分拆還是取決于三方面因素，包括香港聯(lián)交所的正式批準(zhǔn)，小股東們的同意及市場環(huán)境。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 與其它發(fā)展商相比，毫無疑問，瑞房的壓力有點(diǎn)大。

　　據(jù)瑞房8月23日公布的2012年中期業(yè)績報(bào)告，今年上半年，瑞房錄得營業(yè)額16.43億人民幣，同比減少8%；而租金及相關(guān)收入則由2011年上半年的4.05億人民幣上升39%至5.63億人民幣。

　　瑞房指，上半年?duì)I業(yè)額下降主要是由于報(bào)告期內(nèi)交付并確認(rèn)銷售的物業(yè)減少所致，而租金及相關(guān)收入則是因?yàn)樾略龊同F(xiàn)有的投資物業(yè)經(jīng)常性收入有所增加。

　　此外，報(bào)告期內(nèi)，瑞房也僅實(shí)現(xiàn)合約銷售15.46億元，遠(yuǎn)低于年初定下的120億元的年度銷售目標(biāo)。對(duì)比其它房企上半年的靚麗數(shù)字，瑞房的半年業(yè)績有點(diǎn)“糟”。

　　在當(dāng)天召開的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)行政總裁李進(jìn)港就此解釋，上半年銷售額較少，主要是期內(nèi)受到建筑工程周期的影響，沒有太多項(xiàng)目可售，但下半年公司會(huì)有不少新項(xiàng)目陸續(xù)推向市場。

　　雖然眼下市場環(huán)境轉(zhuǎn)好，但想要在六個(gè)月內(nèi)完成近百億的銷售額，瑞房也要?jiǎng)觿?dòng)腦筋。不過，至少目前看起來，瑞房對(duì)下半年的銷售還是顯得較有信心。

　　瑞安房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)尹焰強(qiáng)表示，公司目前已鎖定銷售額48.87億，預(yù)計(jì)當(dāng)中超過35億會(huì)于今年交付。除此之外，截至6月底，瑞房仍有已完工待售物業(yè)達(dá)18億，預(yù)計(jì)該部分物業(yè)亦會(huì)在下半年交付銷售完畢。

　　“同時(shí)我們還有高達(dá)95億貨值的物業(yè)仍處于在建狀態(tài)，預(yù)計(jì)今年可完工交付并可推售的貨源大概有30億左右。這三個(gè)數(shù)字加起來，我們預(yù)計(jì)可在下半年完成80億的銷售，這就是我們說下半年可追回全年銷售目標(biāo)的原因”，尹焰強(qiáng)稱。

　　只出售，不投資

　　就在公布業(yè)績的前一天，瑞房宣布以2.24億元的作價(jià)將嶺南天地6號(hào)及16號(hào)地段49%權(quán)益售予日本三井。李進(jìn)港透露，雙方將合作開發(fā)新產(chǎn)品--“樂頤居”項(xiàng)目，拓展長者居住市場，并預(yù)計(jì)該產(chǎn)品會(huì)于明年年初發(fā)售。

　　其亦表示，接下來瑞房還會(huì)與不同的投資者或開發(fā)商有類似的合作。“去年我們通過出售非核心商業(yè)物業(yè)回籠現(xiàn)金48億，相關(guān)的動(dòng)作我們今年也會(huì)做”，據(jù)介紹，目前瑞房已有幾筆出售計(jì)劃在談，幾單生意加起來的資產(chǎn)值已超過40億。

　　雖然也承認(rèn)接下來市場上會(huì)有更多新的投資機(jī)會(huì)及并購的可能，不過瑞房卻沒有如其它房企般有“爭地”的計(jì)劃。

　　“我們的策略還是以出貨為主，目前沒有計(jì)劃去做新的投資，因?yàn)槲覀冞€有足夠量的土地儲(chǔ)備?，F(xiàn)階段還是希望能加快銷售速度達(dá)成銷售目標(biāo)，所以今年沒有任何收購或買地的打算”，李進(jìn)港稱。

　　截至今年6月底，瑞房已有土地儲(chǔ)備1330萬平方米，合共九個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，分布于上海、杭州、武漢、重慶、佛山及大連六個(gè)城市的黃金地段。

　　在1110萬平方米的可供出租及可供銷售的建筑面積中，96萬平方米建筑面積已落成并持作銷售或投資用途，約410萬平方米的建筑面積正處于發(fā)展階段，余下的600萬平方米則持作日后發(fā)展用途。

