雖然此次入市的農(nóng)地面積小，但是對(duì)于深圳土地改革政策的啟動(dòng)意義是非常大的，這是落實(shí)政策的產(chǎn)物。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 何緣 近日，深圳土地市場(chǎng)很是熱鬧，寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)一宗地塊將成為深圳首個(gè)“農(nóng)地入市”試驗(yàn)田。

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土委表示，相關(guān)試點(diǎn)工作方案已獲得深圳市政府批準(zhǔn)。目前，該用地掛牌前期各項(xiàng)工作正在開展之中，預(yù)計(jì)今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)掛牌出讓。

　　首宗農(nóng)地入市

　　資料顯示，該地塊面積為14568平方米，位于深圳市福永街道鳳凰社區(qū)綜合市場(chǎng)旁邊，臨近深圳機(jī)場(chǎng)和廣深一級(jí)公路，此片土地一直以來(lái)都是鳳凰社區(qū)的閑置土地。

　　“雖然此次入市的農(nóng)地面積小，但是對(duì)于深圳土地改革政策的啟動(dòng)意義是非常大的，這是落實(shí)政策的產(chǎn)物”，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示。

　　據(jù)了解，在《中國(guó)土地管理法》中將土地分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地和未利用地三種。其中，建設(shè)用地亦分為城市建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地兩類。

　　我們所熟知的土地招拍掛出讓的便是城市建設(shè)用地的土地使用權(quán)，農(nóng)村集體建設(shè)用地在法律意義上是不能出讓的。

　　然而，今年1月18日，深圳市發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》及其六個(gè)配套文件(簡(jiǎn)稱“1+6文件”)中，允許原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織工業(yè)用地可進(jìn)入市場(chǎng)流通。有關(guān)專家指出，此細(xì)則中試點(diǎn)流轉(zhuǎn)的原村集體工業(yè)用地，實(shí)際上就是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

　　同時(shí)，在剛剛過(guò)去的十八屆三中全會(huì)亦提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，并于11月15日通過(guò)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》。

　　《決定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

　　“深圳當(dāng)?shù)匾彩枪膭?lì)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的，但是最主要就是面臨兩個(gè)問(wèn)題，一是村民愿不愿意，二是地價(jià)收益的分成如何協(xié)調(diào)”，深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心土地改革研究組組長(zhǎng)趙新平表示。

　　據(jù)悉，鳳凰社區(qū)用地公開出讓后，所得收益的70%歸市國(guó)土基金，30%歸原村集體經(jīng)濟(jì)組織。成交后，村集體組織還可繼續(xù)持有不超過(guò)總建筑面積20%的物業(yè)專用于產(chǎn)業(yè)配套。

　　在“1+6文件”中其實(shí)還有一種五五分成的方式，然而鳳凰社區(qū)選擇了村集體在享有部分物業(yè)的基礎(chǔ)上，與當(dāng)?shù)卣?：7分享土地出讓收益，打破了以往五五分成的固定模式。

　　對(duì)此，宋丁跟觀點(diǎn)新媒體表示，收益分成主要取決于村集體對(duì)于該地塊本身的價(jià)值以及未來(lái)預(yù)期的收益進(jìn)行綜合估量。沒(méi)有什么所謂固定的模式，現(xiàn)在大體上都處在探索階段。

　　盤活土地存量

　　“深圳本身用地不足的大背景下，農(nóng)地進(jìn)入市場(chǎng)盤活，也能提高土地利用效率”，趙新平表示。

　　據(jù)了解，深圳市1991平方公里的面積僅相當(dāng)于北京的1/9、上海的1/3。土地的稀缺在財(cái)政上反映為2010年，土地出讓金占財(cái)政收入10%；2012年，土地出讓金僅占財(cái)政收入的不足20%。

　　但是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共占用約390平方公里建設(shè)土地，其中合法用地僅有95平方公里。在沒(méi)有合法身份的這類土地中，大多以俗稱為“小產(chǎn)權(quán)房”的違法建筑及村集體工業(yè)用地兩種模式存在。

　　根據(jù)“1+6文件”，深圳選擇先盤活此類沒(méi)有合法手續(xù)的村集體工業(yè)用地。而宋丁認(rèn)為，“這是基于深圳特色的土地改革，像鳳凰社區(qū)這種類型的原村集體地塊有很多，尤其是關(guān)外。有望通過(guò)此地塊的成功出讓成為一個(gè)范例，推進(jìn)深圳各地盤活土地存量。”

　　在農(nóng)地入市中，除了之前趙新平談及的利益協(xié)調(diào)問(wèn)題，宋丁亦對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，還有兩個(gè)階段的問(wèn)題。一個(gè)是首先要解決法律方面的問(wèn)題才能進(jìn)入到市場(chǎng)的門檻；另一個(gè)是在入市的過(guò)程中，具體的交易細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，未來(lái)開發(fā)也是個(gè)問(wèn)題。

　　“其實(shí)，無(wú)論是以農(nóng)地出讓模式完成土地利用還是城市更新項(xiàng)目的大整合模式，都是立足于盤活深圳土地存量”宋丁亦表示。

　　而今年10月，深圳市規(guī)土委下屬研究中心在給市長(zhǎng)的報(bào)告中的核心觀點(diǎn)也提到“通過(guò)城市更新以期對(duì)城市中衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，成為未來(lái)深圳最主要的土地供應(yīng)方式。”