朱中一：各位專家，各位同仁，新聞界的各位同仁，大家上午好！我講的題目是：新國(guó)六條與調(diào)控政策的走向。我為什么用的是新國(guó)六條呢？因?yàn)楝F(xiàn)在多數(shù)在用國(guó)五條。國(guó)五條是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)的五條，國(guó)六條是國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的文件，它是六條。我更欣賞于六條，因?yàn)榱鶙l里面，第六條是建立中長(zhǎng)期制度，而建立中長(zhǎng)期制度也是今年政府工作報(bào)告里頭的一項(xiàng)重要內(nèi)容。所以我想，講國(guó)六條比講國(guó)五條可能更科學(xué)一點(diǎn)。

　　因?yàn)榻裉熘v這個(gè)題目確實(shí)也有難講的一面，為什么難講呢？因?yàn)榘凑諊?guó)六條的時(shí)間日程表，今天應(yīng)該是一些實(shí)施細(xì)則，包括像省、直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的時(shí)間，也是市、縣人民政府要公布土地出讓計(jì)劃的一天。

　　從實(shí)際情況來(lái)看，國(guó)六條的細(xì)則屬于中央政府部門制定的細(xì)則，我估計(jì)現(xiàn)在還在抓緊協(xié)調(diào)的過(guò)程當(dāng)中。作為地方人民政府，僅僅是廣東省出臺(tái)了一個(gè)轉(zhuǎn)化的文件，因?yàn)楦鶕?jù)《國(guó)六條》的規(guī)定，應(yīng)該是由直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市制定的，所以廣東省的文件原則，我覺(jué)得是很正常的。關(guān)鍵是我想各個(gè)城市人民政府，我想他們的方案肯定制定了，或者在討論過(guò)程當(dāng)中，但是在互相觀望，可能誰(shuí)也不想第一個(gè)出頭拋出。所以在這種情況下面，怎么樣既要吃透上面的精神，又要了解下面的意圖，難度不小。

　　剛才我講了，如果按工作日來(lái)講，今天是29號(hào)，30號(hào)，31號(hào)是禮拜六，禮拜天。在這種情況下，我真正根據(jù)自己的學(xué)習(xí)和體會(huì)，來(lái)談一下新國(guó)六條與調(diào)控政策的走向，僅僅是個(gè)人觀點(diǎn)，不對(duì)的請(qǐng)大家批評(píng)指正。我主要講七個(gè)觀點(diǎn)：

　　第一個(gè)觀點(diǎn)，新國(guó)六條與2010年以來(lái)出臺(tái)的政策是一脈相傳的，它的大方向是正確的。因?yàn)槲覀兛匆幌滦聡?guó)六條的題目，它是《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，它是繼續(xù)做好，那么它的六個(gè)小題目，第一個(gè)小題目是完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；第二個(gè)題目是堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房；第三個(gè)題目增加普通商品住房及用地供應(yīng)；第四個(gè)題目加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；第五個(gè)題目加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理；第六個(gè)題目加快建立和完善，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　不管是大的題目，還是六個(gè)小題目，實(shí)際上都是2010年以來(lái)反復(fù)講的題目。所以我說(shuō)它的政策框架是2010年以來(lái)的政策，它是一脈相傳的，它的大方向是正確的，而且這個(gè)文件的核心內(nèi)容仍然是強(qiáng)調(diào)抑制投機(jī)投資性的購(gòu)房需求，增加普通商品房和保障房的有效供給，遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。這個(gè)是核心內(nèi)容也好，它的宗旨也好，這個(gè)根據(jù)也是一樣的，正基于這一些，所以我說(shuō)它的大方向是正確的，是一脈相傳的。

