萬(wàn)科1月份的推盤(pán)量并不高，但之前積累了350億左右的已認(rèn)購(gòu)待簽約資源，將陸續(xù)在今年第一季度的銷(xiāo)售中得到體現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 當(dāng)“暖意洋洋”的2014年春節(jié)腳步逐漸走遠(yuǎn)時(shí)，全國(guó)多地隨即迎來(lái)了一波寒流，使得人們不得不披上毛大衣抗寒。

　　不僅開(kāi)春天氣如此，眼下，2014年的全國(guó)的樓市似也出現(xiàn)“倒春寒”狀況。按照以往慣例，新一年的1月份，出于假期及推盤(pán)節(jié)奏等因素影響，房企銷(xiāo)售并不高。

　　不過(guò)，據(jù)萬(wàn)科、碧桂園等1月業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，1月萬(wàn)科、碧桂園的銷(xiāo)售同比分別增44.99%，及140.74%。

　　其中，對(duì)于萬(wàn)科1月的銷(xiāo)售情況，申銀萬(wàn)國(guó)指出，由于春節(jié)因素，萬(wàn)科1月份的推盤(pán)量并不高，但之前積累了350億左右的已認(rèn)購(gòu)待簽約資源，將陸續(xù)在今年第一季度的銷(xiāo)售中得到體現(xiàn)。這與萬(wàn)科1月份良好的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)正好吻合。

　　一方面，由于結(jié)轉(zhuǎn)滯后原因，使得銷(xiāo)售呈大漲趨勢(shì)，但另一方面，市場(chǎng)卻普遍預(yù)計(jì)，受信貸收緊等因素影響，2014年房企的銷(xiāo)售增長(zhǎng)將顯著放緩。

　　或正是基于上述樓市的各種不確定性因素，近期，包括恒大、世茂、越秀等房企，均有收購(gòu)金融機(jī)構(gòu)股份或與金融機(jī)構(gòu)合作的動(dòng)作，而這在相關(guān)分析看來(lái)，也是房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)存在擔(dān)憂情況下，做出多元化轉(zhuǎn)型措施之一。

　　結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)

　　根據(jù)萬(wàn)科新公布的1月銷(xiāo)售情況顯示，2014年1月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積194.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.79%，環(huán)比增長(zhǎng)99.39%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額276.5億元，同比增長(zhǎng)44.99%，環(huán)比增長(zhǎng)152.51%。

　　對(duì)于上述銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，長(zhǎng)江證劵最新研報(bào)指出，1月萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額和面積同比漲幅差距進(jìn)一步擴(kuò)大，單月銷(xiāo)售均價(jià)高達(dá)14209元/平米，同比增長(zhǎng)20%，環(huán)比增長(zhǎng)27%，由此，萬(wàn)科1月銷(xiāo)售也輕松站上了其歷史單月的最高點(diǎn)。從銷(xiāo)售分區(qū)占比情況來(lái)看，長(zhǎng)三角銷(xiāo)售面積占比高達(dá)42%，珠三角以29%的比例次之。

　　就1月銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)的原因，萬(wàn)科董秘譚華杰也表示，1月份，萬(wàn)科的銷(xiāo)售多數(shù)來(lái)于2013年已認(rèn)購(gòu)，但未完成簽約的部分。

　　同時(shí)，譚華杰補(bǔ)充介紹，萬(wàn)科2014年整個(gè)一季度的推貨量都很低，但余下季度的推貨量會(huì)比較多。

　　另就萬(wàn)科2014年的銷(xiāo)售，瑞銀在早前報(bào)告中指出，萬(wàn)科在2013年新開(kāi)工面積為1950萬(wàn)平方米，由此預(yù)期可推動(dòng)2014年新推盤(pán)面積上升至2000萬(wàn)平方米，加上2013年末可售住宅存量面積約750萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2014年萬(wàn)科可售資源總量將接近2750萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)金額約3050億元，進(jìn)而預(yù)計(jì)簽約銷(xiāo)售額或?qū)⑦_(dá)到2150億元。

　　與銷(xiāo)售大增不同的是，1月萬(wàn)科拿地趨于謹(jǐn)慎，1月萬(wàn)科新增項(xiàng)目?jī)H3個(gè)，同比下降63%，3個(gè)項(xiàng)目分別位于上海、西安和昆明，占地面積共計(jì)36萬(wàn)方，同比下降77%。除西安環(huán)園中路項(xiàng)目外，其他均為合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新增權(quán)益建面65.58萬(wàn)方，新增土地購(gòu)置款18.93億元。

　　對(duì)于拿地動(dòng)作，譚華杰稱(chēng)，1月份，受季節(jié)性因素影響，整個(gè)春節(jié)土地成交都比較少，但就萬(wàn)科全年拿地的節(jié)奏僅為補(bǔ)貨的概念。

