唐軍：除了公司除住宅業(yè)務以外，還有住宅加奧特萊斯，以及像麗澤商務區(qū)這樣的城市核心地段的綜合體。這兩個業(yè)務在利潤率方面還是有一定的優(yōu)勢。在純住宅業(yè)務方面大家的毛利率都是平均利潤，但另兩個業(yè)務和它會有一個組合。

　　現(xiàn)場提問：另外那兩個比較高毛利率的項目大概維持多高的毛利率水平？

　　唐軍：那兩個業(yè)務我們的目標毛利率至少是30%。

　　現(xiàn)場提問：今年的銷售目標是280億元，比上一年200億元增加了很多，是有比較進取的計劃還是較樂觀？

　　馮瑜堅：實際上我們最主要的理由是基于我們自身能力的判斷，我們的能力在這兩年內有很大的提升。一是我們有新的五年戰(zhàn)略規(guī)劃，實際上2014年只是五年戰(zhàn)略規(guī)劃中的一年，也是非常關鍵的一年；從600億元往下倒退回來，今年至少完成280億元，這是一個目標和方向。

　　第二個原因是我們自身的能力，因為我們更加聚焦發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦到更加有優(yōu)勢的城市；聚焦到主要的三大業(yè)務上。經過過去三到五年的積累，我們在這個市場上已經形成了比較獨特的優(yōu)勢，實際上現(xiàn)在需要把這個戰(zhàn)略盡快展開，這樣我們這個目標的達成就比較順理成章。

　　三是市場還是比較平穩(wěn)的，不會有特別激烈政策的出現(xiàn)。我們在保持整個管理和業(yè)務素質的同時，如果是一個平穩(wěn)的市場，我們非常有把握有信心完成280億元的目標。

　　唐軍：2014年280億元中有相當一部分會在北京完成，我們?yōu)閷崿F(xiàn)這一目標已經準備大量的土地資源；而北京大量的剛需項目會在2014年有比較明顯的表現(xiàn)，所以我們非常有信心完成280億元的目標。

　　現(xiàn)場提問：北京的占比是多少？

　　唐軍：大概三分之一左右。

　　現(xiàn)場提問：大家都在關注高端市場，但是中國的購買能力是不是確實有這么高？會不會擔心大家都到北京推高土地價格，增加競爭壓力？

　　劉曉光：剛才提到北京高端住宅，方興和融創(chuàng)把價格炒得非常高，但現(xiàn)在北京仍然有這種旺盛的需求。為什么會出現(xiàn)這個情況，我發(fā)現(xiàn)他們原來把北京郊區(qū)別墅的業(yè)主下足了功課；另外，北京的需求量非常大，養(yǎng)老的、治病的、教育的；第二，受北京限購政策的影響，很多人沒有權利買房子，需求遠遠大于供應。

　　唐軍：現(xiàn)在房地產市場發(fā)展確實充滿了風險，也充滿了非常大的機遇。從總體上來看，一線城市市場應該是最可靠或者最有保障的，但是也是競爭最激烈的。

　　對于首創(chuàng)置業(yè)來說，我們的信心來自于四種業(yè)務組合，第一我們叫提供大量穩(wěn)定現(xiàn)金流和基本回報的住宅業(yè)務線，主要集中在北京、上海、天津、成都、重慶這種一線城市和二線領頭羊的城市；第二是住宅加奧特萊斯業(yè)務，這個已經成為我們首創(chuàng)的優(yōu)勢業(yè)務；另外，城市核心地段或者地鐵上蓋的綜合體業(yè)務可以和母公司首創(chuàng)集團業(yè)務形成良好互動。此外，一級土地開發(fā)業(yè)務為我們前三項業(yè)務提供土地儲備來源的潛在業(yè)務。

　　我們預計隨著市場發(fā)展越來越成熟，房地產行業(yè)一定會傾向于平均利潤率。在規(guī)模發(fā)展越大的時候保證毛利率不降低，就要通過快速周轉，加上綜合運營來提升價值。

　　現(xiàn)場提問：剛需住宅占你們住宅的比例是多少，未來的目標占比是多少？

　　馮瑜堅：從2014年的貨源情況來看，剛需至少占了80%。首創(chuàng)置業(yè)是業(yè)務組合，最底層貢獻的是純住宅，在純住宅方面，我們的剛需比例是90%。

