2013年-2015年，是我們的戰(zhàn)略發(fā)展期，目標(biāo)是從區(qū)域性的公司變成全國性的公司，我們的銷售額有機會達(dá)到150億-200億這個水平。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 小潔 今年上半年，中駿置業(yè)控股有限公司業(yè)績可謂理想，半年銷售37.23億元，較去年同期大幅上漲345%，毛利達(dá)12.36億元，也較去年同期大幅增長246%。此外，在合同銷售面積上，同樣大幅增長了3.8倍。

　　對此，在早前8月15日召開的業(yè)績會上，中駿置業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層很樂觀的表示，對全年75億元的銷售目標(biāo)很有信心，看好下半年的銷售。

　　而在業(yè)績會之前，中駿置業(yè)常務(wù)副總裁李維也曾表示，“中駿置業(yè)已做好沖刺100億銷售的準(zhǔn)備。”

　　據(jù)了解，今年上半年，中駿共有14個在售項目，集中在廈門、漳州、泉州等地。在接受采訪時李維也表示，在區(qū)域發(fā)展上，中駿仍將立足海西，然后拓展環(huán)渤海，關(guān)注長三角和珠三角。

　　用李維的話來說，在熟悉的海西區(qū)域，中駿的土地儲備還很足，會選擇在熟悉的地方深耕細(xì)作。

　　今年上半年，中駿用了23億拿了6塊地，除了位于江西南昌的項目外，其余的均位于其熟悉的海西區(qū)域，面積超過了140萬平方米。對于下半年，李維表示，還將用25-30億元或更多的資金拿地，而在年內(nèi)，中駿還有7個項目推出市場，將會帶來40-50億元的收入。

　　在李維看來，中駿能夠在2010年上市，比較幸運。但李維坦言，“股價沒反映出公司的價值，是當(dāng)下很多在香港上市的內(nèi)房股面臨的一個比較普遍的問題。”對于中駿而言，這方面雖也面臨著一定的壓力，但李維指，“問題不大。”

　　作為福建本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，中駿除了主營住宅業(yè)務(wù)外，也涉足商業(yè)地產(chǎn)、以及旅游地產(chǎn)項目，然而面對著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)熱，以及新興的旅游地產(chǎn)，李維認(rèn)為，應(yīng)理性的去看待，但仍然保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　對于中駿而言，李維指，“我們會去做一些相對低端的商業(yè)項目，會去嘗試旅游地產(chǎn)項目，但這些并不會成為中駿未來發(fā)展的主流。”

　　在李維看來，上市這3年多時間，中駿有了不小的發(fā)展，而在2013年-2015年這三年時間內(nèi)，是中駿的戰(zhàn)略發(fā)展期，目標(biāo)是從區(qū)域性的公司變成全國性的公司，我們的銷售額有機會達(dá)到150億-200億這個水平。

　　以下為觀點新媒體對中駿置業(yè)副總裁李維先生于中期業(yè)績會后的專訪實錄：

　　觀點新媒體：中駿置業(yè)的大本營設(shè)在廈門，對于今年以來廈門樓市，您怎么看？

　　李維：廈門是一個移民城市，這也決定了廈門的房價跌不下來，因為外來人口會大量地進(jìn)入這個城市。未來，廈門島內(nèi)可以出讓的地塊比較少，所以廈門的樓市還將會有一個持續(xù)穩(wěn)定的增長，當(dāng)然，增長的幅度不會很高，但趨勢肯定會平穩(wěn)上升。

　　其實，去年至今，廈門整體上的住房銷售在全國比較靠前，有報道稱“甚至不亞于深圳”，目前的市場還是比較火爆的。

　　但是，隨著集美、海滄這些島外地區(qū)不斷地開發(fā)，越來越多的開發(fā)商也做出很多高品質(zhì)的產(chǎn)品，所以島外的前景也是看好的。

　　觀點新媒體：當(dāng)下的房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，國五條及地方版細(xì)則出臺后，對中駿的產(chǎn)品銷售是否產(chǎn)生了一定影響？

　　李維：其實，國五條是上一屆政府最后出臺的一個政策，我個人覺得出臺的比較著急，還是沿襲了以前的調(diào)控手法，還沒有調(diào)到點子上。

　　另一方面，我覺得新一屆政府可能希望用一種市場化的調(diào)控手段，而不是用行政性的調(diào)控手段來解決調(diào)控問題。現(xiàn)在的調(diào)控政策都是“一刀切”，這種方式不科學(xué)，不同地區(qū)應(yīng)該要有區(qū)分。

