　　據(jù)華潤置地董事局副主席王宏琨介紹，上半年華潤置地實現(xiàn)了簽約金額338億元，銷售面積288萬平方米，分別比去年同期增長45%和36%。截止到8月18日，華潤置地已經(jīng)實現(xiàn)住宅簽約額339.3億元，對應(yīng)的銷售面積是343萬平方米，分別比去年同期增長了32%和24%。

　　雖然業(yè)績表現(xiàn)不錯，但與同行業(yè)企業(yè)面臨的問題相同，即毛利率有所下跌。數(shù)據(jù)顯示，上半年，華潤置地的毛利率為31.4%，較去年同期的47.6%跌16.2個百分點，較去年底則跌6.2個百分點；同時，上半年華潤置地凈利潤率也同比跌18.3個百分點至27.8%。

　　對此，華潤置地華南區(qū)總裁唐勇表示，除毛利率下跌是行業(yè)普遍現(xiàn)象外，上半年華潤置地的結(jié)算結(jié)構(gòu)和去年的結(jié)算結(jié)構(gòu)比發(fā)生了一些變化，也致使了上半年華潤置地毛利率有所下跌。但唐勇認為，從全年來看，華潤置地的毛利率會較比上半年的數(shù)據(jù)會有所好轉(zhuǎn)。

　　而在外界關(guān)注的前海土地項目未來發(fā)展規(guī)劃上，華潤置地董事會主席吳向東透露，因項目重大，所以很可能會引進一個有實力的合作伙伴一起發(fā)展，將在適當?shù)臅r候披露具體合作細節(jié)。

　　“希望引進一個有實力的合作伙伴，當然我們也要遵循基本原則，由華潤控股，華潤操作，大家同比同股來投入資金，這是合作的條件”。

　　吳向東補充指，前海地塊的土地款從今年開始將在三年內(nèi)會支付完畢，而今年大概一共十幾億，包括保證金之類的，明年付30億，后年再付剩下的。另外，華潤置地前海項目的總投資大概是150億到160億，預(yù)計用時三年建成。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)在前海注冊的公司接近快2000家，但在前海地區(qū)一個小小的房子都沒有，因此華潤置地想第一個建成項目”。

　　另外，針對市場消息透露，今年前海還將推出七、八塊地，華潤置地有無可能繼續(xù)在前海拿地？

　　對此，吳向東猜測，“因為前海不是很大，土地供應(yīng)量十分有限，因此在今年年底之前政府不太可能推出這么多土地；另外，政府要把握供地的節(jié)奏，我相信他做不到年底要推出另外的七、八塊地”。

　　以下為華潤置地2013年中期業(yè)績會實錄：

　　現(xiàn)場提問：華潤置地今年上半年毛利率有下降的趨勢，預(yù)計下半年你們毛利率會有上漲的走勢還是會繼續(xù)下跌？

　　唐勇：毛利率下降的問題我們在去年在做今年預(yù)算的時候已經(jīng)覺察到了，公司也采取了一定的管理措施來分析和面對，首先我覺得這是一個行業(yè)的問題。我們看到行業(yè)其他同行也都存在毛利率下滑的情況，這是行業(yè)的趨勢。

　　第二，從華潤置地本身來講，我們對毛利率下降做了一個認真的分析，可能會有幾種現(xiàn)象。第一個，我們今年的結(jié)算結(jié)構(gòu)和去年的結(jié)算結(jié)構(gòu)比發(fā)生了一些變化，去年我們有幾個高毛利的項目在去年結(jié)算了，比如說我們深圳的項目和北京的項目。從今年結(jié)算的項目來看，毛利和去年基本持平，我們少了大概有兩個明星項目；第二個，我們今年上半年和下半年結(jié)算的毛利很多是在2011年下半年和2012年上半年賣的，那個時候市場并不是特別好，我們公司為了加速周轉(zhuǎn)，提升效率，有幾個項目結(jié)算的毛利是偏低的情況，合在一起就是我們今年上半年結(jié)算毛利率有下降的情況。