　　現(xiàn)場提問：項目投資開發(fā)資金和買地的金額安排是多少？280億的銷售目標是基于什么考慮的？

　　馮瑜堅：今年買地金額計劃是100億元，建筑成本支出包括管理、銷售費用和稅項支出的三項費用加起來是110億元。

　　至于今年280億元的銷售目標，這是基于我們自身的能力和對市場的判斷，還有我們的業(yè)務組合，我們覺得非常有把握；從公司備貨的角度來看，我們今年的去化率達到68%就可以了，去年我們的去化率是64%。從這個角度來看，我們覺得是個比較平穩(wěn)的目標。

　　公司很大部分來源于純住宅方面，純住宅開發(fā)規(guī)模非常大，而剛需產品占90%；所以我們在這方面的投資金額是比較大的，但是回收也是非?？斓摹１热缯f我們的目標是6、8、10，也就是說我們拿到土地以后8個月就開盤，最快的5個月就可以開盤，這也非常符合政府政策的引導，還有整個市場剛需的需要。這是一個貢獻規(guī)模和現(xiàn)金流的業(yè)務，雖然初始投資比較大，但是6到8個月就回收了，這是我們最關鍵的一個安排。

　　現(xiàn)場提問：關于房產稅的討論有很多，公司如何看房產稅？今年房產稅會不會向北京等其他城市擴展？未來會對房企有什么影響？

　　劉曉光：房產稅一直在推，我想時間點可能不會很快推開。不排除一個試點城市時間表的推出，但是這個時間表不會很快的推開。

　　房產稅還有一些很細的東西，比如房子有什么樣的標準，第一套怎么樣，第二套怎么樣，如能夠拿到這些細的東西，我們才能分析消費者的購買行為，以及對房地產商的影響，現(xiàn)在我覺得還沒有到這個時間點。

　　現(xiàn)場提問：首創(chuàng)對于今年上、下半年的推盤節(jié)奏是怎樣安排的？

　　馮瑜堅：從推盤節(jié)奏來看，我們全年的計劃還是比較均勻的，時間過半、任務過半是今年的主要目標。上半年主要是立足于去年下半年拿的土地為主，下半年新推盤的量主要來自于今年一季度拿的土地，包括已經拿了北京的四塊土地。

　　現(xiàn)場提問：內地銀行按揭房貸好像比以前嚴格了，你們怎么看？如果銀行對于房地產貸款不那么積極，整個銷售肯定會不會受到影響？

　　羅俊：去年年底銀行之間的資金市場有短期流動性的問題，包括銀行間同業(yè)拆借利率大幅上升，進入到2014年初銀行間同業(yè)拆借利率在同步回落。

　　對于首創(chuàng)置業(yè)來說，按揭放款不會有很大的影響。從首創(chuàng)置業(yè)目前的項目來看，按揭放款是正常的節(jié)奏?，F(xiàn)在我們也了解各個銀行對于房地產業(yè)務現(xiàn)在集中大型的國有控股房地產公司集中，比如說有幾個銀行開始推行名單制，首創(chuàng)置業(yè)基本上在股份制銀行的重點名單中。

　　現(xiàn)場提問：你認為按揭會放緩嗎？以前貸款一個周期只需要兩個禮拜，但是現(xiàn)在很多人要等一兩個月才能拿到貸款；而對剛需購買者來說也沒有像以前那樣很大的折扣，這對公司有何影響？

　　羅俊：按揭放緩還是要根據2014年整個資金市場的情況來看，可能由中國人民銀行控制整體的節(jié)奏。據我們了解，沒有任何銀行對房地產市場悲觀。2014年整體市場是比較平穩(wěn)的狀況，而且我們的產品都是剛需產品，所以按揭的影響不會很大。

　　在2013年上半年很多銀行是8.5折的按揭貸款利率，現(xiàn)在按揭貸款優(yōu)惠利率很少有銀行能夠執(zhí)行，但是這并不表示銀行不看好按揭貸款，應該是整體資金成本的上升，按揭貸款的需求比以前更旺盛了。

　　按揭貸款時間的延長比以前稍微有延長，但是不需要一到兩個月的時間，而且我們和各個銀行是戰(zhàn)略合作關系，銀行會把按揭額度優(yōu)先向我們這樣的戰(zhàn)略合作伙伴傾斜。

　　劉曉光：在資金結構上，影子銀行受到影響比較大，影子銀行多數是把錢給中小企業(yè)，今年可能這方面比較難。對大企業(yè)而言，情況會好一點，國企肯定在銀行的業(yè)務名單。