　　真正要做到市場化，我認(rèn)為就是要多建保障性住房，當(dāng)然形式肯定是多樣的，或用公租房或其他方式，來解決新的就業(yè)大學(xué)生或者低收入家庭住房的需求，我覺得一定要走這條路，用這種方式來調(diào)控房價。當(dāng)然，有些東西是市場的就應(yīng)該交給市場，這樣的調(diào)控才會真正湊效。

　　未來的調(diào)控，我覺得房產(chǎn)稅的試點、推廣是大勢所趨，只有這樣才能從根本上解決地方政府對土地財政的過分依賴。

　　而如果真正用市場化的調(diào)控手段，對公司的銷售并不會產(chǎn)生太大的影響。

　　觀點新媒體：但是現(xiàn)在市場出現(xiàn)房價“越調(diào)越漲”，開發(fā)商銷售也一路漲，對這矛盾現(xiàn)象，您怎么看？

　　李維：說到越調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)賣的越好，其實是有多方面因素影響的，一個是房地產(chǎn)企業(yè)的集中度在提高，大的公司越賣越多，但很多小的公司已在逐漸消失了；另外一個，在城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商在不斷分化，好的開發(fā)商越做越大、越做越強，但部分中小開發(fā)商逐步被市場淘汰，這也是大勢所趨。

　　在城鎮(zhèn)化過程中，城市在分化，現(xiàn)在三四線的城市房價是一個“天花板”，它的經(jīng)濟(jì)總量、人口總量是有限制的，這些地方未來并不適合開發(fā)商大量地開發(fā)房地產(chǎn)，而有些地方已經(jīng)出現(xiàn)鬼城，所以，現(xiàn)在不少大型的開發(fā)商又回到一二線城市。

　　對于我們中駿來說，我們會很清醒地認(rèn)識到這個問題。

　　觀點新媒體：您提到調(diào)控要真正奏效，是要建設(shè)保障房，那么中駿在目前或三五年的時間內(nèi)會考慮參與保障房的建設(shè)嗎？

　　李維：這不是我們的方向，我覺得保障房這個事情應(yīng)該是政府、國企去做的事情。當(dāng)然，有些項目可能要配建，這個沒辦法，但是我們不會主動去考慮。我們作為上市的房地產(chǎn)企業(yè)，追求的是利潤的最大化，回報股東。

　　觀點新媒體：談及房地產(chǎn)企業(yè)的上市，不可否認(rèn)，上市肯對公司的未來發(fā)展會比較好，但壓力也會很大，對中駿來說，這些壓力會體現(xiàn)在哪些方面？

　　李維：壓力主要是我們要給股東回報，但現(xiàn)在很多在香港上市的內(nèi)房股面臨的一個比較普遍的問題，就是股價還沒反映出公司的價值，我們也有這方面的壓力。

　　香港的資本市場很國際化，國外對于政策調(diào)控太多的行業(yè)總是會有一種政策責(zé)任，如果是市場競爭的行業(yè)做得好就是好，做得不好就是不好，而房地產(chǎn)這個行業(yè)隨時都可能出臺政策，所以這就導(dǎo)致沒有辦法很好的反映出公司的價值。這也是所有的內(nèi)房股都會面臨的、比較大的問題。

　　雖然我們有這方面的壓力，但對我們來講，問題不是很大。因為我們的管理比較規(guī)范，年初制定的計劃，一年下來就會按照這個計劃來做，中間可能會做適當(dāng)?shù)膫€別調(diào)整，例如發(fā)債等，這都是對公司有利的。

　　觀點新媒體：這兩年，赴港上市的內(nèi)地企業(yè)增多，融資、發(fā)債等出現(xiàn)的頻率也很高，您怎么看這種趨“熱”的市場行為？

　　李維：其實上市還是比較難的，有的小企業(yè)上市后對公司長遠(yuǎn)發(fā)展幫助不是很大。上市，其實就是公司整體上能夠規(guī)范化管理、財務(wù)透明，是一個很好的梳理過程。但是目前，香港資本市場上的內(nèi)房股上市的難度還是比較大，估值偏低，所以對很多股東、原始的企業(yè)創(chuàng)始人來講，就好像賤賣了資產(chǎn)，從而我覺得IPO市場總體上還是比較難的。

