七、八月份以后，一線城市的地價將會和天氣一樣，旭輝會增加1.5線城市的投入，比如武漢。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 楊曉敏“由于上半年地價不是很高，我們主要是通過公開市場買地。但下半年，特別是七、八月份以后，一線城市的地價將會和天氣一樣。”

　　8月21日，旭輝集團控股有限公司在香港召開2013年中期業(yè)績發(fā)布會，集團主席兼執(zhí)行董事林中于發(fā)布會期間表示，下半年將轉變拿地渠道，由招拍掛轉向兼并收購，畢竟這樣獲取土地會比在公開市場上競拍來的便宜。

　　與此同時，旭輝將增加一些增長潛力較好的1.5線城市。“這些城市的地價還沒有上來，比如武漢。”

　　相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，旭輝已經(jīng)在上海、杭州、重慶等地斥資95億拿下13塊地。

　　據(jù)該公司首席財務官游思嘉介紹，上半年旭輝買地合同金額共計47億元，其中39億來自現(xiàn)金渠道支付。至于七、八月份簽下的土地，在投地之時，已支付一半左右的地價，剩下的地價主要集中在重慶、武漢兩個城市，該筆地價將在明年支付。

　　受惠于今年積極納儲，旭輝方面預計，明年可銷售貨值肯定超過400億。

　　談及2014年的銷售目標，林中并未正面回答，但表示稱，明年旭輝的去化率肯定在50%、60%以上。

　　“我們定目標會保守一點，保守估計，400億的50%或60%也會比今年有較大增長。”林中如是說。

　　倘若按上述數(shù)據(jù)計算，旭輝明年的銷售規(guī)模至少可達200億，較今年全年125億的銷售目標增長60%。

　　最新數(shù)據(jù)披露，今年1-7月，該集團已實現(xiàn)合同銷售81.6億元，同比增長78%，完成125億銷售目標約65%。合同銷售面積約為81.4萬平方米，合同銷售均價約為10025元/平方米。

　　以下為旭輝集團控股有限公司2013年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：旭輝的毛利率和凈利潤率都低于同業(yè)水平，接下來是否有改善的計劃？希望達到怎樣的水平？下半年的趨勢會怎么樣？

　　林中：旭輝是從2011年開始轉型做高周轉、高去化、輕資產(chǎn)，所以2013年上半年，我們的毛利率是25%，凈利率是12%，行業(yè)內(nèi)未來的毛利率平均水平應該在25%-30%之間，凈利率基本上在13%左右。

　　我們今年的毛利率和凈利率已經(jīng)度過了最低點，因為旭輝轉型比其他企業(yè)早。今年很多同行的中報出來，我們看到大部分的毛利率和凈利率是在降低的，相信到年底，一些企業(yè)的數(shù)據(jù)會比上半年更低。

　　但是，我們的趨勢已經(jīng)轉過來，在用高周轉的策略開發(fā)，未來毛利率和凈利率都會逐漸提高。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的逐步穩(wěn)定，我覺得在國內(nèi)采用高周轉、剛需產(chǎn)品策略的企業(yè)能夠有效規(guī)避政策的風險，能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定地增長。

　　所以，在利潤率方面，這一類企業(yè)維持在25%-30%的毛利率是比較正常的。隨著公司一系列關于內(nèi)部管理的改善和提升，不斷降低費用、不斷降低利息成本，相信旭輝的毛利率在未來會有進一步提升的空間，我們會逐步從現(xiàn)在的25%向30%過渡和增長。

　　現(xiàn)場提問：觀察到上半年，旭輝與同行合作拿地的比例要大于自己100%持有的比例，公司之后合作的策略會是怎樣的？會不會逐漸的減少和同行的合作？與同行合作的項目利潤率情況怎么樣？

　　林中：我認為房地產(chǎn)未來合作是一個大的趨勢。第一，市場競爭越來越激烈。第二，土地的價值越來越大。強強合作，可以發(fā)揮優(yōu)勢互補，還可以分散項目的風險。第三，可以分擔資金鏈的壓力。所以，整體來看，這個趨勢是逐步在加大。

　　對于旭輝而言，我們從去年開始推動合作戰(zhàn)略，與大企業(yè)、品牌企業(yè)加強合作。我們希望今年新增的項目中有40%是合作項目，特別在大項目上，合作開發(fā)會比較多，另外60%(的項目)，還是由旭輝獨立持有。

　　現(xiàn)場提問：在合作的時候，會不會選內(nèi)地背景比較強的公司，比如恒基具有香港背景的，旭輝怎么考慮合作方？合作項目的毛利和旭輝獨資開發(fā)的項目毛利相比如何？

　　林中：我們最近和恒基、綠地的合作，未來還會加大與這兩家公司的合作，因為我們和兩家公司的高層都保持著非常密切的聯(lián)系。

　　在現(xiàn)有的合作伙伴基礎上，我們還要適當增加一些新的合作伙伴，這就要看有沒有新的項目合作機會。

　　旭輝在選擇合作伙伴有幾方面考慮：首先，雙方的價值觀是不是一樣，是不是都很注重品牌，是不是很規(guī)范，這個企業(yè)是不是有長遠的想法。其次，對開發(fā)項目的戰(zhàn)略是一致的。比如，旭輝堅持的是高周轉戰(zhàn)略，而有的開發(fā)商拿了地之后不著急開發(fā)，去捂地，這就會產(chǎn)生分歧。所以，我們高周轉戰(zhàn)略要被合作伙伴認同，否則就很容易產(chǎn)生分歧。第三，企業(yè)治理都必須規(guī)范。

