控制負(fù)債率最根本是要加快銷售，回籠資金。其次是控制投資，今年我們新增土地儲(chǔ)備就控制得比較謹(jǐn)慎。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 張媛娜 曹萍 8月24日，保利置業(yè)集團(tuán)有限公司舉辦2012年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)，而這也是保利香港投資有限公司更名為保利置業(yè)集團(tuán)有限公司后的首次業(yè)績發(fā)布會(huì)。

　　保利置業(yè)集團(tuán)主席雪明在發(fā)布會(huì)上明確表示，更名是為了讓企業(yè)做的更專業(yè)。因?yàn)楸＠脴I(yè)這個(gè)名字更具辨識(shí)度，而且可以和國內(nèi)運(yùn)營的公司平臺(tái)的名稱重合起來。

　　據(jù)雪明介紹，今年上半年集團(tuán)經(jīng)營成績與盈利表現(xiàn)都有較好的增長，營業(yè)額為64.75億港元，較2011年同期上漲54%。股東應(yīng)占溢利10.7億港元，同比上漲20%。

　　上半年保利置業(yè)簽約銷售進(jìn)度較年初計(jì)劃理想，半年銷售面積約110萬平方米，銷售額101億元，比2011年同期增長26%。已經(jīng)接近完成年初定下全年銷售目標(biāo)160億元，完成了53%。期內(nèi)，保利置業(yè)推出銷售項(xiàng)目共40個(gè)，其中首次開盤8個(gè)。

　　2012年上半年，保利置業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)入帳銷售金額為51.26億元，較2011年同期上升51%。主要原因?yàn)槠趦?nèi)入帳銷售面積及銷售均價(jià)都有所增加。從各主要地區(qū)所占比例看，長三角區(qū)域占41%，珠三角區(qū)域及西南區(qū)域各占10%，包括武漢、濟(jì)南、煙臺(tái)、威海、哈爾濱其他區(qū)域占39%。

　　此外，保利置業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)潘治平，投資關(guān)系總監(jiān)蔡偉生也參與了此次業(yè)績發(fā)布會(huì)。

　　以下為保利置業(yè)集團(tuán)有限公司2012中期業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場提問：保利置業(yè)上半年的業(yè)績還不錯(cuò)，目前公司的現(xiàn)金流也比較充裕，下半年是否會(huì)增大銷售目標(biāo)？會(huì)不會(huì)增加土地儲(chǔ)備？竣工面積會(huì)不會(huì)有變化？

　　雪明：我們原計(jì)劃的銷售目標(biāo)是160億，下半年會(huì)增加銷售目標(biāo)30億，將全年銷售目標(biāo)提高到190億。

　　土地儲(chǔ)備方面還是采取比較謹(jǐn)慎的策略，因?yàn)楝F(xiàn)在我們的土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到2300多萬平方米，要根據(jù)銷售情況和回籠資金，以及這個(gè)區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略布局來確定是否增加土地儲(chǔ)備。如果有特別好的項(xiàng)目，我們也不排除增加土儲(chǔ)?？⒐っ娣e還是按照計(jì)劃去進(jìn)行。

　　現(xiàn)場提問：保利上半年開工面積同比下降70%至119萬平方米，開工量的下降會(huì)不會(huì)影響明年合同銷售的情況？目前酒店業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況如何？

　　潘治平：上半年我們完成了119萬平方米的開工面積，這只是全年目標(biāo)的三分之一左右。而可銷售面積大概有200萬平方米。

　　今年年初定下的銷售目標(biāo)是200萬平方米，而目前的可銷售面積正好和銷售目標(biāo)一致，所以開工面積下降不會(huì)影響明年合同銷售的情況。

　　今年年初我們在制定銷售目標(biāo)的時(shí)候，去化率不太好，只有50%左右。市場回暖的時(shí)候去化率明顯提高，但是還有很多貨量可以推，所以開工減少也不會(huì)影響我們今后兩年的推貨量。

　　目前保利置業(yè)自己管理的酒店主要有兩個(gè)，一個(gè)是北京的保利大廈，另外一個(gè)是武漢白玫瑰酒店。北京的保利大廈是四星級(jí)酒店，平均房價(jià)接近700元/晚，入住率達(dá)到70%以上。從經(jīng)營的角度來講，它還是保持著正常的狀況。

　　前兩天我們對(duì)武漢白玫瑰酒店進(jìn)行了重新改造，從四星級(jí)改為五星級(jí)。酒店前面有一個(gè)我們正在開發(fā)的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)白玫瑰酒店的經(jīng)營也有影響。武漢的市場競爭比較激烈，但是隨著前面這個(gè)項(xiàng)目今年年底的落成，我相信白玫瑰酒店的業(yè)績也會(huì)有所改善。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到保利置業(yè)一年之內(nèi)要償還的短期債有170多億，而現(xiàn)在手頭上的現(xiàn)金才135億，兩年之內(nèi)還有130億的債要還。下半年會(huì)有銷售資金的回籠，那保利置業(yè)每年是不是靠銷售的回籠資金來償還負(fù)債呢？