　　至于通過境外發(fā)債或銀行貸款，這是很好的國際資本市場，對開發(fā)商來講一定要好好應(yīng)用，與國內(nèi)A股市場不準(zhǔn)配股、不準(zhǔn)增發(fā)、不準(zhǔn)發(fā)債不同，這幾年在香港上市的房地產(chǎn)公司發(fā)展速度比A股上市的公司要快，這也是一個優(yōu)勝劣汰的過程。

　　觀點新媒體：對于中駿來說，下半年還會發(fā)債嗎？

　　李維：不會，因為這對負(fù)債率有要求。我們對自己有嚴(yán)格要求，負(fù)債率太高，對我們是不合算的，我們是希望有一個合理的杠桿，不會去追求太高的杠桿。

　　我覺得中駿有幸在2010年上市，搭建了國際資本的平臺，搭建了融資的新平臺，也是為我們的產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，以后我們還會充分利用這個渠道、這個平臺。

　　觀點新媒體：中駿今年的產(chǎn)品價格策略如何？下半年推的新項目也增多，會不會擔(dān)心產(chǎn)品的去化率問題？

　　李維：上半年我們的均價約12000元/平方米，比去年同期有增加，因為廈門天譽項目賣的比較貴，也賣的比較好，會拉高均價。對我們來講，整個定價也會隨行就市，會比往年高一些。

　　在去化方面，上半年我們推出的廈門的天譽、泉州的天峰和漳州的藍(lán)灣香郡二期這三個項目都賣的很好。下半年我們還會推出七個盤，大概有90萬平方米，我們有機會賣到40-50億，這樣就可以達(dá)到全年100億的銷售額。

　　觀點新媒體：在產(chǎn)品方面，現(xiàn)在選擇走中高端路線的房企不占少數(shù)，那么中駿目前產(chǎn)品比例如何，剛需、中高端是如何劃分的？

　　李維：如果房地產(chǎn)企業(yè)想做“百年老店”，一定要注重品質(zhì)。對于不同企業(yè)，高端、中高端或者中端，標(biāo)準(zhǔn)可能不太一樣，但對我們來講，我們把所有的產(chǎn)品分為三個產(chǎn)品線，高端、中高端和中端。

　　高端產(chǎn)品我們會選擇比較特殊的地段，例如市中心、海邊等，不能浪費地塊的附加值；中高端產(chǎn)品，我們會選擇在城鄉(xiāng)結(jié)合部；中端、剛需產(chǎn)品我們會選擇在近郊、近地鐵沿線?？傮w上，我們做不同的產(chǎn)品主要是根據(jù)地段來考慮做不同的產(chǎn)品類型。但不管是什么產(chǎn)品，我們都注重品質(zhì)，這是我們一個很大的理念。

　　這幾年合計下來，我們的高端產(chǎn)品比重約占10%，除了剛才講的不浪費土地價值，還有我們希望用高端產(chǎn)品來樹立我們的江湖地位，另外一個還希望能鍛煉我們的隊伍，這樣再去做其他產(chǎn)品就會游刃有余。

　　至于剛性需求的產(chǎn)品，這也是目前市場的需要，我們的產(chǎn)品比例也會相應(yīng)做一些調(diào)整，高端產(chǎn)品的可能還是10%，但中高端和中端產(chǎn)品的比例，從原來5：4到現(xiàn)在可能會變成3：6，有60%的產(chǎn)品我們會做剛性需求。

　　觀點新媒體：中駿也希望能打造“百年老店”，那么在品質(zhì)和速度兩者之間如何尋找平衡點？

　　李維：房地產(chǎn)最大的問題就是速度、品質(zhì)、成本，這三個東西是三角形的。我們沒有過分的去追求品質(zhì)或者速度，我們追求三者的平衡，也是我們的目標(biāo)。比如我們的成本控制，我們叫做“有效控制成本”，在合理范疇內(nèi)把成本控制好，我們不會偷工減料，我們有很多經(jīng)驗，我們會在設(shè)計的規(guī)劃階段去思考怎么能合理地安排各種布局。

　　觀點新媒體：未來3-5年，中駿是如何規(guī)劃的？

　　李維：一般而言，我們以三年為時間段來制定中期發(fā)展計劃，2007年-2009年這三年，我們的戰(zhàn)略就是上市，解決好規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化等問題；2010年-2012年這三年，我們的戰(zhàn)略是夯實基礎(chǔ)、提升品質(zhì)，受國際資本市場認(rèn)可，獲得整個市場的認(rèn)可；2013年-2015年，是我們的戰(zhàn)略發(fā)展期，目標(biāo)是從區(qū)域性的公司變成全國性的公司，我們的銷售額有機會達(dá)到150億-200億這個水平。

