黑石、凱雷這兩宗吸納戰(zhàn)略投資者的案例，在外界看來(lái)，均為深國(guó)投商置為其年底擬赴港IPO準(zhǔn)備的“槍支彈藥”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 當(dāng)華潤(rùn)選擇退出深國(guó)投商置的緣由，隨著時(shí)間后移，成了個(gè)謎時(shí)，接手深國(guó)投商置的新東家龍柏商置，卻已將深國(guó)投商置推向了更大的發(fā)展平臺(tái)。

　　11月4日，深國(guó)投商用置業(yè)有限公司宣布，世界最大的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)投資管理人黒石，與中國(guó)工商銀行旗下香港全資子公司工銀國(guó)際控股有限公司，將購(gòu)入公司40%及6%的股權(quán)。

　　而據(jù)外媒報(bào)道，此項(xiàng)交易中黑石投資了4億美元左右。并稱這筆交易正值中國(guó)許多房地產(chǎn)集團(tuán)遭到貸款限制之際，尤其是融資買地受到限制，從而讓黑石這樣的境外投資者有了機(jī)會(huì)。

　　深國(guó)投商置公告顯示，深國(guó)投商置投資來(lái)自于黑石房地產(chǎn)亞洲基金，公告另外也顯示，于交易完成后，深國(guó)投商置的總資產(chǎn)值將超過(guò)20億美元。

　　吸納黑石

　　對(duì)于是次吸納戰(zhàn)略投資者黑石與工銀國(guó)際控股有限公司，深國(guó)投商置董事兼CEO丁力業(yè)表示，此項(xiàng)交易別具意義，黒石作為戰(zhàn)略合作伙伴，可以憑借其經(jīng)驗(yàn)的廣度與投資的深度幫助深國(guó)投商置提升業(yè)內(nèi)地位，加速在中國(guó)的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張。

　　不過(guò)，對(duì)于深國(guó)投商置此次吸納戰(zhàn)略投資者，光大證劵分析師謝皓宇認(rèn)為，作為主力發(fā)展商業(yè)的深國(guó)投商置來(lái)說(shuō)，吸納動(dòng)作會(huì)對(duì)其今后在資本運(yùn)作方面大有裨益。

　　“商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的運(yùn)用包括資金的來(lái)源、資金的退出都比較考究的，否則規(guī)模做不大，而此次深國(guó)投商置吸納戰(zhàn)略投資者，意圖主要或是助力其擴(kuò)大其商業(yè)的發(fā)展規(guī)模”。

　　同時(shí)，吸納戰(zhàn)略投資者，對(duì)主打商業(yè)的深國(guó)投商置而言，也為其今后退出商業(yè)項(xiàng)目套現(xiàn)，奠定了基礎(chǔ)。

　　謝皓宇舉例分析補(bǔ)充稱，在國(guó)外做商業(yè)地產(chǎn)，都需要找一個(gè)Reits來(lái)接手，項(xiàng)目做完后開發(fā)商再選擇退出，否則開發(fā)商前期投入的資金很難收回。

　　“靠獲取租金收益的方式謀擴(kuò)張的速度比較慢，所以一般情況下，會(huì)采取售后返租的行為”。據(jù)謝皓宇介紹，真正成熟的商業(yè)運(yùn)作模式，發(fā)展商會(huì)先找好可以接管項(xiàng)目的基金公司或者投資者，等項(xiàng)目運(yùn)作完成后，開發(fā)商會(huì)考慮先將項(xiàng)目賣出去，然后再返租回來(lái)。

　　“這個(gè)中間，開發(fā)商可以從租金方面去收取差價(jià)，再賺取相關(guān)物管費(fèi)，如此一來(lái)，可在前期迅速回籠資金，進(jìn)而做大整個(gè)商業(yè)規(guī)模”。

　　謝皓宇認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的資本運(yùn)作水平會(huì)比住宅運(yùn)作的水平更高，而深國(guó)投商置此次之所以會(huì)引入黑石，或也是出于黑石在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作方面擁有豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)。

　　資料顯示，黒石房地產(chǎn)基金創(chuàng)立于1991年，是世界最大的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)投資管理人，管理超過(guò)640億美元投資資金。

　　黒石的投資組合包括位于美國(guó)、歐洲以及亞洲的酒店、辦公樓、零售、工業(yè)及住宅地產(chǎn)。持有的主要物業(yè)包括希爾頓酒店集團(tuán)、EquityOfficeProperties、Brixmor購(gòu)物中心和倫敦Broadgate綜合辦公大樓。