　　為什么在這個(gè)時(shí)候要出臺(tái)這個(gè)文件？我自己是這么判斷的，因?yàn)槿ツ晗掳肽暌詠?lái)，咱們房地產(chǎn)市場(chǎng)整體是回暖的，尤其是去年4季度，包括今年的1、2季度，一些指標(biāo)都是向好的方向發(fā)展，特別是去年，包括咱們的銷售量，銷售額是達(dá)到了歷史新高。尤其是房?jī)r(jià)，像2月份的房?jī)r(jià)不管是同比也好，環(huán)比也好，都是一個(gè)漲的趨勢(shì)。環(huán)比在70個(gè)大中城市里頭，有66個(gè)城市環(huán)比上漲，僅僅是溫州環(huán)比下降。同比62個(gè)城市環(huán)比上漲，那么在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)的情況下面，我自己的判斷，你一定要把房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期給它壓一下，再加上兩會(huì)要召開了，可能也怕兩會(huì)上繼續(xù)把房?jī)r(jià)問(wèn)題成為一個(gè)熱點(diǎn)。所以我想可能是在這樣一個(gè)背景下出臺(tái)了這么一個(gè)文件。所以我想從情理來(lái)講，它肯定也是比較合情合理的。這是第一個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，國(guó)六條的調(diào)控這次有一個(gè)很顯著的特點(diǎn)，除了體現(xiàn)我前面講的上下調(diào)控，所謂上下調(diào)控，就是既遏制投資投機(jī)性的需求，又增加普通商品房和保障房的供應(yīng)，這個(gè)雙向調(diào)劑以外，另一個(gè)顯著的特點(diǎn)是體現(xiàn)了調(diào)控的針對(duì)性和差異性，這是國(guó)六條的一個(gè)特點(diǎn)。這是以前的文件很少有的。因?yàn)樵趪?guó)六條一開始的時(shí)候就提到這個(gè)問(wèn)題，就有這么一句話：“當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。”他講的是兩個(gè)特點(diǎn)，它是針對(duì)這兩個(gè)特點(diǎn)來(lái)制定文件的，正因?yàn)椴煌貐^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，所以它的文件里頭就體現(xiàn)出來(lái)針對(duì)性和差異性。那么為什么不同地區(qū)的市場(chǎng)出現(xiàn)了分化？咱們客觀的回顧一下，就是自2010年加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，特別是一線城市加大了限購(gòu)政策以后，不少大的房地產(chǎn)企業(yè)，就向三、四線城市轉(zhuǎn)移，而一線城市由于土地供應(yīng)有限，有些大企業(yè)的撤離，供應(yīng)量少了，而一線城市人們是向往的地方，想購(gòu)房的人還是多了。而三、四線城市由于開發(fā)量大了，消化能力有限，它出現(xiàn)了供大于求的情況。

　　那么在這樣的背景下面，國(guó)六條在很多條款上面體現(xiàn)了針對(duì)性和差異性。譬如國(guó)六條在第一條里講到，各省級(jí)人民政府要更加注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，對(duì)行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格的控制目標(biāo)，對(duì)存在住房供過(guò)于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施，保持市場(chǎng)穩(wěn)定。后面它又說(shuō)到，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)，可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。這是還有區(qū)分，它區(qū)分到什么程度呢？就是你省級(jí)人民政府都可以對(duì)下面的市、縣人民政府因地制宜的分類指導(dǎo)。這個(gè)是過(guò)去的文件沒(méi)有的，這是第二個(gè)特點(diǎn)。

　　第三個(gè)講的觀點(diǎn)，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收20%的個(gè)稅，我認(rèn)為它的目標(biāo)指向是清晰的，就是為了遏制投機(jī)投資性的住房。為什么說(shuō)目標(biāo)指向是清晰的，咱們看一下文件，它在國(guó)六條的通知里面第二部分是堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房。它有三個(gè)標(biāo)題，第一個(gè)標(biāo)題，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房限購(gòu)措施。第二個(gè)標(biāo)題，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房限貸政策。第三個(gè)標(biāo)題，充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)控作用。然后它就提到了，對(duì)能核實(shí)住房原則的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。從文章的結(jié)構(gòu)來(lái)看，這個(gè)20%的計(jì)征就是針對(duì)投機(jī)投資性。所以我覺(jué)得它的意圖是很清晰。

