報(bào)告期末，公司的資產(chǎn)負(fù)債率為61.7%，凈負(fù)債率為45.5%，處于行業(yè)較低水平；公司手持貨幣資金約42億元，可以覆蓋34億元的短債，短期的償債壓力不大。

　　2012年上半年，世茂股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.52億元，同比上漲7.0%，凈利潤(rùn)5.97億元，同比上漲24.0%；每股收益0.51元；公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要原因是投資收益同比大幅上漲3,003%?？紤]到公司除投資收益外的凈利潤(rùn)是同比下降的情況，我們將12-13年每股盈利預(yù)測(cè)由先前的1.24元和1.50元分別下調(diào)至目前1.13元和1.34元，同時(shí)由于板塊估值水平的下移，我們將目標(biāo)價(jià)從15.00元下調(diào)至10.01元，相當(dāng)于8.9倍2012年市盈率和55%的2012年末NAV折價(jià)，維持買入評(píng)級(jí)。

　　支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)

　　凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)24%，毛利率下降4個(gè)百分點(diǎn)。地產(chǎn)結(jié)算收入同比下降3.9%以及毛利率的下降2.2個(gè)百分點(diǎn)是綜合毛利下降的主因，而業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要原因是投資收益同比大幅上漲3,003%，這源于紹興世茂新世紀(jì)和福建世茂新里程兩個(gè)子公司的股權(quán)出售以及會(huì)計(jì)科目的調(diào)整。

　　三項(xiàng)費(fèi)用率小幅上漲1.72個(gè)百分點(diǎn)至12.01%。其中，管理費(fèi)用率、銷售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率分別為6.99%、3.72%和1.30%，分別較去年同期變動(dòng)1.72、0.78和-0.78個(gè)百分點(diǎn)。

　　合同銷售大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年超80億元。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)合同簽約額45.4億元，同比上漲63.3%；合同簽約面積32.5萬平方米，同比上漲85.7%；銷售均價(jià)為13,969元/平米，同比下降12.1%。我們預(yù)計(jì)公司全年銷售應(yīng)該能超過80億元，同比上漲58%。

　　12年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鎖定68%，鎖定表現(xiàn)一般。至報(bào)告期末，預(yù)收帳款達(dá)19億元，鎖定了我們對(duì)公司2012年房地產(chǎn)板塊預(yù)測(cè)收入的77%，預(yù)售鎖定表現(xiàn)一般。

　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健負(fù)債率低，融資具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。報(bào)告期末，公司的資產(chǎn)負(fù)債率為61.7%，凈負(fù)債率為45.5%，處于行業(yè)較低水平；公司手持貨幣資金約42億元，可以覆蓋34億元的短債，短期的償債壓力不大。在房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道收緊的背景下，公司擁有通過百貨和影院來進(jìn)行抵押貸款、開發(fā)貸、信托以及PE等多種融資渠道，融資渠道比較多樣化。

　　評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)銷售周轉(zhuǎn)低于預(yù)期；經(jīng)濟(jì)環(huán)境和銀行信貸緊縮超預(yù)期。

　　估值

　　考慮到公司除投資收益外的凈利潤(rùn)是同比下降的情況，我們將12-13年每股盈利預(yù)測(cè)由先前的1.24元和1.50元分別下調(diào)至目前1.13元和1.34元，同時(shí)由于板塊估值水平的下移，我們將目標(biāo)價(jià)從15.00元下調(diào)至10.01元，相當(dāng)于8.9倍2012年市盈率和55%的2012年末NAV折價(jià)，維持買入評(píng)級(jí)。

　　中銀國際：世茂股份業(yè)績(jī)上漲源于投資收益