“當(dāng)孩子過了青春期，光吃老爸的飯卻沒長個子，你覺得不應(yīng)該，但是他的心智更成熟，力量更強大了”。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 2013年銷售1709億元、凈資產(chǎn)收益率19.66%、凈負債率維持30.7%，處于行業(yè)低位，客戶對房屋質(zhì)量滿意度提升4個百分點、國際化業(yè)務(wù)有了實質(zhì)性成果......2013年度業(yè)績會上，萬科如此總結(jié)去年取得的部分成績。

　　其中，對于銷售不錯的原因，萬科認為主要是其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有一個比較大的特點，即完全針對自住客戶。

　　但較高銷售背后，萬科的結(jié)算均價、利潤率卻出現(xiàn)了一定幅度下降。數(shù)據(jù)顯示，2013年萬科的結(jié)算均價為每平方米10152元，較2012年下降4.3%；結(jié)算毛利率為23.69%，較2012年下降3.72%；結(jié)算凈利率12.76%，較2012年下降1.16個百分點。

　　對于利潤率的下降，萬科認為有三方面原因。第一，隨著地價上漲，開發(fā)商本身的利潤空間被壓縮；第二，過去幾年萬科對的裝修房比例一直上升，裝修房利潤率低于毛坯房，但是裝修房回報高；第三，2011年下半年房地產(chǎn)發(fā)生調(diào)整，而當(dāng)時銷售的房源恰好在2013年集中進入結(jié)算期。

　　另一方面，萬科ROE水平在08年以來逐步上升，2013年其全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為19.66%，為1993年以來的歷史性高位.

　　“行業(yè)利潤率回到社會平均水平是一個大勢所趨，沒有任何行業(yè)可以長期獲得暴利。如果說沒有調(diào)控了，政策面趨穩(wěn)定了，但是別忘了，我們還有行業(yè)之間的競爭。尤其庫存量還是在一個值得關(guān)注的水平上，而發(fā)展商又想能夠有更好表現(xiàn)的時候，競爭會更趨于激烈，這也會抑制大家提升毛利率的想法”，對于利潤率問題，萬科總裁郁亮如是回應(yīng)。

　　“走過青春期 不講規(guī)模講責(zé)任”

　　即使2013年萬科銷售仍排名第一，但在當(dāng)天的發(fā)布會上仍不可避免的被問到“現(xiàn)在行業(yè)第二名已經(jīng)1600億，萬科若真的被超過怎么辦”？

　　對于行業(yè)老大有無危機感的問題，萬科總裁郁亮態(tài)度堅定：“我想說我們真正走的跑道不是那條規(guī)模擴張的跑道，雖然我們跑的不是規(guī)模跑道，但卻千萬不要以規(guī)模擴張來衡量是不是勝利了”。

　　于現(xiàn)場，郁亮多次提及感謝媒體的督促，督促告訴其狼來了。隨即郁亮幽默地表示，好在萬科都是跑馬拉松的好手，擅長長跑。

　　郁亮稱，其實萬科真的不在乎老大問題，小股操盤更是為了瓦解所謂的老大意識。

　　據(jù)了解，在萬科有三個稱為“萬科1、2、3”的東西，一就是一條底線；二是兩項戰(zhàn)略，即城市配套服務(wù)商、產(chǎn)業(yè)化；三個策略則是主流定位、快速周轉(zhuǎn)、謹慎投資。

　　郁亮看來，今天萬科如果能夠吸收移動互聯(lián)網(wǎng)的思想，運用工具、適應(yīng)這個時代，把產(chǎn)品做的更好，做好城市配套服務(wù)商的話，萬科就轉(zhuǎn)型成功了，才真的發(fā)展起來了，真正引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展，而不能再靠規(guī)模來引領(lǐng)這個行業(yè)往前走，否則規(guī)模越大，越危險。