　　現(xiàn)在的關(guān)鍵，咱們也坦率說(shuō)，因?yàn)槲以谡块T工作的時(shí)間也比較長(zhǎng)，我覺(jué)得這個(gè)文件的出臺(tái)，這一條的出臺(tái)可能有點(diǎn)不是考慮得太周旋。決策的科學(xué)化、民主化，怎么樣跟以往的就是1999年，由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得，征收個(gè)人所得稅的有關(guān)通知，就是1999年的278號(hào)文件，以及跟2006年，國(guó)家稅務(wù)局出臺(tái)的關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收的有關(guān)問(wèn)題的通知。就是在銜接上沒(méi)有作出交代。你這個(gè)文件出臺(tái)以后，你前兩個(gè)文件規(guī)定的東西還有沒(méi)有效，它沒(méi)有回答。這是一個(gè)問(wèn)題。

　　另一個(gè)問(wèn)題，尤其是像對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的住房，免征個(gè)人所得稅的規(guī)定是不是繼續(xù)有效，也沒(méi)有完全的說(shuō)。這就自然而然造成了社會(huì)上各方面的意見。我個(gè)人的理解是什么呢？2006年以后咱們客觀來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的變化確實(shí)比以前要大，大在什么地方？一個(gè)是2006年以后，客觀上來(lái)說(shuō)不少城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。第二，2006年以后確確實(shí)實(shí)有一些人是投機(jī)投資性的購(gòu)房。第三，我們有一些城市，我們一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，咱們客觀上來(lái)說(shuō)，是跟政府投入基礎(chǔ)設(shè)施的配套是有關(guān)系。咱們一般的商品用了以后都是折舊的，為什么咱們的房產(chǎn)，用了以后還是升值的。重要的它是一個(gè)級(jí)差地租原理，是政府加大了投入，而你的收益增加了，那么政府在你的收益里頭征20%，從情理上來(lái)說(shuō)，從理論上來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得是可以的，關(guān)鍵是要對(duì)投機(jī)投資性的，以及自住性的，改善性的要區(qū)分開來(lái)，而且你要講清楚。我想如果政策講清楚了，道理講清楚了，在這個(gè)政策出臺(tái)以后，很快的講清楚了，我想社會(huì)上的議論可能要少一點(diǎn)。

　　所以作為本人來(lái)說(shuō)，因?yàn)槲椰F(xiàn)在到了協(xié)會(huì)，我也很關(guān)心這個(gè)事情，我也建議我們的政府有關(guān)部門，盡早的把20%的細(xì)則盡快出臺(tái)。我也知道政府有關(guān)部門在協(xié)調(diào)，但是我希望盡快出臺(tái)。在出臺(tái)的過(guò)程當(dāng)中要考慮投機(jī)投資性的，自住性的，改善性的要有所區(qū)分，而且要跟過(guò)去的政策有所銜接，而且今后在制定這些事關(guān)公民切身利益政策的時(shí)候，一定要堅(jiān)持科學(xué)化、民主化的決策，要廣泛聽取群眾的建議和意見，這樣才能使政策真正的落地。

