郝建民也坦承，雖然其相信今后內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)仍屬朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但是金融及現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)可能成為地產(chǎn)行業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 盡管已卸任中海地產(chǎn)董事會(huì)主席一職，但孔慶平還是如往年一樣出現(xiàn)在了中海一年一度的新春媒體聯(lián)誼上。

　　2月10日，孔慶平帶領(lǐng)中海系眾多高管與媒體聚餐，只不過(guò)此番孔慶平是以中海地產(chǎn)母公司中國(guó)海外集團(tuán)副董事長(zhǎng)身份出席，但或許是出于習(xí)慣，媒體還是將眾多問(wèn)題拋向了孔慶平。

　　對(duì)于外界最為關(guān)注的中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合問(wèn)題，孔慶平略顯興奮的答道：“母公司中國(guó)建筑注資中國(guó)海外已有初步進(jìn)展，最主要是把中建地產(chǎn)的一部分業(yè)務(wù)托管給中海地產(chǎn)去執(zhí)行，這只是第一步，而這一步已經(jīng)進(jìn)展的比較成功了，只不過(guò)后續(xù)資產(chǎn)整合還有待內(nèi)地相關(guān)部門批準(zhǔn)。”

　　而中海地產(chǎn)新任主席郝建民在談到今后的資產(chǎn)注入時(shí)則表示，“相信三年內(nèi)可以完成。”

　　孔慶平當(dāng)日還笑言，今后關(guān)于中海地產(chǎn)的問(wèn)題其實(shí)更多應(yīng)該詢問(wèn)新任主席郝建民，但郝建民卻委婉的表示，待3月份的全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)一定開(kāi)誠(chéng)布公的回答媒體提問(wèn)。

　　注資第一步

　　其實(shí)早前市場(chǎng)上就已經(jīng)不斷傳出中建系內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)將整合的消息，但直到去年8月在孔慶平卸任中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)之際，整合一事件才最終披露。

　　2013年8月5日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其控股股東擬將中國(guó)建筑房地產(chǎn)事業(yè)部、中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司及中建國(guó)際建設(shè)有限公司運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。

　　當(dāng)時(shí)該消息一經(jīng)公布，坊間均認(rèn)為，以中海地產(chǎn)目前已經(jīng)達(dá)到的高度，如果整合完成，兩三年內(nèi)超過(guò)萬(wàn)科成為行業(yè)老大，并非不可能。

　　然而，在業(yè)界看來(lái)，整合一事談何容易，因?yàn)檎媳厝话殡S著利益格局的重新劃分和人事調(diào)整。

　　但好在經(jīng)過(guò)5個(gè)多月的協(xié)調(diào)后，整合一事已有所眉目。今年1月28日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其與母公司就注資事項(xiàng)進(jìn)行磋商，并已訂立委托管理協(xié)議作為過(guò)渡安排。

　　根據(jù)協(xié)議，中建股份同意委托中海地產(chǎn)就其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及行政向托管公司提供管理服務(wù)，包括以中海地產(chǎn)擁有的現(xiàn)有品牌及知識(shí)產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)托管公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目等，至2016年12月31日止，為期三年。

　　而委托公司包括中建股份于中國(guó)成立的24家附屬公司，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，主要位于北京、上海、天津、西安、成都、長(zhǎng)沙、烏魯木齊及濰坊等地。

　　此后，中國(guó)建筑亦于2月10日正式公告稱，就調(diào)整直營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方式一事，其與控股子公司中海地產(chǎn)簽署了《委托管理協(xié)議》。

　　中國(guó)建筑還提到，考慮到政府監(jiān)管部門的審批需要時(shí)間及存在不確定等因素，中國(guó)建筑擬委托中海地產(chǎn)發(fā)展全面負(fù)責(zé)托管公司的管理，而本次的托管公司己包含了擬注入中海地產(chǎn)的全部業(yè)務(wù)。

