此次政策表明了保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展才是政府最終要義，2013年房地產(chǎn)政策是在現(xiàn)有調(diào)控框架下的微調(diào)，目標(biāo)是穩(wěn)定房價，大漲大跌都不好，因此，目前時點，由于房價上漲帶來的政策風(fēng)險需要一段時間消化，估值修復(fù)行情將告一段落。

　　行業(yè)近況

　　國務(wù)院今日召開常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，有關(guān)文件將于近日出臺。

　　評論

　　房價漲則政策出，時點早于預(yù)期，但調(diào)控不搞一刀切，力度還需看后續(xù)細(xì)則：本次國務(wù)院常務(wù)會議是溫總理最后一次常務(wù)會議，換屆兩會前依然研究部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，調(diào)控時點比我們預(yù)期略早，表明了政府堅決穩(wěn)定房價的態(tài)度。會議再次明確“支持自住需求、抑制投機投資性購房”的“有保有壓”大原則，但將中小城市限購調(diào)控權(quán)下放到省級政府，盡量避免一刀切式調(diào)控，說明政府認(rèn)識到本次房價上漲區(qū)域主要是在熱點城市和中心城市，全國房地產(chǎn)市場形勢依然平穩(wěn)，對于房地產(chǎn)市場狀況把握更加全面、客觀。此次政策延續(xù)了國辦發(fā)[2011]1號文的基本框架，重點調(diào)控手段是限購統(tǒng)一化、差別化信貸和擴大房產(chǎn)稅試點，政策手段并未引入超預(yù)期的措施；但執(zhí)行力度，就我們的經(jīng)驗，還需等待各部委細(xì)則，以及地方措施(比如北京)出臺才能明確。

　　1.重提房價控制目標(biāo)，問責(zé)機制升級：繼國辦發(fā)[2011]1號文后，再提房價控制目標(biāo)，范圍縮小至省會城市及計劃單列市，說明政府此次將重點控制熱點、中心城市的房價漲幅。同時，房價上漲過快的其他城市，將由省級政府責(zé)令其采取限購等措施，意味著調(diào)控督導(dǎo)不僅限于中央，地方也將參與其中，受此種“限購擴大化”影響的城市主要會是國家重點監(jiān)控70個大中城市中的非限購城市。

　　2.限購統(tǒng)一化，更加嚴(yán)格，或?qū)?dǎo)致部分城市成交下滑5%～10%：此次政策重點提到省會城市及計劃單列市在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面需按統(tǒng)一要求完善限購措施，意味著原實施“限小不限大”，“限內(nèi)不限外”等限購政策的城市，比如長沙、貴陽、沈陽、珠海、石家莊及重慶等，將面臨限購收緊風(fēng)險，或?qū)碓摬糠殖鞘谐山涣考s5%～10%的縮減。

　　3.嚴(yán)格實施差別化信貸，存在二套房信貸收緊可能性，但對實體市場沖擊有限：如果對比國辦發(fā)[2010]4號文、[2010]10號文以及[2011]1號文中對信貸政策，“加大”、“實行更為嚴(yán)格”及“強化”的表述，本次“嚴(yán)格實施”表述略偏弱，而且考慮到像北京等一線城市新房成交中，二套房占比僅10%～20%，即使二套房信貸收緊(比如首付比例上調(diào)或總量控制)，對實體市場的邊際影響也相對有限。

　　4.首次提出擴大房產(chǎn)稅改革試點：我們判斷房價上漲過快的一線城市和江浙區(qū)域部分熱點省會城市更容易被納入擴大試點范圍。但就重慶、上海的房產(chǎn)稅試點結(jié)果及國際經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅政策，會降低房價漲幅，但改變不了房價中長期趨勢。

　　5.農(nóng)民工被納入保障體系，為新型城鎮(zhèn)化鋪路：會議同時提到，2013年底前地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?，將有助于推進新型城鎮(zhèn)化，實現(xiàn)農(nóng)民屬地市民化。

　　估值與建議

　　股票核心驅(qū)動力將逐步轉(zhuǎn)向成交量，維持“2013年超額收益前低后高，精選個股，配置兩端”觀點：此次政策表明了保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展才是政府最終要義，2013年房地產(chǎn)政策是在現(xiàn)有調(diào)控框架下的微調(diào)，目標(biāo)是穩(wěn)定房價，大漲大跌都不好，因此，目前時點，由于房價上漲帶來的政策風(fēng)險需要一段時間消化，估值修復(fù)行情將告一段落，股票核心驅(qū)動力將從政策切換至成交量，我們依然維持“精選個股、配置兩端”的觀點，看好1)業(yè)績增速較高的龍頭公司，推薦排序：萬科、金地；招商、保利和榮盛；2)受調(diào)控影響小的公司，比如國貿(mào)、金融街等。

　　風(fēng)險提示：通脹上半年超預(yù)期上行導(dǎo)致全面貨幣政策緊縮。

　　中金公司-對國務(wù)院常務(wù)會議房地產(chǎn)政策的評論：休息片刻再出發(fā)