很多住宅地產(chǎn)發(fā)展商會轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，在這個階段就是品牌競爭、品質(zhì)為王。

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個全新冒險樂園，充滿機遇，也充滿風(fēng)險，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項目才是好的項目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認(rèn)識商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護(hù)合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點新媒體將在廣州舉行首屆觀點商業(yè)年會，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項目的打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 趙思茵、李雯露 “現(xiàn)在中國城市化進(jìn)程還是高速發(fā)展的，所以對房地產(chǎn)的需求比較高。另外，經(jīng)濟高速發(fā)展使人們收入增加，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)量價齊升的原因，這兩個原因?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)也會產(chǎn)生利好。”

　　越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理、商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理梁濟豪認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)需要的是人流和購買力。經(jīng)濟發(fā)展，個人收入增加，客戶的購買力也就增加了；人流增加，增加購買力度。”

　　在梁總眼中，商業(yè)地產(chǎn)可以形成優(yōu)良的融資平臺。倘若住宅有很好的商業(yè)品牌配套，住宅的品位也會提升，“可住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展會帶動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展又會使住宅地產(chǎn)品位和品質(zhì)提升。”

　　此外，對商業(yè)和住宅皆有涉及的越秀地產(chǎn)住宅和商業(yè)的平衡上也有自己的心得，“住宅和商業(yè)結(jié)合的平衡點把握的關(guān)鍵是現(xiàn)金流保障，并不強調(diào)比例多少。”

　　即便如此，依舊有很多聲音認(rèn)為商業(yè)出現(xiàn)了泡沫，“確實，現(xiàn)在的綜合體、購物中心發(fā)展得很快。但我認(rèn)為，只要城市化和經(jīng)濟高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)就會高速發(fā)展。另外，很多住宅地產(chǎn)也轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，在任何地方都會有泡沫化、井噴、競爭的情況存在，關(guān)鍵點是適者生存、品質(zhì)為王。”梁濟豪指出。

　　以廣州為例，三年內(nèi)廣州甲級寫字樓可以達(dá)到160多萬平方米的供應(yīng)量，僅珠江新城就超過80萬平方米。這種情況下，在珠江新城擁有多個物業(yè)的越秀地產(chǎn)需要面對比其他地產(chǎn)商更為激烈的市場競爭。但梁濟豪認(rèn)為，越秀并不懼怕競爭，因為越秀從90年代開始做白馬商場，而且是做得很成功，有這個經(jīng)驗，也有這個歷史。

　　而且越秀擁有“開發(fā)+運營+金融”的模式，用“地產(chǎn)+房產(chǎn)基金”的形式，有效解決了商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回收期長的問題。

　　對于越秀地產(chǎn)的獨特模式，梁濟豪認(rèn)為，住宅與商業(yè)雙輪驅(qū)動能夠保證快速、穩(wěn)健、有效的發(fā)展，起到互相平衡、互相推動的作用。

　　以下為觀點新媒體對越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理、商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理梁濟豪先生專訪實錄：

　　觀點新媒體：在越秀的標(biāo)準(zhǔn)中，怎樣的寫字樓是比較好或者說運營比較成功的項目？

　　梁濟豪：越秀地產(chǎn)做寫字樓已經(jīng)有二十多年的歷史，在廣州天河區(qū)、越秀區(qū)都有越秀地產(chǎn)的足跡，如城建大廈、財富廣場、維多利廣場、越秀城市廣場等都是公司早期的寫字樓。從區(qū)域甲級寫字樓到國際級寫字樓，我們都在不斷超越，與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌。

　　首先是層高，區(qū)域甲級寫字樓很多建筑層高不到4米，凈空只有2.5到2.8米。但是越秀地產(chǎn)的寫字樓不一樣，例如廣州IFC的層高是4.5米，凈空超過3米，所以在廣州IFC辦公時會有很好的空間感。

　　其次是環(huán)保設(shè)施和空調(diào)設(shè)備。越秀地產(chǎn)用的是環(huán)保空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)有PM2.5的除塵設(shè)備，這都是甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)；第三就是電梯、人防、消防的要求。

