“要是說我們今年以跑量為主，別說400億，500億都可以實現(xiàn)，但如果500億實現(xiàn)了，利潤率不夠也是空賺?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 彭飛 在去年銷售363億元的基礎上，招商地產今年提出了400億元的銷售目標。然而，這個看似保守的目標，在招商地產總經(jīng)理賀建亞看來卻還是存在壓力。

　　4月10日，賀建亞在招商地產2012年度股東大會上表示，400億目標客觀來講還是存在挑戰(zhàn)和壓力，因為招商地產追求的是有質量的400億，要的是利潤率、毛利率和每股盈利都有適度的增長，“規(guī)模需要，但不是絕對”。

　　賀建亞還談到，壓力較大的另一原因是，經(jīng)過兩年的調整，公司目前的產品結構還是不夠均衡，大戶型產品占比較高，所以公司現(xiàn)在基本不拿豪宅的土地，盡量偏重中低價位、中小戶型的產品，從而均衡產品結構。

　　在此之前，招商地產相關負責人曾在3月份的網(wǎng)上業(yè)績說明會上表示，在今年所推的產品戶型方面，大戶型占比將超過三分之一，公司會采取與小戶型不同的銷售策略以保障去化速度。

　　關于規(guī)模的增長，招商地產董事長林少斌在股東大會上亦表示，目前公司的銷售計劃是每年增長100億，期望到2018年能達到1000億元的規(guī)模。

　　“我們的奮斗目標是每年銷售漲100億，利潤也要漲10億，基本上是增長10%的概念，從毛利到純利都一樣。”林少斌稱。

　　另外，在談到如何面對調控時，賀建亞稱，因為現(xiàn)在房地產的銷售幾乎沒有什么淡季和旺季概念，因此開發(fā)商能把握的就是對自己的產品開發(fā)節(jié)奏進行調節(jié)，讓自己游刃有余。

　　對此，招商地產的看法是，產品結構和組成需要盡可能地均衡，不要劍走偏鋒，不能將資源過多布置在某個區(qū)域或某一類產品線，否則風險非常很大。

　　以下為招商地產2012年股東大會現(xiàn)場問答實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：公司今年對完成400億銷售目標的壓力大不大，還是說一定能完成？

　　賀建亞：400億目標客觀來講還是存在挑戰(zhàn)和壓力，我們從來不愿弄一個很大的目標忽悠大家，最后承諾的事干不了。但我們也不會很保守，提出一個一定能完成的目標，然后年底狠狠地超出一把博得大家的稱贊，我們不是這樣的風格。

　　今年公司提出來銷售超400億，我們認為是謹慎略微帶點進取的目標。如果我們手上的貨值得到很好的銷售去化，400億不在話下。但現(xiàn)在不是年初量價齊升的時候，尤其國家調控政策出臺以后，各個地方的落實情況，對客戶構成怎樣的影響和壓力，競爭形成了什么樣的積壓局面，這相比往年的情況又不一樣。

　　壓力比較大，主要還是因為公司現(xiàn)在的產品結構經(jīng)過這兩年調整后還是不夠均衡，大戶型產品比重還是略高一些，所以我們現(xiàn)在基本不拿豪宅的土地，反而會盡量拿一些偏向中低價位、中小戶型的產品，從而均衡產品結構。

　　其實現(xiàn)在國家出臺的調控政策，基本上令大戶型受到了打擊，小戶型、中低價位受到保護，所以大家都轉型做小戶型產品，可是，再加上保障性住房也是小戶型為主，二手房大量也是小戶型。今天小戶型產品暢銷并不完全代表明天一樣暢銷，從這個意義上來說，不能說只要是小戶型就拼命地蓋，我們還是要按照正常的發(fā)展規(guī)律來調整結構。

　　此外，對于銷售規(guī)模而言，我們不是簡單地看一個排名，而是要權衡一下。要是說我們今年以跑量為主，別說400億，500億都可以實現(xiàn)，但如果500億實現(xiàn)了，利潤率不夠也是空賺，轉得再快也是空賺。

　　所以，今年我們400億的銷售壓力還是比較大的，因為我們要實現(xiàn)的是有質量的400億，是能夠獲得較好盈利的400億。如果沒有實現(xiàn)400億的銷售額，也要看看利潤率，看看毛利率。保持好的利潤率、毛利率和每股盈利，一直以來是我們最看重的一件事情，規(guī)模需要，但不是絕對。