　　公司已經(jīng)認識到這個問題，我們早在去年就開始做投資和業(yè)務(wù)上管理的提升，我相信這個情況在全年來看比上半年的數(shù)據(jù)會有所好轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)場提問：你們今年的核心盈利是多少，雖然行業(yè)的毛利率在下跌，但是你們的跌幅比較大，你們有沒有計劃長遠維持多少？上半年你們買了多少土地，下半年還有多少錢買地？

　　唐勇：截止到8月18號，我們差不多買了198億土地，從權(quán)益的角度來講是189億元。到現(xiàn)在為止未付地價是174億，其中大概49億需要今年付，其它的分別在2014年、2015年付清。

　　吳向東：因為華潤置地是一個比較大的公司，我們現(xiàn)在希望把他做得更好一點，更大一點，因此買地是一個永久的話題。所以，我們每天都會拿到辦公室來審批和研究土地項目。因為華潤置地現(xiàn)在土地儲備的量比較大，再加上母公司這邊還有相當可觀的土地儲備，理論上早晚都會注進來。我們買地相對比較審慎，每天我們各個城市都在關(guān)注土地市場的情況。

　　現(xiàn)場提問：你們上半年的合約銷售不錯，你們有沒有計劃提高銷售目標？

　　吳向東：我要遵守聯(lián)交所的規(guī)定，但是作為我們來說，我們肯定希望做得更好一些。

　　現(xiàn)場提問：華潤之前買了前海那塊地，現(xiàn)在有沒有具體的發(fā)展方案，會不會跟一些發(fā)展商合作？

　　吳向東：不久前，華潤置地通過競投拿到了深圳前海的第三塊地，這塊地的金額總價比較高。因為這是個重大項目，所以我們很可能會引進一個有實力的合作伙伴一起發(fā)展，將在適當?shù)臅r候披露具體合作細節(jié)。

　　第二，因為華潤集團的總部在香港，深港兩地的合作非常緊密。所以華潤集團和華潤置地對深圳這個城市非常重視，且深圳也在一線城市里面。所以，我們這次買這塊地有兩個重要的考慮，一是我們非常看好前海未來的前景；第二，我們想進一步鞏固我們在深圳領(lǐng)導(dǎo)者的地位。

　　這個項目的規(guī)劃條件在出讓的時候已經(jīng)明確了，土地也是平整的，所以接下來我們會以一個非?？斓乃俣劝阉娼ㄔO(shè)起來。我們甚至希望它能夠成為前海率先建成的一個規(guī)模很大、品質(zhì)很高的商業(yè)綜合體，主要會以辦公樓為主。現(xiàn)在已經(jīng)在前海注冊的公司接近快2000家，但在前海地區(qū)一個小小的房子都沒有，所以我們想第一個建成項目，基于這個原因，我們對它未來的表現(xiàn)和前景還是非常有信心的。

　　現(xiàn)場提問：你們說會和一些有實力的開發(fā)商合作，那現(xiàn)在有沒有一些方案，是和內(nèi)地的開發(fā)商、香港的開發(fā)商還有其他的？剛剛說你們在合作中合作伙伴要支付多一點錢，可不可以詳細說一下他們是在成本還是地價方面要多一點？

　　吳向東：隨著華潤置地的進步，我們的品牌和實力逐漸得到了業(yè)內(nèi)的認同，所以現(xiàn)在想和我們合作的機構(gòu)有很多。一般都是由我們來挑，我們要選一些有實力的，而且能夠在一起很好發(fā)展的公司。

　　至于選擇哪個合作伙伴我們后面會披露，現(xiàn)在不方便透露，總之對我們來說是一個非常有利的合作?；蛘哒f這種項目我們內(nèi)部有指引，我們對這種重大的長線投資項目，我們一般會引進一兩個合作伙伴。因為，前海是比較深入的合作，金融開放，雙十五所得稅的優(yōu)惠，還有一些其他的政策安排。所以，金融機構(gòu)平均對前海非常關(guān)注，非?？春谩?/p>

