郝建民的果敢作風(fēng)比孔慶平要激進(jìn)一些，在其帶領(lǐng)下，中海地產(chǎn)或許會(huì)一改此前的穩(wěn)健作風(fēng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 中建系的地產(chǎn)整合大計(jì)自8月拋出后，外界更關(guān)心的似乎是中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)之間的跨界整合，但中海地產(chǎn)內(nèi)部中海宏洋的整合似乎會(huì)先一步進(jìn)行。

　　日前，招銀國(guó)際在一份報(bào)告中指出，由于中海宏洋主席郝建民已在8月接替孔慶平成為中海的主席，因此在節(jié)省行政開(kāi)支及提高效率的情況下，相信中海宏洋有機(jī)會(huì)被私有化。

　　資料顯示，在2011年2月中海宏洋發(fā)行完成代價(jià)股份后，中海地產(chǎn)對(duì)其的持股數(shù)已由50.10%攤薄至40.18%，但仍為最大股東，并保有對(duì)中海宏洋的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　而截至11月18日，中海宏洋收盤價(jià)為8.95港元，港股市值約204.26億港元，以此粗略計(jì)算，中海地產(chǎn)如若實(shí)施私有化，所需資金要超過(guò)120億港元。

　　私有化慨率

　　對(duì)于券商認(rèn)為的私有化可能性，中海宏洋執(zhí)行董事楊海松在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)僅表示，目前關(guān)于整合的信息暫不方便透露，如有最新動(dòng)作會(huì)及時(shí)公告。

　　事實(shí)上，外界對(duì)于中海宏洋可能被私有化的分析，除管理層面的考慮外，更多的還是來(lái)自于整個(gè)中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的觀察。

　　此前曾有分析指出，在中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合完成后，中建系將只保留中海地產(chǎn)這一平臺(tái)，而將所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合到一個(gè)平臺(tái)，既有利于避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，也可以應(yīng)對(duì)日趨白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　目前，中建系旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)除最為成熟的中海地產(chǎn)外，還有中海地產(chǎn)旗下的中海宏洋以及中建國(guó)際，同時(shí)還有獨(dú)立于中海地產(chǎn)外的中建地產(chǎn)，以及其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　而從區(qū)域和業(yè)務(wù)劃分看，中海地產(chǎn)主攻一二線的中高端住宅，中建國(guó)際專攻保障房業(yè)務(wù)，但中海宏洋與中建地產(chǎn)卻存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)隱憂，雙方均主營(yíng)三四線城市。

　　招銀國(guó)際在報(bào)告中就指出，中海宏洋目前正在經(jīng)歷業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變期，由過(guò)去以一線城市項(xiàng)目為主要貢獻(xiàn)來(lái)源變?yōu)橐匀木€城市新項(xiàng)目為主要貢獻(xiàn)來(lái)源，其毛利率已由2012上半年的50.1%縮減至2013上半年的32.7%。

　　另外，隨著目前一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升，三四線城市由于整體需求和購(gòu)買力限制，更多的開(kāi)發(fā)商逐漸將布局重點(diǎn)轉(zhuǎn)向一二線城市，由此三四線城市的前景已被市場(chǎng)看淡。

　　對(duì)此，相關(guān)分析指出，中海宏洋的三四線戰(zhàn)略已受到挑戰(zhàn)，但如果在完成以中海地產(chǎn)為平臺(tái)的整合后，可以通過(guò)其管理水平和財(cái)務(wù)狀況使資源發(fā)揮到最高水平。

　　此外，券商對(duì)于中海宏洋私有化的預(yù)測(cè)，還來(lái)自于目前中海地產(chǎn)新任主席郝健民的風(fēng)格。

　　分析認(rèn)為，從郝建民之前給外界的印象和近幾年中海宏洋的發(fā)展速度來(lái)看，郝建民的年富力強(qiáng)與果敢作風(fēng)比孔慶平要激進(jìn)一些，在其帶領(lǐng)下，中海地產(chǎn)或許會(huì)一改此前深具孔慶平特色的穩(wěn)健作風(fēng)。而在郝氏激進(jìn)風(fēng)格的帶領(lǐng)下，中海宏洋的私有化并非沒(méi)有可能。

　　“野蠻”成長(zhǎng)

　　中海宏洋的前身是蜆殼電器工業(yè)（集團(tuán)）有限公司，該公司是1955年成立的家用電器企業(yè)，1984年于香港上市，此后又收購(gòu)了光大集團(tuán)旗下光大房地產(chǎn)公司70%的股權(quán)。

　　2010年3月，中海地產(chǎn)完成蜆殼超過(guò)50%股權(quán)的收購(gòu)，進(jìn)而成功控股光大地產(chǎn)，同年6月，蜆殼電器正式更名為“中國(guó)海外宏洋”。

　　中海地產(chǎn)的收購(gòu)行動(dòng)，當(dāng)時(shí)在外界看來(lái)顯然是為了光大地產(chǎn)所擁有的土地。據(jù)當(dāng)時(shí)的資料顯示，光大地產(chǎn)在北京、廣州等城市擁有10個(gè)項(xiàng)目，涉及土地面積近300萬(wàn)平方米，其中北京、廣州的項(xiàng)目均屬于市中心優(yōu)質(zhì)地塊。

　　也正是此次收購(gòu)，中海地產(chǎn)才得以在北京、廣州等地儲(chǔ)備多個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)而完成了在這兩個(gè)一線城市的真正布局。

　　而在完成中海宏洋的收購(gòu)后，依據(jù)分工，中海地產(chǎn)將以一二線城市市場(chǎng)為主，而中海宏洋則以三四線城市為主，盡管中海宏洋原來(lái)在北京、廣州等一二線城市擁有業(yè)務(wù)，但該等項(xiàng)目完成后，被要求將不再涉足一二線城市。

　　不過(guò)，盡管被安排拓展三四城市業(yè)務(wù)，但中海宏洋還是將使用“中海地產(chǎn)”的品牌進(jìn)行項(xiàng)目推廣。

　　但隨著此后中海宏洋逐漸走上正軌，且規(guī)模不斷壯大，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的隱憂還是顯現(xiàn)，由于與母公司中海地產(chǎn)同在香港上市，且使用同一品牌推廣，外界對(duì)其區(qū)分并不明顯。

　　目前，中海宏洋總土地儲(chǔ)備達(dá)1063萬(wàn)平方米，分布在國(guó)內(nèi)13個(gè)城市，其在今年還分別購(gòu)入常州、合肥、呼和浩特及揚(yáng)州等二三線城市的土地。而截至10月底，其已實(shí)現(xiàn)合約銷售額146.18億港元，全年170億港元的銷售目標(biāo)已無(wú)憂。

　　德銀日前還發(fā)布報(bào)告稱，過(guò)去三年，中海宏洋每年進(jìn)入約三個(gè)新城市，以此擴(kuò)張步伐，估計(jì)至2015年底，其至少會(huì)進(jìn)入21個(gè)城市，而到2017至2018年，年銷售額可能達(dá)到500億港元。