在多元化融資渠道不暢、房地產(chǎn)銷售增產(chǎn)不增收的情況下，華僑城想改善財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)而擴(kuò)張或許并不現(xiàn)實(shí)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 在上半年出現(xiàn)增收不增利的窘境后，華僑城的擴(kuò)張步伐卻并未停止。

　　日前有報(bào)道稱，華僑城擬在重慶投資建設(shè)“歡樂谷”模式的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，投資總規(guī)模將超15億美元，接近100億元人民幣，目前已進(jìn)入選址階段。

　　該報(bào)道還提到，華僑城副總裁姚軍近期更是率領(lǐng)華僑城項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)去到重慶，對(duì)選址進(jìn)行考察。

　　而對(duì)于選址區(qū)域，據(jù)重慶市外經(jīng)貿(mào)委相關(guān)人士透露，華僑城此次考察的兩江新區(qū)龍興片區(qū)、渝北中央公園、北碚蔡家、江津都有可能成為重慶歡樂谷的落腳之地。

　　重慶百億“尋谷”

　　其實(shí)，華僑城要將歡樂谷落子重慶的消息，兩年之前就已經(jīng)傳出。只不過，最近這一項(xiàng)目的進(jìn)展可能會(huì)提速。

　　華僑城董秘倪征在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)也坦承，目前公司確實(shí)在與重慶方面商談，但還處于前期的接觸和溝通中，項(xiàng)目選址還沒有最終確定。

　　同時(shí)，華僑城證券事務(wù)代表李珂暉之前也提到，公司相關(guān)高層曾多次到重慶考察，并針對(duì)投資召開多次會(huì)議，目前該項(xiàng)目還沒有提交到董事會(huì)審議，因此無法給出具體的信息。

　　不過，對(duì)于是否會(huì)最終敲定重慶項(xiàng)目，李珂暉表示存在可能性。而相比華僑城的謹(jǐn)慎態(tài)度，重慶方面則顯得更為自信。

　　重慶市外經(jīng)貿(mào)委一位負(fù)責(zé)人表示，重慶早已向華僑城拋出“橄欖枝”，華僑城方面亦表示強(qiáng)烈興趣，多次前往重慶考察選址，“根據(jù)目前雙方的接洽，華僑城已有打算落戶重慶”。

　　至于華僑城將以何種方式進(jìn)入，上述負(fù)責(zé)人表示，從目前接洽的情況來看，極有可能以歡樂谷的模式，落戶到北碚蔡家組團(tuán)，但由于尚未正式簽約，這僅是華僑城目前的意向，并不確定其最終選擇。

　　對(duì)于華僑城欲在重慶投資百億建歡樂谷的計(jì)劃，一位分析師表示，這一計(jì)劃其實(shí)早就存在，只是最近可能有一些新動(dòng)態(tài)，但如果最終成行，華僑城也將面臨兩方面的挑戰(zhàn)。

　　具體為，華僑城一是要考慮與成都?xì)g樂谷的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問題，因?yàn)橥瑢傥髂系貐^(qū)，且相隔不遠(yuǎn)，在成都?xì)g樂谷運(yùn)營已經(jīng)成熟的情況下，重慶歡樂谷的建設(shè)是否必要。如果兩者的產(chǎn)品和內(nèi)容大致趨同，如何實(shí)現(xiàn)收益。

　　另一方面，重慶歡樂谷號(hào)稱會(huì)投資近百億，但即使是滾動(dòng)開發(fā)，前期投入也需一二十億元，以華僑城如今的財(cái)務(wù)狀況和資金能力，能否順利完成，也存在很大疑問。

　　資金困境

　　其實(shí)，上述分析師的擔(dān)憂也不無道理，雖然上半年華僑城的營業(yè)收入和銷售收入都有一定幅度增長(zhǎng)，但凈利潤卻反之下滑，財(cái)務(wù)狀況也進(jìn)一步惡化。

　　據(jù)華僑城8月20日發(fā)布的中報(bào)顯示，上半年歸屬于母公司的凈利潤10.45億元，比去年同期下降4.24%。

　　在財(cái)務(wù)方面，2012年上半年華僑城的資產(chǎn)負(fù)債率為71.96%%，負(fù)債總額由年初的447億元上升至483億元；經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)6.22億元，相比去年同期負(fù)4.7億元大幅上升86.78%。

　　國泰君安日前的一份研報(bào)也指出，華僑城截止6月底的賬面現(xiàn)金為62億，但短借和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則為88億，資金壓力明顯。

　　同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率依然處于高位，如果扣除預(yù)收賬款的66%，華僑城的凈負(fù)債率高達(dá)137%。