　　今天我想說400億銷售目標我們會盡力完成，對于到來的二季度我們也會更有信心。而從目前的情況來看，我們有堅決完成任務的堅定信心，我們是卯足了勁的，到年底大家就可以看到我們的成績。

　　現(xiàn)場提問：之前林總曾提出招商地產的“百億千億”計劃，請問公司什么時候能實現(xiàn)千億銷售規(guī)模？

　　林少斌：現(xiàn)在房企的收入排名，都是按照銷售收入。去年我們排名第12名，銷售額是364億，而去年我們結轉的收入是230多億，兩者相差100億左右。目前我們的銷售計劃是每年增長100億，到2018年達到1000億元的規(guī)模。當然，現(xiàn)在增長100億和到2017年增長100億還不不同的，因為我們現(xiàn)在的基數(shù)小，到900億的時候，增長100億只是增加了不到10%。所以，我們的奮斗目標是每年銷售漲100億，利潤也要漲10億，基本上是增長10%的概念，從毛利到純利都一樣。

　　現(xiàn)場提問：目前深圳前海發(fā)展又成為了焦點，請問在前海的整體規(guī)劃中，招商地產有沒有初步的定位和計劃？

　　林少斌：目前前海的規(guī)劃還沒有最后定論。招商局集團確實在前海擁有不少土地，這些土地的開發(fā)一方面是和規(guī)劃有關，另一方面也和整個招商局集團的產業(yè)發(fā)展有關系。據(jù)我所知，前海的保稅區(qū)會繼續(xù)保留，相應的一些碼頭和堆場也會保留，但保留多長時間，做到什么時候現(xiàn)在也說不清楚。

　　對招商地產來說，我們相信只有待整個規(guī)劃落地之后，才可以進行商業(yè)開發(fā)，招商地產那個時候會有很大的機會。商業(yè)開發(fā)我們也分兩種情況，一種是住宅，二是商業(yè)。住宅方面，招商局集團有承諾優(yōu)先讓我們做，但是具體的數(shù)字和項目現(xiàn)在還沒有辦法說清楚。前海這一塊政府推得很快，也很積極，我們也希望越快越好，定下來之后可以著手策劃一些具體的項目。

　　現(xiàn)場提問：萬科之前已經(jīng)公布了B轉H股的方案，請問招商地產在這方面有哪些準備，或者有哪些計劃？

　　黃培坤（財務總監(jiān)）：其實B轉H股這個事情我們也很關心，這個事情本身是證監(jiān)會為了解決原來B股遺留問題的工作。B轉H股確實有幾個好處，大家普遍認為，第一，B股和H股折價比較多，轉成H股之后股價方面會有提升，對整個公司的市值會增加，這是最直接的好處。第二個，因為B股流動性不強，適當調節(jié)之后可以改變它的流動性。第三個，很多B股公司已經(jīng)沒有再融資的功能，上市那么多年沒有融資的適當形式。

　　對照招商地產，自從中集和萬科公布B轉H股之后，估值的變化已經(jīng)實現(xiàn)了，所有B股公司估值基本上都被一起替代了；第二個，流動性的問題涉及到規(guī)模的問題，我們整個B股規(guī)模相比A股小很多，同時我們的大股東又拿了比較多的B股，故市場流動性很小，就算最終轉換成了H股，它的流動性依然很小，所以這個問題也不太容易解決。

　　至于再融資的問題，現(xiàn)在H股和A股、B股是同樣的一個政策，不會有新的融資渠道。但是B轉H股之后有一個好處，海外投資者的認知度會更高，畢竟H股交易的效率、成品是比較好的，而且也不排除未來B轉H股之后對工作帶來的益處也是有價值的，目前公司也在持續(xù)研究中。但如果大家用心研究我們B股的規(guī)模和流通量，就會發(fā)現(xiàn)這不是太容易的事情，因為會涉及非常多的技術環(huán)節(jié)問題。

　　現(xiàn)場提問：2012年年報中顯示公司的綜合成本是6%，這還是很低的，請問在借貸中，外幣借款占比有多大，整體借貸構成是怎樣的？

　　黃培坤：我們的外幣借款截至2012年底是10億美元，公司總負債是240億元，因此外幣借款比重大概占三分之一，另外人民幣債務大概占三分之二，大概是160到170億，里面有一半是銀行貸款，一半是信托貸款，或者是保險公司的借款。公司總的債務結構是銀行借款占三分之一，外幣占三分之一，當然外匯主要是銀行的錢，還有三分之一是信托、保險公司提供的資金。

