11月單月銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)25.8%，好于往年平均10%-15%左右的水平；同比上，由于去年底低基數(shù)，單月同比大幅增長(zhǎng)30.4%。

　　行業(yè)近況：

　　統(tǒng)計(jì)局今日公布了1-11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，開(kāi)發(fā)投資64,772億元，名義同比增長(zhǎng)16.7%；房屋新開(kāi)工面積16.2億平方米，同比下降7.2%；商品房銷售面積91,705萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)2.4%，銷售額53,526億，同比上升9.1%。

　　評(píng)論：

　　低基數(shù)效應(yīng)+結(jié)構(gòu)性補(bǔ)庫(kù)存，投資、新開(kāi)工增速反彈：1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額名義同比增速16.7%，增速較上月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；單月同比增速28.5%，增速較上月反彈13個(gè)百分點(diǎn)，1-11月累計(jì)新開(kāi)工面積同比下跌7.2%，單月新開(kāi)工面積同比上升7.1%，單月環(huán)比上升32.6%，我們認(rèn)為，投資和新開(kāi)工同比反彈主要有兩個(gè)原因：1)2011年年底低基數(shù)影響，2)剛需產(chǎn)品、一二線城市的庫(kù)存去化后，開(kāi)發(fā)商結(jié)構(gòu)性的補(bǔ)充土地庫(kù)存，新開(kāi)工增加。累計(jì)土地購(gòu)置面積同比下降14.8%，單月同比上升17%，全國(guó)層面土地市場(chǎng)整體回暖勢(shì)頭并不顯著，近期土地成交走強(qiáng)主要集中在一二線城市。

　　11月銷售情況好于預(yù)期：1-11月商品房累計(jì)銷售面積同比上升2.4%，全年首次進(jìn)入正增長(zhǎng)區(qū)間；11月單月銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)25.8%，好于往年平均10%-15%左右的水平；同比上，由于去年底低基數(shù)，單月同比大幅增長(zhǎng)30.4%。

　　分區(qū)域看，受價(jià)格調(diào)整影響，東、中部區(qū)域銷售恢復(fù)較快，11月單月東部區(qū)域銷售面積同比大幅上升35.5%，但單月同比增速較上月下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)大幅回升37.4%，而西部地區(qū)則僅增長(zhǎng)17.8%。

　　全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下滑，漲價(jià)壓力主要在重點(diǎn)城市：11月單月售價(jià)為5574元/平米，同比增長(zhǎng)6.1%，環(huán)比則下滑3.4%，東部區(qū)域、中部區(qū)域11月單月房?jī)r(jià)環(huán)比下行4.5%和6.1%。連續(xù)四個(gè)月，全國(guó)房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯漲價(jià)勢(shì)頭，近期的房?jī)r(jià)反彈主要集中在重點(diǎn)城市，特別是一線城市。

　　定金和按揭貸款繼續(xù)改善：1-11月開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源同比增長(zhǎng)14.1%，較上月改善2.5個(gè)百分點(diǎn)，其中國(guó)內(nèi)貸款增速為16.1%，單月環(huán)比微漲0.4%；定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)20.2%，個(gè)人按揭貸款同比增23.7%，繼續(xù)維持改善勢(shì)頭。

　　數(shù)據(jù)前瞻：11月較好的成交量，我們認(rèn)為主要與年底預(yù)期來(lái)年房?jī)r(jià)上漲，提前購(gòu)房有關(guān)。我們認(rèn)為，主流開(kāi)發(fā)商近期在一二線城市的補(bǔ)庫(kù)存，主要是對(duì)于存貨結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，是短期現(xiàn)象，在住宅庫(kù)存總量還在高位、庫(kù)存結(jié)構(gòu)相對(duì)變差的情況下，行業(yè)將維持U型筑底趨勢(shì)。我們小幅調(diào)整2012年投資額同比增速預(yù)測(cè)1.5個(gè)百分點(diǎn)至15%。

　　公司銷售額繼續(xù)分化：已公布前十一個(gè)月銷售的主要地產(chǎn)公司，A股萬(wàn)科(10%)，保利地產(chǎn)(36%)，金地集團(tuán)(17%)；H股中國(guó)海外(30%)，龍湖地產(chǎn)(1%)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(23%)，綠城中國(guó)(58%)，恒大地產(chǎn)(7%)。

　　中金公司-房地產(chǎn)行業(yè)1-11月全國(guó)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：投資漲，房?jī)r(jià)平