廣州跟進(jìn)出臺(tái)“穗六條”，以“深八條”與“京七條”“滬七條”為標(biāo)本，重申原有調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)落實(shí)“新五條細(xì)則”。　　

　　張宏偉 “穗六條”出爐！繼鄭州與深圳、北京、上海出臺(tái)地方調(diào)控措施后，廣州跟進(jìn)出臺(tái)“穗六條”，以“深八條”與“京七條”“滬七條”為標(biāo)本，重申原有調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)落實(shí)“新五條細(xì)則”。至此，一線城市樓市調(diào)控政策全線收緊。

　　從“穗六條”新政內(nèi)容來看：一是二套房貸首付進(jìn)一步提高，或馬上由六成提至七成，利率不變（與其他一線城市一樣）。二是外地人購房門檻提高。三是加大中小套型土地供應(yīng)。四是控制高端預(yù)售許可證及高端樓盤的成交。

　　從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，無論是從最近“穗六條”、“深八條”、“京七條”、“滬七條”，還是當(dāng)前政府表態(tài)來看，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：基本上是通過增加中低價(jià)位的市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，從市場的角度來調(diào)控市場的特征比較突出，沒有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購等行政化手段和措施。從這個(gè)角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。

　　因此，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨勢來講，通過“穗六條”、“深八條”、“京七條”“滬七條”等短期內(nèi)過渡性政策，為房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制出臺(tái)做好鋪墊，為限購會(huì)逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施營造市場機(jī)會(huì)。

　　“穗六條”提出人民銀行廣州分行應(yīng)在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)廣州市房價(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例。根據(jù)其他一線城市經(jīng)驗(yàn)來看，廣州居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，極有可能其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

　　筆者認(rèn)為，二套房首付比例在現(xiàn)有6成的基礎(chǔ)上提高至七成或七成以上，只不過是增加了購房者或投資客進(jìn)入市場的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產(chǎn)的杠桿作用。二套房貸首付比例執(zhí)行不低于70%政策可能會(huì)對于部分人群尤其是首次改善這類人群產(chǎn)生影響，導(dǎo)致這部分需求后置。

　　但是，二套房當(dāng)中相當(dāng)一部分購買者具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，仍然是全款支付，二套房貸首付比例執(zhí)行不低于70%政策很難影響這一部分人群入市的步伐。

　　總體來講，北上廣深等城市二套房貸首付比例執(zhí)行不低于70%政策，對于首次改善這類人群影響較大，導(dǎo)致這部分需求后置，但是，這些需求始終會(huì)釋放，釋放的時(shí)間點(diǎn)至多是籌夠一成首付金額的時(shí)間。

　　利率方面，在首付比例提高的前提下，其實(shí)，對于購房者或投資客的整體購房成本反而是降低的，原因很簡單，首付比例提高了，需要貸款的部分減少了。如果購房者或投資客可以跨過首付這道坎，那么，利率的提高對于購房成本的增加幾乎不會(huì)影響月度還款的難度。

　　至于其他城市是否會(huì)跟進(jìn)效仿，則取決于這些城市房價(jià)是否上漲過快，短期內(nèi)有沒有報(bào)復(fù)性反彈的壓力。當(dāng)前房價(jià)上漲過快的城市，比如部分房價(jià)上漲過快的二線城市，如南京、廈門、福州、沈陽、鄭州、武漢、長沙等，有可能因?yàn)榉績r(jià)控制目標(biāo)完成難度增加，短期內(nèi)可能采取類似于二套首付比例提高至7成、延緩高端樓盤預(yù)售許可證發(fā)放等做法，短期內(nèi)控制均價(jià)漲幅范圍，以達(dá)到短期內(nèi)市場降溫的目的。但是，這仍然是治標(biāo)不治本的做法，短期內(nèi)來講，最根本的做法還是堅(jiān)持“去投資化”政策的同時(shí)，增加市場供應(yīng)，調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu)，緩解緊張的供求關(guān)系。

　　而從近期各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，二三線城市出臺(tái)的“以限價(jià)代替限購”、“限購再寬限一套”（如溫州）等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購政策逐步退出的特征，當(dāng)前來講，二三線城市的限購基本被“潛規(guī)則”破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行特征。

　　就執(zhí)行層面來講，當(dāng)前多數(shù)城市“限購”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個(gè)月的“潛規(guī)則”破解。正是由于這樣的原因，上海市調(diào)整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上；廣州隨后也出臺(tái)措施，暫定對能提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　對比之前各地政策，我們發(fā)現(xiàn)，各地出臺(tái)的“限購”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個(gè)月（北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上?！皽邨l”為2年較為嚴(yán)格）為購房的基本條件，這些“限購”政策出臺(tái)后，購房者本身會(huì)更加注重納稅和社保方面的繳納，即使各個(gè)地方出臺(tái)補(bǔ)繳的不予認(rèn)可的補(bǔ)丁調(diào)控政策，購房者不使用補(bǔ)繳手段購房，那么，自“限購”政策出臺(tái)當(dāng)月起，至多一年之后這項(xiàng)規(guī)定也會(huì)自動(dòng)失效，因此，對于廣州等地已執(zhí)行3年左右的樓市“限購”政策的城市來講，有可能會(huì)因?yàn)橘彿空呱绫＜凹{稅證明繳納逐漸符合新的“限購”條件而自動(dòng)失效。其實(shí)，當(dāng)前多數(shù)城市“限購”或被這個(gè)“潛規(guī)則”破解，限購政策的執(zhí)行明顯會(huì)呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場特征，有可能不會(huì)對市場起到太大的作用。

　　一個(gè)行政區(qū)域內(nèi)全部施行或從緊限購政策，從近3年限購執(zhí)行歷程來看，當(dāng)一個(gè)行政區(qū)被納入限購范圍之前，都會(huì)引來新一輪的市場需求爆發(fā)和炒作過程，以規(guī)避限購以后對于購房行為的影響。一旦限購擴(kuò)圍，其實(shí)，也回避不了限購已執(zhí)行3年左右，大多數(shù)人都已基本具備購房資格這個(gè)現(xiàn)狀，出了限購政策，反而還會(huì)使這些需求集中入市。

　　此外，從執(zhí)行面來看，在二三線城市、甚至一線城市，補(bǔ)繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實(shí)。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者