香港、新加坡都是通過稅收的方式，這也是我們現(xiàn)在所說的用市場行為來控制，而不是用行政手段控制?！　?/h3>

　　編輯按：十年調(diào)控，每調(diào)必漲，這一輪討論是否會(huì)重蹈覆轍？房產(chǎn)稅傳聞四起，未來樓市調(diào)控還有多少后招？

　　2013年4月26日，城市觀點(diǎn)論壇再進(jìn)南京。圍繞論壇主題“細(xì)則與市場 調(diào)控中的南京樓市”，我們將邀請(qǐng)國內(nèi)權(quán)威政策研究專家、房地產(chǎn)專業(yè)人士，探尋樓市走向和財(cái)富新機(jī)遇。

　　【本期嘉賓】 黎振偉 世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬、武瑾瑩 分析當(dāng)前調(diào)控政策，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉認(rèn)為，去年的調(diào)控并不會(huì)解決房價(jià)上漲，只是壓抑了需求。同時(shí)，“如果簡單靠行政打壓，而沒有更嚴(yán)厲的措施，這種需求是不會(huì)消亡的，會(huì)一直存在?！?/p>

　　然而通過行政式的手段來進(jìn)行調(diào)控，黎振偉指出，只會(huì)在短期內(nèi)壓低房價(jià)，不會(huì)解決根本問題。

　　“事實(shí)上，關(guān)于20%稅，其實(shí)該政策并不是今天公布的，早在90年代已經(jīng)這樣做，別的國家也有，韓國甚至更高?！痹谡劶罢畤L試通過金融手段控制房價(jià)時(shí)，黎振偉分析稱，這樣老百姓抗拒很大。

　　“國家還是應(yīng)該下定決心，執(zhí)行這個(gè)稅不要拖那么久，不要等增值那么高了以后再征收20%的稅?！?/p>

　　“從客觀上來說，房子增值靠的是城市配套、政府投入，這些道理老百姓都明白。但問題是現(xiàn)在執(zhí)行時(shí)讓他們感覺差很多，老百姓肯定反感?！?/p>

　　對(duì)于貴陽涌現(xiàn)的多個(gè)大盤及隨之形成的大盤模式，黎振偉從樓價(jià)不是很高、購買人數(shù)多兩個(gè)指標(biāo)來定義，貴陽樓市的泡沫不大。

　　據(jù)黎振偉介紹，“當(dāng)供求嚴(yán)重出現(xiàn)不平衡，供大于求的時(shí)候就出現(xiàn)泡沫；房子沒人買，放在那里沒人用就產(chǎn)生了泡沫；資產(chǎn)不能產(chǎn)生效益就會(huì)產(chǎn)生泡沫?！?/p>

　　不過他也特別指出，某種意義上中國是有特殊性，國家很大，人口很多，而且近30年發(fā)展的速度很快，這些因素影響下可以消化掉按常規(guī)理解的泡沫。

　　同時(shí)黎振偉認(rèn)同貴陽現(xiàn)在的購買力是過去十年的累計(jì)和未來十年的透支，同時(shí)也把未來郊縣的購買力做了透支。“所以我們現(xiàn)在就提醒政府，要考慮土地供應(yīng)量需求的增長?！?/p>

　　以下為采訪實(shí)錄：

　　提問：一季度的數(shù)據(jù)顯示，北京上海等一線城市的商品房成交數(shù)量和價(jià)格都創(chuàng)下今年新高。在南京，漲價(jià)也攔不住購房者排隊(duì)搶房的惶恐。房地產(chǎn)是否會(huì)上演以往每次調(diào)控后的報(bào)復(fù)性反彈？

　　黎振偉：早前有預(yù)計(jì)到，去年的調(diào)控并不會(huì)解決房價(jià)上漲的問題，只是壓抑了需求。限購政策沒有變，但因?yàn)槟承┏鞘邢拶彽膱?zhí)行度和銀行的利息稍微有些放松，于是人們的需求馬上就得到釋放。如果簡單靠行政打壓，而沒有更嚴(yán)厲的措施，這種需求是不會(huì)消亡的，會(huì)一直存在。