　　潘治平：我們到6月30號(hào)的時(shí)候，手中現(xiàn)金達(dá)到111億元。上半年我們的資金流入為142億元，資金流出是171億元，年底結(jié)余預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到88億人民幣，換算成港幣就是108億港元。

　　所以，我們收入的148億元里面包含了110億元的銷售回籠資金。以后我們償還銀行貸款主要的資金來源還是來自于銷售的回籠資金。

　　現(xiàn)場提問：保利置業(yè)的負(fù)債率在行業(yè)內(nèi)算是比較高的，每年都是靠銷售的回籠資金還債，那如果哪一年銷售情況不好，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致還債方面出現(xiàn)問題？

　　雪明：控制負(fù)債率最根本是要加快銷售，回籠資金。其次是控制投資，今年我們新增土地儲(chǔ)備就控制得比較謹(jǐn)慎。

　　而且我們定的銷售目標(biāo)并不是很高，確保銷售資金回籠也有很多措施。比如說今年主要推出市場的是需求比較旺盛的剛性需求產(chǎn)品，90平米到120平米，120平米到140平米左右的產(chǎn)品占大部分，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的目的是為了加強(qiáng)銷售。在進(jìn)度的控制和銷售定價(jià)策略方面，我們也采取比較保守的定價(jià)策略。

　　從市場需求來看，雖然受到調(diào)控影響需求受到抑制，但是市場需求還是存在的。只要產(chǎn)品符合客戶的需求，對(duì)于銷售我們還是很有抱我的。

　　所以，把產(chǎn)品做得適銷對(duì)路，是最重要的。然后配合其他融資情況，控制投資進(jìn)度，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。

　　現(xiàn)場提問：年初保利置業(yè)在制定銷售目標(biāo)時(shí)的去化率是50%，后來由于市場回暖去化率有所提升，那么提升到什么水平？還有您對(duì)下半年市場的判斷怎樣？

　　雪明：剛才我們說到將銷售目標(biāo)由160億調(diào)高到190億，但是沒有說要調(diào)高去化率的目標(biāo)。上半年的去化率比較理想。全年銷售目標(biāo)是160億，上半年能夠完成70億，下半年約90億，這是按照年初計(jì)劃定制的。

　　但是，上半年我們已經(jīng)完成了100億，下半年保持80到90億的銷售目標(biāo)，這樣全年的目標(biāo)就變成了190億。下半年不會(huì)特意提高去化率的。

　　下半年市場情況還不確定，但是會(huì)相對(duì)比較平穩(wěn)，不會(huì)有大起大落的情況發(fā)生。

　　現(xiàn)場提問：上半年銷售的住宅產(chǎn)品中，剛需改善型戶型占了80%左右，下半年推盤的時(shí)候這部分比例會(huì)不會(huì)有所調(diào)整？現(xiàn)在更名為保利置業(yè)，原因是什么？

　　雪明：剛需改善型戶型的比例，每個(gè)樓盤的情況不一樣。所以每個(gè)項(xiàng)目要根據(jù)市場需求研究以后再定出比例。而且我剛才說的數(shù)字是平均數(shù)字，剛需產(chǎn)品的去化率比別墅、大戶型等都要高。

　　更名是為了讓我們的企業(yè)做的更專業(yè)。保利置業(yè)這個(gè)名字一看就知道是房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)我們在國內(nèi)運(yùn)營的公司平臺(tái)也叫保利置業(yè)，這樣名稱就重合起來了。我們希望成為一個(gè)更專業(yè)化的企業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：你們物業(yè)發(fā)展的資本開支從去年的109億上升到160多億，下半年的資本開支會(huì)是多少？另外，你們的應(yīng)收賬款看起來短期上升比較明顯，主要原因是什么？下半年會(huì)不會(huì)進(jìn)行調(diào)價(jià)？

　　潘治平：下半年的資本開始包括土地款支付大概27億，工程款67億，共94億。

　　6月份我們銷售達(dá)到50億，到6月底預(yù)售款會(huì)增長是比較正常的。目前我們的資金回籠率也達(dá)到了75%，比去年同期有所上升，所以將來應(yīng)收款不會(huì)有太大的問題。

　　關(guān)于應(yīng)收款方面的問題，我們6月份的銷售達(dá)到50億，到六月底我們的預(yù)售款會(huì)增長是比較正常的。而且，將來我們的應(yīng)收款不會(huì)有太大的問題，目前我們的回籠率也達(dá)到了75%，比去年同期有所上升。

　　調(diào)價(jià)應(yīng)該不會(huì)。為了提高銷售，我們的定價(jià)都會(huì)定的比較保守。每個(gè)項(xiàng)目不一樣，有的可能會(huì)恢復(fù)到打折之前的水平，有的折扣會(huì)少一點(diǎn)。