　　“就好像中國經(jīng)濟如果繼續(xù)要追求10%以上增長，就沒法給結(jié)構(gòu)調(diào)整留下任何余地、時間、空間”。

　　郁亮舉例稱，衡量一個青春期孩子長多少厘米是每半年量一次，多長了幾公分就說明老爸沒白養(yǎng)她。但當(dāng)孩子過了青春期，光吃老爸的飯卻沒長個子，你覺得不應(yīng)該，但是他的心智更成熟，力量更強大了，雖然個子不再長了，但可以為自己承擔(dān)更多責(zé)任，為社會承擔(dān)更多責(zé)任不是更好嗎。

　　其續(xù)稱，現(xiàn)在行業(yè)也走到了下半場，也需要有轉(zhuǎn)變的時候，不要再拿規(guī)模去衡量一家公司是不是老大不老大的問題。

　　“對萬科來說，我們未來能不能持續(xù)為客戶提供更好的性價比產(chǎn)品和服務(wù)，能不能做好城市配套服務(wù)商是衡量萬科的關(guān)鍵，而不是規(guī)模。所以，我們發(fā)自內(nèi)心的說，萬科在三年前，從2008年以來我們就放棄了速度、規(guī)模的模式，我們走了質(zhì)量效益的模式。”

　　雖然郁亮表示不應(yīng)用規(guī)?；ズ饬抗景l(fā)展，但在業(yè)績會上，被問及股價表現(xiàn)不佳問題時，郁亮也表示出了“父親”的擔(dān)心。

　　“至于股價的問題，每年我女兒壓歲錢我都折成萬科股票，今年她說能不能不要折成萬科股票了，作為父親我也感覺到壓力。我們在過去一段時間里，不斷提高經(jīng)營管理水平，以提高ROE這個指標(biāo)為目標(biāo)，但我們還是忽略了資本市場的要求不止是提高ROE水平，也需要公司有更多的前景展示給大家看。我們也在努力，把公司變得讓股東更信賴，更支持我們。”

　　“以身作則 帶高層接受新事物”

　　在不以規(guī)模化衡量企業(yè)后，郁亮表示，衡量企業(yè)的發(fā)展應(yīng)從接受新事物的態(tài)度上來觀察。

　　2013年下半年，郁亮帶隊和中高層管理人員先后拜訪了阿里巴巴、騰訊、海爾、小米這幾家公司，在拜訪之后，郁亮于B股業(yè)績會上表示，感受最深的是“天要變了”。

　　“我和這些公司的老總經(jīng)常探討一些話題。我覺得很多新的事物將深刻改變我們的世界，但光我改變不行，我需要管理團隊、中層干部認識到變化的必要性，親自體會看一看，比我講100遍好得多，這個情況下我們搞了這么一個活動，帶隊去學(xué)習(xí)走訪了這些企業(yè)”。

　　走訪之后，郁亮也從中悟出了某些東西，其稱，正因為我們行業(yè)離互聯(lián)網(wǎng)比較遠，所以我們才需要跟他們學(xué)習(xí)，因為我相信早晚會影響到我們。

　　至于說哪些方面已經(jīng)在做了，郁亮介紹，萬科正處于學(xué)習(xí)的階段，相信未來萬科會不斷推出新內(nèi)容，比如從組織架構(gòu)推出合伙人概念就是其思考方向之一。

　　“現(xiàn)在萬科的職業(yè)經(jīng)理人，為什么未來不能是事業(yè)合伙人呢？從小米來看，這種合伙的關(guān)系可能更有利于投資者，也更有利于員工發(fā)展，因為可以形成背靠背信任。這一點未來也是可以探討的。”

　　通過親密接觸互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)后，郁亮還認識到，目前我們的傳統(tǒng)行業(yè)對客戶還不夠好。“用互聯(lián)網(wǎng)方式經(jīng)營傳統(tǒng)企業(yè)都需要遵循基本商業(yè)邏輯，對客戶好是一個基本的商業(yè)邏輯。你看房地產(chǎn)主要上市公司這幾年的年報，毛利率在下降，但是利潤總額在上升，也是通過薄利多銷來完成這個行業(yè)變化和進步。”