　　現(xiàn)在的問題是，地方和中央的角度不一，中央從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度并沒有太大動(dòng)力去限制房價(jià)，因?yàn)檎儭⑼恋厝谫Y、城市配套都需要房地產(chǎn)。在目前這種機(jī)制下，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式、城市發(fā)展的方式、投資者沒有新的投資渠道的時(shí)候，房地產(chǎn)今天打猛一點(diǎn)，明天一放松馬上反彈，這是必然的。

　　另外，現(xiàn)在正處于新老領(lǐng)導(dǎo)班子交替的交接期。老的政策在執(zhí)行上確實(shí)遇到瓶頸，調(diào)控新政是老政府出臺(tái)的，但執(zhí)行卻是新的領(lǐng)導(dǎo)班子，新的領(lǐng)導(dǎo)班子在沒有看清楚情況前，不會(huì)輕易出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策，另外新政也有很多不完善的地方，執(zhí)行起來會(huì)遇到許多原來沒想到的問題。

　　例如本來想用新政解決炒房者問題，但由于需求太過旺盛，反而導(dǎo)致房價(jià)上升，同時(shí)也導(dǎo)致現(xiàn)在市場對(duì)調(diào)控產(chǎn)生的新的看法，覺得調(diào)控下來也沒結(jié)果。于是原來沒想到買房的人會(huì)加快買房，再加上處于政策過渡期，當(dāng)人們看到房價(jià)沒有下降時(shí)也會(huì)抓緊入市。

　　以前我們認(rèn)為對(duì)改善需求的量不會(huì)那么大，但隨著人們生活的改善，收入的增加，改善需求的量迅速上升，這也導(dǎo)致去年年底至今房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖。因?yàn)楦纳菩枨蟮目蛻糁Ц赌芰Ω鼜?qiáng)，甚至可以把原來的房子賣掉再換新房，這種情況是原先沒有預(yù)計(jì)到的。而且，改善需求對(duì)豪宅、高端物業(yè)的購買力更強(qiáng)。

　　此外，現(xiàn)在中國的剛需確實(shí)很厲害，之前我們國家領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)剛需的判斷也有一些疏忽。我覺得可能新的領(lǐng)導(dǎo)人，從執(zhí)政的愿望來說，他們更希望通過市場解決，而不是簡單的靠行政手段來打壓房地產(chǎn)，也就是保持現(xiàn)在的狀況。

　　在這過程中有一些新的政策在探索，新的政策不好施行，新的領(lǐng)導(dǎo)人也要重新思考調(diào)控的方式。這就導(dǎo)致思考的過程中考慮的問題會(huì)更多，政策的不確定性太多，這個(gè)過程現(xiàn)在還還會(huì)延續(xù)，所以我認(rèn)為一段時(shí)間以內(nèi)房價(jià)會(huì)繼續(xù)上升。這個(gè)過程起碼會(huì)持續(xù)三個(gè)月，并且下半年房地產(chǎn)市場都會(huì)比較熱。

　　現(xiàn)在我們還沒有看到新的領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)房價(jià)進(jìn)行表態(tài)。這也屬正常，因?yàn)檫@次出臺(tái)的政策代表新一代領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度。既要延續(xù)舊的內(nèi)容，同時(shí)也要拿出新的東西來承上啟下。所以這次新政出臺(tái)實(shí)屬不易，完全按老的一套政策來肯定不行，新的一套怎么制定就非?？简?yàn)領(lǐng)導(dǎo)人的執(zhí)政智慧以及能力?？陀^而言，也不能簡單判定過去的調(diào)控有用或是沒用。如果不調(diào)控，完全市場化，房價(jià)還會(huì)更高。

　　房價(jià)問題是多方面造成的，中國這調(diào)控十年中經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常快，GDP成倍增長。在這種增長情況下，房價(jià)不可能不上升，需求也不可能保持原來的水平。現(xiàn)在要保證未來的十年我們用一種很好的的方式來調(diào)控，畢竟有十年的經(jīng)驗(yàn)積累，如果沒有新的辦法，也說不過去。

