當(dāng)前來看，限購?fù)顺鰳鞘惺莿菰诒厝坏?，目前已呈現(xiàn)出限購逐步退出房地產(chǎn)市場的五大市場特征。

　　張宏偉 近日，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案的消息頻頻曝光，有相關(guān)知情人士透露，具體方案在11月份的十八屆三中全會或明年兩會公布。屆時，改革方向便是調(diào)控更加市場化，最終通過長效、可持續(xù)性、穩(wěn)定有效的市場、經(jīng)濟(jì)手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓限購等行政化手段退出市場。

　　當(dāng)前，關(guān)于限購何時退出房地產(chǎn)市場又成為市場焦點問題。

　　從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢在必然，限購等行政化措施會逐步退出，為樓市長效調(diào)控機(jī)制出臺做鋪墊。

　　當(dāng)前來看，限購?fù)顺鰳鞘惺莿菰诒厝坏模壳耙殉尸F(xiàn)出限購逐步退出房地產(chǎn)市場的五大市場特征：

　　第一、長效性格調(diào)控機(jī)制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向?qū)捤?，逐步退出樓市調(diào)控政策之時。

　　從當(dāng)前媒體報道也可以看出，中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機(jī)制”，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。盡管樓市長效調(diào)控機(jī)制方案尚未出臺，也不知其真實性與落地的可能性，但是，總之，反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場重現(xiàn)房價上漲的預(yù)期的市場背景下，相關(guān)部門對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢的擔(dān)憂以及對于中長期房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的設(shè)想。

　　因此，從這個角度來講，如果樓市長效性調(diào)控機(jī)制在今年年底明年年初開始出臺，那么，當(dāng)財稅體制、土地政策、金融體制等長效性格調(diào)控機(jī)制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向?qū)捤?，逐步退出樓市調(diào)控政策之時。

　　第二、當(dāng)前政府表態(tài)及地方新出臺調(diào)控政策基本不再強調(diào)限購，政策趨向市場化。

　　無論是從最近“深八條”、“京七條”，還是當(dāng)前政府表態(tài)來看，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，從市場的角度來調(diào)控市場的特征比較突出，沒有更多的強調(diào)原有的限購等行政化手段和措施。從這個角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。

　　第三、今年以來調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化，為限購政策退出與長效性調(diào)控機(jī)制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。

　　今年以來調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化，這樣的變化主要體現(xiàn)在三點：2013年不再以房價合理回歸為目標(biāo)，這導(dǎo)致不同城市市場之間出現(xiàn)“分化”，同時，也導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，總體來講，不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理；2012年年底住建部明確提出支持改善型需求，支持面在增寬，改善需求成為2013年樓市一支重要力量；關(guān)于房產(chǎn)稅的各項準(zhǔn)備工作如住房信息互聯(lián)、征收房產(chǎn)稅的相關(guān)人員培訓(xùn)工作等等正在進(jìn)行，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍箭在弦上。

　　房價控制目標(biāo)變化、支持改善型需求使得市場逐步回歸以供需關(guān)系為核心的合理狀態(tài)，防止限購一旦退出市場出現(xiàn)報復(fù)性反彈；房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍將使市場堅持“去投資化”，防止把房產(chǎn)作為投資投機(jī)的工具。這樣，總體來講，為限購政策退出與長效性調(diào)控機(jī)制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。

　　第四、從近期各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，二三線城市出臺的“以限價代替限購”、“限購再寬限一套”(如溫州)等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購政策逐步退出的特征，當(dāng)前來講，二三線城市的限購基本被潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行特征。

　　從執(zhí)行層面來看，當(dāng)前多數(shù)城市“限購”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個月的“潛規(guī)則”破解。

　　之前，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月(北京為5年，較為嚴(yán)格)為購房的基本條件，這些“限購”政策出臺后，購房者本身會更加注重納稅和社保方面的繳納，即使各個地方出臺補繳的不予認(rèn)可的補丁調(diào)控政策，購房者不使用補繳手段購房，那么，自“限購”政策出臺當(dāng)月起，至多一年之后這項規(guī)定也會自動失效，因此，執(zhí)行3年左右的樓市“限購”政策，有可能會因為購房者社保及納稅證明繳納符合“限購”條件而自動失效，當(dāng)前多數(shù)城市“限購”或被這個“潛規(guī)則”破解，限購政策的執(zhí)行明顯會呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場特征，有可能不會對市場起到太大的作用。

　　此外，從執(zhí)行面來看，在二三線城市、甚至一線城市，補繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實。

　　據(jù)《華夏時報》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介公司采取了為外地購房者提供社保、納稅證明等方式來規(guī)避嚴(yán)格的限購限貸政策。

　　因此，當(dāng)前來講，二三線城市的限購基本被潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行特征，甚至部分二三線城市限購政策已“名存實亡”，執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行，只不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。

　　第五、戶籍制度改革或許會成為突破“限購”政策的方法之一。

　　在限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，有可能成為未來政策“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。當(dāng)前不少省會城市，尤其是三四線城市，外地居民只要購房就可以落戶，那么，對于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當(dāng)然就可以進(jìn)行第二套住房的購買資格；當(dāng)前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進(jìn)等特定人群對于當(dāng)?shù)厥袌鲎》啃枨笠脖憩F(xiàn)比較強勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為突破“限購”的方法之一。這從總體上來講會促使房地產(chǎn)市場需求的增加及成交量的持續(xù)回升。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者