　　相關(guān)分析師也對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，華僑城的凈負(fù)債率橫向?qū)Ρ?，在同行業(yè)中絕對(duì)處于高水平；即使是縱向?qū)Ρ绕渥陨恚@幾年華僑城也一直處于高風(fēng)險(xiǎn)水平。

　　“這樣的結(jié)果就是導(dǎo)致其資金壓力巨大，擴(kuò)張能力受限。”

　　上述分析師還表示，如果華僑城最終確定投入重慶歡樂谷，其資金壓力將進(jìn)一步加劇，因?yàn)樾马?xiàng)目在前期的投入與營銷宣傳費(fèi)用會(huì)大增。

　　據(jù)華僑城中報(bào)顯示，今年上半年的銷售費(fèi)用為4.4億元，比上年同期增加43.59%，其主要原因就是武漢新開園項(xiàng)目和天津等地項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展及推廣費(fèi)增加。

　　此外，銷售回款不能轉(zhuǎn)化成正現(xiàn)金流，貨幣支出增加、以及借款繁多也是導(dǎo)致華僑城財(cái)務(wù)狀況惡化的原因。

　　一位分析師就提到，華僑城的預(yù)收賬款與其銷售情況嚴(yán)重不匹配，主要是由于華僑城在房地產(chǎn)銷售上以現(xiàn)房為主，這就加大了其資產(chǎn)占有比，導(dǎo)致流動(dòng)比例較低。

　　存貨的持續(xù)上升就證明了這一點(diǎn)。截止6月底，華僑城的存貨規(guī)模達(dá)到335.14億元，相比2011年底歷史高位317.37億元繼續(xù)上升。

　　多元化融資不暢

　　在資金壓力加大、財(cái)務(wù)狀況持續(xù)惡化的情況下，華僑城的融資渠道就顯得尤為關(guān)鍵。

　　依靠其大股東華僑城集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)背景，華僑城在房地產(chǎn)類企業(yè)再融資遇阻的大環(huán)境下，依然得到了一定支持。

　　8月22日，華僑城集團(tuán)發(fā)行了2012年度第一期超短期融資券。本期超短融券期限120天，發(fā)行金額30億元。

　　對(duì)于該筆資金的用途，華僑城集團(tuán)表示，本期超短期融資券募集資金擬用于補(bǔ)充發(fā)行人下屬公司華僑城股份的運(yùn)營資金需求。

　　但由于是僅為120天的超短期債券，對(duì)華僑城而言，只能解燃眉之急，不能從根本上改變其財(cái)務(wù)狀況，華僑城自身還需尋求更多的融資途徑。

　　事實(shí)上，在多元化融資渠道方面，華僑城早有安排，只不過，目前看來并無多大進(jìn)展。

　　在6月份的一次機(jī)構(gòu)交流會(huì)上，華僑城高曾透露，公司準(zhǔn)備將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌。

　　華僑城的具體想法為，擬將歡樂谷的門票收入作為一種資產(chǎn)抵押，利用資產(chǎn)證券化的方式公開發(fā)行，此種產(chǎn)品為5年期債券，規(guī)模大概是20-30億元。

　　不過，據(jù)相關(guān)知情人士透露，華僑城擬將歡樂谷門票融資的事項(xiàng)，目前并無最新進(jìn)展。

　　另外，華僑城與日本環(huán)球影城的合作事項(xiàng)原定于8月份會(huì)有結(jié)果，但截止目前還是沒有進(jìn)一步消息公布。

　　當(dāng)初，華僑城之所以會(huì)選擇與環(huán)球影城商談合作，主要是想改善現(xiàn)階段過度依賴門票的收入結(jié)構(gòu)，進(jìn)而走上內(nèi)涵式增長(zhǎng)道路，增加歡樂谷項(xiàng)目的收益，也期許能在一定程度上改善財(cái)務(wù)狀況。

　　但是，這一合作在目前并無最新進(jìn)展公布的情況下，還有可能無限期拖延下去。

　　一位分析師對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，目前華僑城和環(huán)球影城商談的重點(diǎn)是合作項(xiàng)目的控股權(quán)問題，但雙方都想爭(zhēng)取。華僑城是想在占據(jù)自己項(xiàng)目控股權(quán)的情況下，得到對(duì)方的技術(shù)支持；但環(huán)球影城在得不到控股權(quán)的情況下，也不會(huì)將自己提高園區(qū)重游率的核心技術(shù)出讓。

　　如今，在多元化融資渠道不暢、房地產(chǎn)銷售增產(chǎn)不增收的情況下，如果僅僅只依靠集團(tuán)輸血，華僑城想改善日益惡化的財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)而尋求擴(kuò)張或許并不現(xiàn)實(shí)。