　　提問：行政式的調(diào)控對(duì)控制房價(jià)的意義有多大？

　　黎振偉：行政調(diào)控短期之內(nèi)可以壓低房價(jià)，但是不能解決根本問題，一定會(huì)出現(xiàn)“今天壓明天高”的現(xiàn)象。而且很可能因?yàn)檫@幾年限購的影響，民間醞釀的購買力會(huì)更多。

　　由于現(xiàn)在房地產(chǎn)單一的上升，對(duì)那些投機(jī)人來說，如果不看長線，買進(jìn)買出是因?yàn)橘Y產(chǎn)的上升，這種情況下如果不加以行政手段控制，完全按照市場化進(jìn)行調(diào)節(jié)，就有可能就會(huì)出現(xiàn)泡沫。到了最高點(diǎn)的時(shí)候，大家都不買房，一旦沒人買房，市場撐不住就會(huì)崩盤。如果完全按市場走，很可能會(huì)出現(xiàn)泡沫破裂。

　　提問：現(xiàn)在政府在嘗試用一些金融手段來調(diào)控，包括房產(chǎn)稅，以及這次重新強(qiáng)調(diào)20%的個(gè)稅等，您覺得這會(huì)是個(gè)比較可行的方式嗎？

　　黎振偉：從全世界范圍來看，沒有一個(gè)政府是任由房地產(chǎn)自然發(fā)展的。特別是在中國，沒有其他投資渠道的時(shí)候只能投房地產(chǎn)，這個(gè)時(shí)候不調(diào)控是絕對(duì)不可能的。調(diào)控方式一是限購，另外一個(gè)手段則是通過稅收。香港、新加坡都是通過稅收的方式，這也是我們現(xiàn)在所說的用市場行為來控制，而不是用行政手段控制。

　　關(guān)于20%稅，其實(shí)該政策并不是今天公布的，早在90年代已經(jīng)這樣做，別的國家也有，韓國甚至更高。我認(rèn)為國家還是應(yīng)該下定決心，執(zhí)行這個(gè)稅不要拖那么久，不要等增值那么高了以后再征收20%的稅，這樣老百姓就會(huì)反感?？梢钥紤]現(xiàn)在是否不要一下子就征那么高，或者能否分段去征，關(guān)鍵是讓老百姓容易接受。當(dāng)然，強(qiáng)制征收也行，但是這就和民生對(duì)立，政府會(huì)面臨更多挑戰(zhàn)。當(dāng)時(shí)的政策十幾年都不去執(zhí)行，到了今天房價(jià)已經(jīng)大幅度增長才去征20%的稅，老百姓抗拒確實(shí)很大。

　　從客觀上來說，房子增值靠的是城市配套、政府投入。像廣州珠江新城的房子，十年前買房和現(xiàn)在買房的環(huán)境肯定不一樣。這些道理老百姓都明白，但問題是現(xiàn)在執(zhí)行時(shí)讓讓他們感覺差很多，原來只交1萬元，現(xiàn)在如果增值50萬元就征20%，那就是要交10萬元的稅。10萬元和1萬元相差9倍，老百姓肯定反感。

　　提問：你認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)沒有泡沫，是嗎？

　　黎振偉：什么叫泡沫呢？當(dāng)供求嚴(yán)重出現(xiàn)不平衡，供大于求的時(shí)候就出現(xiàn)泡沫；房子沒人買，放在那里沒人用就產(chǎn)生了泡沫；資產(chǎn)不能產(chǎn)生效益就會(huì)產(chǎn)生泡沫。沒有承接，或者有人承接但是很多都是空置，這種情況一定會(huì)導(dǎo)致泡沫破裂，供求嚴(yán)重失衡。泡沫最終出現(xiàn)是因?yàn)楹芏噘Y產(chǎn)被浪費(fèi)，很多東西沒有價(jià)值，一大堆東西放在那里就會(huì)有泡沫。

