我們今年拿地的區(qū)域是在上海、北京，最近我們都有一些合作在談，也和政府溝通了。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 武瑾瑩 “今年我們已經(jīng)鎖定了利潤和盈利跟去年差不多，我想最主要的挑戰(zhàn)不是我們的現(xiàn)金流和價格，而是規(guī)模在擴大的問題”，在3月30日召開的業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌一句話點明融創(chuàng)未來發(fā)展核心。

　　2011年，在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，融創(chuàng)中國實現(xiàn)銷售額人民幣192.1億元，較2010年同期增長130.5%，實現(xiàn)結轉收入約人民幣106億元，較去年同期大幅增加59.4%。

　　在銷售實現(xiàn)增長突破的同時，融創(chuàng)整體的銷售均價也從之前的1.1萬元/平米升到如今的逾1.6萬元/平米。

　　對此，孫宏斌稱，融創(chuàng)的均價并沒有變化，以后的價格都會這樣，均價的變化只是個結構問題，“今年如果我們價格要漲也是結構性問題?！?/p>

　　讓融創(chuàng)高層驕傲的除了高增長的業(yè)績外，另外一點是，去年買的地的土地款已經(jīng)全部付清，“相信沒有其他公司能夠跟我們這兩點相媲美了”，財務總監(jiān)汪孟德如是稱。

　　而對于大家關心的負債率問題，財務總監(jiān)汪孟德介紹，去年年中凈負債率90%，下半年如果不拿地的話，凈負債率會是55%。在買到北京來廣營和天津的棉二地塊后，凈負債率達到75%，他認為“75%是一個非常安全的指標”。

　　而之后在9月份，融創(chuàng)收購了北京西山壹號院65%的權益，從而全權擁有該項目股權。也因此融創(chuàng)負債率上升到104%。

　　對此，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌補充稱，“實際上該項目已經(jīng)存在了，并沒有增加一點負債，只是說合并之后負債率變成了104%?！倍遥@個項目的銷售很好，能夠貢獻正現(xiàn)金流。所以，我認為104%的負債率其實比90%要好得多?！?/p>

　　據(jù)介紹，西山壹號院去年半年賣了33億，今年一季度賣了9億，三月份賣了接近5億。

　　“今年最后把負債率控制在多少就看我們買多少地了”，所以，孫宏斌現(xiàn)在想的問題就是，究竟是在北京、上海，還是天津拿地。

　　與此同時，他透露，公司目前在上海已經(jīng)在跟進一些項目，希望今年能夠進入上海因為他覺得今年進去的機會會比去年更大。

　　在這種信心下，融創(chuàng)今年的銷售目標在去年基礎上增長了25%，為220億元人民幣。即便如此，孫宏斌透露，今年一季度融創(chuàng)的業(yè)績“肯定會超過去年百分之百”，由于全年都有項目在售，今年的銷售實現(xiàn)起來比較容易。

　　以下是融創(chuàng)中國董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事孫宏斌、執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)汪孟德及副總裁兼公司秘書黃書平在業(yè)績會上的問答實錄：

　　媒體提問：簡報說去年的負債率是104%，2012年的負債率會升到多少？公司擔心不擔心現(xiàn)在的負債情況？

　　汪孟德：我們2010年的有息負債率是31%，我們管理凈負債率是很容易的，因為我們的銷售、現(xiàn)金流回籠情況非常好，包括剛才說的不欠土地款。所以，我們管理凈負債率最重要的目的是現(xiàn)金流的安全。

　　孫宏斌：去年半年報的時候我們凈負債率是90%，到了下半年凈負債率是104%，實際上我們是下降了，為什么呢？因為，我們?nèi)ツ耆绻谙掳肽瓴毁I地，我們的凈負債率會下降到50%左右。但是，如果我們地照樣買，我們的負債率會到75%的水平，因為收購了北京的項目負債率才到了104%。

