xiàng)目，也是被寄予眾望，不過(guò)其從拿地到正式銷(xiāo)售，期間可謂波折不斷。

　　歷史資料顯示，2010年2月，經(jīng)過(guò)百輪競(jìng)價(jià)，華僑城最終以70.2億元奪得上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊(蘇河灣)地塊，溢價(jià)率49%，樓板價(jià)高達(dá)5.28萬(wàn)元/平方米，一舉創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的全國(guó)單價(jià)地王。

　　然而在拿地后項(xiàng)目進(jìn)展卻并不順利，隨著市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，資金壓力倍增的華僑城被傳欲售蘇河灣項(xiàng)目以換取資金，更在2011年底傳出更改規(guī)劃和違規(guī)開(kāi)工的消息。

　　或是華僑城對(duì)該項(xiàng)目十分看重，不愿就此放棄。2012年1月，華僑城亞洲發(fā)布公告稱(chēng)，向華僑城上海置地出資22.32億元。華僑城亞洲當(dāng)時(shí)在公告中還提到，注資完成后，華僑城上海置地的注冊(cè)資本將由此前的15億元上升至30.3億元。

　　是年6月，華僑城亞洲宣布該筆注資正式完成。華僑城亞洲在蘇河灣項(xiàng)目上占股比例達(dá)到50.5%，從而正式控股該項(xiàng)目。

　　對(duì)蘇河灣而言，上述注資可謂是及時(shí)雨，也讓華僑城松了一口氣。也在2012年9月，華僑城蘇河灣正式推出商辦項(xiàng)目“行政公館”，首批房源223套，總面積達(dá)3.75萬(wàn)平方米。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)介紹，彼時(shí)在推廣上，蘇河灣在入市初期以高單價(jià)博取市場(chǎng)關(guān)注，然后再推出均價(jià)較低的部分。

　　但沿走此推廣方案的華僑城蘇河灣，并未在市場(chǎng)取得成功。項(xiàng)目入市均價(jià)為5萬(wàn)多元/平米，接近一年的銷(xiāo)售周期中，去化率僅達(dá)成一半。