項(xiàng)目資金投入量大，若不能按期對(duì)外銷售或獲取融資，公司可能面臨一定的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 由于舊改項(xiàng)目低成本的土地“蛋糕”，已成為誘惑不少房企大規(guī)模進(jìn)入的主因，哪怕是耗費(fèi)巨資也在所不惜。

　　3月6日，在被稱為武漢馬年城中村專場(chǎng)的土地拍賣會(huì)上，已由名流置業(yè)更名為美好置業(yè)的武漢本土房企以53.7億元，一舉競(jìng)得位于硚口區(qū)長(zhǎng)豐村的5幅城中村地塊。

　　此次美好置業(yè)競(jìng)得的長(zhǎng)豐村城中村改造項(xiàng)目，地處硚口區(qū)西北部，東隔長(zhǎng)豐橋與王家墩中央商務(wù)區(qū)相連，項(xiàng)目建設(shè)用地面積約50.64萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約240萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約2300元/平方米。

　　美好置業(yè)表示，上述地塊的成功競(jìng)得有利于進(jìn)一步增加公司土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力。但鑒于城中村改造的特殊性，實(shí)際成本可能會(huì)高于競(jìng)得價(jià)。

　　53.7億摘牌長(zhǎng)豐村

　　對(duì)于此次摘牌，美好置業(yè)是志在必得，因?yàn)樵诖酥捌湓缫验_(kāi)始了長(zhǎng)豐村的改造推進(jìn)工作。

　　2012年3月1日，武漢國(guó)土資源和規(guī)劃網(wǎng)掛出了長(zhǎng)豐村土地征收公告，正式將長(zhǎng)豐村納入城中村改造范圍，而推動(dòng)這一進(jìn)程的正是美好置業(yè)。

　　根據(jù)資料顯示，美好置業(yè)曾于2012年6月25日公告稱：2012年1月1日該公司已經(jīng)與武漢市土地儲(chǔ)備中心、硚口區(qū)長(zhǎng)豐街辦事處簽訂了《硚口區(qū)長(zhǎng)豐村集體土地房屋拆遷委托協(xié)議書(shū)》。

　　當(dāng)時(shí)美好置業(yè)還預(yù)計(jì)，獲取整個(gè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)需要的投資金額約65億元，包括土地補(bǔ)償款約12億元；還建房建設(shè)等資金約23.5億；土地整合、還建房公共設(shè)施及拆遷補(bǔ)償?shù)燃s24億；后期相關(guān)稅費(fèi)約為5.5億。

　　而為了推進(jìn)長(zhǎng)豐村改造的進(jìn)程，美好置業(yè)曾計(jì)劃在2012年度投入約20億元，其余投資款項(xiàng)則將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度逐年投入，并且還表明整個(gè)項(xiàng)目將采取分期掛牌、分期銷售、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，開(kāi)發(fā)周期約10年。

　　另外，美好置業(yè)當(dāng)時(shí)還對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展報(bào)以極高期望，計(jì)劃在2012年就使項(xiàng)目地塊進(jìn)入掛牌程序，然后在2013年進(jìn)入銷售階段。

　　誠(chéng)然位于武漢三環(huán)內(nèi)的長(zhǎng)豐村是一個(gè)開(kāi)發(fā)前景不錯(cuò)的舊改項(xiàng)目，但既然涉及到舊改，就注定該項(xiàng)目也是一塊難啃的“骨頭”，其中的難點(diǎn)就體現(xiàn)在拆遷上。

　　據(jù)武漢業(yè)內(nèi)人士透露，長(zhǎng)豐村的拆遷工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)出乎美好置業(yè)意料，雖然早在2012年的4月就正式啟動(dòng)了拆遷，但由于長(zhǎng)豐村村情復(fù)雜，一些不和諧因素卻直接導(dǎo)致了拆遷事宜一直停滯不前，也致使項(xiàng)目地塊的掛牌一直推至今年3月初。

　　舊改誘惑與風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管美好置業(yè)此次獲得長(zhǎng)豐村項(xiàng)目看似直接降低了土地成本，但低廉的地價(jià)背后，其實(shí)還隱藏開(kāi)發(fā)難度的上升，以及拆遷等問(wèn)題的困擾。

　　事實(shí)上，正是因?yàn)橹暗牟疬w遇阻，已經(jīng)直接導(dǎo)致了美好置業(yè)的拆遷成本上升，同時(shí)項(xiàng)目原定的開(kāi)發(fā)節(jié)奏也被打亂。

　　美好置業(yè)就曾明確表示，拆遷工作的不確定性，可能對(duì)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度造成影響；同時(shí)該項(xiàng)目資金投入量大，若不能按期對(duì)外銷售或獲取融資，公司可能面臨一定的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　而為了確保長(zhǎng)豐村改造項(xiàng)目的順利推進(jìn)，美好置業(yè)在不計(jì)地價(jià)款的情況下，已先后兩次向項(xiàng)目增資，并且都是通過(guò)股權(quán)質(zhì)押獲取信托資金。

　　2013年9月24日，美好置業(yè)曾宣布，擬通過(guò)定向資管計(jì)劃對(duì)長(zhǎng)豐村項(xiàng)目進(jìn)行增資及股權(quán)回購(gòu)，總計(jì)融資9億元；今年2月12日，其又再次為宣布，為推進(jìn)長(zhǎng)豐村的改造而進(jìn)行了一筆10億元的信托融資，該筆委托貸款年利率為9.17%。

　　對(duì)于通過(guò)信托融資為項(xiàng)目輸血的方式，美好置業(yè)表示，這在一定程度上會(huì)抬高公司資金使用成本，但這符合公司實(shí)際需要，因此今后還需進(jìn)一步加強(qiáng)資金管控以及通過(guò)再融資等方式有效化解資金壓力。

　　即使長(zhǎng)豐村改造項(xiàng)目已使美好置業(yè)背負(fù)了一定資金壓力，但由于舊改項(xiàng)目能為其帶來(lái)低成本的土地“蛋糕”，除去長(zhǎng)豐村項(xiàng)目外，美好置業(yè)目前在武漢參與的舊改項(xiàng)目還有長(zhǎng)豐村、鄧甲村、新湖村、建和村等幾個(gè)大型城中村改造項(xiàng)目。

　　對(duì)此，相關(guān)券商曾指出，美好置業(yè)大規(guī)模涉入舊改，一方面在為其帶來(lái)豐富且低廉的土地儲(chǔ)備的同時(shí)，由于城中村改造項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，前期投入大，也極大占?jí)毫似滟Y金。

　　據(jù)美好置業(yè)早前公布的2013年中報(bào)顯示，其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)同比大幅增長(zhǎng)100%以上，達(dá)17.83億元，長(zhǎng)期借款也增長(zhǎng)130.63%至27.85億元，而賬上的貨幣資金僅有24.99億元。

　　與此同時(shí)，由于不斷為長(zhǎng)豐村等舊改項(xiàng)目進(jìn)行信托輸血，美好置業(yè)在今年4月和6月將分別要兌付1.7億元和2億元的信托貸款，同時(shí)一筆4.32億元的長(zhǎng)期應(yīng)付款余額也將于今年4月30日到期。

　　而在盈利能力方面，美好置業(yè)也是捉襟見(jiàn)肘。其董事長(zhǎng)劉道明在今年初曾公開(kāi)感嘆，公司去年賣了50億，實(shí)際上利潤(rùn)只有幾千萬(wàn)，利益極薄。