　　實際上北京這個項目已經(jīng)存在了，并沒有增加一點負債，只是說合并之后負債率變成了104%。而且，這個項目的銷售很好，能夠貢獻正現(xiàn)金流。所以，我認為104%的負債率其實比90%要好得多，這是一個概念，買這塊地我們的安全性還增加了。

　　今年我們?nèi)绻f不買地，到年底負債率會非常低。最后，我們把負債率控制在多少就看我們買多少地了。所以，控制負債率對我們來說是比較簡單的。

　　媒體提問：今年資本開支是怎樣的？用于拿地的資金大概是多少？以及下半年工程款方面大概會有多少？公司現(xiàn)在有多少現(xiàn)金流？

　　孫宏斌：我們的資本開支很安全，因為賣了這么多房子，土地款一分錢都不差，貸款也很好，我們今年短期的貸款也很好，所以我們今年資本開支的壓力會比較小，現(xiàn)金流也會比較好。買地買多少錢這個看通知吧，本來這個在平時沒有什么好保密的，但是我的秘書一直盯著我，所以現(xiàn)在還不方便披露。

　　從現(xiàn)在開始，我們手上一直還有現(xiàn)金流，只要考慮這些現(xiàn)金流買多少地。我們跟別人不一樣，我們賬上有充足的現(xiàn)金流，地款一分不差。今年的庫存跟別人不一樣，我們現(xiàn)在就有錢進賬，現(xiàn)在我們考慮地是拿上海、北京，還是天津的，很簡單。

　　媒體提問：管理層一直表示現(xiàn)金流狀況非常好，能不能給一個明確的數(shù)字，目前手上的現(xiàn)金結余有多少？銀行可用的信貸額度有多少，整個負債水平有多少？去年年底未結轉的銷售款、一年之內(nèi)需要還多少貸款，以及其他融資的負債大概具體數(shù)字會是多少？

　　汪孟德：我們的現(xiàn)金流挺好，第一個是銷售很好，第二個是短期款很少。我們一年內(nèi)到期的借款是22.5億，基本上沒有任何的還款壓力，一季度的銷售也是很好的。

　　另外，現(xiàn)在還有20億以上的現(xiàn)金，包括銀行授信還有80億，這樣加起來就有100億。

　　媒體提問：公司負債率的上升是因為收購西山壹號院項目以及新增土地，這些未來預期是不是有很大升值空間？包括現(xiàn)在的收購行動，未來公司的愿景預期是怎樣的？

　　孫宏斌：我覺得我們的負債率管理得很好，特別是在去年下半年管理得很好。我們?nèi)ツ晗掳肽曦搨侍嵘饕且驗槭召徚吮本┑捻椖俊＝衲晟习肽?，我們的負債率壓力會大一點，因為我們?nèi)ツ晗掳肽晔召徚司G城的項目。

　　我覺得，在快速發(fā)展、快速增長的時候，我們對負債率控制得還是非常好，并沒有什么大的問題，這是一個。

　　第二，除了負債率，我們的現(xiàn)金流也很好。從世界比例來看現(xiàn)金流，我覺得這個肯定不能同等對待，有的公司比例可能很重，像希臘的比例就很重要，日本的比例比希臘要更重要。

　　然后，去年我們實際上買了三塊土地，一塊是天津的棉二項目，還有北京的來廣營項目，還有無錫的香樟項目。這三個項目都很好，升值空間都很大，對今年的貢獻也是很大，從利潤上來看都是特別好的。

　　媒體提問：公司最近也有做股權融資，就是出售王府壹號部分股權。因為你剛剛說現(xiàn)在開發(fā)商貸款都比較緊，今年有沒有融資方面的應對措施？

　　孫宏斌：融資對我們也不是非常大的事，因為上市公司融資是很正常的事情?，F(xiàn)在銀行授信額度雖然不是很大，但是現(xiàn)在大的公司融資壓力并沒有想象的那么大。