　　關(guān)于是次托管協(xié)議的簽訂，中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，托管業(yè)務(wù)所涉及的區(qū)域和項(xiàng)目其實(shí)就是中建地產(chǎn)旗下資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)所涉及的人事調(diào)整已經(jīng)完成，項(xiàng)目今后的運(yùn)營(yíng)會(huì)由中海地產(chǎn)主導(dǎo)，算是完成了整體注資事項(xiàng)的關(guān)鍵一步。

　　“在中建地產(chǎn)的資產(chǎn)中，像上海、天津、武漢等地的項(xiàng)目還是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，這對(duì)中海地產(chǎn)今后在上述區(qū)域的發(fā)展將極為有利。”上述人士表示。

　　至于后續(xù)的資產(chǎn)權(quán)益整合，上述人士則談到，由于中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)分屬境外和境內(nèi)兩個(gè)上市平臺(tái)，涉及整合的資產(chǎn)首先需要相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的估價(jià)和審核，然后還要經(jīng)過(guò)相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的最終審批，因而會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的調(diào)整過(guò)程。

　　不過(guò)該人士還是直言，由于整合戰(zhàn)略已經(jīng)極為明確，相信在未來(lái)兩三年來(lái)整合一事也會(huì)逐步明朗。

　　加碼寫字樓市場(chǎng)

　　雖然中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合一事還有待進(jìn)一步明確和關(guān)注，但作為中海地產(chǎn)新任主席的郝建民在當(dāng)天還是對(duì)今后中海地產(chǎn)自身業(yè)務(wù)的重點(diǎn)作了一些介紹。

　　郝建民透露，今后中海地產(chǎn)會(huì)集中發(fā)展寫字樓綜合項(xiàng)目，期望在未來(lái)5年商業(yè)項(xiàng)目的建筑面積占比能達(dá)到20%。

　　郝建民介紹稱，目前內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目的在建樓面面積達(dá)到65萬(wàn)平方米，占整體建筑面積的5%，而零售商業(yè)項(xiàng)目和酒店商業(yè)項(xiàng)目均因電子商貿(mào)和高昂管理費(fèi)用而欠缺利潤(rùn)，因此中海地產(chǎn)未來(lái)將集中發(fā)展寫字樓綜合項(xiàng)目。

　　郝建民還表示，由于目前中海地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目共有土地儲(chǔ)備面積300萬(wàn)平方米，基于這一點(diǎn)，今后公司商業(yè)面積占比5年達(dá)到20%的目標(biāo)并不難完成。

　　事實(shí)上，相比購(gòu)物中心和星級(jí)酒店，中海地產(chǎn)在寫字樓方面已經(jīng)形成一定規(guī)模。并且這些寫字樓主要分布在香港及內(nèi)地的一、二線城市，以香港“中國(guó)海外大廈”及內(nèi)地各城市“中海廣場(chǎng)”、“中海國(guó)際中心”、“中海大廈”為代表，組成了“中海系”甲級(jí)寫字樓系列。

　　然而，“房地產(chǎn)說(shuō)到底還是金融問(wèn)題”，特別是在商業(yè)地產(chǎn)方面資金實(shí)力就顯得尤為重要。

　　對(duì)于這一問(wèn)題，郝建民也坦承，雖然其相信今后內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)仍屬朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但是金融及現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)可能成為地產(chǎn)行業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)。

　　或許正是預(yù)料到這一風(fēng)險(xiǎn)，近期包括萬(wàn)科、綠地、恒大以及世茂股份等在內(nèi)的房企紛紛入股銀行和證券公司等金融機(jī)構(gòu)。

　　只不過(guò)對(duì)于中海而言，短期內(nèi)并不會(huì)跟風(fēng)而上，孔慶平認(rèn)為，這些事例與內(nèi)地金融業(yè)發(fā)展空間很大有關(guān)，但中海如果拓展金融相關(guān)業(yè)務(wù)或許協(xié)同效益不大，因?yàn)榧瘓F(tuán)日后如果入股基金、保險(xiǎn)及銀行等業(yè)務(wù)，很大程度上是以母公司中國(guó)建筑為主，并且僅屬財(cái)務(wù)投資的性質(zhì)。