　　觀點新媒體：您曾表示，中駿未來可能會有40%-50%的增長速度，目前是中駿的高速發(fā)展期嗎？

　　李維：是的，我此前講的增長是指每年的合約銷售額的增長，今年以前我們的年增長率約25%左右，今年的合約銷售額可能比去年增長25%，明年又可能比今年增長25%。

　　這種增長速度主要是因為我們才上市三年半，在上市之前公司的規(guī)模比較小，上市后所拿的一些項目在今年開始確認(rèn)收入，今年開始實現(xiàn)銷售，所以我們相信會慢慢的增長。我們今年有機會實現(xiàn)100億，未來可能用兩到三年達(dá)到200億，我覺得是有這樣的機會。

　　我們此前募集了資金，然后連續(xù)兩次發(fā)債募集到的資金，拿地—銷售—拿地—銷售，所以是一種疊加作用，是一種快速的成長。

　　觀點新媒體：中駿的發(fā)展也離不開拿地，上半年的土地市場火熱，中駿也有入市，下半年大概會用多少資金去拿地？重點考慮區(qū)域有哪些？

　　李維：上半年我們拿地用了23億，但有一些是合作拿地，所以我們大概花了15-17億資金拿地，下半年我們計劃用25-30億拿地，如果銷售情況更好，我們也會拿多點資金來拿地，但我們會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況，不會超過計劃太多。

　　在區(qū)域上，我們的整體發(fā)展戰(zhàn)略仍是立足海西，然后拓展環(huán)渤海，關(guān)注長三角和珠三角，我們會堅持這樣的戰(zhàn)略。

　　觀點新媒體：中駿在拿地上，主要是通過招拍掛市場取得，有歷史遺留問題的中心區(qū)地塊是否在考慮范圍內(nèi)？

　　李維：我們在招拍掛市場拿地比較多，而且這個比重將越來越大。我們會拿干凈的地，即使有遺留問題的地塊我們會選擇去收購，因為收購也是一個機會。

　　上半年土地市場比較好，我們也拿了6塊地，面積超過了140萬平方米，但這些地塊都在我們熟悉的區(qū)域（廈門、漳州、泉州），除了在江西南昌拿的項目。

　　此外，我們也會關(guān)注上海和北京等一線市場，這也是未來我們戰(zhàn)略發(fā)展的重點。

　　觀點新媒體：有開發(fā)商表示，他們拿地的標(biāo)準(zhǔn)是銷售凈利潤不低于15%，那么中駿的拿地的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　李維：從目前來看，土地市場是越來越規(guī)范、越來越完善，我們制定的一個比較嚴(yán)格的政策，設(shè)定好銷售凈利潤率是達(dá)到15%以上才要，利潤率低于這個水平的話基本上該放棄就放棄。所以，我們會經(jīng)常參加拍賣會，對我們來講，每年安排40-50億的資金去拿地，只要能夠把它合理地用完就行了，沒必要去拍一些“地王”，我們還是很淡定的去看土地市場。

　　觀點新媒體：對于商業(yè)地產(chǎn)，中駿也有涉足，您怎么看當(dāng)下火熱的商業(yè)地產(chǎn)市場？會不會加大商業(yè)地產(chǎn)的投入力度？

　　李維：我們會去做，但這不是我們的主流業(yè)務(wù)。對于現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，我覺得面臨著比較大的挑戰(zhàn)，一是商業(yè)綜合體過多，有超量的現(xiàn)象。二是電商的發(fā)展對傳統(tǒng)商業(yè)、尤其是對百貨或零售商業(yè)的沖擊。而這些，我覺得也是商業(yè)地產(chǎn)要去變革的地方。

　　對我們來說，我們還是會嘗試做一些商業(yè)地產(chǎn)，會選擇合適的低端項目，比如北京世界城CBD約3萬多平方米的商業(yè)，因為有很好的租金回報，所以我們會自持。

　　但是從整體上看，我們對商業(yè)地產(chǎn)持比較慎重的態(tài)度。

　　觀點新媒體：在您看來，商業(yè)地產(chǎn)是不是存在“虛火”，存在泡沫的危險？

　　李維：一定是有的，但我不是這方面的專家。我個人認(rèn)為，電商對商業(yè)地產(chǎn)的影響很大，以香港為例，香港很多百貨都要苦心經(jīng)營好多年才能夠盈利，而北上廣深的機會還有，但現(xiàn)在很多百貨業(yè)已經(jīng)面臨非常大的困難，受到了不少的打壓。