　　觀點新媒體：珠江新城和廣州其他區(qū)域都在大量建造寫字樓，越秀如何面對市場的競爭？

　　梁濟豪：廣州甲級寫字樓三年之內(nèi)可以達(dá)到160多萬平方米的供應(yīng)量，僅珠江新城就超過80萬平方米。但廣州是國家中心城市，另外現(xiàn)在提出的“海上絲綢之路”，廣州是一個很重要的城市，這是宏觀的利好消息，寫字樓需求量也是兩位數(shù)的增長。

　　第二，盡管市場上有很大供應(yīng)量，但是純寫字樓、國際級純寫字樓以及擁有國際知名物業(yè)管理的國際級純寫字樓，在廣州地區(qū)基本上很少競爭對手不多。

　　觀點新媒體：對于這些綜合體項目的選址、定位方面，公司是怎么考慮的？

　　梁濟豪：地標(biāo)式綜合體肯定要在城市比較好的地段，比如說CBD地段就是做地標(biāo)綜合體的最好的地方。

　　如果越秀地產(chǎn)要做主題商城綜合體，則會選擇在商業(yè)氛圍比較好的地方。比如說財富天地選擇在西灣路，因為考慮到廣州“十三行”的歷史已經(jīng)有兩千多年了，都在廣州的西邊。廣州西邊一直是商戶之地，已經(jīng)有很長的歷史。

　　觀點新媒體：商圈還是最重要的？

　　梁濟豪：對，商圈是很重要的。國外有很多大型的購物中心建在郊外，那些是開車去購物的。但是作為主題商城，一定得有商圈的氛圍。所謂主題商城就是零售、批發(fā)、展貿(mào)一體化，這樣商家可以做零售又可以做批發(fā)和展覽，是專業(yè)市場經(jīng)營，購物中心管理的一種創(chuàng)新經(jīng)營模式。

　　越秀地產(chǎn)已經(jīng)有30年歷史，從90年代開始就做白馬商場，而且是做得很成功，有這個經(jīng)驗，也有這個歷史。

　　觀點新媒體：越秀地產(chǎn)獨特的“開發(fā)+運營+金融”商業(yè)模式，其他企業(yè)有沒有復(fù)制的可能？

　　梁濟豪：在商業(yè)地產(chǎn)運營模式中，“開發(fā)+運營+金融”商業(yè)模式是越秀地產(chǎn)獨有的，也是我們的核心競爭力。

　　很多商業(yè)地產(chǎn)項目為什么做不下去？因為商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回收期長，地產(chǎn)商為了解決資金投入的問題，就要賣商鋪，有的甚至把商場也散賣。但是，商場散賣會造成經(jīng)營難度大、管理難度大的后果。經(jīng)營不善，物業(yè)的價值就提升不了。

　　所以，越秀地產(chǎn)不做散賣商業(yè)的事，而是走“開發(fā)+運營+金融”的道路，用“地產(chǎn)+房產(chǎn)基金”的形式。其實，越秀地產(chǎn)也是賣，但賣的是基金，不是商鋪。

　　以廣州IFC為例，我們通過“開發(fā)+運營+金融”的商業(yè)模式，使得廣州IFC需要十五年的回收期，轉(zhuǎn)變?yōu)槿甓嗟幕厥掌冢行Ы鉀Q了商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回收期長的問題。

　　觀點新媒體：住宅市場出現(xiàn)量價齊升，商業(yè)地產(chǎn)是否存在著更大的機會？怎么看住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)之間互相影響的關(guān)系？

　　梁濟豪：住宅地產(chǎn)量價齊升說明供求關(guān)系還沒有改變，現(xiàn)在中國城市化進(jìn)程還是高速發(fā)展的，所以對房地產(chǎn)的需求比較高。

　　另外，經(jīng)濟高速發(fā)展使人們收入增加，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)量價齊升的原因，這兩個原因?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)也會產(chǎn)生利好。