　　我個人覺得好的開發(fā)商、大的開發(fā)商確實有壓力，但是比想象的要小一些。像我們今年最主要的壓力還是在發(fā)展上面，在拿多少新的土地方面，在平衡方面。

　　媒體提問：公司有三個項目去年都是以合作的方式拿的，北京和天津兩個項目分別是與保利和方興的合作，為什么會選擇合作的方式拿地？是從項目風險或者現(xiàn)金風險方面來考慮的嗎？

　　孫宏斌：關于我們?yōu)槭裁磿献?，我覺得有兩個原因：一個原因是，每一塊地出來都很貴，比如說去年我們買了三個項目，土地款都是30億，所以，每個公司不會永遠都有很多錢?，F(xiàn)在地越來越貴，幾家合作肯定能夠做，如果不合作有可能做不了。以后現(xiàn)金流會越來越緊張，合作會越來越多。

　　第二個原因，每個公司都有不同的優(yōu)勢。大家知道保利、方興、綠城這幾家公司都是非常好的公司，很多人都想跟他們合作。

　　比如說在天津跟保利的合作，因為我們在天津有一定的優(yōu)勢，保利也看重我們這一點。去年我們在天津賣的是第一，萬科是第二，保利第三。所以，保利這樣選擇很正常。

　　為什么我們在北京跟方興合作，因為去年北京最好的兩個項目，一個是融創(chuàng)的西山壹號院，另外一個是方興的金茂府。所謂，東有金茂府，西有西山壹號院。所以，我相信我們合作出來的產(chǎn)品對彼此的品牌都會非常有利，包括我們跟綠城的合作。

　　優(yōu)勢互補后，不管在管理、產(chǎn)品，還是成本控制、融資方面大家都會更好。所以，這兩個原因會導致開發(fā)商之間的合作會越來越多。

　　汪孟德：我們?nèi)ツ甑匿N售都是非常好，在現(xiàn)金流這一塊不用過于擔心。

　　我們對現(xiàn)金流的管理是比較簡單的，銷售賣了之后就付一些正常的相關稅費。因為我們在發(fā)展階段，在發(fā)展階段我們還是有一定的原則。

　　第一個原則，我們手上有多少現(xiàn)金拿多少地，也就是說我們拿地的時候現(xiàn)金已經(jīng)準備好了。我想拿地也要考慮機會，要根據(jù)市場方向來看。所以，2012年我們覺得還是很好。第二，今年還是有很多機會，但是量有多少，這一塊相對是一個動態(tài)、不平衡的狀態(tài)。

　　媒體提問：關于土地儲備方面，公司說2012年可能是比較好的拿地時機，主要會通過什么樣的方式拿地？另外，公司2012年會不會和綠城展開全方位的合作？

　　孫宏斌：我們覺得目前開發(fā)資金還比較緊，貸款市場跟過去是一樣的，像小公司貸款整體來說還是比較難的。第二，政府賣地方面的壓力也是很大的。所以，我們覺得今年要謹慎拿地，尤其是在北京、上海、天津的核心區(qū)域，平常市場好的時候是拿不了地的。因此，我們今年還會有機會拿地，而且可以拿到比較好的地。

　　我們今年拿地的區(qū)域是在上海、北京，最近我們都有一些合作在談，也和政府溝通了?，F(xiàn)在政府也不敢輕易賣地了，(市場)好的時候就掛牌，不好的時候掛出來就流拍。所以，我們今年還是會拿地。

　　跟綠城合作的方面，去年我們跟綠城合作了一個項目，過程還是挺好的，項目進展也很好，比我們預期的情況更好，雙方都挺滿意的。下一步不好說，我們希望有合作。

　　比較難的是，我們的項目就在北京、天津、重慶、蘇南這幾個地方，或者上海，只有在這幾個重疊的地方我們才會考慮，不在重疊的地方我們就不會考慮。所以，我們也許會繼續(xù)合作，但是難度比較大一點。