　　此外，郁亮還表示，互聯(lián)網(wǎng)是非常好的工具和思想，如果不適應(yīng)它，就會落伍，未來會被淘汰。所以必須用這個思想提高對社會新的認識，用新的工具在管理上取得好的成效。

　　除通過走訪網(wǎng)絡(luò)運營商汲取新的營養(yǎng)外，萬科還擬推廣“小股操盤”的運營模式，來開辟更多的發(fā)展路徑。郁亮補充到，小股操盤是合作模式的新變化，萬科提到的66%的合作比例中，大多數(shù)情況是萬科大股操盤。而從大股操盤到小股操盤，萬科需要做更多事情。

　　“小股操盤并不代表萬科只是輸出管理跟品牌，萬科是小股操盤，重點是在操盤上，不是品牌輸出，但我們會學(xué)會使用杠桿做這件事情，用盡可能少的股東投入來給創(chuàng)造更多回報。”

　　國內(nèi)均衡投資與B轉(zhuǎn)H國際化

　　在回應(yīng)了規(guī)?；l(fā)展與接軌互聯(lián)網(wǎng)之后，當(dāng)天業(yè)績會上萬科仍再次重申不拿地王、均衡投資的策略。

　　2013年萬科新進入泉州、鄭州、常州、漳州、南寧等城市，新增加項目104個，按萬科權(quán)益計算的占地面積約757萬平方米，其中約66%的項目是通過合作、聯(lián)合方式獲取，新增項目平均樓面地價約為3516元/平方米。截至報告期末，萬科規(guī)劃中項目按公司權(quán)益計算的建筑面積約4495萬平方米，可滿足未來兩到三年開發(fā)。

　　在被問及有無進軍養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的計劃時，郁亮透露萬科對養(yǎng)老服務(wù)很有興趣，但其涉及的“養(yǎng)老”更多是服務(wù)屬性，不是地產(chǎn)屬性。對于從地產(chǎn)角度做養(yǎng)老，萬科興趣不大。另外，萬科目前在三亞有度假物業(yè)，但純旅游地產(chǎn)是沒有的，目前也沒有特別多想法發(fā)展。

　　不過，萬科的國際化業(yè)務(wù)推進倒是十分明顯。其中，于近期被中國證監(jiān)會批準(zhǔn)的B轉(zhuǎn)H股事宜也是其國際化進程的重要一步。

　　在B轉(zhuǎn)H獲批后，萬科2013年度的分紅派息也有大幅度提高，根據(jù)萬科董事會建議2013年度末期現(xiàn)金股息為每10股4.1元，與上一年相比，派息比例提升一倍，每股派息則大幅增長127.8%。

　　對于為什么分紅會提高一倍，郁亮表示有多方面考慮。郁亮稱萬科有各種不同類型投資者，有短期的、長期的，有些投資者希望更多現(xiàn)金分紅，萬科現(xiàn)在有能力來提高；另一方面，香港上市地產(chǎn)公司分紅派息大概在30%左右，公司既然要轉(zhuǎn)板，勢必也要提前來適應(yīng)相關(guān)規(guī)則做事情，這也是為了照顧到不同類型投資者對分紅派息需求的呼聲。

　　“還有一個原因，股票低迷的時候，分紅成為一個很重要收入。如果沒有B轉(zhuǎn)H，我們也會提高派息水平。有H股后，決心更大”。

　　郁亮隨后也強調(diào)絕對沒有任何融資計劃，“包括H股在內(nèi)，不僅是A股，我們早就沒有這個想法了。萬科現(xiàn)在積累的利潤也已經(jīng)足以支持公司發(fā)展。”

　　另據(jù)了解，自2013年1月和新世界合作開發(fā)香港荃灣項目以來，萬科接連落子海外。2013年2月，萬科攜手鐵獅門，開發(fā)美國舊金山Lumina項目；4月，萬科聯(lián)合吉寶置業(yè)，開發(fā)新加坡林曦閣項目。在剛剛過去的今年2月，萬科在海外的第四個項目，列克星敦大道610號項目也在紐約曼哈頓舉行了動工典禮。