　　衡量中國房地產(chǎn)有沒有泡沫，看供求關(guān)系會(huì)不會(huì)出現(xiàn)失衡。房地產(chǎn)是需要長期經(jīng)營的，不是短期的股票買賣。如果很多不專業(yè)的人為了短期發(fā)展，造成很多物業(yè)不專業(yè)，沒辦法用，甚至要炸掉，這個(gè)時(shí)候就真的是泡沫。

　　提問：貴陽這么多大盤供過于求不就是個(gè)泡沫嗎？而且前兩天聽說貴陽今年還會(huì)有四五個(gè)這樣的大盤出現(xiàn)。

　　黎振偉：我們現(xiàn)在說的泡沫是預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)泡沫，另外一種是發(fā)生泡沫。我們現(xiàn)在看到的現(xiàn)象有兩個(gè)指標(biāo)說明貴陽的市場目前泡沫還不大，一個(gè)是樓價(jià)還不高，另外買的人很多。

　　這非常重要，如果樓價(jià)很高沒人買，就是虛高。另外一種情況是量很大，大到至于價(jià)格很低也沒有人買，這就是泡沫。現(xiàn)在這兩個(gè)問題都沒有出現(xiàn)。

　　提問：但是貴陽現(xiàn)在的購買力是過去十年的累計(jì)和未來十年的透支，同時(shí)也把未來郊縣的購買力做了透支。而這種購買力并不是可持續(xù)的，您怎么看？

　　黎振偉：所以我們現(xiàn)在就提醒政府，要考慮土地供應(yīng)量需求的增長。如果不考慮需求的可增長能力，并在短期之內(nèi)大量地批土地，這種情況確實(shí)很難說。

　　當(dāng)然，目前這種狀況人們都會(huì)看眼前的發(fā)展，對(duì)于單個(gè)開發(fā)商來說，可能會(huì)覺得贏了，每一個(gè)人都認(rèn)為自己是贏家。現(xiàn)在貴陽還沒有到你死我生的境地，大家都會(huì)認(rèn)為自己是贏家。在這種情況下，最應(yīng)該出來說話的是政府，因?yàn)檎莆照w的數(shù)據(jù)和整體的土地資源，應(yīng)該有限度地推土地。

　　但問題是現(xiàn)在土地是分散的，很多地方都可以批土地。包括現(xiàn)在的國家土地政策，按理說100畝的土地就不可能批，但是我們現(xiàn)在聽到的多少幾千畝，上萬畝。因?yàn)橥恋刂笜?biāo)以前主要是批農(nóng)田，現(xiàn)在看到的貴陽土地大多是舊改、棚戶區(qū)改造，政府是鼓勵(lì)的。

　　提問：棚戶區(qū)改造土地規(guī)模不受政策限制嗎？

　　黎振偉：現(xiàn)在國家所謂土地控制主要是講新增土地的量，還有基本農(nóng)田是嚴(yán)格控制的。像這種舊改主要是原有的城市土地，這個(gè)相對(duì)就不受政策的限制，當(dāng)?shù)卣涂梢糟@這個(gè)空子。另外一方面，本屆政府很鼓勵(lì)棚戶區(qū)改造。

　　這種發(fā)展的方式確實(shí)有點(diǎn)畸形，因?yàn)槲迥昵昂芏嗳苏f泡沫會(huì)破裂，但是一直都沒破。沒破大家就想是不是中國這個(gè)國家太特殊，某種意義上中國是有特殊性，我們國家很大，人口很多，而我們這30年發(fā)展的速度很快，這些都可以消化我們按常規(guī)理解的泡沫。

　　連海南島夠泡沫了，大家覺得怎么可能這樣建房子呢，但是回過頭來看看，整個(gè)中國十幾億人，需求在那里。

　　提問：但是海南島這幾年房價(jià)很低。

　　黎振偉：低是相對(duì)而言的，實(shí)際上現(xiàn)在還是很高。海南島以前已經(jīng)賣到三、四萬，現(xiàn)在哪怕賣個(gè)一、兩萬，對(duì)于本地的成本來說還是很高的。很多外國人無法解釋中國的現(xiàn)狀，這么多年都說泡沫、危機(jī)，但沒有出現(xiàn)這種情況。雖然有其特殊性，但規(guī)律是不可違背的。

