無論瑞虹新城如何熱銷，對于瑞房目前的資金鏈而言，那點銷售回籠的現(xiàn)金仍然是杯水車薪?！　?/h3>

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 瑞房旗下上海最大舊改項目--瑞虹新城，無疑是最近上海樓市的最大亮點。近四個月以來，關于瑞虹新城榮登上海月度銷售榜榜首、一開盤幾近售罄的新聞不絕于耳。

　　根據(jù)相關機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在今年一季度，瑞虹新城累計成交了374套房源、4.81萬平方米，成交金額達到21.47億元，排名全市居首，其成交均價達到了44670元/平方米。

　　另據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，即使是在“國五條”出臺的背景下，4月上半旬（4月1日至4月17日），瑞虹新城亦錄得銷售額達8.58億元，銷售均價亦在4.5萬元/平以上。

　　熱銷支撐

　　上海相關業(yè)內人士指出，今年以來瑞虹新城成交處于高位，與今年開年整體市場基本面向好不無關系，即使調控政策出臺的背景之下，由于瑞虹新城地段較好，處于上海內環(huán)內，加上環(huán)境配套已相當成熟，故能更多吸引購房者尤其是改善型消費者購買，受到政策的影響不算太大。

　　對瑞房而言，瑞虹新城的熱銷，絕對是個好消息，畢竟為公司今年全年業(yè)績的完成帶來極大的業(yè)績貢獻。

　　根據(jù)瑞房日前公布的一季度銷售簡訊，今年前三月，公司累計合約物業(yè)銷售額為31.79億元，完成全年住宅物業(yè)銷售目標人民幣90億元的35%。

　　若按此計算，今年一季度，瑞虹新城為瑞房帶來的銷售占比達到67.5%。

　　不僅如此，瑞房透露，截至3月底，瑞房還錄得認購物業(yè)銷售總額為人民幣22.28億元，預計將陸續(xù)于未來月份轉成正式合約物業(yè)銷售。

　　認購物業(yè)銷售主要來自于上海瑞虹新城第五期璟庭的第二批預售以及重慶天地雍江苑第二期及第四期的繼續(xù)推盤。

　　看起來，目前瑞房全年業(yè)績的完成將絕大部分依賴瑞虹新城的銷售貢獻。

　　事實上，根據(jù)瑞房年初的推貨安排，今年集團將推出約60.69萬平方米的住宅建筑面積以供銷售及預售，覆蓋六個項目，分別包括：上海瑞虹新城、上海創(chuàng)智天地、武漢天地、重慶天地、佛山嶺南天地、大連天地。

　　因瑞虹新城銷售帶動，一季度瑞房的業(yè)績完成尚屬不錯，而隨著其余項目的陸續(xù)入市，后三季度的銷售情況能否保持目前態(tài)勢，仍有待觀察。

　　資金頹勢

　　可惜的是，無論瑞虹新城如何熱銷，對于瑞房目前的資金鏈而言，那點銷售回籠的現(xiàn)金仍然是杯水車薪。

　　資料顯示，截至2012年12月31日，瑞房的現(xiàn)金及銀行存款總額僅為人民幣86.33億元，而凈資產負債率為70%。

　　為了進一步改變資金周轉的現(xiàn)狀，3月28日，瑞房宣布一個全新的融資計劃，按每3股分發(fā)1股比例供股，每股供股價1.84港元，較當日收市價3.34港元折讓44.9%；將發(fā)行不多于22.5億股供股股份，集資最多41.37億港元，將用作幫助加快上海太平橋項目及瑞虹新城項目搬遷進度、收購以及償還現(xiàn)有債務。

　　不過，瑞房的這項供股融資計劃卻遭到投資者一片“喝倒彩”。

　　美銀美林于4月3日的報告中表示，因負債率上升但缺乏銷售，瑞房去年下半年信貸狀況惡化，供股雖暫時有助緩解資產負債表壓力，但不足以緩和短期的再融資風險。

　　美銀美林更認為，瑞房此次供股融資約41億港元，僅占今年需再融資的離岸人民幣債券57億人民幣的一半左右，且2015年有3批主要離岸債券需償還，總額達102億元，占其市值的73%、去年合約銷售額的1.9倍。

　　從目前來看，瑞房這項供股融資計劃顯然進程困難重重，為了順利進行，甚至可能還要“賠上”同系公司瑞安建業(yè)。

　　根據(jù)4月8日消息，瑞安建業(yè)可能公開標售大部分內地房地產資產，完成出售后可能會以特別股息方式給予股東，將用來支付大股東羅康瑞在同系瑞安房地產供股的資金需求。不過該消息后被瑞安建業(yè)行政總裁黃勤道否認。

　　美銀美林稱，相信除卻加快資產周轉及落實分拆，還須作再融資或其他形式的資產出售。

　　此外，瑞房雖曾表示分拆新天地物業(yè)上市，但美銀美林指公司供股后，料先以部分資金發(fā)展商用物業(yè)，才把有關資產分拆上市。缺少分拆的憧憬，意味瑞房股價較資產凈值將擴闊至此前約50%的水平。

　　而麥格理亦指瑞房供股短線無助提高股本回報率。該行指瑞房住宅銷售疲弱表現(xiàn)，不會因分拆商用物業(yè)而有改善，公司未來3年有可能錄得現(xiàn)金流出。

（審校：勞蓉蓉）