　　分拆待定

　　至于在新天地分拆方面，李進(jìn)港表示分拆還是取決于三方面因素，包括香港聯(lián)交所的正式批準(zhǔn)，小股東們的同意及市場環(huán)境。

　　“我們不一定要分拆，并非說不分拆就不行，我們既然提出分拆，當(dāng)然也希望能成功，但這也受到很多客觀因素的限制，現(xiàn)在我們也正積極努力地推進(jìn)相關(guān)工作。”

　　選擇分拆新天地上市，李進(jìn)港早前亦承認(rèn)希望借此可拓展更多融資渠道。而最近，瑞房的融資動(dòng)作亦頻頻。就在不久前，瑞房才宣布發(fā)行一筆4億美元的優(yōu)先票據(jù)，最新消息透露，瑞房近日更已啟動(dòng)一項(xiàng)20.38億港元定期貸款。

　　不過在當(dāng)天的業(yè)績會(huì)上，尹焰強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，在完成4億美元的有限票據(jù)融資以后，到今年年末之前瑞房將不再發(fā)行任何新的債券。“截至6月底，我們手上現(xiàn)金量已經(jīng)達(dá)到50億，加上發(fā)債融資的4億美金，總共有70多億，足夠支付60億的開發(fā)款項(xiàng)。”

　　以下為瑞安房地產(chǎn)2012中期業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：之前提到今年已鎖定49億元銷售款項(xiàng)，這當(dāng)中有多少是今年入賬的？另外今年的銷售均價(jià)是多少？

　　尹焰強(qiáng)：根據(jù)我們的預(yù)測(cè)，如無意外這49億已鎖定的收入當(dāng)中，超過35億會(huì)于今年交付。除此之外，我們?cè)?月底已有一些已完工待售物業(yè)，貨值達(dá)18億，預(yù)計(jì)該部分物業(yè)會(huì)在下半年交付銷售完畢。同時(shí)我們還有高達(dá)95億貨值的物業(yè)仍處于在建狀態(tài)，預(yù)計(jì)今年可完工交付并可推售的貨源大概有30億左右。

　　這三個(gè)數(shù)字加起來，我們預(yù)計(jì)可在下半年完成80億的銷售，這就是我們說下半年可追回全年銷售目標(biāo)的原因。

　　根據(jù)瑞安房地產(chǎn)過去的銷售記錄，我們?cè)?011年的平均銷售去化率也超過80%，有個(gè)別城市更達(dá)到100%，賣到基本上是無貨可售，故此，我們對(duì)今年下半年的銷售速度及去化率具有信心。

　　關(guān)于銷售均價(jià)方面，從上半年的銷售情況來看，平均價(jià)大概是2萬元/平，當(dāng)然不同城市的項(xiàng)目類型不同，因此也各有差異。

　　現(xiàn)場提問：扣除重估值的核心盈利是多少？同比是否有增幅？

　　尹焰強(qiáng)：扣除重估物業(yè)收益，我們的核心盈利仍約有19億左右，同比跌了90多個(gè)百分點(diǎn)。但要注意的是，對(duì)瑞安而言，扣除重估值來算核心盈利并不適合。因?yàn)槲覀冊(cè)谶@方面的投入非常多，如果剔除該部分，那么我們很多收入都需要剔除，這樣財(cái)務(wù)上就更難算了。因?yàn)槲覀儾粌H僅是銷售住宅項(xiàng)目，投資性物業(yè)在公司資產(chǎn)中所占的比重都比較大，因?yàn)槲覀兩习肽甓加昧撕芏嘈乃荚谕顿Y性物業(yè)方面，如果剔除這部分來計(jì)算，就不是那么正確、公平。

　　李進(jìn)港：最主要還是交付原因，我們的項(xiàng)目集中在下半年交付，上半年受工程進(jìn)度的影響，交付的面積僅有5萬多平。

　　現(xiàn)場提問：如果新天地分拆成功，對(duì)公司的利潤盈利會(huì)有多大影響？另外，瑞房剛剛把佛山項(xiàng)目的部分權(quán)益賣給日本三井公司，接下來您們是否還會(huì)有類似的出售動(dòng)作？

