“還是那句話，有信心完成80億的任務(wù)，也希望在九、十月份能夠有一個比較好的成績。”

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬、楊曉敏 面對截至到7月寶龍銷售額只有30多億的質(zhì)疑，在8月23日的中期業(yè)績會上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳回應(yīng)稱：“會保持今年80億目標(biāo)不變，按照年初定的計劃有序推盤。”

　　“至于銷售方面，這是習(xí)慣問題，我們這三年都是前低后高，每次都這樣，所以我們也很尷尬。每次半年公告都很難讓人解讀，但是這兩年都完成了目標(biāo)。”

　　據(jù)許華芳介紹，下半年寶龍有十幾個樓盤集中推出，在九月、十月會有比較大的爆發(fā)式的增幅。他特別指出，“還是那句話，有信心完成80億的任務(wù)，也希望在九、十月份能夠有一個比較好的成績。”

　　而在整體策略方面，許華芳表示，這兩年在土地儲備上面更聚焦。目前寶龍在全國有10個省，25個城市有項目在進(jìn)行。從去年到現(xiàn)在來講更加細(xì)化，進(jìn)一步明確了會以上海作為核心區(qū)域，積極在江蘇、福建、山東、浙江這四個區(qū)域作為拿地的主戰(zhàn)場。

　　許華芳認(rèn)為，從三四線向一二線城市的轉(zhuǎn)變，是因為上海是一線城市，未來的潛力很大。

　　同時在上海，主要的模式也是新舊城區(qū)之間，寶龍現(xiàn)在在上海做的四個項目有三個都是地鐵上蓋項目，做社區(qū)型的購物中心，以滿足周邊需求為主。整體產(chǎn)品線理念會繼續(xù)以低成本，穩(wěn)步增加土地儲備，滿足三年發(fā)展需求為方向。

　　對接下來的發(fā)展，許華芳稱，“下半年的土地儲備計劃還是跟著銷售任務(wù)來做，我們把整體的負(fù)債情況和發(fā)展情況來作為我們拿地的調(diào)整依據(jù)。”

　　以下是寶龍集團(tuán)2013中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：公司上半年的毛利率有所下降，預(yù)計下半年的毛利率情況會怎樣？會繼續(xù)增加土地儲備嗎？下半年預(yù)期租金增幅是多少？

　　許華芳：今年業(yè)績最讓我不滿意的是毛利率。有三個方面的原因，一是交房部分都是房價比較低的時期。二是今年的交付比例，住宅占了70%。按以往來算，住宅占60%，商業(yè)占40%，而今年的交房里面因商業(yè)只占了30%，住宅占了70%，這個影響比較大。三是去年一個大項目是青島的李滄，今年一個大項目的重慶的合川，這兩個項目毛利率本身差別也很大?；谶@三個原因，影響了我們的毛利率。

　　下半年我們做了很認(rèn)真的測算，客觀來說毛利率不會特別高，但是比上半年會有所增加，肯定會有所好轉(zhuǎn)，這也是公司的一個目標(biāo)。

　　從土地成本來講，也應(yīng)該更高一些才更合理。但公司做了很多動作，特別是在管理、稅收的控制上，讓我們的凈利率反而是提高了，這就是通過有效的管理來提高利潤。

　　在土地儲備方面，公司一直以來不愿意碰所謂的地王。下半年土地儲備肯定有一個計劃，因為下半年我們的銷售量會有很大的提升。從我們的判斷來講，下半年還會繼續(xù)拿地，但是我們堅持幾點：一方面成本比較低，另外一方面，各種指標(biāo)能夠吻合的前提下才會去拿地。

　　租金方面，我們的目標(biāo)還是7億，如果以7億作為一個基數(shù)，下半年也是同比增長30%多的概念。

　　現(xiàn)場提問：全年的目標(biāo)大約是80億，但是到七月份只完成了30多億，會不會調(diào)整銷售目標(biāo)？是不是有信心可以完成目標(biāo)？商業(yè)方面的毛利率是否也下跌？

　　許華芳：不同的項目有不同的毛利率，從58%降到55%也不算一個太大的波動，這方面我覺得沒必要解釋太多，因為項目的原因。商業(yè)沒有太大的調(diào)控，也沒有特別的漲跌。

　　至于銷售方面，這是習(xí)慣問題，我們這三年都是前低后高，每次都這樣，所以我們也很尷尬。每次半年公告都很難讓人解讀，但是這兩年都完成了目標(biāo)。所以，我們還是有信心完成全年的目標(biāo)。