　　媒體提問：去年年中時候孫總就提及要進入上海，現(xiàn)在又再次提到，最新進展如何？為什么會選擇上海？

　　孫宏斌：去年我們說可能會考慮上海，今年確實有一些進展，已經(jīng)有幾個項目在追蹤了。為什么會選擇上海呢？有兩個原因：第一，不管別人怎么說三四線城市，我們一直非?？春靡欢€城市，尤其是一線城市，像北京、上海；第二，在這種市場情況下機會是非常多的，在市場好的情況下機會非常少。

　　還有一個原因，我們蘇南和上海可能會是一個公司，這樣我們管理上就會更好一點。進入上海是我們一直一個明確的想法，而且我們會更加謹慎。如果有合適的項目我們就會進來。

　　其實，我們已經(jīng)做了很多工作，上海團隊已經(jīng)在那里工作好長時間了，我們希望今年能夠在上海有一些項目，因為今年進去的機會會比去年更大。

　　媒體提問：我剛剛聽到銷售均價從1.1萬元/平米漲到1.6萬元/平米，今年預期公司的銷售均價是保持這個均價水平，還是會保持上漲的幅度？

　　孫宏斌：均價我們沒有變化，我覺得我們這個價格以后都是這樣，均價從1.1萬元/平米漲到1.6萬元/平米，并不是說我們價格漲了，這是結構性的問題。其實并沒有說哪個價格漲了很多或者降了很多。我們今年不會降也不會漲，去年也是這樣。

　　比如說北京賣得多一點，去年一下賣了30多億，這一下均價是4萬元，拉上去一塊。去年天津我們有一些別墅賣了六七萬，我們一些高層項目都在2萬元以上。今年如果我們價格要漲也是結構性問題。

　　媒體提問：公司今年的銷售目標是多少？

　　汪孟德：我們2011年的銷售完成得非常好，2011年項目大部分在今年要繼續(xù)銷售，隨著我們每個區(qū)域項目影響力的不斷增加，我們今年的銷售目標在去年基礎上有一定的增長，大概是25%左右?，F(xiàn)在我們實現(xiàn)了30億以上的銷售額，我們一季度銷售到現(xiàn)在還是很好的，所以今年的銷售預計在220億左右。

　　孫宏斌：到一季度還有兩天的時間，但我們一季度目前肯定會超過去年百分之百。一二月份會超過60%，三月份加在一塊會超過100%，因為現(xiàn)在已經(jīng)超過100%了。我們今年收入肯定會比去年好，因為我們?nèi)ツ晟习肽曩u的項目比較少，今年我們的銷售壓力不大了。今年主要是我們學乖了，把目標定得低了一點。

　　媒體提問：今年的目標是增長25%，這個幅度在今年看起來不算小，為什么會定這樣一個數(shù)字？

　　孫宏斌：我們今年銷售目標增長25%，合同銷售額今年大概會增長20%，大概是220億左右，這個目標對我們來說，還是因為基數(shù)比較低。

　　我們?nèi)ツ甑娜セ适?0%，在今年這種情況下，我們賣到50%多。所以，我們的去化率也比較低，但實現(xiàn)起來也比較容易。

　　比如說去年，我們上半年可售的項目很少，大部分都是下半年推出市場。下半年市場不好的時候我們還賣得很好。今年我們是全年賣，所以完成銷售的壓力不是那么大。

　　媒體提問：融創(chuàng)基數(shù)在不斷增加，所以增幅在今年會有一個相對的緩沖，這是不是也代表融創(chuàng)進入了成熟期？

　　孫宏斌：首先，我們離成熟還差很遠，除了現(xiàn)在已經(jīng)達到的指標，再加上其他方面的指標達到就差不多，但是我們還在快速增長期，我覺得我們今年也是一個快速增長期，因為我們現(xiàn)在不到200億的基數(shù)還是比較低，所以，今年還是有一個比較快的增長，融創(chuàng)還遠遠沒有到成熟期。