　　這三個方面是我們在選擇合作伙伴時非常關注的幾個點。

　　另外，關于合作項目的毛利和凈利，其實我們拿出來的合作項目也是屬于高周轉和剛需產(chǎn)品，所以這些項目毛利和凈利基本上和旭輝獨資的項目差不多。

　　比如，杭州濱江這個項目，雖然售價比較高，在2萬/平方米-3萬/平方米之間，但定位還是中高端的剛需，設計的戶型90%以上是小于120平方米，針對首次置業(yè)的客戶，特別是針對一些家庭富裕子女分房客戶，以及針對外來比較高級的知識分子首次購房需求。

　　所以，我們并沒有改變自己的產(chǎn)品戰(zhàn)略，只不過會根據(jù)市場需求變化，增加一部分單價較高的中高端剛需產(chǎn)品，這樣我們的銷售規(guī)模會進一步的提升。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提到，下半年旭輝會繼續(xù)抓住機會進行低息的貸款，會不會考慮和國內(nèi)的融資基金合作？

　　林中：旭輝上市以后，會逐步加大在境外融資的占比，目前還沒有明確的關于下半年融資的計劃。

　　不過，在評判融資不融資，什么時候融資，我們內(nèi)部有幾個條件：第一，要滿足我們的約束條件--FRCC不能高，因為我們明年要派息，大股東很看重派息；第二，我們的債務必須是安全的，在安全的負債率水平之內(nèi)我們有空間；第三，要考慮融資是否有利于公司的價值，是不是能夠進一步降低我們的成本，是不是有利于公司的發(fā)展；第四，我們還會看目前市場是不是比較好，投資者是不是有旺盛的需求，資金成本是不是比較低。

　　現(xiàn)場提問：會不會引入內(nèi)地的人民幣基金？

　　林中：我們最近沒有談人民幣基金。

　　游思嘉：在國內(nèi)，我們也有一些項目是和國內(nèi)基金進行股權的合作，但并不是我們現(xiàn)在的主流融資渠道。

　　現(xiàn)場提問：下半年旭輝要支付的土地款是47億，在七、八月份買地金額約35億，其中有多少需要在年底支付？

　　游思嘉：上半年我們買地合同金額共計47億元，真正從現(xiàn)金渠道支付的地價一共是39億，還有24億沒有支付，其中包括去年買的一些地，今年要支付15億，在上半年我們已經(jīng)支付了。

　　七、八月份我們還簽了一些地，這些還沒有算在剛才所說的數(shù)字里。七、八月份買的地，在投地的時候基本已支付了一半左右的地價，剩下的地價主要集中在兩個城市：重慶和武漢，或有分期支付的優(yōu)惠政策，這筆明年才需要支付。

　　林中：重慶地價付款期限是明年12月31號。

　　現(xiàn)場提問：你們的去化率是多少？明年可銷售貨值有400億，那么預計明年旭輝的銷售額會有多大的增長？

　　游思嘉：今年全年可供銷售的貨源大概是250億左右，其實這250億更多是側重在下半年，如果以上半年來看，我們的去化率大概是70%。

　　明年銷售目標還要看今年下半年合同金額的實現(xiàn)情況，也要看看下半年我們關于土地的購置情況。以現(xiàn)在盤點的情況來看，明年可銷售貨值肯定超過400億。至于明年的銷售目標，我們還在盤點過程中，到年底會公布出來。

　　林中：明年我們的去化率肯定在50%、60%以上。

　　現(xiàn)場提問：目標比上半年還低嗎？

　　林中：對，我們定目標會保守一點，保守估計，400億的50%或60%也會比今年有較大增長。

　　現(xiàn)場提問：林總剛才提到大股東非?？粗嘏上?，旭輝的派息政策相比去年會否有所變化？由于今年中期業(yè)績的很好，你剛才也提到買地的預算是140億的50%-60%，而今年七、八月份拿地金額已經(jīng)超過50%的限制，下半年是不是沒有什么拿地的計劃？

　　游思嘉：我們派息的比例和年初是沒有變化的，希望分配核心凈利潤的20%作為每股股息的分配，沒有做中期股息分配，我們希望到年終進行一次性分配。

　　第二，我們買地的預算是以現(xiàn)金支付為口徑的，上半年比例稍微大一點，不過銷售還是有上、下半年兩個季節(jié)性，上半年銷售了70億，我們預計下半年銷售肯定會多過上半年銷售。

　　與此同時，上半年買地支付的土地款很多會在同年支付，但是下半年買地更多是在明年支付。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提到，旭輝的產(chǎn)品有所提價，那么上半年提價的幅度是多少？旭輝還有幾個項目在談？下半年會不會落實？主要在哪個區(qū)域？是合作開發(fā)嗎？

　　林中：從上半年成交的均價來看，相比比去年提升了8%。隨著市場進一步的回升，相信下半年房價還是穩(wěn)中有升，我們也一定會隨行就市，制定合適的銷售價格。

　　目前，我們在談的一些項目，因為涉及到商業(yè)方面的考慮，所以不便詳細披露，但的確有好幾個項目在談，相信下半年我們在兼并收購方面會增加比例。

　　這樣我們就可以用相對比較少的資源，以一個比較合理的價格，在土地市場比較熱的時候增加土地儲備。

　　由于上半年地價不是很高，我們主要是通過公開市場買地，但下半年，特別是七、八月份以后，一線城市的地價將會和天氣一樣，所以我們在買地方面還是非常謹慎、理性。反而，我們會增加一些增長潛力比較好的1.5線城市，這些城市的地價還沒有上來，比如武漢。

　　另外，在渠道方面，我們會加大兼并收購，畢竟這樣的方式會比招拍掛來的便宜，動用的資源也不那么大。