36個(gè)億信托規(guī)模雖大，但對(duì)于寶能未來(lái)的支出卻也杯水車薪，而這主要是指寶能商業(yè)方面的投入。　

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 隨著寶能5年1200億40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)張計(jì)劃的公布，寶能的商業(yè)地產(chǎn)漸入投入期。

　　而隨著一筆36億元規(guī)模信托的發(fā)行，可以看出，寶能正走在一條籌錢的商業(yè)地產(chǎn)之路。

　　36億信托融資

　　根據(jù)用益信托網(wǎng)最新公布的信息顯示，華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司將發(fā)行名為鼎新108號(hào)深圳寶能地產(chǎn)股權(quán)投資集合信托產(chǎn)品，該信托發(fā)行預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模為36億元，實(shí)際發(fā)行規(guī)模為18億元。發(fā)行期限為自2013年11月13日起，至之后的24個(gè)月，信托預(yù)計(jì)收益率為8.6%至9.5%。

　　收益率方面，根據(jù)投資規(guī)模級(jí)別有所不同，若信托計(jì)劃存續(xù)期間，為固定收益：300萬(wàn)以下為8.6%/年；300（含）-1000萬(wàn)為9.1%/年；1000（含）-5000萬(wàn)為9.3%/年；5000萬(wàn)（含）以上為9.5%/年；而若信托計(jì)劃存續(xù)期超過(guò)2年，延長(zhǎng)期內(nèi)優(yōu)先級(jí)固定信托收益的預(yù)期收益率均上調(diào)1%/年，以實(shí)際延長(zhǎng)天數(shù)計(jì)算。

　　同時(shí)，在上述信托計(jì)劃未觸發(fā)對(duì)賭條件、信托計(jì)劃存續(xù)期超過(guò)2年的情況下，優(yōu)先級(jí)浮動(dòng)信托可能產(chǎn)生浮動(dòng)收益，浮動(dòng)收益視信托計(jì)劃終止時(shí)處置目標(biāo)股權(quán)的收益水平而定。若信托計(jì)劃終止時(shí)目標(biāo)股權(quán)投資增值凈收益超過(guò)設(shè)定值，則優(yōu)先級(jí)與劣后級(jí)按2比8分配目標(biāo)股權(quán)投資增值凈收益超過(guò)設(shè)定值的部分。

　　就該筆信托，寶能控股以其所持有寶能地產(chǎn)22%股權(quán)作質(zhì)押；同時(shí)，寶能控股及實(shí)際控制人姚振華個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保；深圳寶能公館項(xiàng)目取得土地證后抵押給華潤(rùn)信托，未來(lái)可解抵押釋放于開發(fā)貸銀行，華潤(rùn)信托獲得第二順位抵押。

　　對(duì)于該筆信托，在相關(guān)分析師看來(lái)，36億規(guī)模著實(shí)較大，但綜合預(yù)期的收益率大致在9%左右，算正常水平。

　　據(jù)該分析師介紹，目前不管是從存量還是新增的信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率來(lái)看，像萬(wàn)科這種大型的公司能保持在8%-9%水平內(nèi)，而一般公司則需要9%-10%，或者10%以上。

　　因?yàn)椋摴P信托分為優(yōu)先級(jí)信托及劣后級(jí)信托，所以該分析師猜測(cè)，前期發(fā)行18億優(yōu)先級(jí)信托為公開發(fā)行，而其余18億劣后級(jí)信托或?yàn)閷毮芸毓勺约嘿?gòu)買。

　　此外，就寶能此次發(fā)行信托提供的擔(dān)保條件，深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)表示，于寶能此次發(fā)行計(jì)劃中的擔(dān)保條件來(lái)看，一方面或是寶能對(duì)于該信托未來(lái)收益持有信心，但另一方面或也說(shuō)明寶能對(duì)于資金的迫切性。

　　另值得注意的是，根據(jù)上述信托計(jì)劃，在成功募集優(yōu)先級(jí)18億元資金規(guī)模后，2億元用于向?qū)毮艿禺a(chǎn)增資，持有寶能地產(chǎn)18%股權(quán)，用于深圳寶能公館項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)；16億元用于寶能地產(chǎn)贛州項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

　　其中，對(duì)于16億元用于寶能贛州項(xiàng)目，上述深圳業(yè)內(nèi)表示，以寶能贛州項(xiàng)目的體量來(lái)看，該項(xiàng)目的體量相當(dāng)于卓越深圳梅林城綜合體項(xiàng)目，但以贛州的經(jīng)濟(jì)水平來(lái)看，用16個(gè)億的資金或有結(jié)余。