　　觀點新媒體：除了商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)也是新生事物，中駿也在涉及旅游地產(chǎn)項目，您是如何看待這種新生事物？對旅游地產(chǎn)是如何規(guī)劃的？

　　李維：我們在泉州的黃金海岸有一些旅游地產(chǎn)項目，主要是沿海做高端別墅、在海濱漁人碼頭做商業(yè)、同時也嘗試做一些帶旅游性質(zhì)的小戶型產(chǎn)品。但它不是嚴(yán)格意義上的旅游地產(chǎn)，我們只不過事做一點旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品。

　　但是，旅游地產(chǎn)還不是房地產(chǎn)的主流，要很冷靜地去看待。目前，剛性需求的住宅才是市場的主流，而旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等都是補充。

　　同時，我們的主要業(yè)務(wù)仍是以住宅項目為主，旅游地產(chǎn)這些項目我們會嘗試。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在很多房企走上了合作開發(fā)的道路，剛才您也提到也會選擇合作拿地的方式，對于合作對象的選擇標(biāo)準(zhǔn)如何？

　　李維：我覺得合作是一種大勢所趨，在一二線城市大的地塊合作拿地的趨勢將會很明顯。在廈門，我們與萬科有合作項目，其他的合作主要是跟非地產(chǎn)公司的合作，還有與境外的公司合作。目前，我們有1000萬平方米的土地儲備，但我們的權(quán)益部分只有660萬平方米，有30%是合作化的權(quán)益，這就說明我們的合作項目是很多的。

　　對于合作對象的選擇，我們會選擇實力強的上市公司，大家的理念比較容易溝通，合作是一種雙贏，這個趨勢在未來會越來越明顯，我們也會多去嘗試更多的合作項目。

　　觀點新媒體：中駿的發(fā)展戰(zhàn)略是立足海西，那么未來的擴張計劃如何？

　　李維：這三年內(nèi)，我們在海西還占50%以上的市場，且可能在相當(dāng)長一段時間內(nèi)福建省、江西的南昌、贛州這些區(qū)域的比重還是會占50%以上。即使我們重點關(guān)注上海、北京，但是我們在熟悉的地方的土地儲備還有很多，足夠我們開發(fā)好多年，我們運作起來也很順手，所以我們會在熟悉的地方深耕細(xì)作。

　　觀點新媒體：此前，您說過中駿要做有特色的物業(yè)管理，對此，中駿是如何樹立自己品牌的？鑒于目前國內(nèi)的物業(yè)管理不成熟，中駿如何把物業(yè)管理做好？

　　李維：現(xiàn)在比較領(lǐng)先的開發(fā)商像萬科、龍湖都比較注重物業(yè)管理，我們也一樣，希望用一些先進(jìn)的物業(yè)管理理念來讓我們的房子保值增值。目前，我們的樓盤都是由自己來管理，目的是讓我們的產(chǎn)品保值增值，這樣我們以后推出的產(chǎn)品才會得到業(yè)主的支持。

　　說到物業(yè)管理，目前在國內(nèi)還是比較復(fù)雜的問題，主要是政府、開發(fā)商、業(yè)主在物業(yè)這個問題上沒有達(dá)成一致的認(rèn)識。現(xiàn)在國內(nèi)的物業(yè)管理主要實行兩個制度，一是包干制、一是酬金制，大多數(shù)都在用包干制。對于我們來說，中駿選擇用酬金制，我們希望能在這方面做領(lǐng)頭羊、先試先行，與業(yè)主一起把樓盤經(jīng)營管理好。

　　觀點新媒體：今年我們博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是“改革時代地產(chǎn)新力量”，您如何理解“地產(chǎn)新力量”這個概念？

　　李維：說實話，我還沒深入地思考過這個問題，不過在房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，企業(yè)也是在不斷地分化，是個優(yōu)勝劣汰的過程。而對于地產(chǎn)新力量，我個人認(rèn)為，會有一些新的企業(yè)不斷地對舊有格局進(jìn)行沖擊，而且能夠看到未來、能夠洞悉的企業(yè)才會成為中國地產(chǎn)的新力量。

（審校：勞蓉蓉）