　　深國(guó)投商置除此次引入戰(zhàn)略投資者助力其規(guī)模外，于早前5月份，全球另類資產(chǎn)管理公司凱雷投資集團(tuán)，也曾以收購(gòu)深國(guó)投商置旗下蘇州印象城和杭州古墩印象城49%股權(quán)為依托，與深國(guó)投商置建立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

　　而這兩宗吸納戰(zhàn)略投資者的案例，在外界看來(lái)，均為深國(guó)投商置為其年底擬赴港IPO準(zhǔn)備的“槍支彈藥”。

　　據(jù)戴德梁行相關(guān)分析師透露，對(duì)于擬上市IPO的企業(yè)來(lái)說(shuō)，于上市前可以吸納戰(zhàn)略投資者，但也可以不用吸納戰(zhàn)略投資者，主要根據(jù)企業(yè)自身的需求及性質(zhì)而定。

　　而據(jù)謝皓宇分析，發(fā)展商之所以引入基礎(chǔ)投資者，一方面可以保證配售股份的架構(gòu)處于理想狀態(tài)，另一目的則是為鎖定控股股東，保證足夠的股東權(quán)益。“這個(gè)權(quán)益就是說(shuō)，基礎(chǔ)投資者比例超過(guò)一定數(shù)量后，能進(jìn)駐董事，而這對(duì)包括未來(lái)項(xiàng)目退出等方面的操作會(huì)更便利”。

　　商業(yè)引擎

　　于早前9月份，曾有市場(chǎng)消息指，深國(guó)投商用置業(yè)計(jì)劃在香港首次公開募股，融資規(guī)模約10億美元，預(yù)計(jì)最快今年第四季度于港交所掛牌。

　　由此可以看出，深國(guó)投商置意在率先建立一個(gè)融資平臺(tái)，而一旦上市，深國(guó)投商置在某些條件方面會(huì)更符合融資的要求。

　　那么深國(guó)投商置是否能如愿完成IPO，順利實(shí)現(xiàn)上市呢？對(duì)此，光大證劵分析師謝皓語(yǔ)認(rèn)為問(wèn)題不大。謝皓語(yǔ)表示，看好深國(guó)投商置上市最主要因素就是其主業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)。

　　“在上市公司里面，擁有商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)記的公司不多，做純商業(yè)的更是少，而這樣的標(biāo)記還是比較受投資者青睞的”。

　　資料顯示，深國(guó)投商置于2003年成立于深圳，是一家專業(yè)專注的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)商。目前累計(jì)開發(fā)及管理的購(gòu)物中心建筑面積已超過(guò)400萬(wàn)平方米，旗下品牌有印象城、新一城和深國(guó)投廣場(chǎng)。

　　其中，印象城系列籌備于2006年，最初由美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)、摩根士丹利房產(chǎn)基金與深國(guó)投商用置業(yè)有限公司，共同出資建立的深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司投資及運(yùn)營(yíng)。而在金融風(fēng)暴后，美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)、摩根士丹利房產(chǎn)基金相繼退出印象城，此后，華潤(rùn)集團(tuán)一度成為深國(guó)投的主要股東，隨著華潤(rùn)的退出，印象城再度重歸深國(guó)投獨(dú)家投資運(yùn)營(yíng)。

　　目前已開業(yè)的印象城系列項(xiàng)目包括：常熟印象城、杭州古墩印象城、蘇州印象城、佛山印象城、鄭州印象城，其中規(guī)模最大的為杭州印象城，總建筑面積為14萬(wàn)平方米，規(guī)模最小的為杭州古墩印象城，總建筑面積為為5.3萬(wàn)平方米。

　　同時(shí)，新一城系列定位于社區(qū)的、大眾化的家庭型區(qū)域購(gòu)物中心。已開業(yè)的項(xiàng)目包括惠陽(yáng)新一城、順德新一城、北京新一城、馬鞍山新一城、江陰新一城等。

　　另外，深國(guó)投廣場(chǎng)則主要是作為商務(wù)配套存在，包括深圳福田深國(guó)投廣場(chǎng)、深圳寶安深國(guó)投廣場(chǎng)等。

　　截至目前，深國(guó)投商置已開業(yè)購(gòu)物中心12家，項(xiàng)目重點(diǎn)分布在珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海等地。而到2014年，深國(guó)投商用置業(yè)預(yù)計(jì)開業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)將達(dá)到20家，深國(guó)投方面更希望至2016年，這一數(shù)字能達(dá)到50家。