“龍湖今年還是在轉(zhuǎn)型期，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不能算是突出，總的來(lái)說(shuō)還是意料之中，算是平穩(wěn)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 王靜 龍湖地產(chǎn)有限公司11月10日宣布，其今年10月單月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額49.3億元，同比上升29.1%，環(huán)比上升12.8%，銷(xiāo)售面積達(dá)50.5萬(wàn)平方米。

　　截至10月底，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額402.3億元，同比增長(zhǎng)26%，并超過(guò)去年全年總和401.3億元。合同銷(xiāo)售面積達(dá)355.4萬(wàn)平方米。

　　相較年初謹(jǐn)慎設(shè)定的460億全年銷(xiāo)售目標(biāo)，前十月已然完成87%。從后兩個(gè)月的可銷(xiāo)售項(xiàng)目計(jì)量，達(dá)到甚至超過(guò)全年目標(biāo)幾成定局。至于是否會(huì)調(diào)整全年目標(biāo)，龍湖集團(tuán)對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，目前暫時(shí)沒(méi)有計(jì)劃。而不久前龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍亦表態(tài)要保持穩(wěn)健持續(xù)的規(guī)模增長(zhǎng)，不會(huì)激進(jìn)擴(kuò)張。

　　相關(guān)分析師指出，在經(jīng)歷了09-10年的超常發(fā)展后，龍湖的年銷(xiāo)售規(guī)模在400億這個(gè)水平停留了兩年。借助今年市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇且新盤(pán)陸續(xù)推出市場(chǎng)，較去年同期有26%的增長(zhǎng)幅度。但這一增速相比圈內(nèi)同業(yè)仍顯不足。

　　以量保增 商業(yè)項(xiàng)目亮眼

　　“前十月表現(xiàn)較好的是一些首次置業(yè)、首次改善以及不受限制的商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目?！饼埡禺a(chǎn)品牌總監(jiān)許桐輝如是表示。

　　根據(jù)龍湖制定的“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”策略，其一直將目光聚焦于一二線(xiàn)城市，“選擇城市范圍就是24個(gè)年銷(xiāo)售額超過(guò)400億元的城市?！?013年，龍湖在在重慶、北京、成都、杭州、西安、大連等重點(diǎn)城市均有推盤(pán)，在售項(xiàng)目超50個(gè)。

　　較大的推盤(pán)量還伴隨著較高去化率。根據(jù)相關(guān)公開(kāi)數(shù)據(jù)，其已經(jīng)推出的剛需項(xiàng)目，如春江彼岸、水晶酈城等，去化率均達(dá)到80%以上，有些甚至超過(guò)90%。

　　從區(qū)域來(lái)看，重慶成為龍湖的福地?！爸貞c龍湖10月單月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額16億元，全年累計(jì)認(rèn)購(gòu)已連續(xù)第3年突破百億元。”許桐輝表示。其中，位于重慶的兩江新宸10月錄得5.3億的合同銷(xiāo)售額，刷新了龍湖在重慶20年住宅單盤(pán)單月銷(xiāo)售記錄。

　　除此之外，杭州、北京、成都等城市前十月銷(xiāo)售也都貢獻(xiàn)了超50億的銷(xiāo)售額，與重慶地區(qū)形成四足鼎立。

　　在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上，龍湖近年來(lái)發(fā)力打造的天街項(xiàng)目也取得了亮眼的成績(jī)。其中成都龍湖金楠天街、時(shí)代天街在10月順?shù)N階段均實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額破億，至此，雙天街首十月已實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售近30億元。

　　相關(guān)研報(bào)指出，龍湖地產(chǎn)未來(lái)三年租金收入的復(fù)合年增長(zhǎng)率為32.3%至11億元。受惠于優(yōu)質(zhì)管理及高客流量，龍湖地產(chǎn)的商場(chǎng)錄得高出租率。將在2013年底和2014年底開(kāi)業(yè)的成都北城天街及北京長(zhǎng)盈天街的預(yù)租情況令人滿(mǎn)意。龍湖方面亦希望未來(lái)10-15年后租金收入貢獻(xiàn)從目前的5%增加至30%。

　　轉(zhuǎn)型期內(nèi) 增幅略顯平淡

　　相關(guān)港股分析師在談到龍湖的業(yè)績(jī)表現(xiàn)時(shí)指出，“龍湖今年還是在轉(zhuǎn)型期，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不能算是突出，總的來(lái)說(shuō)還是意料之中，算是平穩(wěn)?！?/p>

　　2012年龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額401億，根據(jù)今年前十月的銷(xiāo)售情況，分析師預(yù)計(jì)其最終全年的銷(xiāo)售額會(huì)比目標(biāo)定的460億略超一點(diǎn)，在460-500億之間，同比增長(zhǎng)25%左右。而行業(yè)平均增速是36%，相比之下，龍湖的增幅仍顯不足。

　　此前龍湖的銷(xiāo)售項(xiàng)目大多以別墅為主，這樣的項(xiàng)目毛利空間大，公司的盈利也比較高，但現(xiàn)在龍湖加大了高層的銷(xiāo)售比重，由于高層住宅比別墅的毛利低，其利潤(rùn)自然會(huì)有下降。分析預(yù)計(jì)，龍湖今年全年的毛利率水平落在25-30%之間，整體的毛利率恢復(fù)到30%以上的水平至少要到14年下半年甚至15年。

　　隨著高層銷(xiāo)售比重的加大，為了滿(mǎn)足今年460億元的銷(xiāo)售目標(biāo)及未來(lái)更高的銷(xiāo)售增幅，龍湖必須加大銷(xiāo)售貨量，沖抵別墅產(chǎn)品減少造成的核心盈利縮減。今年以來(lái)，龍湖在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)相當(dāng)活躍，相繼在上海、長(zhǎng)沙、昆明、杭州、大連、重慶等地競(jìng)得多宗地塊。

　　有關(guān)研報(bào)預(yù)計(jì)，龍湖的增長(zhǎng)速度可能仍將在一段時(shí)間內(nèi)維持在比較溫和的區(qū)間而不及某些同業(yè)令人激動(dòng)；同時(shí)雖然公司在2012年迄今的復(fù)蘇周期中在多個(gè)城市較好的把握了土地機(jī)會(huì)，但在大本營(yíng)之一的北京市場(chǎng)上有所錯(cuò)失，以至在當(dāng)前地價(jià)持續(xù)飆升的大環(huán)境下面臨補(bǔ)地困局。