　　現(xiàn)場提問：請問公司管理層對未來樓價和地價的走勢有什么看法？目前各地國五條細則也陸續(xù)出臺，請問這些調控政策對公司有怎樣的影響，將采取什么措施應對？

　　賀建亞：我今天說的觀點完全不代表招商地產的觀點，但我想簡單就地價的走勢講一下自己的看法。房價問題的根源是地價的核心內容之一，最近大家都看到一篇文章，理性的分析房價構成的因素到底是什么占的比較高。大家可以看到土地成本和稅務成本，包括費用成本在房價里面占比最重，有的說60%，有的說70%。

　　其實，大家通過對上市公司的年報分析可以看到，地產公司的營業(yè)收入、營業(yè)利潤都有很清楚的數(shù)據(jù)，其中稅務支出，買地費用是多少也很容易算出來。所以，在房地產的價格構成中，稅務和土地的成本占比是相當大的。這兩塊是誰拿去了呢？是中央政府和地方政府。因此在這個問題上發(fā)展商也是在商言商，它需要土地，在這種情況下，它的利潤空間和很多行業(yè)是差不多的，已經(jīng)沒有非常大的差距了。

　　現(xiàn)在整個房地產行業(yè)的平均利潤率，無論是銷售毛利率還是成本利潤率已經(jīng)不是很暴利了，并且越來越趨于平庸。在這種情況下，房價的構成很大程度上和土地價格相關，地價和稅收又與國家的稅務體制改革和土地的供應制度密切相關。所以，房價和地價會高還是會低，這個我確實判斷不了，這要看未來一段時間我們國家中央和地方的賦稅改革上有沒有什么重要的變化，也要看全國土地供應有沒有明顯的變化。如果這兩方面沒有什么明顯的變化，我覺得經(jīng)過一段時間調整以后，向上的力量還是會成為主導。

　　就從今年國家政策的出臺情況來看，更多的還是為了解決房價快速上漲的問題，成交量的下降是中央和地方政府都不愿看到的，因此我覺得二季度整個成交量變化和今年的走勢還會比較理想。

　　至于招商地產應對調控的策略，因為現(xiàn)在房地產的銷售沒有什么簡單的淡季和旺季概念，想要非常準的踏準市場節(jié)拍也是非常困難的事情。開發(fā)商能把握的就是對自己的產品開發(fā)節(jié)奏進行調節(jié)，讓自己游刃有余。另一方面，產品結構和組成也需要盡可能的均衡一些，不要劍走偏鋒，把自己的資源過多布置在某個區(qū)域或某一類產品線，這個風險也是很大的。

　　在這樣的總體安排下，我們會權衡銷售額和利潤的合理均衡，以及銷售回籠和購買土地之間的平衡。招商地產堅持規(guī)模、質量、效益均衡發(fā)展的理念也是招商局集團一直要求我們這樣做的，我們在今年這樣的形勢下更多的不是看房價漲還是地價漲，而是做合理的安排，在保持具備抗風險能力的情況下實現(xiàn)穩(wěn)步增長。

　　現(xiàn)場提問：目前關于房產稅的討論也還在持續(xù)，請問管理層對房產稅的問題怎么看？

　　黃培坤：其實房產稅很多國家都在用，我覺得我們國家這么大，把這個作為調控的方法也可以，這不完全只是為了調控房價。另外，每個城市有不同的案例，只要不斷去試，一定會試出很多問題，并且試的方法比較簡單，稅率也不高，我覺得有機會每個城市都會有房產稅試點的概率。至于效果，普遍來說很少有商品是因為加稅而導致價值下降的，目前看來很少會發(fā)生這種狀況，所以房產稅能否起到降房價的效果，目前看來也不是很清楚。

　　另外，從國外使用房產稅的情況來看，澳大利亞、新加坡、加拿大他們都有房產稅，并且普遍的稅率是一年1%。那么1%的利率有多重呢，其實這個利率我們老百姓不太愿意想這個事情，因為買房的時候如果利率上浮10%就會遠遠比房產稅要高，利率很厲害。

　　還有一個普遍的經(jīng)濟規(guī)律，一旦成本成為整個社會的平均成本，大家就會慢慢忽略了。所以，房產稅的影響到底有多大，我也說不清楚，但我們會繼續(xù)研究。

 

（審校：梁嘉欣）