　　媒體提問：有媒體報道，2011年至今融創(chuàng)中國有87億元用于買地擴張，公司對2012年市場的判斷是怎樣，對中國樓市有什么預測？第二，2012年中央會繼續(xù)加大宏觀調(diào)控政策，融創(chuàng)如何應對這種挑戰(zhàn)，具體會采取哪些措施，同時會存在哪些機遇？

　　孫宏斌：我們要買地很正常，因為我們本身的土地儲備量很大，而且我們的銷售情況很好，所以一定會買地，這是肯定的。在去年的量是正常的，今年我們肯定還會再去購買。

　　去年我們有很好的機會，而且這三個項目都拿得挺好。去年下半年買地比原來要合適很多，關于市場情況，今年還是一個好的機會，我們覺得下半年會更好一些。

　　政策方面，我們沒有期望今年的政策有什么具體的變化，而且今年的政策也不可能有什么變化。所以，我們還是要做好最壞的打算，在現(xiàn)金流上做最壞的打算。

　　其實，我們相信今年的市場會改善，為什么呢？不是市場變化，是大家的期望值會發(fā)生變化。因為去年一年實際上政策是沒有變化的，上半年的市場要比下半年好得多，第三季度市場要比第四季度好得多，為什么？因為客戶的期望發(fā)生了變化，到第四季度的時候開發(fā)商比較缺錢，老百姓期望就比較高了。

　　今年有一些微調(diào)和小的變化，一定會讓客戶這種期望值會發(fā)生變化，發(fā)生變化之后對市場就有變化。所以，我對今年市場的判斷是，上半年和下半年差不多。

　　但是，總的來說，從售價上來講我們覺得會持平或略有降低，銷量會跟去年持平，這是一個。第二個，因為市場特別不平衡，今年肯定有的項目降價壓力會非常大，因為它現(xiàn)金流會比較緊，位置不是那么好，或者產(chǎn)品品質(zhì)不是很好的。有一些項目可能不會降價，甚至會略有上升，因為開發(fā)商的現(xiàn)金不那么緊，品質(zhì)和地點都比較好。所以，整體來說今年每個項目會非常不平衡。

　　媒體提問：公司的毛利都有增長，但是這里面絕大部分是2010年的狀態(tài)。所以，在2011年和2012年的情況下，從融創(chuàng)鎖定的收入來看，利潤持續(xù)增長還有沒有可能？剛才你們說了現(xiàn)在降價的壓力很大，在價格下降的背景下，公司有沒有什么措施保證利潤和盈利持續(xù)增長？

　　孫宏斌：我們已經(jīng)鎖定的利潤和盈利跟去年差不多，我想最主要的挑戰(zhàn)不是我們的現(xiàn)金流和價格，是我們規(guī)模在擴大的問題。前年我們銷售80多億，去年將近200億，這個銷售情況都是為后面的銷售做貢獻，我覺得我們這種壓力都是為將來做貢獻。

　　我們?nèi)ツ昴玫捻椖?，在今年的貢獻都是負的利潤率，這是很普遍的。所以，我們增長比較快的時候，不管利潤也好，利息也好，費用也好，還是新的項目也好對利潤是有壓力的。在售價上，跟去年相比，我們覺得沒有什么壓力。我們?nèi)ツ甑匿N售還可以，今年也不會太差。

　　媒體提問：今年有一些機構說房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是1.35萬億，你剛才也說了有一些大房企融資可能會比較容易一些，銀行在開發(fā)貸有了比較嚴的控制，其他房企就可能需要通過發(fā)債和信托的方式，這樣融資成本就跟大房企有所區(qū)別。從這個方面來講，融到資的成功率就可能低一些。你對這個怎么看？房地產(chǎn)會不會出現(xiàn)大房企和小房企的兩極分化？

