“此種會(huì)稀釋項(xiàng)目的股權(quán)的融資方式，是任何大規(guī)模發(fā)展的公司不樂意做的，企業(yè)應(yīng)少用股權(quán)去做融資”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 日前，中糧集團(tuán)公告了有關(guān)向中糧置業(yè)注入商業(yè)項(xiàng)目的詳細(xì)資料，隨著注資情況的進(jìn)步明朗，中糧集團(tuán)欲大力發(fā)展商業(yè)平臺(tái)中糧置業(yè)的愿望也初步成行。

　　但同作為中糧集團(tuán)旗下A股上市平臺(tái)的中糧地產(chǎn)，與獲母公司中糧集團(tuán)大筆注資境遇不同。

　　近期，中糧地產(chǎn)多次選擇以股權(quán)加債權(quán)的方式進(jìn)行融資，而之所以選擇這種不被看好的以股權(quán)融資的方式，或是中糧地產(chǎn)在缺乏大股東更多扶持下，其努力謀發(fā)展、暗自較勁中糧置業(yè)的表現(xiàn)。

　　“股加債”多起融資

　　中糧地產(chǎn)早前兩次融資動(dòng)作，且兩次融資動(dòng)作均以同樣的股權(quán)加債權(quán)方式，與同一家合作伙伴，為旗下不同項(xiàng)目做融資。

　　早前9月26日，中糧地產(chǎn)攜私募基金上海中城永躍投資中心，為南京項(xiàng)目融資7.01億元，其中，上海中城永躍投資中心為南京項(xiàng)目增資3.68億元，同時(shí)提供股東貸款為3.33億元，期限為1年，年利率7.5%。

　　隨后，10月29日，中糧地產(chǎn)又以股權(quán)加債權(quán)方式，引入基金上海中城永璽投資中心共同開發(fā)成都崔家店項(xiàng)目，總?cè)谫Y額為7.05億元。其中，基金委股權(quán)增資部分為2.45億元；股東貸款為4.6億元，期限為1年，基金在該貸款部分的年回報(bào)為8%。

　　就上述股權(quán)加債權(quán)的融資動(dòng)作，中糧地產(chǎn)表示，主要是在拓寬公司融資渠道的同時(shí)，還能在控制資產(chǎn)負(fù)債率的前提下進(jìn)一步促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　對于股權(quán)加債權(quán)的融資方式，相關(guān)分析認(rèn)為，企業(yè)還在成長初期，成長性還比較高的時(shí)候，采取這種方式，能盡量減少前期的貸款壓力。

　　同時(shí)，因?yàn)榛鹜顿Y部分中，一部分資金是以股權(quán)形式體現(xiàn)，所以企業(yè)的凈負(fù)債率不會(huì)提升那么快。

　　“通過基金增資的方式，既能融資，又因?yàn)槿谫Y方會(huì)售出部分股權(quán)，所以融資方吸納的資金不會(huì)全部體現(xiàn)在其財(cái)務(wù)報(bào)告負(fù)債表上”。

　　據(jù)了解，股權(quán)加債權(quán)融資方式為房企今年運(yùn)用較多的一種融資方式，主要是在未來能部分轉(zhuǎn)化成股權(quán)或是能分享項(xiàng)目超額收益的投資產(chǎn)品。

　　即“目前，基金公司不太愿意只是按照固定利息給你借錢，而是要參與收取一定的收益提成，所以說找基金公司合作的話，先會(huì)有一個(gè)股權(quán)的比例，然后再向房地產(chǎn)開發(fā)商做貸款，相對于說是做一個(gè)補(bǔ)償”。

　　但眼下，以股權(quán)做融資的方式，并不被業(yè)界看好，因?yàn)槿绻D(zhuǎn)股的話，會(huì)稀釋企業(yè)的收益，對投資者和對融資方來說都不是一件好事情。

　　“自立”籌謀做大

　　據(jù)上述分析師介紹，股權(quán)加債權(quán)的融資方式，適于成長初期企業(yè)，其最大優(yōu)勢便在于降低融資壓力，但缺點(diǎn)則在于除要支付貸款利息外，還須以分割股權(quán)作為代價(jià)。

　　就中糧地產(chǎn)來說，雖然能為相關(guān)項(xiàng)目做融資，但是未來中糧地產(chǎn)除需支付基金利息外，還得與基金公司分享項(xiàng)目收益。

　　該分析師補(bǔ)充指，當(dāng)基金公司持有項(xiàng)目股份越高時(shí)，雖能與中糧地產(chǎn)分擔(dān)項(xiàng)目未來發(fā)展存在的風(fēng)險(xiǎn)，但是也會(huì)稀釋項(xiàng)目未來的收益。

　　“此種會(huì)稀釋項(xiàng)目的股權(quán)的融資方式，是任何大規(guī)模發(fā)展的公司不樂意做的，企業(yè)應(yīng)少用股權(quán)去做融資”。

　　而中糧地產(chǎn)之所以選擇此種加以股權(quán)回報(bào)的方式來融資，相關(guān)分析認(rèn)為，或也是希望藉此風(fēng)險(xiǎn)較低的融資方式，助力其拓展開發(fā)規(guī)模，進(jìn)一步提升中糧地產(chǎn)在整個(gè)中糧集團(tuán)的影響力。

　　據(jù)了解，由寧高寧主導(dǎo)下的中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直處于整合的路上，而這其中主要是指，進(jìn)一步劃分中糧集團(tuán)旗下投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務(wù)，隨后并立了運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的中糧置業(yè)，之后又計(jì)劃將商業(yè)地產(chǎn)打包，并適時(shí)于香港上市。

　　但于整合進(jìn)程中，同屬中糧集團(tuán)旗下的A股上市平臺(tái)的中糧地產(chǎn)，似乎少了中糧置業(yè)那般被大股東大規(guī)模注資的風(fēng)光，且位置稍顯尷尬。

　　不過，尷尬之余，中糧地產(chǎn)似也有意在積極尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，維持與中糧置業(yè)在中糧集團(tuán)同等重要位置。

　　近期，中糧地產(chǎn)以16.5億接盤深圳市光明新區(qū)公明創(chuàng)維城市更新項(xiàng)目，或也是積極拓展發(fā)展規(guī)模的一步棋。

　　對于上述舊改項(xiàng)目的獲得，中糧地產(chǎn)證券事物代表范步登表示，這符合中糧地產(chǎn)在深圳發(fā)展的策略。

　　另據(jù)了解，得益于城市更新，中糧地產(chǎn)雖然已在土地空間極為有限的深圳擁有不少土地儲(chǔ)備。

　　而就中糧地產(chǎn)的舊改大局，相關(guān)分析透露，在深圳獲取舊改項(xiàng)目，賺取的利潤相比其他二三線城市高，所以中糧地產(chǎn)也更愿意將發(fā)展中心放在深圳。