　　第四個(gè)觀點(diǎn)，國(guó)六條提出的加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。這一條對(duì)我本人來(lái)說(shuō)是特別特別期望的。因?yàn)榭陀^上來(lái)說(shuō)，我們協(xié)會(huì)從2010年開始，咱們賈康所長(zhǎng)也知道，我們?cè)?jīng)組織了一個(gè)龐大的專家組，研究“十二五”時(shí)期的住房發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。配套性的措施，我們也提了一些措施。而我們提的那些措施也正好是與咱們國(guó)六條提出來(lái)的六個(gè)方面的制度是相吻合的。這六個(gè)方面就是完善住房供應(yīng)體系；健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管機(jī)制的工作思路和政策框架；推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革；完善住房監(jiān)控體系；完善住房用地供應(yīng)機(jī)制；推進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)化。我們覺(jué)得政府應(yīng)該從高層，首先要做好頂層設(shè)計(jì)，然后在這六個(gè)方面咱們制定了完善的政策，咱們就能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。好在國(guó)六條里提出了要加快研究制定，好在今年政府工作報(bào)告已經(jīng)明確要加快研究調(diào)控體系和長(zhǎng)效機(jī)制，我想這一項(xiàng)工作關(guān)鍵是政府要抓落實(shí)。這是第四個(gè)觀點(diǎn)。

　　第五個(gè)觀點(diǎn)，把完善房?jī)r(jià)的工作責(zé)任制放在今年房地產(chǎn)調(diào)控政策的首位是必要的，但是要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)必須要各方面的努力，必須要與調(diào)控體系和長(zhǎng)效機(jī)制結(jié)合起來(lái)。如何看待2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，社會(huì)上眾說(shuō)不一，普遍的覺(jué)得房?jī)r(jià)是越調(diào)越高，但是我自己覺(jué)得，咱們客觀分析，如果沒(méi)有調(diào)控，房?jī)r(jià)是不是會(huì)更高。譬如說(shuō)2007年的，7、8月份的時(shí)候房?jī)r(jià)也是漲得很快，但是2009年9月出臺(tái)了二套房貸的一些政策，馬上就降溫了。2010年以后咱們出臺(tái)了一些政策，不管怎么樣政策效應(yīng)在2011年和2012年的6月以前是有效果的，它保持了房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，甚至有好幾個(gè)月，它的房?jī)r(jià)環(huán)比是同比下降的。所以如果不出臺(tái)這個(gè)政策，我想可能后果更不堪設(shè)想。我想有兩個(gè)典型的案例是可以說(shuō)的，一個(gè)是鄂爾多斯，這個(gè)地方大家現(xiàn)在普遍反應(yīng)是有泡沫的。另外溫州，溫州是炒房很典型的，房?jī)r(jià)是越炒越高?，F(xiàn)在70個(gè)大中城市里頭，唯獨(dú)溫州的房?jī)r(jià)環(huán)比還是下降的，為什么？就是因?yàn)樗信菽?/p>

　　所以有些人說(shuō)，政府未來(lái)就是抓保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，我覺(jué)得這句話是欠妥的。根據(jù)十八大報(bào)告，我們要建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，是結(jié)合的，而不是完全分割的，你完全分割也不一定取得預(yù)期的效果。當(dāng)然現(xiàn)在地方政府很難的一點(diǎn)，就是怎么樣來(lái)建立房?jī)r(jià)的調(diào)控穩(wěn)定目標(biāo)。你決定跟什么掛鉤，這可能是比較難的一點(diǎn)。因?yàn)槲覀兊姆績(jī)r(jià)客觀上漲價(jià)的因素很多，既有城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程當(dāng)中的供求關(guān)系問(wèn)題，又有土地，勞動(dòng)力成本上漲的因素，還有流動(dòng)性過(guò)剩的原因，還有居民存款數(shù)量龐大，而投資渠道狹窄的問(wèn)題，這是現(xiàn)實(shí)的。另外兩個(gè)就是更深層次的問(wèn)題，一個(gè)是對(duì)房地產(chǎn)的定位，咱們房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生。政府在經(jīng)濟(jì)暫緩下行的時(shí)候，尤其是地方政府總想利用房地產(chǎn)來(lái)支撐它的經(jīng)濟(jì)，但是房?jī)r(jià)高了以后又強(qiáng)調(diào)民生。這個(gè)定位的搖擺，往往給政策的制定帶來(lái)了難處。