　　下半年有十幾個樓盤集中推出，在九月、十月會有比較大的爆發(fā)式的增幅，所以這塊是最主要的原因。還是那句話，有信心完成80億的任務(wù)，也希望在九、十月份能夠有一個比較好的成績。

　　現(xiàn)場提問：下半年開盤面積大概有多少？主要分布在哪些城市？下半年的拿地策略是怎樣的？

　　許華芳：下半年共有14個新盤推出，占銷售比較大的是上海項目，還有常州、洛陽、新疆、重慶這幾個城市的項目也會比較集中地推出。

　　定價方面，從我們的定價取向來講，不同城市不一樣。比如上海就漲了，比年初漲了10%到15%。其它不同項目，像重慶項目漲了5%左右，常州也漲了5%到8%。而比如說新疆供應(yīng)比較大，新疆項目定價就不一定會漲。

　　但是今年整體房價的均價都有一定程度的提升，且一線城市漲幅比較明顯，區(qū)域分布比較均勻。像我們上海一些，江蘇、河南這三個區(qū)域會占比較大的比重。下半年存量方面，廈門和晉江的量還是有一些，這三個地方的集中推貨量也會比較大。

　　現(xiàn)場提問：在發(fā)行了十幾億的票據(jù)之后，下半年有沒有其他融資計劃？提及的電子商務(wù)平臺，是自己做，還是和其他的電商合作，具體的操作怎么樣？

　　許華芳：融資方面，國內(nèi)的正常銀行融資我們正常在進(jìn)行。如果是境外融資我們的想法很單純，做一筆就還一筆，不能就不做；另外借的要比還的便宜，這是兩個基本原則。

　　現(xiàn)在初步來看，短期之內(nèi)沒有太多的空間和太多的市場機(jī)會。我們的評級還沒有上，要等評級上去以后才能再發(fā)一個融資計劃，不然不會做這個事情。

　　電子商務(wù)方面我的想法是：第一，電子商務(wù)是我們自己搭建的。第二，我們現(xiàn)在搭建這個體系和模式，這在國內(nèi)還是比較創(chuàng)新的。因為我們是以購物中心作為電子商務(wù)的平臺和基點，我們把它定義為OCC，社區(qū)型線上、線下體驗。

　　它其實有三個目的：第一，讓商家賺更多的錢；第二，讓客戶更忠誠；第三，提高客戶的消費頻率?；舅悸肥菄@這三個原則在做。

　　我們今年以福州和晉江，一個新項目，一個老項目做試點。從我們福州的商家和客戶做的調(diào)查來看，效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們的預(yù)期。比如說，現(xiàn)在福州有200個商戶，可能和電子商務(wù)外送有相關(guān)的只有20個商戶。但是通過我們這個平臺，可能200個就有180個商戶都可以通過我們這個平臺轉(zhuǎn)嫁。

　　它有幾個好處：第一，提高客戶便利性；第二，若商戶的店只有100平方米，卻可以賣300平方米，甚至5000平方米的產(chǎn)品。

　　我們的出發(fā)點是幫助客戶賺錢，提高消費者的便利性。這半年運營下來的效果很理想，希望能夠做出一定的成績。當(dāng)然，它肯定不是一個革命性的東西，不是做天貓，不是做京東，不是要破壞或者改變這些消費習(xí)慣，但是可以很大程度上提高我們商家經(jīng)營水平。

　　現(xiàn)場提問：下半年還會拿土地，那拿地全年投資大概是多少，下半年會預(yù)計可以用多少預(yù)算來投資買地？

　　許華芳：我們年初有20億現(xiàn)金，計劃有70億的回款和10億的其它收入，加起來是100億。如果不算土地款，我們的工程款控制在45%左右，再加上一些利息，其它稅金之類共20多億。

　　整體來講，我們的余額空間還是比較充足的。還是那句話，拿多少錢拿多少地不好預(yù)測，而且現(xiàn)在每塊地的總地價也比較高，現(xiàn)在拿地也不容易，拿到一塊地的成功率也不高，還是在過程中進(jìn)行調(diào)節(jié)，沒有一個量化的目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：會不會通過并購等其他方式來拿地？現(xiàn)在合約銷售毛利率大概在什么水平？這部分大概在什么時候能夠入賬？

　　許華芳：對并購方式不抗拒，但不作為主要渠道。這方面我們有接觸，但是沒有作為主要渠道。寶龍的習(xí)慣是購地為主，在大城市是投地，合作的相對少一點。目前合約銷售毛利率大概是35%以上的水平。這部分有的在年底，有的在明年初入賬。