　　對(duì)于萬(wàn)科的土儲(chǔ)情況，長(zhǎng)江證劵于上述報(bào)告中也表示，盡管行業(yè)周期向下和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)明顯，但萬(wàn)科貨源儲(chǔ)備充足，預(yù)計(jì)其2014年將保持穩(wěn)中有進(jìn)的拿地策略，以保障未來(lái)兩三年銷(xiāo)售的可持續(xù)增長(zhǎng)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，除萬(wàn)科1月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大增外，同屬千億行列的碧桂園1月銷(xiāo)售也同比大增。最新數(shù)據(jù)顯示，1月碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約人民幣176.7億元，合同銷(xiāo)售建筑面積約271萬(wàn)平方米。

　　其中，較去年同期碧桂園的合同銷(xiāo)售金額73.4億元，今年一月碧桂園的業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)140.74%，而據(jù)相關(guān)知情人士透露，其銷(xiāo)售大增也主要因?yàn)槿ツ赀z留未簽約部分。

　　市場(chǎng)隱憂

　　雖然2014年開(kāi)局，包括萬(wàn)科、碧桂園等的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)借助結(jié)轉(zhuǎn)滯后都交出了不錯(cuò)的答卷，但值得注意的是，另一方面，市場(chǎng)卻接連傳出錢(qián)荒、影子銀行監(jiān)管等消息，給作為資金密集型產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展空間打上了問(wèn)號(hào)。

　　而對(duì)于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，相關(guān)分析認(rèn)為，隨著信貸收緊、及被壓抑的買(mǎi)房需求逐步被吸收后，未來(lái)房企銷(xiāo)售增長(zhǎng)明顯放緩將是大的發(fā)展趨勢(shì)，而在此種趨勢(shì)下，房企本身也在尋求各種多元化轉(zhuǎn)型。

　　這一點(diǎn)，于近期，包括恒大、世茂、越秀等企業(yè)，入股金融機(jī)構(gòu)或與金融機(jī)構(gòu)合作的動(dòng)作上或有所體現(xiàn)。

　　具體來(lái)看，除今年1月24日，恒大地產(chǎn)宣布以33億元收購(gòu)華夏銀行4.5%的股份外，2013年12月19日及2014年1月28日，世茂股份與光大集團(tuán)簽署了相關(guān)產(chǎn)權(quán)交易合同，股權(quán)受讓價(jià)格為21.86億元。

　　同時(shí)，越秀地產(chǎn)母公司越秀集團(tuán)收購(gòu)香港創(chuàng)興銀行75%股份，交易已在2月5日完成，涉及金額116億港元。

　　另值得一提的是，繼2013年10月30日，萬(wàn)科宣布以27億元收購(gòu)徽商銀行8%的股份后，近日市場(chǎng)再傳萬(wàn)科將聯(lián)手騰訊創(chuàng)辦銀行。

　　雖然最終萬(wàn)科方面已予以否認(rèn)，并表示未來(lái)幾年，萬(wàn)科沒(méi)有大規(guī)模進(jìn)入金融領(lǐng)域的考慮，但通過(guò)該傳言，仍不難看出市場(chǎng)對(duì)房企聯(lián)姻金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注。

　　對(duì)于房企聯(lián)姻金融機(jī)構(gòu)，深圳金鷹地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)林曉華表示，目前由于成本的上升，再加上房企回籠資金的速度趕不上擴(kuò)張的速度，這都需要大量資金支持，而通過(guò)聯(lián)姻金融機(jī)構(gòu)能進(jìn)步拓寬企業(yè)的融資渠道，同時(shí)，也可增加企業(yè)自身客戶(hù)資源。

　　另?yè)?jù)了解，除聯(lián)姻金融機(jī)構(gòu)外，今年來(lái)，包括萬(wàn)科、綠地、招商等企業(yè)也新提出了諸如“小股操盤(pán)”模式在內(nèi)的額外盈利模式。

　　據(jù)萬(wàn)科董秘譚華杰透露，小股操盤(pán)為萬(wàn)科2014年新的提法中的最重要的一條，小股操盤(pán)模式投資投入資金并不多，但投資回報(bào)率會(huì)比較高。

　　“以前萬(wàn)科是絕對(duì)的控股，但小股操盤(pán)手法，萬(wàn)科可以只占項(xiàng)目20%以下的股權(quán)，但必須由萬(wàn)科來(lái)操盤(pán)，用萬(wàn)科的團(tuán)隊(duì)、用萬(wàn)科的品牌”。

　　對(duì)于小股操盤(pán)模式，瑞銀認(rèn)為，降低新增項(xiàng)目的權(quán)益比例，試圖在分享項(xiàng)目利潤(rùn)之外，通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)取得額外收入，此舉有望為公司獲得更高的資本回報(bào)率。