　　提問：至少在目前的情況下，對(duì)于老百姓來說房地產(chǎn)還是最賺錢的投資渠道是嗎？

　　黎振偉：確實(shí)?，F(xiàn)在有一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，CPI增長都是兩位數(shù)，但是我們感受物價(jià)的上漲速度是不一樣的，這也是中國的問題。為什么老百姓切身感受到的物價(jià)漲幅和國家公布的數(shù)字相差那么遠(yuǎn)，也要認(rèn)真看一看今天人民幣貶值的問題。

　　越是在這種情況下，那些不投資房地產(chǎn)的人就越感覺吃虧，如果限購一旦放開都會(huì)買房。

　　另外房地產(chǎn)很看重未來的使用價(jià)值和經(jīng)營價(jià)值，這種使用和經(jīng)營價(jià)值對(duì)于開發(fā)商、物業(yè)發(fā)展水平很重要。

　　靠開發(fā)商承諾收益的都不太可靠，因?yàn)殚_發(fā)商是個(gè)開發(fā)者，不是銀行，他憑什么保證你的收益。投資不能保證回報(bào)，這些東西我們是不會(huì)去做的，也不至于相信這種承諾多少回報(bào)的事情。我們應(yīng)該是清醒的，而不是盲目地去買房投資。

　　提問：您剛才談到，房地產(chǎn)成交包括價(jià)格的上漲，還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。有人言，開發(fā)商房子好賣的時(shí)候就不需要開發(fā)商，市場不好房子賣不出去才是代理機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)。您認(rèn)同這樣的觀點(diǎn)嗎？

　　黎振偉：世聯(lián)作為一個(gè)全國性的公司，受市場短期波動(dòng)的影響不大。中國房地產(chǎn)市場差異很大，像現(xiàn)在貴陽開發(fā)商面臨的市場壓力就很大。因?yàn)楣?yīng)量很大，就更應(yīng)該找中介，所以可以看到我們公司員工現(xiàn)在都接不過來；而像廣州這種城市面臨的問題是價(jià)格很高，價(jià)格很高的時(shí)候需要更多專業(yè)營銷方式，同時(shí)還要建立客戶渠道。

　　再比如深圳，代理公司的份額很高，是因?yàn)闃潜P達(dá)到很高價(jià)格的時(shí)候，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)不是簡單地買賣，而是非常需要專業(yè)手段進(jìn)行營銷；另外像海南島，這種城市的房子現(xiàn)在很難賣，非常需要專業(yè)的渠道去解決。

　　我認(rèn)為市場好是相對(duì)的，而且是有差異的。市場發(fā)展到今天已經(jīng)到了比較高的水平，這個(gè)時(shí)候?qū)I(yè)的分工、專業(yè)基礎(chǔ)的建立很重要。其實(shí)這幾年市場都不差，但世聯(lián)的業(yè)務(wù)量一直在不斷地增長，從2011年的1400億成長到2012年的2100億，這就說明市場的差異、分化，專業(yè)公司價(jià)值的體現(xiàn)越來越明顯。

　　提問：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，專業(yè)代理公司除了令其在營銷上有更多的幫助和促進(jìn)以外，是否還有其它的推動(dòng)作用？

　　黎振偉：我們可以從世聯(lián)的發(fā)展過程看出一些這個(gè)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。

　　世聯(lián)已經(jīng)發(fā)展了兩個(gè)十年，馬上要進(jìn)入第三個(gè)十年。按照董事長的說法，第一個(gè)十年，世聯(lián)把顧問和代理這兩個(gè)業(yè)務(wù)做到了中國最大，因?yàn)樽龅米詈?，才能有今天中國最大的地位。把專業(yè)做到位是第一個(gè)十年。但光有專業(yè)是不夠的，第二個(gè)十年，世聯(lián)就建分公司、做渠道、建立業(yè)務(wù)平臺(tái)。