　　李進(jìn)港：新天地分拆還是取決于一些重要因素，如香港聯(lián)交所的正式批準(zhǔn)，小股東們的同意，此外還要看市場環(huán)境。我們不一定要分拆，并非說不分拆就不行，我們既然提出分拆，當(dāng)然也希望能成功，但這也受到很多客觀因素的限制，現(xiàn)在我們也正在積極努力地推進(jìn)相關(guān)工作。

　　我們于8月22日與日本三井就佛山項(xiàng)目一住宅地塊簽訂合作協(xié)議，接下來我們還會(huì)跟不同的投資者或開發(fā)商有類似的合作。去年我們通過出售非核心商業(yè)物業(yè)回籠現(xiàn)金48億，相關(guān)的動(dòng)作我們今年也會(huì)做。在我們的收入構(gòu)成當(dāng)中，除了租金收入、住宅收入，還包括非核心商業(yè)的出售，這也是瑞安的特色。

　　其實(shí)在出售方面怎么做都不難，但我們還是希望可以找到一個(gè)好的合作伙伴，除了給到我們資金以外，還可以讓我們從中學(xué)習(xí)到一些經(jīng)驗(yàn)。我們希望在佛山項(xiàng)目中開發(fā)新的產(chǎn)品“樂頤居”，可以讓長者與年輕人共同居住，三井在這方面有很多開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，我們會(huì)向他們好好學(xué)習(xí)，這些產(chǎn)品會(huì)于明年年初發(fā)售。

　　尹焰強(qiáng)：現(xiàn)在我們已經(jīng)有幾筆出售計(jì)劃在談，稍晚會(huì)陸續(xù)有公布，但需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，我們希望找到的這些合作伙伴可以和我們長期合作，當(dāng)然價(jià)錢一定要合理。

　　現(xiàn)在我們的可售資產(chǎn)中，有多少可賣的，我們都可以拿出去賣，而目前在談的幾單生意加起來的資產(chǎn)值已超過40億，其中有幾單都是比較大的，當(dāng)然，這幾單生意也并非每單都能談得攏。

　　現(xiàn)場提問：剛剛提及，公司目前有足夠的資金滿足新項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展需要，這是否意味著接下來公司不會(huì)再有任何的集資計(jì)劃？

　　尹焰強(qiáng)：我們?cè)?月初已經(jīng)發(fā)了一筆4億美元的債券，我認(rèn)為，到今年年末之前，公司都不需要再發(fā)行任何新的債券。此外，截至6月底，我們手上現(xiàn)金量已經(jīng)達(dá)到50億，加上發(fā)債融資的4億美金，總共有70多億，足夠支付60億的開發(fā)款項(xiàng)。

　　現(xiàn)場提問：您對(duì)接下來的樓價(jià)走勢(shì)有何看法？是否認(rèn)為下半年樓市不會(huì)有太大的波動(dòng)？

　　李進(jìn)港：如果真的有發(fā)展商需要更賣力推動(dòng)銷售，可能會(huì)對(duì)價(jià)格有一些調(diào)整，但我們覺得他們不會(huì)有能力加價(jià)，但也不需要大幅減價(jià)，我們預(yù)計(jì)下半年整個(gè)市場的價(jià)格下調(diào)幅度大概只有5%左右，有些企業(yè)更可能會(huì)適當(dāng)上調(diào)價(jià)格。

　　可能最近大家聽見全國50多個(gè)城市的房價(jià)有所上升，但其實(shí)認(rèn)真考察，像北京、廣州、上海的增幅很少，與2011年同期相比，大部分城市都呈現(xiàn)下跌，一些企業(yè)可能希望趁現(xiàn)時(shí)加大。但是我看到，目前市場的存量依然很多，只要存量一天沒有減下來，漲價(jià)的空間都不會(huì)很大。

　　尹焰強(qiáng)：我們的態(tài)度還是比較保守，我們認(rèn)為，因?yàn)檎咴?，漲價(jià)不是那么容易，但減價(jià)的話也不會(huì)減太多，一般都是微調(diào)5%。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在限價(jià)的政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)？

　　李進(jìn)港：中央不會(huì)放松調(diào)控政策的力度，但預(yù)計(jì)短期內(nèi)也不會(huì)出新的政策來限樓價(jià)。

　　現(xiàn)場提問：管理層剛才提到，下半年投資物業(yè)的表現(xiàn)會(huì)優(yōu)于住宅物業(yè)，公司投資物業(yè)當(dāng)中有四成用于出租，下半年的租金是否會(huì)有所提升？幅度大概是多少？公司是否有根據(jù)市場情況的表現(xiàn)對(duì)投資物業(yè)與住宅物業(yè)的發(fā)展策略做出調(diào)整？