　　資料顯示，寶能贛州太古城項(xiàng)目，位于東江源大道與唐江路交匯處，總用地面積占地面積5.19萬(wàn)平方米，總建筑面積27.59萬(wàn)平方米，容積率3.65，綠地率35%，項(xiàng)目規(guī)劃有住宅、寫字樓、酒店。

　　商業(yè)地產(chǎn)賭局

　　雖然當(dāng)下，企業(yè)通過(guò)信托形式獲得發(fā)展資金為平常之舉，但對(duì)于寶能此次發(fā)行的規(guī)模來(lái)看，還是多少讓人有些驚訝。

　　相關(guān)分析師認(rèn)為，一般情況下，企業(yè)因項(xiàng)目發(fā)行信托，規(guī)模在幾個(gè)億左右的居多，而36個(gè)億的信托已經(jīng)非常之大。

　　值得一提的是，36個(gè)億信托規(guī)模雖大，但對(duì)于寶能未來(lái)的支出卻也杯水車薪，而這主要是指目前寶能在商業(yè)地產(chǎn)方面的投入。

　　今年9月初，寶能集團(tuán)副總裁吳永剛對(duì)外宣布，寶能集團(tuán)將加速投入商業(yè)地產(chǎn)，根據(jù)計(jì)劃，寶能將用5年時(shí)間，投資1200億元，至2018年開發(fā)建設(shè)40座創(chuàng)新型購(gòu)物中心，全部統(tǒng)一自持經(jīng)營(yíng)。

　　而對(duì)于寶能如此大規(guī)模的投入，有分析指出，5年1200億元，平均每年的投資都將超過(guò)200億元，并且全部統(tǒng)一自持經(jīng)營(yíng)，這對(duì)任何企業(yè)而言，發(fā)展如此體量的商業(yè)地產(chǎn)都將面臨極大的資金壓力，更何況是民營(yíng)企業(yè)性質(zhì)的寶能集團(tuán)。

　　而就寶能未來(lái)的商業(yè)發(fā)展計(jì)劃，在上述深圳業(yè)內(nèi)看來(lái)，更像是一場(chǎng)賭局。“寶能除缺乏資金投入外，還缺乏運(yùn)營(yíng)商業(yè)的人才；再者，開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目也并不是寶能的強(qiáng)項(xiàng)”。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，寶能商業(yè)現(xiàn)在已啟動(dòng)的項(xiàng)目有15個(gè)，分別位于深圳、沈陽(yáng)、天津、無(wú)錫、揚(yáng)州、蕪湖、合肥、贛州、南寧、韶關(guān)、惠州、云浮等城市，購(gòu)物中心平均面積為15萬(wàn)-20萬(wàn)平方米。

　　但目前投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目不多，外界熟知的僅有深圳南山all city和深圳龍崗all city2個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)介紹，寶能深圳南山all city項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果并不是很理想，除定位不明確外，項(xiàng)目于招商方面也存在很大難題。

　　不過(guò)，或正是為配合商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張計(jì)劃，于今年，將原萬(wàn)達(dá)招商中心副總經(jīng)理兼主力店部總經(jīng)理張春昊招至靡下，任寶能商業(yè)管理公司總經(jīng)理。

　　除廣納賢臣外，于2012年初，寶能集團(tuán)的創(chuàng)始人姚振華還牽頭創(chuàng)立前海人壽吸納險(xiǎn)資這一舉措，這在外界看來(lái)，或也正是為今后寶能投資商業(yè)地產(chǎn)做準(zhǔn)備。

　　但據(jù)相關(guān)熟知前海人壽的分析師向觀點(diǎn)新媒體透露，前海人壽規(guī)模較小，公司保費(fèi)規(guī)模在100個(gè)億左右。再者，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，險(xiǎn)資在投資渠道上，投向非傳統(tǒng)項(xiàng)目的占比會(huì)受限制，一般是不超過(guò)總規(guī)模的20%-25%。

　　“如果以100個(gè)億的來(lái)計(jì)算的話，目前，未來(lái)前海人壽或只能有20個(gè)億左右的資金能夠投向?qū)毮艿纳虡I(yè)地產(chǎn)”。

　　但該分析師同時(shí)也表示，“因險(xiǎn)資的投保期限比較長(zhǎng)，因此從保險(xiǎn)公司獲得資金，比信托融資、找銀行貸款的期限更長(zhǎng)，若能借用險(xiǎn)資去開發(fā)，也比較有優(yōu)勢(shì)”。