　　商業(yè)地產(chǎn)需要的是人流和購買力。經(jīng)濟發(fā)展，個人收入增加，客戶的購買力也就增加了；人流增加，增加購買力度。當(dāng)人均收入達(dá)到3000美金，商業(yè)地產(chǎn)開始興起，達(dá)到8000美金，商業(yè)地產(chǎn)就會快速發(fā)展。

　　住宅地產(chǎn)賣得快、回籠資金快，但是住宅地產(chǎn)也有周期性波動，受政策、受市場的影響比較大。

　　商業(yè)地產(chǎn)投入大，回收期長，但是收入比較穩(wěn)定，起到一個穩(wěn)健的、平衡的作用。此外，商業(yè)地產(chǎn)升值空間大，物業(yè)升值也是利潤。

　　商業(yè)地產(chǎn)可以形成優(yōu)良的融資平臺。房地產(chǎn)公司如果是住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動，可以既快速又穩(wěn)健地發(fā)展，起到互相平衡、互相推動的作用。倘若住宅有好的商業(yè)品牌配套，住宅的品位也會提升?？梢哉f，住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展會帶動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展又會使住宅地產(chǎn)品位和品質(zhì)提升。

　　所以，越秀地產(chǎn)是住宅與商業(yè)雙輪驅(qū)動的，能夠保證快速、穩(wěn)健、有效的發(fā)展。

　　觀點新媒體：越秀未來在商業(yè)發(fā)展看好一二線城市，怎么看商業(yè)地產(chǎn)泡沫化問題？

　　梁濟豪：有很多聲音都說商業(yè)出現(xiàn)了泡沫，確實，現(xiàn)在的綜合體、購物中心發(fā)展得很快。但我認(rèn)為，只要城市化和經(jīng)濟發(fā)展高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)就會高速發(fā)展。另外，很多住宅地產(chǎn)也轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，在任何地方都會有泡沫化、井噴、競爭的情況存在，關(guān)鍵點是適者生存、品質(zhì)為王。

　　觀點新媒體：新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)必然帶來巨大的商業(yè)需求，與商業(yè)較成熟的一二線城市相比，新城鎮(zhèn)的機遇與風(fēng)險都是什么？

　　梁濟豪：城鎮(zhèn)化有兩個好處：第一，可以較低的地價去獲取未來新城市的土地資源，這是一個最大的機遇。第二，在哪里發(fā)展商業(yè)，哪里就有住宅，商業(yè)品牌會帶動住宅的發(fā)展。風(fēng)險在于新城鎮(zhèn)商業(yè)成熟期比較長，人氣比較少，經(jīng)營壓力比較大，所以開發(fā)商的資金要扛得起。

　　觀點新媒體：2013觀點商業(yè)年會主題為“商業(yè)的未來”，您認(rèn)為商業(yè)會有怎樣的未來？

　　梁濟豪：城市化在高速發(fā)展，經(jīng)濟在高速發(fā)展，所以商業(yè)地產(chǎn)在未來一段時間還能高速發(fā)展。

　　第一，2020年，人均收入達(dá)到8000美金的城市預(yù)計有177個，這些城市會進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展期。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)會進(jìn)入品牌競爭和品質(zhì)為王的階段。隨著房地產(chǎn)長效機制推進(jìn)，很多住宅地產(chǎn)發(fā)展商會轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，會有更多人做商業(yè)地產(chǎn)。在這個階段就是品牌競爭、品質(zhì)為王。

　　第三，電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊很大。在這個過程中會出現(xiàn)兩個問題，一是實體商業(yè)會跟電商結(jié)合，就像美國90年代的亞馬遜，亞馬遜就廣泛跟實體商業(yè)結(jié)合；二是即興消費興起。

　　第四，商業(yè)的人才競爭加劇，特別是綜合型的人才。競爭較大的會有兩類，一個是懂管理、多專業(yè)的商業(yè)人才；第二是商業(yè)與電商兩方面結(jié)合的人才。