　　現(xiàn)在的企業(yè)第一階段講專業(yè)，第二階段講管理。我們走的是同樣的路，可能開發(fā)商第一階段要學(xué)會(huì)開發(fā)建房，第二階段就要學(xué)會(huì)擴(kuò)張、布點(diǎn)，布點(diǎn)完了以后才能解決專業(yè)，才可以發(fā)展。只不過他們是開發(fā)，我們是做代理而已。

　　開發(fā)商的第三個(gè)階段是要變成一個(gè)更加多元綜合的開發(fā)商，比如說現(xiàn)在星河灣都要跨界來擴(kuò)張開發(fā)能力，通過這種做法把業(yè)務(wù)做大，第一個(gè)階段是做星河灣，第二階段就是規(guī)模化發(fā)展，第三階段必須通過和別的企業(yè)聯(lián)合，和多產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合，才能拿到更多的項(xiàng)目。

　　世聯(lián)也一樣，世聯(lián)第三個(gè)十年要做復(fù)合型的代理機(jī)構(gòu)。復(fù)合型代理機(jī)構(gòu)代理的不僅僅是策劃、銷售，還要跟著開發(fā)商做商業(yè)服務(wù)。現(xiàn)在房地產(chǎn)一定要做商業(yè)發(fā)展，要做配套，商業(yè)方面是我們重要的一塊。還有一塊是把服務(wù)做好，我們還要做金融，要買房就要做金融服務(wù)，同時(shí)還做物業(yè)管理和經(jīng)營的服務(wù)。

　　其實(shí)大家都在發(fā)展，在發(fā)展的過程中，不同行業(yè)都有自己的拓展軌道。如果你走對(duì)了這條路，就不會(huì)沒有事可做，未來大家發(fā)展越來越深入，越來越廣泛，越來越扎實(shí)，而且互不替代。

　　提問：能否談?wù)勈缆?lián)在金融方面的拓展計(jì)劃？現(xiàn)在也有一些中介代理機(jī)構(gòu)做類似金融的產(chǎn)品，您怎么看中介代理公司這種趨勢？而且金融產(chǎn)品要求專業(yè)性非常強(qiáng)，這和代理是兩個(gè)完全不同的行業(yè)，對(duì)資金的需求也非常大，代理公司做這個(gè)會(huì)有一定的優(yōu)勢嗎？

　　黎振偉：代理公司一定要做金融業(yè)務(wù)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)離不開金融。只不過房地產(chǎn)離不開金融主要體現(xiàn)在二手代理公司，事實(shí)上任何一個(gè)二手代理公司都有一個(gè)按揭公司。所以如果不做按揭就沒辦法做二手公司，也就根本沒辦法做代理。

　　一個(gè)大的代理公司一定有一個(gè)按揭公司，就是它的金融業(yè)務(wù)。只不過今天的易居也罷，未來的世聯(lián)也罷，都是把二手代理金融擴(kuò)大到一手，服務(wù)對(duì)象由買房者變成開發(fā)商，和開發(fā)商一起把資金鏈進(jìn)一步做大。這不是難與不難的問題，而是必須要做，如果不解決資金問題，二手房都買不到。開發(fā)商也一樣，如果沒有融資渠道，連樓盤都開發(fā)不了，所以這就逼著代理公司必須要懂得金融，只是大家的方式不一樣而已。

　　當(dāng)然，對(duì)于一個(gè)代理公司，畢竟融資額度和渠道有限，開發(fā)商也不可能只靠代理公司融資。像我們做二手代理，二手按揭公司最終放款的還是銀行，金融機(jī)構(gòu)只是短期的周轉(zhuǎn)和接待的機(jī)構(gòu)，幫做抵押手續(xù)，更多的是通過收手續(xù)費(fèi)，通過打通銀行關(guān)系來借貸。

　　代理公司的金融業(yè)務(wù)更多的是一個(gè)金融中介，只是個(gè)途徑和渠道，還是以服務(wù)為主，只不過服務(wù)的方式從銷售到金融而已。

（審校：勞蓉蓉）