　　李進(jìn)港：投資物業(yè)的表現(xiàn)方面，僅就目前的出租物業(yè)來看，入住率非常高，大部分接近95%至100%。我們有些物業(yè)雖然有租約的限制，但升幅仍比較穩(wěn)定，像武漢物業(yè)因?yàn)橐呀?jīng)經(jīng)營了三年，從第一個(gè)租約到第二個(gè)租約，升幅非常可觀，從50%到100%都有。雖然我們已把其中一個(gè)寫字樓項(xiàng)目售予平安，但那項(xiàng)目的租金非常高，而且在短短半年的時(shí)間里，入住率已經(jīng)超過80%，預(yù)計(jì)到今年年底可以租滿。我們?cè)谏虾５耐顿Y性物業(yè)需求很很旺盛，很多投資者也想跟我們合作，但我們還是需要較審慎一些。

　　至于住宅方面，我們正加快工程建設(shè)的進(jìn)度，下半年主要是推售為主，而在產(chǎn)品組合方面，我們也根據(jù)市場需求做了一些調(diào)整，以中小型戶型單位為主。以往我們旗下項(xiàng)目很少有80、90平方米的戶型，但今年這類產(chǎn)品我們會(huì)多做一些。

　　另外我們也希望制造一個(gè)新市場，主要針對(duì)長者居住需求，我們稱之為“樂頤居”，我們?cè)谌鸷缧鲁翘貏e辟出一些用地發(fā)展這些項(xiàng)目?，F(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)，在很多一線城市里有些子女買了房子以后，也會(huì)在附近買一套給父母居住，因?yàn)榉驄D雙方都要上班，小孩子只能給父母帶，但是又不想離太遠(yuǎn)，類似的需求日益增長，而且中國未來十年里，人口老化的速度也會(huì)非?？?，我們希望能及早準(zhǔn)備。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到，瑞安房地產(chǎn)于下半年還會(huì)有不少的出售計(jì)劃，那么你們是否也會(huì)有相應(yīng)的投資計(jì)劃？畢竟剛才也提及，下半年市場上投資和收購的機(jī)會(huì)都會(huì)有所增加。

　　李進(jìn)港：我們的策略還是以出貨為主，目前沒有計(jì)劃去做新的投資，目前我們還是有足夠量的土地儲(chǔ)備?，F(xiàn)階段還是希望能加快銷售速度達(dá)成銷售目標(biāo)，所以今年沒有任何收購或買地的打算。

　　現(xiàn)場提問：上半年公司在上海的住宅銷售額減少，除上海以外，未來其它地區(qū)的銷售占比是否會(huì)比上海多？公司上半年交付減少，是否也是受到限購的控制？看到公司上下半年的推盤數(shù)量有很大的區(qū)別，這是否意味著您覺得下半年樓市政策會(huì)有所放松？

　　李進(jìn)港：關(guān)于上海住宅銷售方面，目前我們?cè)谏虾Ｓ袃蓚€(gè)項(xiàng)目在動(dòng)遷，其中已有一些地塊已經(jīng)動(dòng)遷了，還有一些地塊也很快可以給到我們。因?yàn)樯虾５氖蹆r(jià)還是比較高，且市中心對(duì)住宅的需求也比較大，此外即使是在有限購政策出臺(tái)的城市，我們?nèi)ツ暌舶阉l(fā)售的單位全部賣完。

　　上下半年的推盤量存在較大的差異，不是因?yàn)槲覀冇胸洸煌剖?，而是受到建筑工程周期的影響，需要建筑到某一程度才可推售，而該些?xiàng)目在下半年可以陸續(xù)出售。

　　當(dāng)然，我們也覺得下半年的市道會(huì)比上半年好，希望借此我們的銷售會(huì)更快一些，而且回望這些年的銷售業(yè)績，我們的目標(biāo)都能實(shí)現(xiàn)。

　　尹焰強(qiáng)：簡單來說，政府的控制措施在上海地區(qū)的影響力反而最小，而瑞安恰巧是今年上半年沒貨可售，而非受調(diào)控影響賣不出去。