　　現(xiàn)場提問：前海這塊土地下半年開發(fā)資本支出是多少，會不會去到香港發(fā)債和做進一步融資？關(guān)于這個合作伙伴，選擇的標準有哪些？

　　吳向東：華潤置地內(nèi)部有一條指引，對于這種重大的，長線投資的項目，我們一般希望引進一個有實力的合作伙伴，當然我們也要遵循基本原則，由華潤控股，華潤操作，大家同比同股來投入資金，這是合作的條件。比如說我們在大連、杭州和香港的新鴻基，和新加坡的GSC成立合資公司，這些合作我們都遵循這個原則。所以，我們一定要找真正有實力，大家志同道合，優(yōu)勢互補，大家能夠很好的在一起做事的公司。

　　這是前海第一次賣地，政府給了一些比較優(yōu)惠的條件和安排。比如說付款條件，我們預(yù)計會引進合作伙伴，也許50%對50%，還是由華潤來操作。而且，合作伙伴付的錢會比我們多一些，具體的數(shù)字以后會披露。

　　另外，土地款從今年開始我們要用三年才會支付完畢，今年大概一共十幾億，包括保證金之類的，明年付30億，后年再付剩下的。雖然這塊地比較大，但是完全是在我們整個財務(wù)條件和框架約束之內(nèi)，完全沒有什么大的壓力，不會專門為這個項目特別進行發(fā)債，沒有必要。比如說50億三年付，這個土地支付的壓力不是很大的。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于那塊商業(yè)土地的報價，你們當時是不是一定要拿到那塊地，所以用了比較高的價格買下？到年底之前前海還有8到10塊地會拿出來投標，你們有沒有興趣，會不會也使用這個策略，用比較高的價格去拿？

　　吳向東：可能這個消息不一定很準確，我猜在今年年底之前政府不太可能推出這么多土地，因為前海不是很大，土地供應(yīng)量十分有限。另外，他要把握供地的節(jié)奏，我相信他做不到年底要推出另外的七、八塊地。

　　第二，這塊地實際上是第一次出讓的三塊地里面最好的，因為它地最大，離地鐵站是無縫對接，地鐵站已經(jīng)修好了，離地鐵站最近；同時，自然景觀方面也是最好的。

　　另外，因為前面已經(jīng)有兩塊地，那兩塊地權(quán)益額也是22000元到23000元，我們后來拿到的這塊地實際上比前面兩塊地的成本還要低一些。如果算上華潤引進合作伙伴之后，華潤置地的權(quán)益樓面價就會更低一些，因為我們和合作伙伴之前會有一些合作的安排。當然，獲取這塊土地的方式比較特別，是投標，價高者得。這對我們來說就是一個考驗了，用多少錢拿下來，我們基于自己對這塊地的商業(yè)判斷，我們覺得它大概值多少錢我們就出多少錢。因為，畢竟沒有規(guī)定要出多少錢。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提到前海重視深港的合作，你們會傾向和香港的合作還是和內(nèi)地的合作？

　　吳向東：我們是很開放的，像香港的新鴻基做得非常好，我們也有很多的合作。隨著國家近幾年經(jīng)濟不斷的成長也有非常多優(yōu)秀的企業(yè)，所以我們的態(tài)度是開放的，我們最終落實會披露。但是，作為房地產(chǎn)項目，最重要的是要把它做好。這和深港合作沒有太大的聯(lián)系，華潤就是一個中國大陸和香港連起來的一個企業(yè)，我們既是香港公司，又是大陸公司。

　　現(xiàn)場提問：你們現(xiàn)在已經(jīng)支付13億，預(yù)計三年內(nèi)會付出50億？前海那個項目總的投資額會有多少？項目預(yù)計什么時候能夠建成？

　　吳向東：總地價是109億。地價在三年內(nèi)要全部付清，分三個年度付清。總投資大概是150億到160億。三年之內(nèi)應(yīng)該能夠建成。

　　現(xiàn)場提問：你們新的管理層將來會不會有所改變，因為王總的辭職，未來幾年你們怎么打算？有投資者也很關(guān)注，王總辭任是不是和宋總的事件有沒有關(guān)系，因為那個時候時間比較近？