　　另一個(gè)難的問(wèn)題，咱們講地方政府是土地財(cái)政，但土地財(cái)政的背后是中央政府和地方政府事權(quán)和財(cái)權(quán)的匹配問(wèn)題，怎么切好這個(gè)蛋糕問(wèn)題，而這個(gè)問(wèn)題也不是一時(shí)半會(huì)兒能夠解決的。所以我說(shuō)要建立穩(wěn)定調(diào)控的房?jī)r(jià)目標(biāo)，在當(dāng)前確確實(shí)實(shí)非常必要，但確實(shí)難度也很大。但是我相信不管怎么樣，在地方政府的努力下，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定總是大家期望的目標(biāo)，總歸是有所前進(jìn)的。

　　第六個(gè)問(wèn)題，城鎮(zhèn)化既是我們國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)和擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，也是我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇所在。這個(gè)道理用不著過(guò)多的闡述，關(guān)鍵是因?yàn)槌擎?zhèn)化不管從投資也好，從消費(fèi)也好跟房地產(chǎn)都有關(guān)系。關(guān)鍵是我們對(duì)房地產(chǎn)的定位，可能不一定像過(guò)去那么強(qiáng)調(diào)是支柱產(chǎn)業(yè)了。至于房地產(chǎn)在里頭扮演什么角色，我自己想可能在住房問(wèn)題上肯定是民生的角色，在跟其他產(chǎn)業(yè)相比，它是一個(gè)基礎(chǔ)性的，配套性的角色。我想如果這樣定位可能更準(zhǔn)確一點(diǎn)，而且我們現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的城鎮(zhèn)化是以人為本的城鎮(zhèn)化，是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的城鎮(zhèn)化，是有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化，而不是像過(guò)去那樣，是人為造成的城鎮(zhèn)化，或者是過(guò)度依賴于房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化。我想只要我們定位準(zhǔn)確，我們的潛力，我們的空間仍然是有的。這里頭不光是住宅地產(chǎn)還有很大的潛力，而且我們的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)，包括今后的老年住區(qū)仍然有很大的發(fā)展空間。所以我們對(duì)這個(gè)遠(yuǎn)景性的東西始終不要?jiǎng)訐u。

　　第七個(gè)觀點(diǎn)，我們的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在確實(shí)處于轉(zhuǎn)型發(fā)展和加強(qiáng)管理的重要時(shí)期。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展為什么轉(zhuǎn)型發(fā)展，我想由于時(shí)間關(guān)系我就不多講。

　　管理問(wèn)題確確實(shí)實(shí)現(xiàn)在擺到了我們的面前。我們的企業(yè)必須要認(rèn)識(shí)到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是必然的趨勢(shì)。在政府完善房?jī)r(jià)穩(wěn)定機(jī)制和土地勞動(dòng)力要素價(jià)格上漲，這兩個(gè)雙重壓力的情況下面，咱們房地產(chǎn)企業(yè)的利益收窄也是一個(gè)必然趨勢(shì)。在這兩個(gè)必然的趨勢(shì)下面，我們的企業(yè)必須要轉(zhuǎn)型，必須要加強(qiáng)管理。當(dāng)然我們強(qiáng)調(diào)的轉(zhuǎn)型和加強(qiáng)管理就包括了要大力開發(fā)節(jié)能環(huán)保型的項(xiàng)目，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，包括推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)新的認(rèn)定，與國(guó)家倡導(dǎo)的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)靠攏，還包括盡量減少毛坯房，擴(kuò)大全裝修房的比例，還包括咱們的企業(yè)與上下游企業(yè)要強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，集中采購(gòu)，提高質(zhì)量。

　　另外在管理問(wèn)題上面，我們要多做文章。要推行精細(xì)化的管理，品牌化的經(jīng)營(yíng)，規(guī)范化的服務(wù)，使我們的行業(yè)轉(zhuǎn)型和企業(yè)管理上一個(gè)新的臺(tái)階，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　謝謝大家！