　　孫宏斌：我覺得大房企和小房企兩極分化這兩年一直在發(fā)展，大房企越來越大，小房企越來越難做，有很多已經(jīng)退出了，這個趨勢肯定不會變。

　　但是，我想最終結果不是因為資金成本，最重要的是現(xiàn)在能不能借到錢，如果能夠借到錢，小公司也可以活得很好?，F(xiàn)在不是說發(fā)債的問題，現(xiàn)在能夠在市場上有資格公開發(fā)債的公司并不多。有的因為去年發(fā)過了，今年就可能發(fā)不了，或者因為指標的原因。

　　在這種市場情況下，能借到錢比成本要重要得多。比如說信托，信托不是誰想進就進，從去年下半年之后信托越來越難做了，想做都做不到。現(xiàn)在比去年下半年會好一點，但是也不是誰能夠做，只有大的公司和好的項目能夠做到。

　　我覺得，融資成本不是最重要，因為發(fā)債只是融資的一部分，如果你還有銀行貸款，這樣最后的差別就非常大。

　　我去年一直在說，很多開發(fā)商會死掉，這么多年小開發(fā)商都退出了，或者說把房子賣了就買不到新地了，但大規(guī)模倒閉的情況不太會發(fā)生。

　　但是，這種兩極分化一直在進行著，有一些公司會越來越好，包括像我們這樣的公司，在去年市場不好的時候也有很好的增長，今年市場再不好我們也有好的增長。

　　媒體提問：去年跟綠城合作，公司投入的資金有多大？第二個，你們覺得綠城會死嗎？

　　孫宏斌：我們跟他合作肯定會承擔一點債務，現(xiàn)在都挺簡單的，都做完了。其實，我覺得我們跟綠城合作到現(xiàn)在看還是非常好的，因為這個項目本身很好，成本也合適，價格也很合適，這是一個。至于投入多少很難說，因為現(xiàn)在已經(jīng)在蓋房子了，我們有可能會在某個時間節(jié)點告訴投資者。

　　汪孟德：我們這個項目在銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)項目本身的現(xiàn)金流情況，比如說它需要的時候我們就投入一部分，綠城也會投入一定的現(xiàn)金流。

　　孫宏斌：第二點，我相信綠城現(xiàn)在比去年好很多了，在去年最困難的時候我都沒有覺得綠城會死，我們?yōu)槭裁匆恢敝С志G城？因為綠城確實碰到很多問題，但是沒有你們想象得困難。他們?nèi)ツ暌矝]有差很大，綠城的產(chǎn)品很好，品牌也很好。

　　確實綠城有困難，綠城這個事出來只是說綠城辦了一個信托。我覺得在中國做信托確實很有風險，因為信托本身就有風險。

　　今年年初，融創(chuàng)的股票漲了很多，但綠城股票比我們漲得更多。買房的人到現(xiàn)在漲了差不多70%-80%，買股票的人漲得更多。

　　很多投資者問我綠城會不會死，我的回答是綠城肯定死不了，綠城將來發(fā)展怎樣我不知道，但是，綠城不死股票價格就很便宜了，因為這么大的一個公司，五六十億港幣太便宜了，如果他死了就太貴了。所以，我覺得綠城肯定沒有問題。

　　另外一個，我為什么一直支持綠城呢？因為每個公司都會面臨困難，綠城相對來說是比較困難，但大家還是會支持它。媒體支持一點，銀行支持點就沒事了，如果每個人都往井里放塊石頭，沒事也變成有事了。

　　媒體提問：你剛才說覺得綠城股票很便宜，公司有錢了會不會也買一些？

　　孫宏斌：沒有，你們有錢了買我們的股票，我們的股票也便宜。我們一直支持綠城，因為我們覺得綠城的產(chǎn)品確實做得很好，綠城是以顧客為主，當然綠城也會更多關注投資者，但綠城的產(chǎn)品確實做得很好。

　　包括政府和銀行在內(nèi)很多人都支持它，大家支持是因為它過去做了很多好項目，我們還會繼續(xù)支持綠城。如果有可能，我也想買點綠城的股票，主要是沒錢。