預(yù)判地產(chǎn)政策總體基調(diào)將是維持穩(wěn)定，整體打擊總需求的可能性較小，投資投機(jī)性需求擠出是趨勢(shì)，但行業(yè)仍有真實(shí)需求支撐。

　　摘要：

　　11月新開工同比上升7.1%，較10月增速明顯回升，1-11月累計(jì)下降7.2%。11月新開工同比上升7.1%，較10月的-6.4%大幅回升13.5pc。

　　1-11月累計(jì)下降7.2%，較11年全年的16.2%大幅下降23.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　我們草根調(diào)研多家開發(fā)商，新開工回升、以龍頭為主，預(yù)判房地產(chǎn)新開工仍將溫和回升。主要原因在部分開發(fā)商銷售回暖、資金狀況改善、補(bǔ)充貨源，但整體投資意愿并不強(qiáng)烈，大幅回升存在困難。

　　投資逐步趨向企穩(wěn)，由于統(tǒng)計(jì)因素11月投資增速大幅提高到28.5%,較10月15.5%的增速回升12.9pc。1-11月投資增速16.7%，較11年全年的28.1%大幅下降11.4pc。開發(fā)商資金緊張有所改善，但仍主要體現(xiàn)在償債能力方面，投資能力尚未恢復(fù)，而部分開發(fā)商降低杠桿，考慮收縮轉(zhuǎn)型。我們判斷投資趨向企穩(wěn)但短期仍難以明顯回升。主要原因在于從二季度開始土地市場(chǎng)開始回升使得土地購(gòu)置費(fèi)企穩(wěn)，但由于在建增速仍未明顯回升，使得投資尚難以明顯回升。

　　銷售亮麗，11月銷售面積同比上升30.4%，銷量環(huán)比10月的23.2%上升7.2pc。銷量數(shù)據(jù)自9月為負(fù)后10、11月連續(xù)兩月大幅轉(zhuǎn)正。11月銷售金額同比增長(zhǎng)38.4%，較9月的31.7%繼續(xù)上升6.7pc。我們草根調(diào)研表明11月開發(fā)商推盤量較大，去化維持較好水平。

　　從整體看，12月行業(yè)的新增供應(yīng)量、庫(kù)存仍維持高位，多數(shù)開發(fā)商傾向于選擇穩(wěn)價(jià)去貨。但核心城市如北京由于供應(yīng)低迷持續(xù)，強(qiáng)抑下需求仍旺盛，預(yù)判房?jī)r(jià)仍將有上漲壓力。11月百城數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)壓力略回升。11月均價(jià)8791元環(huán)漲0.26%，漲幅擴(kuò)大0.09pc。其中60城環(huán)漲，38城環(huán)降，上漲城市增加4個(gè)，下降城市減少4個(gè)。京滬等十城均價(jià)15686元，環(huán)漲0.39%同比漲0.15%，為今年首次上漲。

　　資金面繼續(xù)改善，按揭貸款好轉(zhuǎn)。(1)11月開發(fā)企業(yè)資金來源同比升38.7%、環(huán)比升15.2%；(2)11月資金來源中國(guó)內(nèi)貸款同比升33.8%、環(huán)比略升0.4%；(3)主要以銷售回款構(gòu)成的其他資金同比升46.2%、環(huán)比升11%。其中11月按揭貸款同比升61.2%、環(huán)比升18.5%。整體資金面的改善，有助于行業(yè)新開工、投資的企穩(wěn)和溫和回升。按揭貸款的持續(xù)好轉(zhuǎn)，有利于對(duì)需求的支撐、釋放。

　　預(yù)判地產(chǎn)政策總體基調(diào)將是維持穩(wěn)定，整體打擊總需求的可能性較小，投資投機(jī)性需求擠出是趨勢(shì)，但行業(yè)仍有真實(shí)需求支撐。

　　我們預(yù)判未來行業(yè)政策面仍將維持偏穩(wěn)定，基本面也將較為平穩(wěn)。而龍頭仍可保持成長(zhǎng)，存在周轉(zhuǎn)和資金成本等優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)份額仍能提升。

　　一二線核心配置，如保利、金地、招地、萬科、中南、金科、榮盛、華僑城、首開、陽(yáng)光城、新湖中寶等。

　　國(guó)泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)11月全國(guó)運(yùn)行數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)