　　吳向東：這次華潤置地管理團隊的變化是非常正常的安排，而且是醞釀了很長時間的一個變化。華潤置地過去這么多年在深圳發(fā)展，回溯到1993年，真正發(fā)生人事重大變化是2005年以來。

　　2005年的原因是：2000年以來我們在上海、北京、成都、深圳這些城市華潤真正開始做房地產(chǎn)，奠定了很好的基礎(chǔ)，2005年重組，確定房地產(chǎn)作為華潤置地的主業(yè)，我們還確定了我們的戰(zhàn)略和模式，商業(yè)加住宅、商業(yè)增值服務(wù)。

　　另外，華潤集團對孵化這樣一個特別好的安排，在資源這方面給了華潤置地很大的幫助。所以，我們抓住2005年以后這個成長期，非常進取，從土地的儲備，到團隊的建設(shè)方方面面進行發(fā)展，因為我們的基礎(chǔ)非常好。再加上我們這些人基本上沒有空降兵，都是在華潤工作二十年的，我和唐勇都在華潤工作了二十多年，王宏琨也有二十多年，都是很老的員工。不僅人老了，在華潤工作的時間也很長。

　　所以，我們切身感受、經(jīng)歷了華潤置地這十年以來發(fā)生的變化，我們是直接的參與者。所以，我們認為華潤置地從戰(zhàn)略到策略沒有看到發(fā)生什么變化的必要性。因為，在座的這些人都是在這里承擔了一定責任，甚至責任還比較大，所以不會有什么大的變化。當然，在具體的問題上，一個公司每年，每月都要做商業(yè)判斷和商業(yè)決定，不同的人有不同的見解和風(fēng)格，這個也很重要。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到宋董事長的事情，會不會影響到集團對置地這邊注資的情況？公司和文化地標的關(guān)系是什么，華潤置地未來在發(fā)展文化地產(chǎn)方面的策略是什么？

　　吳向東：華潤置地是住宅加商業(yè)，我們的產(chǎn)品線已經(jīng)比較寬泛了，所以我覺得未來我們不太會輕易再涉足新的產(chǎn)品或者領(lǐng)域。

　　現(xiàn)場提問：有媒體報道說你們在法律程序沒有走完之前就盜走了海南海運公司的公章，請問是否存在這個問題？2011年1月的時候，北京仲裁批準你們可以將這塊土地轉(zhuǎn)給第三方，你們是否有繼續(xù)向海南當?shù)厣暾埌堰@個股權(quán)正式的過戶，有沒有這樣的動作？

　　唐勇：我代表公司來回答一下，首先，這是一件已經(jīng)走完所有法律程序的一個案件，結(jié)果是“圣實公司”勝訴。當時我們第一反應(yīng)是對這個報告做了一項澄清，登在國內(nèi)的網(wǎng)站上，這是一件完整的法律官司，到目前為止沒有變化。

　　現(xiàn)場提問：你對于下半年中國樓市怎么看？在七月份廣州、上海、北京房價增長幅度最快，中央的調(diào)控會不會進一步收緊？

　　吳向東：房地產(chǎn)是這些年宏觀經(jīng)濟發(fā)展過程中最受媒體輿論和廣大老百姓關(guān)注的一個行業(yè)，一個事實是什么呢？2012年幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司都創(chuàng)造了歷史最好的業(yè)績，今年上半年也有很多公司發(fā)布了中期業(yè)績，包括華潤置地今年也是，普遍在今年上半年有同比增長。

　　當然，別忘了去年是在歷史上調(diào)控政策最嚴厲的情況下取得的。因為中國人多，經(jīng)濟在發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)真的是一個很大的行業(yè)，它未來仍然還有比較長，比較大的發(fā)展空間和周期。但是，對于價格來講，我覺得我們最關(guān)心的是這個行業(yè)能不能健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。我特別贊成中央的這幾個詞，健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　因為價格是由供求關(guān)系決定的，今年上半年70個城市69個城市同比增長，這是一個大有可為的行業(yè)。

（審校：勞蓉蓉）